שוק הנדל"ן אינו חזק מספיק כדי "להתגבר על המדרון" אך אינו עוד "מחוץ לשליטה"

[מודעה_1]

אחר הצהריים של ה-12 באוקטובר, איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA) ואיגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) ארגנו במשותף את האירוע להכרזה על הדו"ח "הערכת תהליך ההתאוששות של שוק הנדל"ן הווייטנאמי ברבעון השלישי של 2023 ותחזית למצב השוק ברבעון הרביעי של 2023".

עסקאות נדל"ן שוב שוקקות

בנאומה הפותח, גב' פאם טי מיין - סגנית ראש מחלקת מחקרי שוק וייעוץ לקידום השקעות נדל"ן ב-VARS, ציטטה את נתוני המחקר של VARS, ואמרה כי הנזילות בשוק הנדל"ן משתפרת בהדרגה, במיוחד בהשוואה לתקופה הקשה בסוף השנה שעברה ולחודשים הראשונים של השנה.

השוק החל לראות נקודות אור נוספות. אלו הן יישובים עם כלכלות מפותחות, עם תשומת לב ומיקוד בקידום השקעות בתשתיות ובתחבורה, עם מקורות אספקה רבים המתאימים לביקוש כמו האנוי, האי פונג, לאו קאי, דא נאנג, הו צ'י מין סיטי וכו'.

גב' מיין אמרה שהתוצאות הנ"ל נבעו מהמאמצים, הקשרים והתיאום ההדוק בין סוכנויות ניהול המדינה לחברות. בפרט, כמעט 20 מסמכים ופעולות משנה קשורות פורסמו על ידי הממשלה באופן רציף ואינטנסיבי, כאשר התוכן קרוב יותר ויותר לצרכים בפועל של השוק והחברות.

"למרות שהשוק אינו חזק מספיק כדי 'להתגבר על המדרון', הוא הצליח להימנע במידה מסוימת מהסיכון של 'איבוד הבלמים'", אמרה גב' מיין.

שוק הנדל"ן עבר את התקופה הקשה ביותר, העסקאות מתאוששות בהדרגה בכמות ובאיכות.

הנתונים בדוח מראים כי היקף העסקאות בשוק כולו גדל עם הזמן, כאשר יותר מוצרים המתאימים לצורכי האנשים הוצגו לשוק. בהתאם לכך, ברבעון השלישי של 2023 רשם השוק כמעט 6,000 עסקאות, פי 1.5 יותר מהרבעון השני ויותר מפי שניים מהרבעון הראשון של 2023.

עם זאת, בהשוואה לתקופה הקודמת, המספר הכולל של העסקאות בתשעת החודשים הראשונים של 2023 עמד על כ-50% בלבד בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וכ-20% בהשוואה לתקופת קדחת הקרקעות. הסיבה לכך היא שהשוק עדיין חסר היצע של דיור ציבורי ודיור בר השגה, מכיוון שמחירי הדיור עולים בהתמדה ואינם מראים סימני עצירה.

בתחזית העתיד, דו"ח VARS מראה בבירור כי ההתאוששות הכלכלית יחד עם תחזיות חיוביות לצמיחה כלכלית יובילו בוודאות לעלייה בביקוש לנדל"ן בכל המגזרים, החל מדירות ועד משרדים להשכרה, מפעלים, נדל"ן קמעונאי... במיוחד במצב של היצע מצומצם מסיבות רבות, ניתן לשקול את העלייה במחירי הנדל"ן בתקופה הקרובה.

יתר על כן, גב' מיין הזכירה גם כי בנק המדינה הוריד את הריבית התפעולית 4 פעמים ברציפות מאז מרץ 2023. ריביות הלוואות הבנק הותאמו כלפי מטה באופן משמעותי, בטווח של 6.7% ל-10%, ומתקרבות לרמה של תחילת 2022, מ-0.4% ל-3.5% בהשוואה לסוף הרבעון השני של 2023. זוהי ריבית נוחה לרוכשי בתים. רכישת בית למגורים בתקופה זו תנצל את מלוא היתרונות של רמות האשראי והמחירים.

צריך יותר מנגנונים למשקיעים שבונים דיור ציבורי

באירוע, מר לה דין צ'ונג - חבר בקבוצת העבודה לחקר הנדל"ן של VARS ומנכ"ל SGO Homes, אמר כי שוק הנדל"ן בערים הגדולות מראה סימני שפל, תוך התמקדות בפלח הדירות והדיור במחירים הנמוכים מ-10 מיליארד וונד באזור הליבה המרכזי.

עבור תחום הקרקעות, לא היה איתות חיובי, אך היו סימנים לתחתית הרף בסוג הקרקעות המוצעות למכירה פומבית. באזור סביב האנוי , המחיר הוא כ-2 מיליארד דונג וייטנאמי, עם שיעור ספיגה של 70%-80% כאשר מחיר המכירה הפומבית גבוה בכ-5% ממחיר ההתחלה, וניתן להעבירו באופן מיידי עם הפרש של 30-50 מיליון דונג וייטנאמי למגרש.

רק פלח תיירות הנופש עדיין קודר, נפח העסקאות נותר ללא שינוי עקב סנטימנט המשקיעים בשוק.

מר נגוין הואנג נאם - חבר בקבוצת העבודה למחקר ופיתוח נדל"ן של VARS ומנכ"ל G-Home JSC, הביע את דעתו על היצע הדיור הציבורי והדגיש כי מדיניות המדינה לבניית מיליון יחידות דיור ציבורי היא אנושית ביותר.

עם זאת, במציאות, אמר מר נאם כי יש צורך להכיר בכך שמיליון יחידות דיור ציבוריות אינן מספיקות לשוק הנוכחי. גם אם הפרויקט הנ"ל ימומש במלואו, עדיין יש לאנשים צורך רב בבעלות על הנכס.

בינתיים, תהליך היישום, הבנייה והמכירה של פרויקטים של דיור ציבורי עדיין מתמודד עם קשיים רבים, החל ממנגנונים משפטיים ועד לתקנות ותנאי רכישה, כמו גם במקרים הזכאים למדיניות.

בפרט, מר נאם ציין את המצב הנוכחי שבו אנשים מתקשים מאוד לגשת לדיור ציבורי משום שתקנות רבות מחמירות מדי, מסווגות אנשים עשירים ועניים, מה שהופך את הדיור הציבורי לחסר השגה עבור קבוצות רבות של אנשים.

מצד המשקיעים, יישום בניית דיור ציבורי הוא גם בעיה קשה עקב קשיים בהיבטים רבים, החל ממנגנונים ומדיניות ועד ליכולת הפיננסית של מפעלים. לדברי מר נאם, בניית דיור ציבורי היא "קשה ומסוכנת כאחד".

בשוק, יש אפילו מצב של דיור ציבורי "לא נמכר" משום שאזור הבנייה נמצא במיקום לא נוח, שאינו עונה על צורכי המחיה של התושבים. משקיעים רבים משקיעים זמן וכסף בבנייה אך "מעונים" על ידי הליכים מנהליים במשך עשרות שנים. לאחר השלמת הבנייה והפתיחה למכירה, אם הם מפסידים, עליהם לשאת בהפסד בעצמם, ואם הם מרוויחים יותר מ-10%, הם נאלצים להחזירו למדינה - מר נאם סבור שזה לא סביר.

בהתאם לכך, המנכ"ל של G-Home JSC המליץ כי מדיניות הדיור תכוון לכל שכבות החברה. יש לשנות את התקנות בנוגע לנהנים ממדיניות דיור חברתי כדי שיהיו מתאימות יותר. דיור חברתי אינו למכירה לעשירים, אלא צריך להיות מכוון גם לבעלי הכנסות כפופות למס, עם חסכונות, אך אינם יכולים לגשת לדיור מסחרי במחירים גבוהים כיום.

במקביל, יש לבנות מנגנונים ומדיניות עבור משקיעים בכיוון פתוח ו"פתוח" יותר, ויש לשבח אותם, לעודד אותם וליצור תנאים שיאפשרו למפעלי בנייה של דיור ציבורי לקבל יותר הזדמנויות להמשיך ולבנות.

לסיכום, מר טראן ואן בין - סגן יו"ר ומזכיר כללי של VARS אמר כי בתקופה הקרובה, לצד צווארי בקבוק משפטיים והון, אמון הלקוחות והמשקיעים הוא ה"מחסום" האחרון שיש לפתור כדי ששוק הנדל"ן יוכל באמת לחזור לשגרה.

שוק הנדל"ן ברבעון הרביעי של 2023 צפוי להוות אבן דרך לקראת טרנספורמציה בשנת 2024. התמונה הכוללת של השוק בוודאי תכיל נקודות אור חדשות רבות. במיוחד באזורים עם הרבה מקום לפיתוח, עם תכנון סינכרוני ומודרני, תשתיות המתמקדות בהשקעה ומחירים שאינם גבוהים .

[מודעה_2]
מָקוֹר