שוק הנדל"ן עדיין לא צבר מספיק מומנטום כדי "לטפס במעלה המדרון", אבל הוא כבר לא "מאבד שליטה".

[מודעה_1]

אחר הצהריים של ה-12 באוקטובר, איגוד הנדל"ן של וייטנאם (VNREA) ואיגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) ארגנו במשותף אירוע לפרסום הדו"ח "הערכת התקדמות ההתאוששות של שוק הנדל"ן הווייטנאמי ברבעון השלישי של 2023 ותחזית למצב השוק ברבעון הרביעי של 2023".

עסקאות הנדל"ן חוזרות למסלולן.

בדברי הפתיחה שלה, גב' פאם טי מיין, סגנית ראש מחלקת מחקרי שוק וייעוץ לקידום השקעות ב-VARS Real Estate, ציטטה נתונים ממחקר VARS המצביעים על כך שהנזילות בשוק הנדל"ן משתפרת בהדרגה, במיוחד בהשוואה לתקופה הקשה בסוף השנה שעברה ולחודשים הראשונים של השנה.

השוק מתחיל להראות סימנים חיוביים יותר. אלה כוללים יישובים מפותחים כלכלית , אשר מקבלים תשומת לב ומיקוד בקידום תשתיות והשקעות בתחבורה, ויש להם היצע מספיק כדי לענות על הביקוש, כגון האנוי, האי פונג, לאו קאי, דא נאנג, הו צ'י מין סיטי וכו'.

גב' מיין מאמינה שהתוצאות הנ"ל נובעות מהמאמצים, שיתוף הפעולה ההדוק והתיאום בין סוכנויות ניהול המדינה לעסקים. בפרט, כמעט 20 פעולות ומסמכים משפטיים קשורים שהוציאה הממשלה יושמו ברציפות ובמהירות, כאשר התוכן מותאם יותר ויותר לצרכים בפועל של השוק והעסקים.

"למרות שהשוק עדיין לא חזק מספיק כדי 'להתגבר על העלייה התלולה', הוא נמנע במידה מסוימת מהסיכון של 'איבוד שליטה'", הצהירה גב' מיין.

נתוני הדו"ח מראים כי היקף העסקאות בשוק גדל בהתמדה לאורך זמן, כאשר מוצרים נוספים העונים על צרכי הצרכנים הושקו. בהתאם לכך, ברבעון השלישי של 2023 רשם השוק כמעט 6,000 עסקאות, פי 1.5 יותר מאשר ברבעון השני ויותר מפי שניים מאשר ברבעון הראשון של 2023.

עם זאת, בהשוואה לתקופות קודמות, המספר הכולל של העסקאות בתשעת החודשים הראשונים של 2023 היה רק כ-50% מהתקופה המקבילה אשתקד וכ-20% מהשיא במהלך פריחת הנדל"ן. זאת בשל חוסר ההיצע המתמשך בתחומי הדיור הציבורי והדיור בר השגה, שכן מחירי הבתים ממשיכים לעלות ללא סימני עצירה.

במבט קדימה, דו"ח VARS מצביע בבירור על כך שההתאוששות הכלכלית, יחד עם תחזיות חיוביות לצמיחה כלכלית, יובילו בוודאות לעלייה בביקוש לנדל"ן בכל המגזרים, החל מדירות ועד להשכרות משרדים, מפעלים ונכסי מסחר. במיוחד לאור ההיצע הדל הנוכחי מסיבות שונות, עלייה במחירי הנדל"ן בעתיד הקרוב היא תוצאה סבירה.

יתר על כן, גב' מיין הזכירה גם כי הבנק המרכזי של וייטנאם הוריד את הריבית ארבע פעמים ברציפות מאז מרץ 2023. ריביות ההלוואות הבנקאיות ירדו משמעותית כלפי מטה, בטווח של 6.7% ל-10%, מתקרבות לרמות של תחילת 2022, וירדו ב-0.4% ל-3.5% בהשוואה לסוף הרבעון השני של 2023. זוהי ריבית נוחה לרוכשי בתים. רכישת בית למגורים בתקופה זו תנצל בצורה אופטימלית את רמות האשראי והמחירים.

יש צורך במנגנונים נוספים כדי שמשקיעים יוכלו לבנות דיור ציבורי.

באירוע אמר מר לה דין צ'ונג - חבר בצוות המחקר של שוק הנדל"ן של VARS ומנכ"ל SGO Homes, כי שוק הנדל"ן למגורים בערים הגדולות מראה סימני שפל, תוך התמקדות בפלחי דירות ובתים במחירים הנמוכים מ-10 מיליארד וונד באזור הליבה המרכזי.

בעוד שקטגוריית מגרשים לא הראה עדיין סימנים חיוביים, ישנם סימנים לתקופת שפל בקטגוריית הקרקעות המוצעות למכירה פומבית, במיוחד באזורים הסובבים את האנוי . מחירים סביב 2 מיליארד דונג וייטנאמי (VND) בעלי שיעור ספיגה של 70%-80%, כאשר מחירי המכירה הפומבית גבוהים בכ-5% ממחיר ההתחלה. מגרשים אלה ניתנים למכירה חוזרת באופן מיידי עם שולי רווח של 30-50 מיליון דונג וייטנאמי למגרש.

רק פלח תיירות הנופש נותר איטי, כאשר נפחי העסקאות עומדים על שמריה עקב סנטימנט המשקיעים בשוק.

מר נגוין הואנג נאם - חבר בצוות המחקר לנדל"ן של VARS, מנכ"ל G-Home JSC - הביע את דעתו על היצע הדיור הציבורי והדגיש כי מדיניות הממשלה לבניית מיליון יחידות דיור ציבורי היא אנושית ביותר.

עם זאת, במציאות, מר נאם סבור כי מיליון יחידות דיור ציבוריות אינן מספיקות לשוק הנוכחי, וגם אם התוכנית הנ"ל תיושם במלואה, לאנשים עדיין יהיו צרכים רבים אחרים לדיור.

בינתיים, תהליך היישום, הבנייה והמכירה של פרויקטים של דיור ציבורי עדיין נתקל במכשולים רבים, החל ממנגנונים משפטיים ועד לתקנות ותנאי רכישה, כמו גם במקרים הזכאים להטבות פוליסה.

בפרט, מר נאם ציין את המצב הנוכחי שבו אנשים מתקשים מאוד לגשת לדיור ציבורי משום שתקנות רבות מחמירות מדי, ומסווגות אנשים לקבוצות עשירות ועניות, מה שהופך את הדיור הציבורי לרחוק מהישג ידם של חלקים רבים באוכלוסייה.

מנקודת מבטו של המשקיע, יישום בניית דיור ציבורי הוא גם בעיה מאתגרת, המתמודדת עם קשיים ממקורות שונים, כולל מנגנונים, מדיניות ויכולתם הפיננסית של עסקים. לדברי מר נאם, בניית דיור ציבורי היא "קשה ומסוכנת כאחד".

כיום, השוק אף מתמודד עם בעיית דיור ציבורי שלא נמכר, משום שאזורי הבנייה ממוקמים במקומות לא נוחים ואינם עומדים בדרישות המחיה של התושבים. משקיעים רבים משקיעים זמן וכסף בבנייה, אך מוגבלים בהליכים מנהליים במשך עשרות שנים. לאחר השלמת הבנייה ותחילת המכירות, אם הם נגרמים הפסדים, עליהם לשאת בהם בעצמם; אם הם מרוויחים יותר מ-10%, הם נאלצים להחזיר את הכסף למדינה - מר נאם סבור שזה לא סביר.

בהתאם לכך, המנכ"ל של G-Home JSC הציע כי מדיניות הדיור צריכה להתמקד בכל המעמדות החברתיים. יש לשנות את התקנות המגדירות את המוטבים של מדיניות דיור חברתי כדי שיהיו מתאימות יותר. דיור חברתי לא צריך להימכר רק לעשירים, אלא צריך להתמקד גם באלה עם הכנסה חייבת במס וחסכונות, אך אינם יכולים לגשת לדיור זמין מסחרית שמחירי המכירה שלהם גבוהים כיום.

במקביל, יש לפתח מנגנונים ומדיניות עבור משקיעים בצורה פתוחה וגמישה יותר, ועליהם לשבח, לעודד וליצור תנאים לעסקים הבונים דיור ציבורי כדי שיהיו להם יותר הזדמנויות להמשיך לבנות.

לסיכום, מר טראן ואן בין - סגן יו"ר ומזכיר כללי של VARS - מאמין שבזמן הקרוב, לצד צווארי בקבוק משפטיים והון, אמון הלקוחות והמשקיעים הוא ה"מחסום" האחרון שיש להסיר כדי ששוק הנדל"ן יחזור באמת לשגרה.

שוק הנדל"ן ברבעון הרביעי של 2023 נחשב לאבן דרך לקראת טרנספורמציה בשנת 2024. תמונת השוק הכוללת בוודאי תכיל נקודות אור חדשות רבות. זה נכון במיוחד עבור אזורים עם פוטנציאל פיתוח משמעותי, תכנון מקיף ומודרני, תשתיות מפותחות היטב ומחירי נדל"ן נמוכים יחסית .

[מודעה_2]
מָקוֹר