הסרת "צוואר הבקבוק" של תמחור הקרקעות באזורי החוף של לאם דונג

באזור הדרום-מזרחי של מחוז לאם דונג (לשעבר מחוז בין תואן), סדרה של פרויקטים תיירותיים ואזורים עירוניים מתמודדים עם בעיות משפטיות משום שלא ניתן לקבוע מחירי קרקע ספציפיים.

פינה בפרויקט NovaWorld Phan Thiet

על פי דו"ח של משרד החקלאות והסביבה של מחוז לאם דונג, באזור הדרום-מזרחי של המחוז ישנם כיום 14 פרויקטים לאזורי תיירות, אזורים עירוניים, דיור מסחרי, אזורי תעשייה וכו' המחפשים יחידות להערכת שווי קרקע. מבין אלה, 8 פרויקטים תיירותיים מתמודדים עם קשיים.

עסקים מבולבלים

עיכובים בהערכת שווי הקרקע הפכו את זה לבלתי אפשרי עבור עסקים לשלם דמי שימוש בקרקע או שכר דירה, ולכן לא ניתן היה להמשיך בביצוע פרויקטים של בנייה כמתוכנן. מצב זה פגע קשות בהתקדמות ההשקעות, בתשלומים ובפיתוח הכללי של האזור.

8 הפרויקטים עם בעיות ספציפיות כוללים פרויקט אחד שעבורו יחידת הייעוץ מבצעת הערכת קרקע, הוא Hon Rom Hill; 2 פרויקטים בוחרים יחידות ייעוץ, שהם Royal Ruby Villa ו-Ocean Valley; 2 פרויקטים עם בעיות תכנון, שהם Honey Beach ו-Hoa Sen; 3 פרויקטים שצפויים להיות מוסרים מהרשימה, שהם NDMREAL, Tan Dai Duong ו-De La Gi. בנוסף, פרויקט העל NovaWorld Phan Thiet, בשטח של כמעט 1,000 דונם, שהושקע על ידי Delta-Valley Binh Thuan Company Limited (חברה בקבוצת Novaland), מתקשה גם הוא ליישם הערכת קרקע במשך שנים רבות.

לפני המיזוג, הוועדה העממית של מחוז בין תואן אמרה כי ישנם עשרות פרויקטים שטרם נקבעו עבורם מחירי קרקע ספציפיים. עיכוב זה לא רק גרם לבזבוז משאבים חברתיים, אלא גם עיכב את הפיתוח המקומי.

הנושא מסתבך עוד יותר עקב שינויים משפטיים. מאז צו 71/2024/ND-CP (תקנות מחירי קרקע, בתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024), תהליך הערכת הקרקע חולק לשני כיוונים. עבור פרויקטים המחכירים קרקע בתשלומים שנתיים, המחוז יכול ליישם את שיטת מקדם K - כלומר, הכפלת מחיר הקרקע במחירון במקדם ההתאמה כדי לקבל מחיר ספציפי, פשוט ומהיר יותר. עם זאת, פרויקטים שעוברים לחכירת קרקע בתשלום חד פעמי לכל תקופת החכירה חייבים ליישם שיטות מורכבות כגון עודף, השוואה, הכנסה וכו'. שיטות אלו דורשות מסמכים משפטיים מלאים, נתוני שוק עשירים ושכירת יחידת ייעוץ חיצונית.

למעשה, ישנן מעט מאוד יחידות ייעוץ המוסמכות לבצע הערכת שווי של תיקים כנדרש. חברות ייעוץ רבות חוששות מסיכונים משפטיים או מציעות הצעות מחיר גבוהות, מה שמקשה על הבחירה. גם כאשר נבחרה יחידה מתאימה, תהליך ההכנה והערכת התיקים עדיין ארוך משום שהוא כולל מחלקות וענפים רבים.

לקחים מנובה וורלד פאן טיאט

דוגמה אופיינית למצב זה היא פרויקט קומפלקס התיירות Ocean Valley ברובע טיאן טאן, במחוז לאם דונג. הפרויקט, הנושא את השם המסחרי NovaWorld Phan Thiet, כולל פריטים רבים בתחום התיירות שכבר הופעלו, חלקם נמצאים בבנייה, ועל פי התוכנית, הפרויקט כולו יושלם עד סוף 2028. עם זאת, שינוי צורת השימוש בקרקע מחכירה שנתית לחכירה חד פעמית לתקופה כולה אילץ את הפרויקט להמתין לקביעת מחירי קרקע ספציפיים כדי לעמוד בהתחייבויות הכספיות. הצפי הוא שהפרויקט כולו יושלם עד סוף 2028.

פרויקט NovaWorld Phan Thiet משתרע על פני שטח של מעל 986 דונם. עד היום, המשקיע מסר ללקוחות יותר מ-1,300 מתוך סך של יותר מ-8,000 מוצרי נדל"ן.

מר נגוין מין, סגן יו"ר הוועדה העממית של מחוז לאם דונג, אמר כי עד כה, הקשיים והבעיות של פרויקט נובה-וורלד פאן ת'ייט נפתרו באופן מהותי.

מר מין הציע שמשרד האוצר ייעץ לוועדת העם המחוזית להקים מועצה להערכת מחירי קרקעות ספציפיים וקבוצת עבודה ביולי 2025.

בעבר, ב-27 ביוני 2025, פרויקט NovaWorld Phan Thiet קיבל אישור מוועדת העם המחוזית לשנות את צורת השימוש בקרקע לחכירת קרקע חד פעמית. נכון לעכשיו, משרד החקלאות והסביבה מיייש את אומדן העלות ובוחר יחידת ייעוץ לקביעת מחיר הקרקע הספציפי, כבסיס לגביית דמי חכירת קרקע חד פעמיים עבור פרויקט זה.

בנוגע להערכת שווי הקרקע הספציפית של פרויקטים בדרום מזרח המחוז, מר נגוין מין ביקש ממשרד החקלאות והסביבה לבחון ולסנתז בדחיפות את התוכן הקשור לתהליך, להליכים ולצעדים שיש ליישם בהתאם לתקנות החוק. בפרט, יש לבקש בדחיפות מהמחלקות, הסניפים והרשויות הרלוונטיות לספק מסמכים; להבטיח את יישום כל העבודה הקשורה לקביעת מחירי הקרקע הספציפיים שנקבעו.

מר מין ביקש גם לחשב את כל העבודה, להגיש לוועדת העם המחוזית לאישור הערכת התקציב עבור חבילת הייעוץ לקביעת מחירי קרקע ספציפיים. ליצור קשר פעיל ויזום עם יחידות לבחירת יחידות ייעוץ, ולהודיע ​​​​יזום ליחידות להשתתפות בקביעת מחירי קרקעות לפרויקטים.

אל תבזבזו משאבי השקעה

על פי ועדת העם של מחוז לאם דונג, בשנים האחרונות היו באזור הדרום-מזרחי של המחוז יותר מ-40 פרויקטים שמחירי הקרקע שלהם לא נקבעו, מה שמבזבז משאבי השקעה ומשאבים חברתיים. הודות לנחישות המקומית, עד כה, היו 21 פרויקטים נוספים שחישבו את מחירי הקרקע כדי לעמוד בהתחייבויות הפיננסיות, כבסיס ליישום הצעדים הבאים.

מקור: https://baolamdong.vn/go-nut-that-dinh-gia-dat-vung-ven-bien-lam-dong-383974.html