מחירי הדירות בהאנוי ממשיכים לעלות, אין עוד דירות במחירים נוחים, מה שמונע מסוכני נדל"ן לנפח את המחירים בהו צ'י מין סיטי.

עודף דירות יוקרה, מחסור בדיור בר השגה עבור רוב האנשים, הערכת השפעת מחירי הקרקעות החדשים בהו צ'י מין סיטי, נהלים לקנייה ומכירה של דירות בשנת 2024... הן חדשות הנדל"ן האחרונות.

נדל"ן עדכני: בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, אין עוד פלח של דירות במחירים המתאימים להכנסה של רוב האנשים. (צילום: האי אן)

מחירי הנדל"ן מרקיעים שחקים

משלחת המעקב של האסיפה הלאומית שלחה זה עתה לנציגים דוח על תוצאות המעקב אחר "יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023".

במבט לאחור על התקופה 2015-2021, השוק התפתח במרץ ובעוצמה, עם היצע שופע, וסוגים חדשים רבים של נדל"ן כגון: דירות תיירות (קונדוטל), וילות נופש... עם זאת, צוות הפיקוח העריך כי "היו ליקויים" במבנה הלא סביר של מוצרי הנדל"ן, חוסר איזון בין היצע לביקוש, המכוון בעיקר לפלח היוקרה, יעדי השקעה פיננסית, ומוצרים מעטים המתאימים להכנסה של רוב האנשים.

בתקופה שבין 2022 ל-2023, שוק הנדל"ן ירד, פעילותם של עסקים התמודדה עם קשיים רבים עקב ליקויים ומגבלות של התקופה שבין 2015 ל-2021, שנחשפה ללחץ מגפת הקורונה. בתקופה זו, ההיצע היה מוגבל בהרבה מאשר בתקופה הקודמת. מחירי הנדל"ן זינקו בהשוואה לעלייה בהכנסה של רוב האנשים.

בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, אין עוד פלח של דירות במחירים המתאימים להכנסה של רוב האנשים.

סטטיסטיקות מראות פער הולך וגדל במבנה מוצרי הנדל"ן. על פי דו"ח של ועדת העם של האנוי, פלח הדירות הבינוניות והיוקרתיות מהווה את הרוב. בשנת 2022, מחירי הדירות עלו בצורה חדה מאוד, נפח העסקאות היה נמוך, והיווה רק כ-10% מהמוצרים המוצעים בשוק, מחירי הבתים הפרטיים נותר גבוה וכמעט ולא היו עסקאות.

בהו צ'י מין סיטי, היקף עסקאות הנדל"ן ירד בחדות, מחירי הנדל"ן עלו ללא שליטה, מה שגרם לחוסר איזון בין מחיר לערך. על פי איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, החל משנת 2021, קטגוריית הדירות במחירים נוחים (במחיר של מתחת ל-25 מיליון וונד למטר רבוע) לא תתקיים עוד בעיר.

בינתיים, מספר רב של פרויקטים של נדל"ן לדיור מתמודדים עם קשיים, עיכובים, עיכובים ביישום וקיפאון, מה שגורם לבזבוז עצום של קרקעות והון שהשקיעו עסקים בפרויקטים. זה מגביר את הקשיים והעלויות עבור המשקיעים, ומעלה את מחירי המוצרים.

דו"ח צוות הניטור הצביע גם על הליקויים כאשר בשוק יש עודף של מוצרי דיור יוקרתיים, שטחים גדולים, מחירים גבוהים אך חסרים מוצרי דיור ציבורי ודיור בעלות נמוכה המתאימים לצרכים של רוב האנשים. בנוסף, המחיר הממוצע של דיור ציבורי עדיין גבוה מדי בהשוואה להכנסה של המוטבים.

בנוסף, יישום תוכנית ההלוואות לדיור חברתי, דיור לעובדים, שיפוץ ובנייה מחדש של דירות ישנות מחבילת האשראי בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי מתפרש באיטיות, התנאים וההליכים מסובכים, הריביות עדיין גבוהות, והיא לא הצליחה למשוך ולעודד משקיעים וקוני דיור חברתי לגשת לחבילת אשראי זו, המהווים מכשולים משמעותיים לפיתוח דיור חברתי.

בהתבסס על המציאות הנ"ל, צוות הפיקוח ממליץ כי אחת המשימות שיש לבצע באופן מיידי היא להציע פתרונות ספציפיים ליישום יעיל של הפרויקט להשקעה בבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030, תוך הבטחת התקדמות, איכות והתאמה לצרכים, לתנאי העבודה והמחיה של המוטבים.

בטווח הארוך, המשלחת המפקחת ממליצה על השלמה מהירה של מחקרים, הצעות לתיקון, השלמה ופרסום חוקי מס חדשים, עם הוראות על שיעורי מס גבוהים יותר עבור אלו המשתמשים בשטחי אדמה גדולים, בבתים רבים, המשתמשים באדמה באיטיות או משאירים אדמה בבתים, תוך הבטחת עקביות עם התוכן החדשני של חוקי הקרקעות, שיפור יעילות ניהול ושימוש בקרקעות, השגת מטרת חלוקת הכנסות מחדש וגיוס מקורות הכנסה סבירים ויציבים לתקציב המדינה, על בסיס התייחסות לפרקטיקות בינלאומיות ובהתאם לתנאים החברתיים-כלכליים של וייטנאם.

מחירי הדירות בהאנוי ממשיכים להגיע לשיאים חדשים

על פי נתונים מקוונים מאתר Batdongsan.com.vn, דירות בהאנוי הגיעו לשיאים חדשים באופן רציף במחירן בפרק זמן קצר. בתחילת 2018, מחיר המכירה של דירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי היה 27 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ו-31 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, בהתאמה. עם זאת, לאחר 6 שנים, עד 2024, עליית מחירי הדירות הממוצעת בהאנוי הגיעה ל-70%, בעוד שעליית מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי הייתה נמוכה יותר, והגיעה ל-55%.

נתונים מאיגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם מאשרים גם את העלייה המהירה במחירי הדירות בהאנוי. בהתאם, מדד מחירי הדירות בהאנוי בשנת 2023 עלה בכ-38 נקודות אחוז בהשוואה לשנת 2019. בינתיים, מדד מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי עלה רק בכ-16 נקודות אחוז. למעשה, עליית מחירי הדירות עדיין נמשכת ונוטה להיות חזקה יותר לאחרונה עם עלייה ממוצעת של 100-200 מיליון וונד לחודש.

לנוכח המצב הנ"ל, מר דין מין טואן, מנהל Batdongsan.com.vn באזור הדרום, ציין כי בשוק הדירות, העלייה הממוצעת של פרויקט תתנוע בין 8 ל-12%. זה נחשב לעלייה חיובית. אם קצב עליית המחירים גבוה מהעלייה הממוצעת, השוק מראה סימנים של חוסר קיימות.

בנוגע לשוק הדירות בהאנוי, אמר מר טואן כי מחירי הדירות עולים ברציפות בתקופה האחרונה, אפילו בפרק זמן קצר, המחירים קפצו ברציפות. לכן, בסף מסוים, אולי בשנתיים-שלוש הקרובות, מחירי הדירות בהאנוי לא יעלו, ואם הם יעלו, העלייה תהיה איטית, ותנודתית רק סביב 5-6%.

למנוע מ"מתווכי קרקעות" לנצל רשימות מחירי קרקעות מתוקנות כדי "לנפח" מחירים

בנוגע לרשימת מחירי הקרקעות המתוקנת שפורסמה לאחרונה על ידי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי והייתה תקינה בין ה-31 באוקטובר ל-31 בדצמבר 2025, מומחי נדל"ן התייחסו להשפעות.

לדברי מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), רשימת מחירי הקרקע המתוקנת נבנתה בהתאם לעקרון הערכת השווי לפי מחיר השוק. סוכנות הניסוח קיבלה הערות רבות מקהילת העסקים וממומחים.

בהשוואה לטיוטה שפורסמה להערות בסוף יולי, אמר יו"ר HoREA כי מחירי הקרקעות החדשים הותאמו ושונתו "באופן סביר" לכיוון חיובי.

לדוגמה, במחוז הוק מון, על פי הטיוטה, מחירי הקרקעות במקומות מסוימים עלו פי 50.7 בהשוואה למחירון 2020, אך עם מחירון מתוקן, רמה זו עלתה רק כמעט פי 40.

בנוגע להשפעה, לדברי מר צ'או, מחירי הקרקעות המתוקנים מבטיחים הוגנות בין אלו שעמדו בהתחייבויותיהם הכספיות ב-10 החודשים הראשונים של השנה בהשוואה למקרים החל מ-31 באוקטובר ואילך.

"לרשימת מחירי הקרקעות המתוקנת עדיין לא הייתה השפעה מיידית על שוק הנדל"ן, משום שפרויקטים של דיור מסחרי מתומחרים כיום בשיטת העודפים. אך לאחר זמן מה, כאשר משקיעים יקבלו העברות של זכויות שימוש בקרקע לביצוע פרויקטים, אנשים ירצו מחירים גבוהים יותר מבעבר, מה שיוביל לעלייה במחירי הדיור", אמר מר צ'או.

יו"ר HoREA המליץ ​​שסוכנויות המדינה יצטרכו לנקוט צעדים כדי לשלוט בפעילותם של "ספקולנטים, מתווכי קרקעות ועסקים לא ישרים", משום שקבוצת אנשים זו יכולה לנצל את מחירי הקרקעות המתוקנים כדי לספקולציות ו"לנפח" מחירים.

נהלים לקנייה ומכירה של דירות בשנת 2024

על פי סעיף 160 לחוק הדיור משנת 2023, עסקאות של קנייה ומכירה של בתים חייבות לעמוד ב-6 התנאים הבאים.

באופן ספציפי, (1) להיות בעל תעודה כפי שנקבע בחוק.

(2) לא במקרה של מחלוקת, תלונה או תביעה בנוגע לזכויות בעלות לפי הוראות הדין בדבר יישוב סכסוכים, תלונות והסתייגות.

(3) במהלך תקופת הבעלות על הבית במקרה של בעלות מוגבלת על הבית.

(4) לא ניתן לתפיסה לצורך אכיפת פסק דין או לאכיפת החלטה מנהלית שנכנסה לתוקף משפטי של גוף ממלכתי מוסמך או לא ניתן להחיל אמצעי חירום זמניים או אמצעי מניעה על פי החלטת בית משפט או גוף ממלכתי מוסמך.

(5) לא במקרים בהם ניתנה החלטה להשיב קרקע או הודעה על פינוי או הריסה של דיור על ידי רשות מוסמכת.

(6) התנאים המפורטים בסעיף (2) ובסעיף (3) אינם חלים על מקרה של רכישה, מכירה או שכירות של דיור עתידי.

הערה: עסקאות הדיור הבאות אינן דורשות תעודת דיור: קנייה ומכירה של דיור עתידי; מכירת דיור במקרה של פירוק או פשיטת רגל; ארגונים התורמים בתים מתוך הכרת תודה, צדקה או סולידריות.

קנייה ומכירה של בתים זמינים של משקיעים בפרויקטים של השקעה בבנייה למגורים במקרים הבאים: בתים השייכים לרכוש ציבורי; דיור ציבורי, דיור לכוחות המזוינים של העם, דיור המשמש ליישוב מחדש שאינו שייך לרכוש ציבורי; קבלת בתים בירושה.

מסמכים המוכיחים תנאי דיור לצורך השתתפות בעסקאות המפורטות בסעיף זה יעמדו בתקנות הממשלה.

מקור: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html