מחירי הדירות בהאנוי ממשיכים לנסוק, וכבר אין דירות במחירים סבירים; מתווכי נדל"ן בהו צ'י מין סיטי נוקטים צעדים כדי לרסן את עליית המחירים.

עודף דירות היוקרה, המחסור בדיור בר השגה עבור רוב האוכלוסייה, הערכת השפעת מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי, ונהלים לקנייה ומכירה של דירות בשנת 2024... הם בין חדשות הנדל"ן האחרונות.

חדשות נדל"ן אחרונות: בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, אין עוד מתחמי דירות במחירים נוחים לרוב האוכלוסייה. (צילום: האי אן)

מחירי הנדל"ן זינקו.

משלחת הפיקוח של האסיפה הלאומית הגישה זה עתה לנציגים דו"ח על תוצאות הפיקוח שלה על "יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023".

במבט לאחור על התקופה שבין 2015 ל-2021, השוק התפתח בצורה תוססת וחזקה, עם היצע שופע וסוגים חדשים רבים של נדל"ן כגון: דירות תיירות (קונדוטלים), וילות נופש וכו'. עם זאת, צוות הניטור העריך כי קיימים "ליקויים" במבנה מוצרי הנדל"ן, שאינם רציונליים, עם חוסר איזון בין היצע לביקוש, המכוונים בעיקר לפלח היוקרתי וליעדי השקעה פיננסית, עם מעט מוצרים המתאימים להכנסה של רוב האוכלוסייה.

בתקופה 2022-2023, שוק הנדל"ן ירד, ועסקים התמודדו עם קשיים רבים עקב החסרונות והמגבלות של תקופת 2015-2021 שהתגלו תחת לחץ מגפת הקורונה. בתקופה זו, ההיצע היה מוגבל בהרבה מאשר בתקופה הקודמת. מחירי הנדל"ן זינקו בהשוואה לעלייה בהכנסות של רוב האוכלוסייה.

בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, אין עוד פלח של בנייני דירות במחירים נוחים לרוב האוכלוסייה.

סטטיסטיקות מראות פער הולך וגובר במבנה מוצרי הנדל"ן. על פי דו"ח של ועדת העם של האנוי, קטגוריית הדירות הבינוניות והיוקרתיות מהווה את הרוב. בשנת 2022, מחירי הדירות עלו בחדות, אך נפחי העסקאות היו נמוכים, והיוו רק כ-10% מהמוצרים המוצעים בשוק. מחירי הבתים הפרטיים נותרו גבוהים וכמעט ולא היו עסקאות.

בהו צ'י מין סיטי, עסקאות נדל"ן ירדו בחדות, בעוד שמחירי הנדל"ן עלו ללא שליטה, מה שיצר חוסר איזון בין מחיר לערך. על פי איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, מאז 2021, אין עוד דירות במחירים נוחים (במחיר מתחת ל-25 מיליון וונד למטר רבוע) בעיר.

בינתיים, מספר רב של פרויקטים של נדל"ן למגורים מתמודדים עם מכשולים, עיכובים, יישום איטי וקיפאון, וכתוצאה מכך בזבוז משמעותי של קרקע והון המושקעים על ידי עסקים. מצב זה מגביר את הקשיים והעלויות עבור המשקיעים, ומעלה את מחירי המוצרים.

דו"ח המשלחת המפקחת הצביע גם על חוסר ההתאמה של השוק, עם היצע יתר של מוצרי דיור יוקרתיים, גדולים ויקרים, בעוד שקיים מחסור בדיור ציבורי ובדיור זול המתאים לצורכי רוב האוכלוסייה. בנוסף, המחיר הממוצע של דיור ציבורי עדיין גבוה מדי בהשוואה להכנסתם של המוטבים.

יתר על כן, חלוקת הכספים האיטית מחבילת האשראי בסך 120 מיליארד דונג וייטנאמי לדיור ציבורי, דיור לעובדים, שיפוץ ובנייה מחדש של בנייני דירות ישנים, יחד עם תנאים ונהלים מורכבים וריביות גבוהות, לא היו יעילים במשיכת ובעידוד משקיעים וקוני דיור ציבורי לגשת לחבילת אשראי זו. אלו מהווים מכשולים משמעותיים לפיתוח דיור ציבורי.

בהתבסס על העובדות לעיל, המשלחת המפקחת ממליצה כי אחת המשימות המיידיות היא להציע פתרונות ספציפיים ליישום יעיל של הפרויקט להשקעה בבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי אזורי תעשייה בתקופה 2021-2030, תוך הבטחת התקדמות, איכות והתאמה לצרכים ולתנאי המחיה של המוטבים.

בטווח הארוך, המשלחת המפקחת ממליצה על השלמה מהירה של מחקרים והצעות לתיקון, השלמה וחקיקת חוקי מס חדשים, כולל הוראות לשיעורי מס גבוהים יותר עבור אלו המשתמשים בשטחי אדמה גדולים, בעלי בתים מרובים, ניצול אדמה איטי או משאירים אדמה בבתים. הדבר יבטיח עקביות עם החידושים בדיני המקרקעין, ישפר את יעילות ניהול הקרקע והשימוש בה, ישיג את מטרת חלוקת ההכנסות מחדש ויגייס מקורות הכנסה סבירים ויציבים לתקציב המדינה, בהתבסס על נוהגים בינלאומיים ובהתאם לתנאים החברתיים-כלכליים של וייטנאם.

מחירי הדירות בהאנוי ממשיכים להגיע לשיאים חדשים.

על פי נתונים מקוונים מאתר Batdongsan.com.vn, דירות בהאנוי הגיעו באופן עקבי למחירי שיאים בתקופה קצרה. בתחילת 2018, מחירי הדירות המבוקשים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי היו 27 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ו-31 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר בהתאמה. עם זאת, לאחר שש שנים, עד 2024, עליית המחירים הממוצעת של דירות בהאנוי הגיעה ל-70%, בעוד שהעלייה בהו צ'י מין סיטי הייתה נמוכה יותר, ועמדה על 55%.

נתונים מאיגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם מאשרים גם את העלייה המהירה במחירי הדירות בהאנוי. בהתאם, מדד מחירי הדירות בהאנוי בשנת 2023 עלה בכ-38 נקודות אחוז בהשוואה לשנת 2019. בינתיים, מדד מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי עלה רק בכ-16 נקודות אחוז. למעשה, מגמת העלייה במחירי הדירות עדיין נמשכת והתחזקה לאחרונה, עם עלייה ממוצעת של 100-200 מיליון וונד לחודש.

בהתחשב במצב הנ"ל, מר דין מין טואן, מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום, ציין כי בשוק הדירות, עליית המחירים הממוצעת עבור פרויקט תנוע בין 8-12%. זה נחשב לעלייה חיובית. אם קצב עליית המחירים גבוה מהממוצע, השוק מראה סימנים של חוסר קיימא.

בנוגע לשוק הדירות בהאנוי, מר טואן מאמין שמחירי הדירות עלו ברציפות בתקופה האחרונה, ואף זינקו בפרק זמן קצר. לכן, בשלב מסוים, אולי בתוך 2-3 שנים, מחירי הדירות בהאנוי יפסיקו לעלות, או שאם כן, העלייה תהיה איטית, ותנודתית סביב 5-6% בלבד.

למנוע מתווכי קרקעות לנצל רשימות מחירי קרקעות מתוקנות כדי לנפח את המחירים.

בנוגע לרשימת מחירי הקרקעות המתוקנת שפורסמה לאחרונה על ידי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי והוחלה בין ה-31 באוקטובר ל-31 בדצמבר 2025, מומחי נדל"ן הציעו את הערכותיהם לגבי השפעותיה.

לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), רשימת מחירי הקרקעות המתוקנת פותחה בהתאם לעקרון הערכת השווי המבוססת על שוק. סוכנות הניסוח שילבה הצעות רבות מהקהילה העסקית וממומחים.

בהשוואה לטיוטה שפורסמה להערות הציבור בסוף יולי, יו"ר HoREA סבור כי מחירי הקרקעות החדשים שפורסמו הותאמו ושונתו בכיוון "סביר וראוי".

לדוגמה, במחוז הוק מון, על פי הטיוטה, מחירי הקרקעות באזורים מסוימים עלו פי 50.7 בהשוואה למחירון 2020, אך עם מחירון מתוקן, עלייה זו היא כמעט פי 40 בלבד.

בנוגע להשפעה, לדברי מר צ'או, מחירי הקרקעות המתוקנים מבטיחים הוגנות בין אלו שעמדו בהתחייבויותיהם הכספיות ב-10 החודשים הראשונים של השנה לעומת אלו ששילמו החל מ-31 באוקטובר.

"מחירי הקרקע המתוקנים לא השפיעו באופן מיידי על שוק הנדל"ן מכיוון שפרויקטים של דיור מסחרי מוערכים כיום בשיטת העודפים. עם זאת, לאחר זמן מה, כאשר יזמים ירכשו זכויות שימוש בקרקע לפיתוח פרויקטים, אנשים ירצו מחירים גבוהים יותר מבעבר, מה שיוביל לעלייה במחירי הדיור", אמר מר צ'או.

יו"ר HoREA הציע כי סוכנויות המדינה צריכות לנקוט צעדים כדי לשלוט בפעילותם של "ספקולנטים בקרקעות, מתווכים ועסקים חסרי מצפון", משום שקבוצה זו עלולה לנצל את מחירי הקרקעות המתוקנים כדי לספקולציות ולנפח את המחירים.

הליכי קנייה ומכירת דירות בשנת 2024

על פי סעיף 160 לחוק הדיור משנת 2023, עסקאות הכרוכות ברכישה ומכירה של דיור חייבות לעמוד בששת התנאים הבאים.

באופן ספציפי, (1) בעל תעודה כפי שנקבע בחוק.

(2) לא כפוף לסכסוכים, תלונות או תביעות משפטיות מתמשכות בנוגע לזכויות בעלות כפי שנקבע בחוק בנושא יישוב סכסוכים, תלונות והסתייגות.

(3) כעת בתקופת הבעלות במקרה של בעלות על בית לתקופה מוגבלת.

(4) לא ניתן לתפיסה לצורך אכיפת פסקי דין או לביצוע החלטות מנהליות בעלות תוקף משפטי של סוכנויות מדינה מוסמכות, או לא ניתן לנקוט באמצעי חירום זמניים או באמצעי מניעה כפי שייקבע על ידי בית המשפט או סוכנויות מדינה מוסמכות.

(5) לא במקרים בהם ישנה החלטה להשיב קרקע, או הודעה על הריסת בתים שהונפקה על ידי רשות מוסמכת.

(6) התנאים הקבועים בסעיפים (2) ו-(3) אינם חלים על מקרה של קנייה, מכירה או השכרה של בתים בבנייה.

הערה: עסקאות הדיור הבאות אינן דורשות תעודת בעלות: קנייה ומכירה של בתים בבנייה; מכירת בתים במקרים של פירוק או פשיטת רגל; ארגון תרומת בתים למטרות צדקה, בתים לנזקקים ובתים לסולידריות לאומית.

קנייה ומכירה של דיור קיים מיזם של פרויקט בניית דיור במקרים הבאים: דיור השייכים מנכסי ציבור; דיור ציבורי, דיור לכוחות המזוינים של העם, דיור ליישוב מחדש שאינו שייך מנכסי ציבור; דיור בירושה.

מסמכים המוכיחים זכאות לעסקאות דיור כפי שנקבע בסעיף זה ייושמו בהתאם לתקנות הממשלה.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html