הסיבה לכך ששוק המשני בהו צ'י מין סיטי גדל רק באופן מקומי

על פי נתוני מחירים היסטוריים בכמה קומות מסחר בנדל"ן, בששת החודשים הראשונים של השנה, כמה פרויקטים של דירות רשמו עלייה חדה במחירי השוק המשני בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023. התמקדות היא באזורים מרכזיים כמו רובע 1, רובע 4, רובע 7 או רובע בין טאן. לדוגמה, קומפלקס הדירות סיטי גארדן מוצע למכירה משנית בכ-85 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 18.2% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד; לסייגון פרל מחיר מכירה משנית של כ-65 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 3.5%.

הסיבה לכך היא שההיצע באזורים המרכזיים הוא חסר, או שההיצע החדש נוטה לכיוון פלח הדירות היוקרתיות עם מחירים גבוהים של עד מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. לכן, קוני בתים עם צרכים אמיתיים לדיור, המעוניינים לגור באזור המרכז, נאלצים לחפש מוצרים ישנים בשוק המשני שיתאימו ליכולתם הפיננסית.

בנוסף, פרויקטים מסוימים עם מיקומים טובים, קרובים לתשתיות תנועה או נוחים להשכרה עם שיעורי תפוסה טובים מבוקשים גם הם על ידי לקוחות ומשקיעים. לדוגמה, באזור העיר ת'ו דוק, עליית המחירים המשנית החיובית ביותר נרשמה במאסטרי טאו דין, עם עלייה של 10.3%; במאסטרי אן פו עלה ב-5.5%; ובסאפירה קאנג דין עלה ב-5%, גם היא נרשמה עלייה של 4.7%.

פרויקטים רבים של דירות ליד המרכז רושמים עליות במחירי המכירה בשוק המשני.

מר נגוין דוי קוואנג - מתווך באזור טו דוק אמר: "כיום, שיעור הלקוחות שקונים כדי לגור גדול יותר ממשקיעים שקונים כדי להחזיק, ומחכים לפיתוח תשתיות. בפרט, משקיעים שקונים בתים בשוק המשני גם משכירים אותם כדי להגדיל את הרווחיות. במיוחד כאשר הביקוש לשכר דירה ומחירי השכירות באזורים מרכזיים או באזורים עם התשתיות המובילות עולים מיום ליום".

מתווך זה אמר גם כי עם ביקוש יציב לשכירות ועליית מחירי השכירות, גם בעלי הדירות העלו את מחירי המכירה שלהם. זו גם הסיבה לכך שמחירי המכירה של פרויקטים של דירות בשוק המשני באזור המרכז עלו בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

עם זאת, להיפך, פרויקטים רבים של דירות רושמים ירידת מחירים בשוק המשני. באופן ספציפי, על פי נתוני מחירים היסטוריים של Batdongsan.com.vn ברבעון הראשון של 2024, מחיר המכירה של דירות ברובע בין טאן עדיין ירד בכמעט 30% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023. פרויקטים של דירות ברובע זה כמו An Gia Star, 8X Rainbow, Moonlight Boulevard, Moonlight Park View... עדיין רושמים ירידת מחירים של 3.5-7%.

במחוז 9, פרויקטים רבים עדיין רשמו ירידה ממוצעת של יותר מ-30% במחיר המכירה בהשוואה לאותה תקופה. סדרה של פרויקטים שרשמו ירידות מחירים באזור זה כוללת את שדרות לומייר (-2%), דירות סנטום וולת' (-14%), ריקה (-6%), סייגון גייטוויי (-13.5%)... בהשוואה למחיר המכירה בתחילת 2023.

נאמר כי ירידת המחירים החדה בפרברים מושפעת מפרויקטים המוצעים במחוזות שכנים במחירים נמוכים, מה שעוזר "להרוות" את צמאון ההיצע של הו צ'י מין סיטי. בנוסף, מוצרים חדשים רבים טומנים בחובם יתרונות רבים מבחינת מדיניות מכירה וריביות הלוואות מועדפות המוצעות על ידי משקיעים. לכן, השוק המשני מתמודד עם תחרות עזה, מה שמקשה על מכירה מהירה מבלי להוריד מחירים. אם רוצים למכור במחיר גבוה, בעלי בתים יכולים רק לחכות ששוק הנדל"ן ייכנס לתקופה של עליית מחירים והתאוששות.

גם פרויקטים הקשורים לתשתיות תחבורה התקבלו יפה.

בנוגע לזמן ההתאוששות, מומחים רבים אמרו כי מחירי הדירות בהו צ'י מין סיטי צפויים להתאושש בהדרגה בחודשים האחרונים של 2024, כאשר הביקוש בשוק יגדל שוב וייפתח היצע ראשוני חדש, מה שישנה את רמת המחירים הכללית בהו צ'י מין סיטי לכיוון עלייה.

מר דין מין טואן, מנהל Batdongsan.com.vn, שיתף כי דירות הן עדיין הפלח הדומיננטי בשוק הנדל"ן, במיוחד בתקופה שבה השוק נוטה לכיוון ביקוש אמיתי לקנייה. זהו גם הסוג עם קצב ההתאוששות המהיר והטוב ביותר של ביקוש לקנייה כיום. ציטוט נתונים מ-Batdongsan.com.vn מראה כי בששת החודשים הראשונים של השנה, דירות בהו צ'י מין סיטי היו הסוג עם העלייה החזקה ביותר בחיפושים, עם עלייה של 51% בהשוואה לתקופה המקבילה בשנת 2023.

ביקוש מוגבר יעודד משקיעים להיות נועזים יותר בביצוע מכירות בחודשים הקרובים. בהתחשב בהיצע העתידי, רוב פרויקטי הדירות הקרובים בהו צ'י מין סיטי מציעים מחירי מכירה בפלח היוקרה, בממוצע בין 55 ל-85 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. קצב עליית המחירים הממוצע של דירות בהו צ'י מין סיטי עומד כיום על כ-5-7% בשנה. על פי תחזיות אוכלוסייה ובנייה של דיור בין השנים 2021 ל-2030, הו צ'י מין סיטי זקוקה בממוצע ל-22 מ"ר של קרקע לבנייה לנפש.

עד 2026-2030, אם אוכלוסיית הו צ'י מין סיטי תגדל ב-12 מיליון, היא תזדקק לפחות ליותר מ-100 מיליון מ"ר של דיור. מתחילת השנה, היצע הדיור הארצי עמד על 6,000 יחידות בלבד, פחות מ-3% מהנתון הנ"ל. ממצא זה מראה שהביקוש האמיתי לשוק הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי עדיין יהיה גבוה מאוד בתקופה הקרובה.

דאנג קווק הונג

מקור: https://www.congluan.vn/ly-do-khien-can-ho-chung-cu-tai-thi-truong-thu-cap-tp-hcm-chi-tang-gia-cuc-bo-post300879.html