שוק הנדל"ן קפוא, כיצד פועלים עסקי תיווך נדל"ן?

[מודעה_1]

ברבעון השני של 2023, שוק הנדל"ן לא הראה סימני שיפור. השוק כולו רשם מספר נמוך של עסקאות, ומספר מוצרי הנדל"ן החדשים שהושקו בשוק כמעט ולא היה קיים.

תוצאות העסקים של הרבעון השני של 2023 וששת החודשים הראשונים של 2023 בסדרה של עסקי תיווך נדל"ן מראות בבירור את המצב הקשה של עסק מסוג זה.

ירידה מזעזעת בהכנסות, רווח שלילי עמוק

על פי הדוחות הכספיים לרבעון השני של 2023, חברת Danh Khoi Group Joint Stock Company (HNX: NRC) רשמה ירידה חדה בהכנסות נטו המאוחדות של פי 55 בהשוואה לתקופה המקבילה, ליותר מ-1.9 מיליארד דונג וייטנאמי. מתוכם, הכנסות משירותי ייעוץ וניהול נדל"ן והכנסות מפעילויות שיתוף פעולה בהשקעות בפרויקטים נרשמו ב-0. רק שירותי תיווך ושירותים אחרים הכניסו ל-Danh Khoi יותר מ-1.9 מיליארד דונג וייטנאמי.

לכן, למרות שעלות המכר פחתה לחלוטין לכמעט 38 מיליון דונג וייטנאמי, לחברה עדיין היה רווח גולמי של 1.9 מיליארד דונג וייטנאמי בלבד (הרווח הגולמי בתקופה המקבילה עמד על יותר מ-89.5 מיליארד דונג וייטנאמי).

בששת החודשים הראשונים של השנה, החברה רשמה הכנסות נטו של יותר מ-1.9 מיליארד דונג וייטנאמי בלבד. לאחר ניכוי כל ההוצאות והמיסים, דאנה קוי דיווחה על הפסד של 3.8 מיליארד דונג וייטנאמי ברבעון השני של 2023 ועל הפסד של יותר מ-20.6 מיליארד דונג וייטנאמי במחצית הראשונה של 2023.

מלאי החברה נכון ל-30 ביוני 2023 נותר גם הוא זהה לתחילת השנה, ועמד על 61.13 מיליארד דונג וייטנאמי, בעיקר בשל עלויות ייצור לא גמורות ועלויות עסקיות.

חברת Dat Xanh Real Estate Services (Dat Xanh Services, HoSE: DXS), אשר חולקת את אותו מצב כמו Danh Khoi, רשמה הכנסות ברבעון השני של 2023 של 662 מיליארד דונג וייט, ירידה של 49% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ההכנסות ירדו ב-50% אך עלות המכר ירדה רק במעט, ב-15%, מה שהביא את הרווח הגולמי של Dat Xanh Services ל-150 מיליארד דונג וייט בלבד, שווה ערך לפחות מרבע מהתקופה המקבילה.

בסעיף ההסבר, Dat Xanh Services הראתה כי הכנסות שירותי הנדל"ן ירדו בחדות ביותר, עד 73%, לפחות מ-192 מיליארד דונג וייטנאמי. מלבד הירידה בהכנסות נטו, הכנסות החברה מימון לא השתפרו בהרבה.

לכן, בסוף הרבעון השני של 2023, רשמה Dat Xanh Services הפסד של 17.2 מיליארד דונג וייטנאמי, בעוד שבתקופה המקבילה אשתקד היא רשמה רווח של יותר מ-256 מיליארד דונג וייטנאמי. זה היה הרבעון השלישי ברציפות שבו עסק זה דיווח על הפסד נקי.

בששת החודשים הראשונים של השנה, "האח הגדול" בענף תיווך הנדל"ן דיווח על הפסד של יותר מ-61 מיליארד דונג וייטנאמי, ירידה ארוכה בהשוואה לרווח של 474 מיליארד דונג וייטנאמי במחצית הראשונה של 2022.

דוח הרווח לאחר מס "דק כמו עלי אורז"

בנימה חיובית יותר, חברת המניות המשותפת של קבוצת חאי הואן לנד (HoSE: KHG) רשמה ירידה חדה בהכנסות ברבעון השני של 2023, אך עדיין הצליחה להציל רווח נקי מסוים.

באופן ספציפי, Khai Hoan Land רשמה הכנסות נטו ממכירות ומתן שירותים של קצת יותר מ-3.3 מיליארד דונג וייטנאמי, ירידה של פי 80 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. הסיבה לכך היא שהחברה צברה סחורות מוחזרות נוספות בסך של עד 31.8 מיליארד דונג וייטנאמי, מה ששחק כמעט את כל הכנסות החברה ברבעון השני של 2023.

בנוסף, ברבעון השני של 2023, החברה הרוויחה רק יותר מ-12 מיליארד דונג וייט מהכנסות מתיווך נדל"ן, בעוד שבאותה תקופה נתון זה עמד על יותר מ-271 מיליארד דונג וייט.

להיפך, הכנסותיה הכספיות של החברה היו נקודת אור, והגיעו ליותר מ-109 מיליארד דונג וייטנאמי, אך הוצאותיהן הכספיות צומצמו כמעט במחצית, ל-26 מיליארד דונג וייטנאמי.

עם זאת, הירידה החדה בהכנסות מפעילויות הליבה העסקיות השפיעה גם על רווחי Khai Hoan Land. בסוף הרבעון השני של 2023, חברת התיווך הזו דיווחה על ירידה של 48% ברווח ל-45 מיליארד דונג וייטנאמי. בששת החודשים הראשונים של השנה, ההכנסות נטו של Khai Hoan Land הגיעו ל-263 מיליארד דונג וייטנאמי והרווח לאחר מס הגיע ל-101 מיליארד דונג וייטנאמי, ירידה של 43% ו-35% בהתאמה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

באופן דומה, לאחר שטיפחה בעבר אלפי מתווכי נדל"ן והתפרסמה בצוות המתווכים שלה, גם חברת Century Real Estate JSC (CenLand, HoSE: CRE) לא יכלה להימנע ממצב של רווחים "דלילים כעלי אורז".

באופן ספציפי, ברבעון השני של 2023, החברה רשמה הכנסות נטו של כמעט 401 מיליארד דונג ורווח נקי של יותר מ-9.5 מיליארד דונג, ירידה של 35% ו-88% בהתאמה לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

בהסבר לתוצאה זו, מסרה החברה כי שוק הנדל"ן ברבעון השני המשיך להתמודד עם קשיים רבים וגורמים שליליים שהופיעו החל משנת 2022. למרות ששוק הנדל"ן ושוק ההון השתפרו בהשוואה לרבעון הראשון, הם לא באמת השתפרו והעסקאות לא היו פעילות באמת.

באסיפה הכללית השנתית של בעלי המניות לשנת 2023 שנערכה בסוף אפריל, אמר מנכ"ל CenLand כי מספר עובדי התיווך של החברה עד כה ירד בכ-40-50% מעובדיה.

בנוסף, יו"ר מועצת המנהלים של סנלנד נגוין טרונג וו שיתף בקונגרס כי בממוצע, בכל חודש, הוא נאלץ להוציא כ-2-3 דירות בהפסד כדי לתמוך בחברה והוא סבור שנותרו עדיין כמה מאות דירות שיעזרו לחברה לעבור את התקופה הזו.

בהתבוננות במבנה ההכנסות המצטבר בששת החודשים הראשונים של 2023, שירותי תיווך נדל"ן והשקעות ממשיכים להיות עמוד התווך במבנה ההכנסות של CenLand. עם זאת, הרווח של מגזר זה ירד בחדות מתחת ל-5 מיליארד דונג וייטנאמי; שולי הרווח הנקי של מגזר זה היו רק 1% (10.7% בתקופה המקבילה).

האם תיווך נדל"ן עדיין אטרקטיבי?

דו"ח איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS) על בריאות שוק הנדל"ן מראה כי מספר העסקאות בתקופה האחרונה היה פחות מ-50% בהשוואה לשנה שעברה. הן ההיצע והן הביקוש בשוק ירדו באופן משמעותי, מה שגרם לעסקים רבים לדווח באופן מתמשך על הפסדים, סוכני נדל"ן להיקלע לקשיים, עוני ואבטלה.

VARS מסרה כי הקשיים בשוק הנדל"ן משתקפים בבירור בתוצאות העסקיות, כאשר עסקי תיווך רבים דיווחו על הפסדים בשני הרבעונים הראשונים של 2023, וסימנו את התקופה הגרועה ביותר מאז 2017.

בעבר, נתוני VARS הראו כי מספר הברוקרים הפעילים המשוער עומד כעת על כ-30%-40% בלבד בהשוואה לתקופה של תחילת 2022.

ראוי לציין כי עסקי ברוקראז' או משקיעים שהסדינו מחלקות ברוקראז' מכירות פיטרו 50% או יותר מעובדיהם בצורות שונות כגון הפסקה זמנית של חתימה על חוזים למשך 3-6 חודשים, פיטורים, השארתם כשותפים פעולה וכו'.

מצב הפיטורים אינו חזק רק במפעלים מובילים, אלא גם בעסקים קטנים אחרים.

VARS מאמינה שזוהי תקופה מאתגרת עבור חברות ברוקרים שאינן תחרותיות מספיק כדי לשרוד, אך זוהי גם הזדמנות עבור חברות מקצועיות להתעלות ולהתפתח בצורה בת קיימא יותר.

עם זאת, VARS מאמינה כי סיכויי הקריירה של מתווכי נדל"ן עדיין גדולים למרות תקופת השוק הקשה, עם אתגרים רבים עקב התחרות הגבוהה. לכן, על המתווכים ללמוד כל הזמן, לשפר כל הזמן את כישוריהם ולשמור על אתיקה מקצועית ומוניטין עם הלקוחות .

[מודעה_2]
מָקוֹר