למה אין חובה לסחור בנדל"ן דרך ה-floor?

[מודעה_1]

אפשרות פחות מסוכנת עבור לקוחות

בהמשך לתוכנית המושב השישי, בבוקר ה-31 באוקטובר, דנה האסיפה הלאומית באולם מספר נושאים עם דעות שונות על הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן).

בהציגו את הדוח על הסבר, קבלה ותיקון של הצעת החוק לעסקי נדל"ן (מתוקן), אמר יו"ר הוועדה הכלכלית של האסיפה הלאומית, וו הונג טאן:

בנוגע לעקרונות עסקי הדיור ופרויקטים עתידיים של בנייה, ישנן דעות מסכימות על נחיצותן של תקנות בנוגע לפיקדונות, מועד קבלת פיקדונות וסכומי פיקדונות בטיוטת החוק.

חלק מהדעות הציעו להוסיף תקנה בנוגע לפיקדון כדי להבטיח שהחוזה ייחתם לפני המועד בו עבודות הדיור והבנייה יהיו כשירות להפעלה. חלק מהדעות הסכימו לקבל פיקדונות רק כאשר "עבודות הדיור והבנייה יהיו כשירות להפעלה" ו"העסקה בוצעה בהתאם לתקנות".

בהתבסס על חוות דעת הממשלה , חברי האסיפה הלאומית במושב החמישי, משלחות האסיפה הלאומית וסוכנויות האסיפה הלאומית, הציעה הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית (NASC) שתי אפשרויות:

אפשרות 1: "משקיעים בפרויקטים של נדל"ן רשאים לגבות פיקדונות מלקוחות רק כאשר הבתים ועבודות הבנייה עמדו בכל התנאים להפעלת העסקה וביצעו עסקאות בהתאם להוראות חוק זה."

אפשרות זו פחות מסוכנת עבור הלקוח, הצד החלש יותר בעסקת הנדל"ן. מכיוון שהפיקדון מתבצע רק כאשר הנכס כשיר למסחר ושני הצדדים חתמו רשמית על החוזה, היא מגבילה את התרחשותם של סכסוכים.

המגבלה של אפשרות זו היא שלמשקיע אין הזדמנות לקבל פיקדונות כדי להבטיח חתימה על חוזה עם לקוחות פוטנציאליים;

קבלת פיקדונות מלקוחות שחתמו על חוזים למכירה, קנייה או השכרה של בתים או עבודות בנייה עתידיות אינה פיקדון להבטחת חתימת החוזה, אלא פיקדון להבטחת ביצוע החוזה בהתאם להוראות סעיף 328 לחוק האזרחי. לפיקדון אין עוד משמעות רבה משום שהחוזה כבר מכיל הוראות לגביית תשלום עבור ערך החוזה בהתאם להתקדמות וסעיפי קנס אם הצדדים לא ימלאו את התחייבויותיהם כראוי.

אפשרות זו נבחרה על ידי הממשלה ועל ידי 15/40 חוות דעת של משלחות האסיפה הלאומית וסוכנויות האסיפה הלאומית.

אפשרות 2: "משקיעים בפרויקטי נדל"ן רשאים לגבות פיקדונות רק בהתאם להסכם עם הלקוחות כאשר לפרויקט יש תכנון בסיסי שהוערך על ידי סוכנות ממשלתית ולמשקיע יש אחד המסמכים על זכויות שימוש בקרקע המפורטים בסעיף 2, סעיף 24 לחוק זה."

הסכם הפיקדון חייב לציין בבירור את מחיר המכירה, מחיר החכירה-רכישה של הבית או עבודות הבנייה. סכום הפיקדון המקסימלי נקבע בהתאם לתקנות הממשלה אך לא יעלה על 10% ממחיר המכירה, מחיר החכירה-רכישה של הבית או עבודות הבנייה, תוך הבטחת עמידה בתנאי הפיתוח החברתי-כלכלי בכל תקופה ובכל סוג נדל"ן.

אפשרות זו מסייעת למשקיעים לחתום על חוזה פיקדון כדי להבטיח את ביצוע החוזה עם לקוחות פוטנציאליים לפני שהנדל"ן יהיה כשיר להפעלה.

המגבלה של תוכנית זו היא שהפרויקט טרם החל בבנייה, מה שמוביל לכך שהלקוח יישא בסיכון; במקרה שהמשקיע יבצע את שלבי התכנון הטכני, יעצב את שרטוטי הבנייה, יגיש בקשה להיתר בנייה ויבצע את הבנייה למשך זמן ארוך יותר מהמתחייב, הדבר ישפיע על זכויות הלקוח ועלול לגרום לסכסוכים. הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית מבקשת מהממשלה להשלים את תוכן הערכת ההשפעה של התוכנית.

אפשרות זו נבחרה על ידי 20 מתוך 40 חוות דעת של משלחות האסיפה הלאומית וסוכנויות האסיפה הלאומית.

סיכון של ניצול הוראות חוק

בנוגע לתנאים להפעלת עבודות דיור ובנייה עתידיות, לדברי מר תאן, יש הצעה שלא יהיה חובה להחזיק בתעודת זכויות שימוש בקרקע עבור שטח הקרקע לבנייה הקשורה לדיור ועבודות בנייה עתידיות.

הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית מקבלת ומתאימה את ההוראות בסעיף 8, סעיף 24 ומתאימה טכנית את נקודות ג' ו-ד', סעיף 2, סעיף 14, בהתאם: עסקי עבודות הדיור והבנייה הזמינים בפרויקטים של נדל"ן חייבים להיות בעלי תעודת זכויות שימוש בקרקע עבור שטח הבנייה המצורף לעבודות הדיור והבנייה שהופעלו;

עסקי דיור ובנייה שיוקמו בעתיד אינם דורשים תעודת זכויות שימוש בקרקע, אך חובה למלא התחייבויות כספיות בנוגע לקרקע עבור שטח הקרקע הצמוד לעבודות הדיור והבנייה שהוקמו.

בנוגע לזירות מסחר בנדל"ן, דעות רבות מציעות לא להפוך זאת לחובה אלא רק לעודד עסקאות נדל"ן באמצעותן.

הוועדה הקבועה של האסיפה הלאומית קיבלה ותיקנה את ההוראות הבאות: הסרת ההוראות בנוגע לעסקאות נדל"ן דרך זירות מסחר בנדל"ן בפרק ז' של הצעת החוק; השלמת סעיף 7, סעיף 8 של הצעת החוק בנוגע למדיניות המדינה בנושא השקעות ועסקים בנדל"ן, לפיו "המדינה מעודדת ארגונים ויחידים לבצע עסקאות של קנייה, מכירה, העברה, השכרה, חכירת בתים, עבודות בנייה וזכויות שימוש בקרקע דרך זירות מסחר בנדל"ן".

הסיכום המעשי של יישום חוק עסקי הנדל"ן בשנת 2014 מראה כי זירות המסחר הנוכחיות בנדל"ן אינן מסוגלות מספיק כדי להבטיח את הבטיחות המשפטית של עסקאות. היו מקרים רבים של זירות מסחר בנדל"ן ששיבשו את השוק.

"דרישת עסקאות דרך זירות מסחר בנדל"ן תוביל לסיכון של ניצול תקנות חוקיות, שלא יבטיח את יישום המשימה של פיתוח שוק נדל"ן בריא, בטוח ובר קיימא", אמר מר טאנה .

[מודעה_2]
מָקוֹר