"צוואר הבקבוק" של ההון ייפתר כאשר תהיה קרן לאומית לדיור חברתי.

כתב של עיתוני טין טוק ודן טוק דן עם עורך הדין פאם טאנה טואן, מומחה למשפטי נדל"ן, בנושא זה.

האם תוכל לשתף בצורה ברורה יותר את המצב הנוכחי של מקורות ההון לפיתוח דיור ציבורי בתקופה האחרונה?

מכיוון שדיור ציבורי הוא סוג מיוחד של מוצר נדל"ן, הוא זוכה לתמיכה מצד המדינה מבחינת מדיניות ומנגנונים. הרשות המוסמכת תשלוט בעלויות (תקבע את מחיר המכירה של הדיור), תגביל את שולי הרווח (לא יעלו על 10% מההשקעה הכוללת), תגביל את מספר הקונים (רק עבור המוטבים)... לכן, מדיניות התמיכה של המדינה לעסקים המפתחים דיור ציבורי חשובה ביותר, במיוחד מקורות הון.

בעבר, שוק הדיור הציבורי של וייטנאם עדיין הסתמך על חבילת אשראי בסך 120,000 מיליארד דונג וייטנאמי מארבעה בנקים מסחריים בבעלות המדינה. כיום, חבילת האשראי גדלה ל-145,000 מיליארד דונג וייטנאמי בהשתתפות תשעה בנקים.

עם זאת, מהירות התשלום בפועל של חבילת האשראי הנ"ל איטית. אופייה של חבילת 145,000 מיליארד דונג וייטנאמי היא חבילת אשראי ממקורות הון מסחריים של בנקים, ללא תמיכה מתקציב המדינה. לכן, למרות שהבנקים הקצו משאבים בעדיפות גבוהה לפיתוח דיור ציבורי, הריבית למשקיעים ולרוכשי בתים עדיין אינה אטרקטיבית מספיק (נמוכה ב-1.5-2% לשנה מריבית ההלוואה הרגילה). זו הסיבה שמשקיעים ורוכשי דיור ציבורי אינם "מעוניינים" בחבילת אשראי זו.

לא רק זאת, ההליכים ליישום פרויקטים של דיור חברתי הם די מסובכים, ולוקח זמן רב יותר מאשר פרויקטים של דיור מסחרי; היצע פרויקטים של דיור חברתי מוגבל עקב קשיים משפטיים. זו גם הסיבה לכך שפרויקטים של דיור חברתי מתקשים לקבל חבילות אשראי מועדפות.

לפיכך, הוספת מקורות אשראי חדשים עם תמיכה תקציבית לפיתוח דיור ציבורי או הקמת הקרן הלאומית לדיור ציבורי יהיו גורמים מרכזיים, שיתרמו לקידום הצלחת הפרויקט לפיתוח מיליון יחידות דיור ציבורי.

ראש הממשלה פאם מין צ'ין ביקש ממשרד האוצר להשלים את הקמת קרן הדיור הלאומית עד מרץ 2025 כדי לגייס משאבים לפיתוח דיור ציבורי. מהי הערכתך לגבי מדיניות יישום "קרן הדיור הלאומית" בתקופה הקרובה?

לווייטנאם עדיין אין קרן כספית לתמיכה במשאבים עבור יישובים ומיזמים ליישום דיור חברתי. למרות שחוק הדיור 2023 מאפשר לוועדות העם המחוזיות להקצות את תקציב המדינה לפיצויים, תמיכה, יישוב מחדש והשקעה בתשתיות טכניות מחוץ לפרויקט, חוק ההשקעות הציבוריות אינו כולל תקנות לגבי הקצאת תקציב המדינה לפיצוי על פינוי אתרים ליישום פרויקטים של דיור חברתי. זהו חיסרון המוביל לכך שהשימוש בתקציב לפיצויים על פינוי אתרים והשקעה בבניית מערכות תשתית טכנית בפרויקטים מקומיים של דיור חברתי כמעט "קפוא".

לכן, הקמת הקרן הלאומית לדיור חברתי תהיה נקודת מוצא חשובה שתסייע ליישובים לגייס כספים לפינוי קרקעות "נקיות" עבור מפעלים לבניית דיור חברתי; להשקיע במערכות תשתית טכניות ותשתיות חברתיות עבור פרויקטים של דיור חברתי; ולתמוך בריביות הלוואות.

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nut-that-ve-von-se-duoc-go-khi-co-quy-nha-o-xa-hoi-quoc-gia/20250319094438654