הסיבה לכך שדירות במחירים נוחים בהאנוי נכחדות

בשנת 2018, שיעור הדירות במחירים נוחים בהאנוי היווה 35% מההיצע החדש. עם זאת, בשנת 2024 מספר זה ירד ל-0%. על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם, ישנן 3 סיבות עיקריות המובילות למצב זה.

בשנת 2018, שיעור הדירות במחירים נוחים בהאנוי היווה 35% מההיצע החדש. עם זאת, בשנת 2024 מספר זה ירד ל-0%. על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם, ישנן 3 סיבות עיקריות המובילות למצב זה.

על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), מאז 2023, דירות במחירים מתחת ל-25 מיליון דונג וייטנאם למ"ר נעלמו בהאנוי וסביר להניח שלא יופיעו שוב. מצד שני, פלח הדירות היוקרתי "שולט יותר ויותר בגלי האתר". בתשעת החודשים האחרונים, 80% מהיצע הדירות למכירה בהאנוי היה במחיר מכירה של 50 מיליון דונג וייטנאם למ"ר או יותר.

עם זאת, לפני שנכנס למצב של "הכחדה", שיעור הדירות במחירים נוחים שהושקו לאחרונה הגיע ל-35% בשנת 2018, לאחר מכן ירד ל-20% בשנת 2019 ורק ל-12% בשנת 2020. בשנים 2021 ו-2022, היצע הדירות במחירים נוחים בהאנוי המשיך לרדת, והיווה רק כ-4% מכלל היצע הדירות שהושקו למכירה.

דירות הממוקמות ברובעים בפאתי האנוי עולות גם הן לא פחות מ-30 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. צילום: ת'אן וו

לדעת VARS, ישנן שלוש סיבות עיקריות למצב זה.

ראשית , מכיוון שמשקיעים ויזמי נדל"ן עצמם אינם מתעניינים בפלח הדיור בר השגה, עקב שולי רווח נמוכים יותר בהשוואה לפלח היוקרה. כדי לבנות דירות ברות השגה, עסקים חייבים לייעל עלויות רבות, החל ממימון קרקע, דרך בנייה ועד תפעול.

"עם שולי רווח של כ-15% בלבד, אם ההון עומד על שמריו במשך 1-2 שנים או שהמכירות מתעכבות במשך 1-2 שנים, היזם יפסיד כסף", סיכמו מומחי האיגוד.

בנוסף, בין עלויות התשומות של מפעלים, עלויות הקרקע עולות, בהקשר של מחסור הולך וגובר בכספי קרקע באזורים מרכזיים. עובדה זו מאלצת מפעלים להעלות את מחירי הדירות כדי לפצות על הון.

שנית , למרות שהממשלה הציגה מדיניות רבה לעידוד פיתוח דיור ציבורי ודיור בר השגה, הליכים משפטיים הקשורים לקרקע ותכנון עדיין מהווים חסמים משמעותיים. תהליך הרישוי מסובך, אורך זמן רב, וקרן הקרקע לפיתוח דיור בערים גדולות הולכת ומצטמצמת, מה שגורם ליזמי פרויקטים לשקול היטב לפני השקעה במגזר זה.

בנוסף, מדיניות תמיכה אשראי לרוכשי דירות במגזר הדיור הציבורי לא יושמה באופן סינכרוני. חבילות תמיכה פיננסית לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית, כגון ריביות מועדפות ומקורות הלוואה, עדיין מתמודדות עם קשיים רבים בגישה ונהלים מסובכים.

שלישית , סביר להניח שמחירי הדירות לא "יתקררו" בעתיד הקרוב, משום שפרויקטים יוקרתיים מניבים שולי רווח גבוהים אך עדיין בעלי נזילות טובה. חלק מהפרויקטים רשמו שיעורי ספיגה של עד 99% ממש בזמן הפתיחה הרשמית למכירה.

מגמה זו מתחזקת על ידי העובדה שבסיס הלקוחות בעלי ההכנסה הגבוהה גדל בהתמדה יחד עם התפתחות הכלכלה . בנוסף, כסף מזרים ווייטנאמים מחו"ל זורם גם הוא לשוק הנדל"ן הווייטנאמי, הודות למסדרון המשפטי החדש שמקל על תנאי הבעלות על בתים.

עם זאת, גם אם קבוצת לקוחות מוכנים להוציא כסף זו נוטה לגדול, לרוב תושבי האנוי עדיין יש הכנסה מספקת רק כדי לחיות ממנה. על פי הדו"ח האחרון של הלשכה הכללית לסטטיסטיקה, ההכנסה הממוצעת לנפש בהאנוי בשנת 2023 היא רק 6,869 מיליון דונג וייט לחודש. בהשוואה למחירי הדיור הנוכחיים, המצב יהיה דומה להצהרתו של ציר האסיפה הלאומית נגוין קונג לונג (משלחת דונג נאי) - "עובדי מדינה לא יכולים לאכול במשך מאות שנים כדי לקנות בית".

כדי להתמודד עם חוסר האיזון בין היצע לביקוש, VARS ממליצה שהמדינה תחקור ותפתח מדיניות ליצירת תנאים נוחים למשקיעים לפתח דירות מסחריות במחירים נוחים, כגון יישום מדיניות לפטור ממס קרקע, מס חברות, או הגדלת צפיפות הבנייה או מקדם השימוש בקרקע בהשוואה לסטנדרטים עבור פרויקטים של דיור מסחרי במחירים נוחים.

"על המדינה לקדם פרויקטים של שיתוף פעולה בין הממשלה למגזר הפרטי לבניית דיור בר השגה. המגזר הפרטי יבצע את רוב תהליך הבנייה והפיתוח, בעוד שהמדינה תספק תמריצי קרקע ותמיכה משפטית", אמר VARS.

בנוסף לקידום ההיצע, איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם הציע גם שסוכנויות ניהול יחקרו ויקימו קרן לתמיכה בפיתוח ותחזוקה של היצע דירות בעלות נמוכה; יפרסמו מדיניות להגבלת ספקולציות בנדל"ן; יבנות מערכת מידע ונתוני שוק...

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html