משקיעים מגלים זהירות כלפי מניות VRG.

לאחר תיקון חד בתחילת אפריל 2025 שגרם לצניחה משמעותית במניות הנדל"ן התעשייתי, שוק המניות התאושש במהירות ובצורה חזקה והגיע שוב ושוב לשיאים חדשים.

עם זאת, מניות חברת ההשקעות Saigon VRG (קוד מניה SIP) נעו בכיוון ההפוך, ונסחרות באופן עקבי מתחת לממוצע הנע של 200 יום (MA200). דבר זה מצביע על כך שהמגמה היורדת נותרה דומיננטית.

בין ה-24 ביולי ל-11 בנובמבר, ירדו מניית SIP ב-20.6%, מ-68,400 דונג וייט למניה ל-54,300 דונג וייט. אם מחשבים את זה מתחילת 2025, הירידה מסתכמת ב-31.3% בהשוואה לשיא של 79,020 דונג וייט (26 במרץ).

לפי נתוני SSI Securities Corporation, מניה זו נסחרת כעת ביחס P/E של פי 10.61 - נמוך משמעותית מהממוצע בתעשייה שעומד על פי 17.81. בין השנים 2018 ו-2023, שווי המניה נע בין פי 7.03 ל-27.41, דבר המצביע על כך שהמניה נמצאת כעת בהנחה משמעותית.

תנועת מחירי המניה הלכה בניגוד למגמה הכללית, למרות המשך התוצאות העסקיות החיוביות של Saigon VRG Investment. בשנת 2024, ההכנסות הגיעו ל-7,078 מיליארד דונג וייטנאמי, צמיחה יציבה בהשוואה לתקופה המקבילה. מתוכם, אספקת שירותי שירות כגון חשמל, מים ושירותים אחרים היוותה 90.7% מסך ההכנסות, בעוד שחכירת קרקעות לאחר פיתוח תשתיות הגיעה רק ל-389 מיליארד דונג וייטנאמי, השווה ערך ל-5%. מבנה זה נמשך בתשעת החודשים הראשונים של 2025, כאשר הכנסות השירותים הגיעו ל-5,617 מיליארד דונג וייטנאמי (89.1%) וההכנסות מחכירת קרקעות הגיעו רק ל-310 מיליארד דונג וייטנאמי (4.9%).

למרות התמקדותה בפיתוח נדל"ן תעשייתי, מבנה ההכנסות של Saigon VRG Investment נוטה לכיוון תשתיות תפעוליות - מגזר המייצר תזרים מזומנים עקבי ויציב יותר. החברה מספקת שירותי חשמל, מים, טיפול בפסולת ותפעול תשתיות לאלפי עסקים החוכרים קרקעות בפארקים תעשייתיים. זהו זרם הכנסה שנתי חוזר, היוצר יתרון תזרים מזומנים לטווח ארוך.

מנגד, מגזר חכירת הקרקעות לתעשייה רשם הכנסות נמוכות עקב שיטת החשבונאות הספציפית שלו. Saigon VRG Investment בחרה להקצות הכנסות על פני 50 שנה, המקבילות לתקופת חכירת הקרקע, במקום להכיר בכולן בבת אחת. זה משקף במדויק את אופי החוזים ארוכי הטווח, אך הופך את הדוחות הכספיים לטווח קצר לפחות מרשימים בהשוואה לחברות דומות שבדרך כלל מכירות בכל ערך החוזה בבת אחת.

נכון לסוף שנת 2024, שיעור התפוסה של המפעלים בשלושת פארקי התעשייה דונג נאם, לה מין שואן 3 ופואוק דונג הגיע ל-95.13%. באופן ספציפי עבור קרקעות תעשייתיות, פואוק דונג (אזור A) השיגה תפוסה של 96%; דונג נאם הגיעה ל-89%, בעוד שפואוק דונג (אזור B) הגיעה רק ל-24% (נותרו 685.28 דונם); פואוק דונג שלב 2 הגיע ל-43% (נותרו 290.95 דונם), שלב 3 טרם פותח (נותרו 394.33 דונם); לה מין שואן 3 הגיעה ל-32% (נותרו 106.06 דונם) ולוק אן-בין סון הגיעה ל-67% (נותרו 117.46 דונם). ממצא זה מצביע על כך שלחברה עדיין יש מקום משמעותי להתרחבות בפעילות ההשכרה שלה בשנים הקרובות.

בנוסף להחזקת משאבי קרקע פוטנציאליים, לחברה גם יכולת פיננסית איתנה. נכון ל-30 בספטמבר 2025, ל-Saigon VRG Investment היו 5,913 מיליארד דונג וייט במזומן, המהווים 20.8% מסך הנכסים, והיא רשמה גם 12,822.5 מיליארד דונג וייט בהכנסות לטווח ארוך שטרם הורווחו (תשלומי חכירת קרקע שהתקבלו מראש), המהוות 45.1% מסך ההון. זוהי עתודה משמעותית שתיחשב בהדרגה בשנים הקרובות.

על פי KB Securities Vietnam, Saigon VRG Investment מחזיקה כיום בכ-1,189 דונם של אדמה לאחר השלמת הליכים משפטיים, עם שיעור פינוי קרקע של 78%. החברה יכולה לחכור 50-60 דונם בשנה במהלך התקופה 2025-2026, תוך שמירה על תזרים מזומנים יציב ממתן שירותים ללקוחות קיימים.

עם זאת, התחזית לטווח קצר נותרה מאתגרת בהקשר של הסחר העולמי, במיוחד לאור מדיניות מכסים הדדית המגבירה את המחסומים למשיכת השקעות זרות ישירות בתעשיות היי-טק, כולל רכיבים/ציוד אלקטרוני, בינה מלאכותית ומוליכים למחצה - מגזרים שחוו שינויים משמעותיים בשנים האחרונות. דבר זה מפעיל בעקיפין לחץ תחרותי על יכולתה של Saigon VRG Investment למשוך לקוחות. לכן, במחצית השנייה של 2025 ובשנת 2026, צפוי כי קצב ההיארעות של השטח המושכר של Saigon VRG Investment יפחת בהשוואה לשנת 2024.

אף על פי כן, מודל העסקים ההגנתי מאוד שלה, תזרים המזומנים היציב ממתקנים בפארק התעשייה ובנק הקרקעות הנקי הגדול שלה הופכים את Saigon VRG Investment לחברה בעלת פוטנציאל לשמור על צמיחה בת קיימא בטווח הארוך.

מקור: https://baodautu.vn/tam-ly-de-chung-cua-nha-dau-tu-voi-co-phieu-cua-vrg-d439085.html