נחשפו ליקויים רבים בשוק הנדל"ן והדיור הציבורי.

משלחת הפיקוח של האסיפה הלאומית ציינה כי בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי אין עוד פלח של בנייני דירות במחירים נוחים לרוב האוכלוסייה.

מחירי נדל"ן גבוהים, אזורים עירוניים רבים נותרו נטושים.

ב-28 באוקטובר, האסיפה הלאומית דנה בדו"ח של משלחת הפיקוח של האסיפה הלאומית על יישום מדיניות וחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023.

בפגישה, בה דיווח על תוצאות המעקב אחר יישום המדיניות והחוקים בנושא ניהול שוק הנדל"ן ופיתוח דיור ציבורי משנת 2015 ועד סוף 2023, הצהיר מר וו הונג טהאן, יו"ר הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית וסגן ראש משלחת המעקב, כי עד סוף תקופת המעקב, יושמו ומיושמים כ-3,363 פרויקטים של דיור מסחרי ופיתוח עירוני בהיקף שימושי קרקע של כ-11,191 דונם; הוקמו 413 פארקי תעשייה בשטח כולל של כ-87,700 דונם של קרקע תעשייתית. בנוגע לדיור ציבורי, יושמו כ-800 פרויקטים בהיקף של 567,042 יחידות, מתוכם: 373 פרויקטים הושלמו בהיקף של 193,920 יחידות; 129 פרויקטים החלו בהיקף של 114,934 יחידות; 298 פרויקטים קיבלו אישור השקעה, הכוללים 258,188 יחידות.

מר וו הונג טהאן מדווח בפני האסיפה הלאומית (צילום: קוואנג וין)

תוצאות הניטור מראות כי במגזרי הנדל"ן והדיור הציבורי עדיין יש ליקויים וחוסרים רבים, פיתוח לא בר-קיימא וחוסר איזון בין היצע לביקוש. מחירי הנדל"ן נותרים גבוהים בהשוואה להכנסה של רוב האוכלוסייה. אזורים עירוניים רבים נטושים, וניהול בנייני דירות מיניאטוריים עדיין אינו מספק. אין פתרונות יעילים לטיפול ולפתרון בעיות של בנייני דירות ישנים שאינם עומדים בתנאי המחיה של התושבים. פרויקטים רבים מתמודדים עם מכשולים ועיכובים ביישום. סוגים חדשים של נדל"ן נתקלים במכשולים משפטיים רבים וחסרים תקנות ברורות וספציפיות.

בנוגע לתהליך קביעת המדיניות והחקיקה, חלק מהתקנות חופפות, אינן עקביות, אינן מסונכרנות, אינן תואמות את המציאות, אינן עוברות סקירה, תיקון או השלמה באיטיות, אינן ברורות, חסרות ספציפיות ופירוט, מה שמוביל לחוסר עקביות בפרשנות וביישום. תקנות יישום מפורטות רבות מתפרסמות באיטיות.

יישום תוכנית פיתוח הדיור ופרויקט ההשקעה לבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי אזורי תעשייה (2021-2030), לא עמד בציפיות, כאשר רוב היישובים לא הצליחו להשלים את יעד פיתוח הדיור הציבורי. כספי תקציב המדינה לא הוקצו כראוי, וכתוצאה מכך רוב היישובים מפתחים רק פרויקטים של דיור ציבורי שנבנו בהון שאינו ממשלתי. "העיכוב בהערכת שווי הקרקע ביישובים רבים הוא מכשול עיקרי המוביל לקיפאון של פרויקטים רבים של נדל"ן. הנפקת תעודות זכויות שימוש בקרקע, תעודות בעלות על בתים ותעודות לנכסים המחוברים לקרקע נותרה בעייתית, במיוחד עבור מוצרי נדל"ן חדשים", ציין מר טאנה.

פרויקטים של קונדוטל ואופיסל כמעט "קפואים".

צוות המעקב ציין גם כי מבנה מוצרי הנדל"ן אינו סביר, עם חוסר איזון בין היצע לביקוש, המכוון בעיקר לפלח היוקרתי ולמטרות השקעה פיננסית, חסרים מוצרים המתאימים למחירם של רוב האוכלוסייה בעוד שהביקוש גבוה. ההיצע מגיע בעיקר מפרויקטים שבוצעו בתקופות קודמות, עם מעט מאוד פרויקטים חדשים. חלק מהפרויקטים נתקלים במכשולים משפטיים, במיוחד בהשגת אישורי זכויות שימוש בקרקע ותעודות בעלות על בתים ונכסים אחרים המחוברים לקרקע. עסקי נדל"ן רבים חסרים יכולת פיננסית וניסיון יישום מספקים, מה שמוביל לפרויקטים לא יעילים ומוצרי נדל"ן באיכות ירודה. יתר על כן, עסקים מגייסים הון מעבר ליכולת תזרים המזומנים שלהם כדי להרחיב את עתודות הקרקע והשקעות עסקיות, תוך שימוש בכלי מינוף פיננסיים רבים. זה מוביל להליכי השקעה ממושכים, להגדלת עלויות הכספים ולהקשות על הורדת מחירי הנדל"ן לערכם האמיתי. שוק הנדל"ן של דירות קונדו ודירות משרדים כמעט "קפוא".

"אזורים עירוניים רבים נטושים", אמר מר טאנה, והוסיף כי מחירי הנדל"ן זינקו בהשוואה לעלייה בהכנסה של רוב האוכלוסייה. בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, אין עוד יחידות דיור במחירים סבירים המתאימות לרוב האנשים. מספר יחידות הדיור הציבורי המסופקות לשוק נמוך בהרבה מהביקוש. רוב היישובים לא עמדו ביעדי פיתוח הדיור הציבורי שלהם. לעומת זאת, באזורים מסוימים, ההיצע אינו עונה על הביקוש, מה שמוביל למחסור בקונים ושוכרים, לבזבוז משאבים, לפגיעה בפיתוח המקרו-כלכלי, ל"בריאות" עסקי הנדל"ן והבנקים המסחריים, להגברת הסיכונים לשוק האג"ח, להפחתת הכנסות תקציב המדינה ולהגדלת חובות אבודים. מצד שני, זה גורם לחוסר יציבות חברתית, המשפיעה על העבודה, התעסוקה וביטחון הדיור עבור האנשים.

הסיבה העיקרית היא גורמים סובייקטיביים.

משלחת הפיקוח הגיעה למסקנה כי הליקויים והמגבלות הנ"ל נובעים מסיבות אובייקטיביות וסובייקטיביות כאחד, אך הסיבות הסובייקטיביות היו הגורם העיקרי. לפיכך, ארגון ויישום החוקים נותרים חלשים ולא יעילים. רשויות מקומיות נוטות לחשוש מטעויות ולמחשבה קצרת טווח, מה שמוביל להדרכה לא מספקת בפרויקטים ולטיפול בטרם עת בהליכים. אין תשומת לב מספקת לפיתוח דיור ציבורי ודיור לעובדים באזורי תעשייה. כמו כן, קיים חוסר דגש על תכנון והקצאת קרקעות לפרויקטים עצמאיים של דיור ציבורי. מנהיגות והדרכה בפיתוח ושיפור חוקים, כמו גם פיקוח ופיקוח על אכיפת החוק, היו בטרם עת ולא מספקים באזורים מסוימים. המודעות לציות לחוק נותרה נמוכה במקומות מסוימים. הטיפול בהפרות חוק איטי וחסר החלטיות.

מקור: https://daidoanket.vn/lo-dien-nhieu-bat-cap-ve-thi-truong-bat-dong-san-va-nha-o-xa-hoi-10293216.html