מחירי הדירות בהאנוי בשמיים. כיצד לנצל את הזדמנות "הכסף הזול", אנשים וייטנאמים יכולים לקנות בתים וקרקעות ישירות.

בנק המדינה מודיע על הלוואות לרכישת דיור עתידי, מומחים מייעצים כיצד לנצל את הזדמנות "הכסף הזול" בשנת 2024, אנשים וייטנאמים יכולים לקנות ישירות בתים, קרקעות... אלו חדשות הנדל"ן האחרונות.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

נדל"ן הוא עדיין אחד השווקים החשובים ביותר שאנשים מעוניינים להשקיע בהם כיום. בתמונה: פרספקטיבה של תכנון אזור עירוני של גרין גארדן. (מקור: גרין גארדן)

אין איסור על מתן הלוואות לרכישת דיור עתידי

לנוכח חששות לגבי איסור על הלוואות לרכישת בתים עתידיים, אמר נציג בנק המדינה כי חוזר 22/2023/TT-NHNN לתיקון חוזר 41/2016/TT-NHNN, שנכנס לתוקף החל מ-1 ביולי 2024, המסדיר את יחסי הלימות ההון עבור בנקים וסניפי בנקים זרים, אינו מגביל את הזכות לרכוש בתים עתידיים.

באופן ספציפי, חוזר 22 אינו משנה את התקנות בנוגע להלוואות לסוג זה של דיור, וגם אינו מגביל את זכויותיהם של ארגונים ויחידים לרכוש דיור עתידי.

על פי התקנות הנוכחיות, הלוואות לרכישה וביצוע פרויקטים של נדל"ן המובטחות על ידי הנדל"ן עצמו, הפרויקט שנוצר מההלוואה, מוגדרות כהלוואות מובטחות בנדל"ן. הלוואות המוגדרות כהלוואות משכנתא לדיור חייבות לעמוד בתנאים כגון מקור החזר החוב אינו מהכנסות משכירות מהבית שנוצר מההלוואה, הבית הושלם למסירה בהתאם לחוזה המכר, הבית שנוצר מההלוואה חייב לעבור הערכה עצמאית...

בהתאם לכך, הלוואות לרכישת נדל"ן ודיור ומשכנתאות באמצעות נכסים עתידיים מיישמות מקדם סיכון של 30% עד 120%, בהתאם ליחס המימון לשווי ההלוואה (LTV) המחושב כיחס בין יתרת ההלוואה לשווי הבטוחות.

כמו כן, לדברי נציג בנק המדינה, החוזר החדש מפחית את מקדם הסיכון בעת מתן הלוואות לרכישת דיור ציבורי בהשוואה להלוואות לרכישת נדל"ן ודיור אחר. בהתאם לכך, הלוואות לרכישת דיור ציבורי ידורגו עם מקדם סיכון נמוך יותר בעת חישוב יחס בטיחות ההון עבור הבנקים. צעד זה נועד ליצור מרחב ולעודד בנקים להעניק הלוואות לרכישת דיור ציבורי בהתאם למדיניות ולפרויקטים של הממשלה .

בנוסף, חוזר 22 מפחית גם את מקדם הסיכון לצורת מתן אשראי למימון פרויקטים עסקיים של נדל"ן בפארקי תעשייה מ-200% ל-160%. הלוואות למטרות פיתוח חקלאי וכפרי יחולו גם הן במקדם סיכון של 50%.

בנוגע לתקנות על הלוואות לרכישת נדל"ן ורכישות דיור אחרות, אישר בנק המדינה כי הן נותרו ללא שינוי בהשוואה לבעבר.

על פי התקנות החדשות של בנק המדינה, התנאי של בית גמור על פי חוזה רכישת הבית חל רק על משכנתאות לדיור (אשר מיושמות עם מקדם סיכון נמוך יותר בהשוואה לחיובים אחרים המובטחים בנדל"ן).

במקרה שארגון או אדם זקוקים לבנות או לקנות דיור עתידי ומשכנת את הדיור העתידי, מדובר בהלוואה המובטחת על ידי נדל"ן כפי שנקבע בסעיף 10, סעיף 2 לחוזר 41 ומקדם הסיכון המתאים יחול כפי שנקבע בסעיף 10, סעיף 9 לחוזר 41.

לפיכך, בנק המדינה מאשר כי תקנה זו אינה מגבילה את זכויותיהם של ארגונים ויחידים לרכוש דיור עתידי, ואינה מנוגדת לתקנות הקיימות (החוק האזרחי, חוק הדיור, חוק עסקי הנדל"ן, חוק ההשקעות 2020, חוק מוסדות אשראי 2024).

מחירי דירות בשמיים

על פי משרד הבינוי , ברבעון הרביעי של 2023, על פי נתונים שנאספו מדיווחים של יישובים ומידע על סקרים של ארגוני מחקרי שוק, מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשתי הערים הגדולות האנוי והו צ'י מין סיטי, במיוחד באזורים המרכזיים.

בשוק, כמעט ואין פרויקטים בפלח הדירות במחירים נוחים (מחיר מתחת ל-25 מיליון וונד למטר רבוע), אלא בעיקר בפלח הדירות הבינוניות (מחיר 25-50 מיליון וונד למטר רבוע) הזכאים לגייס הון ומסחר.

באופן ספציפי, בהאנוי, ברבעון הרביעי של 2023, על פי דוח מסכם, בפרויקטים מסוימים נרשמה עליית מחירים ממוצעת באזורים כגון: מחוז טאנה שואן גדל בכ-3.5%; מחוז הא דונג גדל בכ-3.7%; מחוז הואנג מאי גדל בכ-3.8%; מחוז נאם טו ליאם גדל בכ-4.1%...

בפרט, מחיר המכירה של דירות במחירים נוחים הוא 25-35 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר; מחיר המכירה של דירות בינוניות הוא כ-35-50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר; מחיר המכירה של דירות יוקרה הוא מעל 50 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, בדרך כלל 60-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

מר נגוין ואן דין - יו"ר איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) - שיתף בנושא זה ואמר כי מחירי הדירות בהאנוי בשוק הראשוני עולים בהתמדה משום שיש מעט מאוד משקיעים עם פרויקטים בתקופה זו. המשקיעים עם היצע בתקופה זו הם בעיקר משקיעים גדולים, שאינם מתמודדים עם קשיים כלכליים, ולכן מחיר ההצעה גבוה כדי למקסם את הרווחים. המחיר הממוצע של דירות בהאנוי בשוק הראשוני הוא 51.7 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר.

לדברי מר דין, קשה להוריד את רמת המחירים העיקרית עקב עלויות התשומות (מדד הדיור ומחירי חומרי הבנייה עולים בכ-6% מדי שנה). במקביל לכך, האינפלציה והריביות עולים. בנוסף, מספר פרויקטים חדשים של דיור מסחרי שאושרו הולך ונדיר יותר ויותר, ונותרו מעט כספים לקרקע באזורים מרכזיים.

בנוסף, מומחה זה העריך כי למרות שמחירי הדירות בהאנוי בשוק הראשוני לא ירד, קוני הבתים עדיין נהנים ממדיניות מועדפת חסרת תקדים במרוץ המדיניות של המשקיעים.

"קונים יכולים לשלם בתשלומים, ליהנות משיעורי ריבית מועדפים ותקופות גרייס של הקרן ארוכות פי 2-3 מאשר בשנים קודמות. זה מגביר את הנזילות של פלח הדירות בשוק הראשוני", שיתף מר דין.

נדל"ן הוא עדיין ערוץ השקעה מעניין.

מר מאן קוואן, מייסד שותף של פורום קוני הבתים, שיתף הערות לקוני בתים כדי שיוכלו לנצל את הזדמנות "הכסף הזול" בשנת 2024, וציין כי מלבד שווקים אחרים כמו מניות וזהב, שוק הנדל"ן הוא עדיין אחד השווקים החשובים ביותר שאנשים מעוניינים להשקיע בהם כרגע. למרות שאינם מוכנים להשקיע כסף באופן מיידי, אנשים עדיין מתעניינים מאוד בשוק הנדל"ן כדי שיוכלו לקבל החלטות בעתיד.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

בניין דירות באזור העירוני Thu Thiem, HCMC. (מקור: VNA)

השוק חווה התפתחויות חדשות, במיוחד מבחינת תזרים מזומנים. נכון לעכשיו, על פי המדיניות המוניטרית של המדינה, שיעורי הריבית של הבנקים יורדים נמוך מאוד, חלק מהבנקים אף נמוכים רק ב-3% לשנה, פחות מיעד האינפלציה.

"משמעות הדבר היא שאנשים רבים שמפקידים כסף בבנקים לא רק שלא מייצרים ריבית, אלא גם מאבדים מערכם, ולכן הם יצטרכו למצוא ערוצי השקעה חדשים, כמובן כולל נדל"ן. לכן, הם יתעניינו בפרויקטים חדשים של נדל"ן, במיוחד בפרויקטים של דירות. במקום להפקיד כסף בבנקים, עליהם למצוא ערוץ השקעה כדי לשמור על ערך הכסף", אמר מר מאן קוואן.

על פי מרכז הנדל"ן One Mount למחקר שוק ותובנות לקוחות, מחירן של דירות יוקרה בהאנוי בשנת 2023 עלה ב-16.3% בהשוואה לשנה שעברה בכל שלושת הסגמנטים: דירות במחירים נוחים, דירות בינוניות ויוקרתיות. זה לא רק משקף פעילויות השקעה למסחר רווחי, אלא גם מראה את צרכי הדיור האמיתיים של האנשים.

בשנים האחרונות, נתונים מדווחים הראו היצע מוגבל, עם מעט מאוד פרויקטים של דירות שהושלמו בהאנוי, ורק פרויקטים בודדים עקב רישוי בנייה איטי. גם העלייה במחירי הדירות היא בלתי נמנעת.

"למרות שמחירי הדירות עולים, אנשים עם תנאי הכנסה או צרכים חיוניים שלא ניתן לדחות - כמו הקמת משפחה חדשה והצורך להפריד משקי בית - עדיין מחליטים לקנות", העיר מר קוואן.

מצד שני, מהעלייה במחירי הדירות בחודשים האחרונים, על פי תצפיותיו של מר קוואן, השוק מראה שינוי חדש, אנשים רבים עוברים לבחור בבתים צמודי קרקע ובקרקעות למגורים מכיוון שבסוג זה של נדל"ן, במקומות מסוימים, המחיר לשטח שמיש עדיין נמוך יותר מדירות ומחירי הנדל"ן לא עלו הרבה - כל הדיווחים על שוק הנדל"ן מראים זאת.

מר קוואן אמר שזהו גם שינוי מובן מכיוון שמחירי הדירות עולים ויורדים, ולכן אנשים צריכים לשנות את בחירותיהם, בחירה ברכישת בתים דו-משפחתיים וקרקעות למגורים אינה בחירה רעה. מכיוון שלקרקעות למגורים יש ספר אדום קבוע, אנשים רבים אוהבים לקנות גם כן מכיוון שמחיר הנדל"ן מסוג זה יציב, אפילו סוג של נכס עתידי וניתן להשאירו לדורות רבים.

וייטנאמים יכולים לקנות בתים וקרקעות ישירות.

ב-18 בינואר, האסיפה הלאומית ה-15 אישרה רשמית את חוק הקרקעות המתוקן. אחד הנושאים שמשכו תשומת לב רבה הוא השינויים הקשורים לזכויות השימוש בקרקע.

זכויותיהם של משתמשי הקרקע נשמרות בעיקרון באותה מדיניות כמו בחוק הקרקעות הנוכחי. חוק הקרקעות המתוקן קובע תיקונים, תוספות והרחבת זכויות למשתמשי קרקע, כולל אלו ממוצא וייטנאמי.

באופן ספציפי, בנוגע לזכויות וחובות בנוגע לשימוש בקרקע של אזרחים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל: להשלים את ההנחיה לפיה אזרחים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל בעלי אזרחות וייטנאמית שהם אזרחים וייטנאמים יהיו בעלי זכויות מלאות הקשורות לקרקע (לא רק זכויות לקרקע למגורים) כמו אזרחים וייטנאמים במדינה (יחידים במדינה) ולשמור על אותה מדיניות כמו בחוק הנוכחי עבור אנשים ממוצא וייטנאמי המתגוררים בחו"ל על מנת לתרום לקידום השקעות ולמשיכת העברות כספים מאזרחים וייטנאמים המתגוררים בחו"ל למדינה.

על פי הוראות סעיף 4, סעיף 3 לחוק האזרחות הווייטנאמית, אנשים ממוצא וייטנאמי המתגוררים בחו"ל הם אנשים וייטנאמים שהיו בעלי אזרחות וייטנאמית, שלאום שלהם נקבע על פי שושלת הלידה, וילדיהם ונכדיהם מתגוררים ומתגוררים דרך קבע בחו"ל.

לפיכך, ניתן להבין בפשטות שצאצאיהם של אנשים שהיו בעבר בעלי אזרחות וייטנאמית בחו"ל, גם אם אין להם אזרחות וייטנאמית, עדיין מחזיקים בזכויות מלאות הקשורות לקרקע כמו אזרחים וייטנאמים במדינה.

עקב הרחבת הנושאים בעלי זכויות שימוש בקרקע, החוק מרחיב גם את המקרים בהם המדינה מקצה קרקע עם דמי שימוש בקרקע. בהתבסס על ירושת הנושאים להם המדינה מקצה קרקע עם דמי שימוש בקרקע בסעיף 55 לחוק הקרקעות משנת 2013, סעיף 119 לחוק הקרקעות המתוקן הוסיף מספר נושאים להם המדינה מקצה קרקע עם דמי שימוש בקרקע.

כולל 2 מקרים הקשורים לאנשים ממוצא וייטנאמי:

ראשית, אנשים ממוצא וייטנאמי המתגוררים בחו"ל וארגונים כלכליים עם הון השקעות זר מקבלים קרקע ליישום פרויקטים מסחריים של דיור בהתאם להוראות חוק הדיור; שימוש בקרקע מקבלת העברה של פרויקטים של נדל"ן בהתאם להוראות חוק עסקי הנדל"ן במקרים בהם המדינה מקצה קרקע עם דמי שימוש בקרקע שנגבו.

שנית, משקי בית, יחידים ואנשים ממוצא וייטנאמי המתגוררים בחו"ל מקבלים קרקע כפיצוי על קרקע כאשר המדינה תובעת קרקע בהתאם להוראות חוק הקרקעות המתוקן.

החוק קובע גם כי ועדת העם המחוזית תנפיק תעודות למשתמשי קרקע ולבעלי נכסים הקשורים לקרקע שהם יחידים, קהילות מגורים ואנשים ממוצא וייטנאמי המתגוררים בחו"ל.

[מודעה_2]
מָקוֹר