חוק הקרקעות יביא את שוק הדיור של האנוי ל"מחזור חדש"

פלח הדירות מקבל תשומת לב פתאומית משוק האנוי

במחצית הראשונה של 2024, תחום הדיור ממשיך להיות תחום בודד בשוק הנדל"ן. תחום הדירות רשם עלייה חדה בעניין, מה שהוביל לעלייה חדה במחירי המוצרים בשוק המשני.

דו"ח הרבעון השני של 2024 של Savills Vietnam מראה כי מאז 2020, מחיר הנכסים הראשוניים הממוצע עלה ב-18% בשנה, בעוד שמחיר הנכסים המשניים עלה ב-14% בשנה.

עד אמצע 2024, המחיר העיקרי של פלח הדירות יגיע ל-65 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 10% לעומת הרבעון הקודם ו-24% לעומת השנה הקודמת. ראוי לציין כי סאבילס לא רשמה היצע חדש מתחת ל-45 מיליון דונג וייט ברבעון השני של 2024.

היצע מוגבל וחוסר איזון במוצרים נחשבים על ידי Savills Vietnam כסיבות העיקריות המובילות לעלייה החדה המתמשכת במחירי המכירה של פלח הדירות.

מקור: דוח סקירת שוק של סאבילס 6 חודשים/2024.

ברבעון השני של 2024, ההיצע החדש ירד ב-34% בהשוואה לרבעון המקביל וב-25% בהשוואה לשנה הקודמת ל-2,697 יחידות. ההיצע הראשוני ירד ב-20% בהשוואה לרבעון המקביל וב-49% בהשוואה לשנה הקודמת ל-10,317 יחידות.

רוב עסקאות הדירות שנרשמו בששת החודשים הראשונים של השנה השתייכו לפלח הדירות מסוג B. דירות מסוג B היוותה 96% מכלל 5,085 היחידות שנמכרו.

פלח זה מספק שירות איכותי העונה על צרכי החיים היומיומיים, ועוזר לקונים לאזן בין עלויות רכישת דירה לאיכות חיים.

גב' דו טי ת'ו האנג - מנהלת בכירה, מחלקת ייעוץ ומחקר, סאבילס האנוי אמרה: "בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, מחיר הדירה הממוצע בשוק המשני עלה ב-25%, אפילו בקטגוריית Class B ו-C נרשמה עלייה של 27% עד 29%".

פלח הווילות מתאושש באיטיות

בנוגע לפלח הווילות/טאונהאוסים, הדו"ח של סאבילס מראה סימנים של התאוששות איטית.

בששת החודשים הראשונים של השנה, מספר העסקאות במגזר הווילות/טאונהאוסים ירד ב-40% לעומת הרבעון המקביל, למרות שגדל ב-5% לעומת הרבעון המקביל אשתקד והגיע ל-111 יחידות, שיעור הספיגה הרבעוני עמד על 18% בלבד. שיעור הספיגה של ההיצע החדש עמד על 48%, ירידה של 15 נקודות האחוז לעומת הרבעון המקביל ו-3 נקודות האחוז לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

רוב העסקאות הראשוניות נרשמו במחוז הא דונג עם 61%, הודות לפרויקטים של תשתית המתקרבים לסיום, כגון רחוב לה קוואנג דאו, שצפוי להיות פעיל ברבעון הרביעי של 2024. מחוז הואנג מאי ומחוז ת'ונג טין אחריהם עם 14% ו-9% בהתאמה.

גב' דו טי תו האנג - מנהלת בכירה, מחלקת ייעוץ ומחקר, סאבילס האנוי.

גב' האנג הסבירה: "מגזר הווילות/טאונהאוסים בפרויקטים לא הראה סימני התאוששות, המחירים עלו ברמה גבוהה, אך הנזילות אינה טובה. בינתיים, בשווקים השכנים עדיין יש היצע חדש עם מחירים תחרותיים, והביקוש לרכישות גבוה יותר."

באופן ספציפי, היצע הווילות בפרויקטים חדשים עדיין שופע. על פי דו"ח סאבילס, ההיצע החדש הגיע ל-128 יחידות, עלייה של 38% לעומת הרבעון הקודם אך ירידה של 2% לעומת הרבעון הקודם.

היצע חדש מגיע משני פרויקטים קיימים בהא דונג: אן קווי וילה עם 54 וילות, בעוד אן לאק גרין סימפוני בהואי דוק עם 12 בתים עירוניים חדשים, והים לאם ת'ונג טין עם 11 בתי חנויות חדשים.

ההיצע הראשוני הגיע ל-608 יחידות מ-16 פרויקטים, ירידה של 9% בהשוואה לרבעון המקביל ו-24% בהשוואה לשנה הקודמת. וילות שלטו בהיצע הראשוני עם 39% עקב היצע חדש ברבעון.

בששת החודשים הראשונים של השנה, מחירי הדירות הראשוניים של וילות בפרויקטים עלו ב-9% והגיעו ל-178 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר של קרקע.

מחירי הבתים הדו-משפחתיים ירדו ב-2% לעומת הרבעון הקודם ל-188 מיליון דונג וייט למ"ר, בעיקר בשל מכירת היחידות היקרות ונותרו רק יחידות במחירים נמוכים יותר.

מחירי בתי המסחר עלו גם הם ב-3% רבעוני, והגיעו ל-288 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר של קרקע.

דיני מקרקעין תומכים בשוק הנדל"ן

לדברי גב' האנג, שוק הדיור בהאנוי צפוי להיכנס ל"מחזור חדש" מכיוון שחוק הקרקעות, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן נכנסו לתוקף מוקדם מהצפוי ב-1 באוגוסט.

"כאשר החוק ייכנס לתוקף בקרוב, בעיות שוק רבות ייפתרו וההשפעות יתרחשו מהר יותר."

לדוגמה, בעיית ההיצע המוגבל ביישובים רבים. כאשר ההיצע מוגבל, אפשרויות הבחירה של אנשים מצטמצמות, מה שמוביל לחוסר יציבות במחירים ולנטייה לעלייה. פתרון בעיית ההיצע המוגבל ישפיע לטובה על השוק הכללי.

"עם זאת, יש לציין כי גם אם החוק ייכנס לתוקף בקרוב, ייקח זמן לפתור את בעיית ההיצע המוגבל מכיוון שכרגע הפרויקטים עדיין ממתינים למסמכי הנחיה", אמרה גב' האנג.

גב' האנג ציינה כי מחירי מגזרי הדיור הנוכחיים גבוהים, דבר המשפיע רבות על החלטות השקעה ונזילות השוק.

ככל שההנחיות יפורסמו בהדרגה במלואן, צפוי שהמחירים יתייצו יותר והאינטרסים של האנשים יהיו מובטחים יותר, למשל, התנאים והתקנות למכירת מוצרים שייקבעו בעתיד.

לפרויקטים שלא אושרו בעבר יהיה בסיס לפתרון, וניתן לפתור סוגיות רבות אחרות, כולל חישוב אגרת שימוש בקרקע, חכירת קרקע ופיתוח דיור ציבורי...

חוק המקרקעין יסייע לייצב את מחירי הנדל"ן ולהבטיח טוב יותר את האינטרסים של הציבור.

על פי מומחים, אישורו המוקדם של החוק צפוי גם לספק תמיכה מוקדמת לשוק, להשפיע לטובה על הפסיכולוגיה של קונים ומשקיעים, ולסייע להם להיות בטוחים יותר בהחלטותיהם ובתוכניות העסקיות והפיתוח שלהם בעתיד הקרוב.

בדרך כלל, חוק עסקי הנדל"ן קובע גם כי משקיעים רשאים לגבות פיקדונות שלא יעלו על 5% משווי הנדל"ן. בנוסף, גביית פיקדונות מותרת רק במקרים בהם הבית או עבודת הבנייה עמדו בכל התנאים להפעלת העסק בהתאם להוראות חוק עסקי הנדל"ן 2023.

זה עוזר להגן על קונים מפני הסיכון של גזילת הון לפני השלמת ההליכים המשפטיים הנדרשים, ומעניק לקונים יותר זמן להכין את ההשקעה.

במקביל, תקנה זו תורמת ליצירת אמון רב יותר בעסקאות בשוק.

בנוסף, בתקופה הקרובה, עם מימון הקרקעות, הפרויקטים וההיצע המוגבלים כיום במרכז העיר, המגמה של מעבר לאזורים פרבריים תמשיך להתקיים בצורה חזקה, ותשפיע הן על מגזרי הדירות והן על מגזרי הווילות/טאונהאוס.

לדירות, הביקוש מגיע בעיקר מקבוצת ההכנסה הבינונית. סבירות המחיר של קבוצה זו היא מוצרים מתחת ל-3 מיליארד דולר, בעוד שבשוק האנוי אין אפשרויות רבות בטווח מחירים זה.

לכן, קונים שקלו פרויקטים הממוקמים בפרברים כמו נאם טו ליאם, הא דונג וג'יה לאם, המספקים עד 93% מההיצע של פלח זה.

עבור וילות/טאונהאוסים, עד סוף 2024, 13 פרויקטים יספקו סך של 2,951 יחידות.

באופן דומה, עבור וילות/טאונהאוסים, עד סוף 2024, 13 פרויקטים יספקו סך של 2,951 יחידות, שרובן יהיו במחוז דונג אן עם 34% מההיצע העתידי. מחוז הא דונג אחריו עם 19% ומחוז הואי דוק עם 16%.

בהערכת מגמה זו, הסבירה גב' האנג: "בהקשר זה, העיר נאלצת להשקיע בפיתוח תשתיות מסביב לחגורה, להפחית את העומס על מרכז העיר ולפרוס את האוכלוסייה לפריפריה."

כיום, ישנם אזורים עירוניים חדשים באזורים מרוחקים מהמרכז עם השקעה בתשתיות סינכרוניות ואיכותיות, עם מספר הולך וגדל של עסקאות, מה שהופך אנשים לפתוחים יותר לעבור לאזורים אלה.

הביקוש מגיע גם מאנשים שיכולים לעבוד מרחוק, לא דורשים הרבה נסיעות אבל עדיין יכולים לקבל שירותים סינכרוניים ותשתית נוף טובה."

על פי הודעת משרד התחבורה של האנוי, נכון לעכשיו, 11 פרויקטים של השקעה בבנייה תחבורה מתוכננים להתחיל בבנייה בהאנוי. 13 משרדים וסוכנויות מרכזיות יועברו אל מחוץ לעיר הפנימית, ויתרכזו באזורי ווסט ווסט לייק ומֶה טרי.

מקור: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm