वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं में 7 कानूनी समस्याएं

पहली बात यह है कि सभी सामाजिक आवास परियोजनाओं और व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के लिए निवेशक को मंजूरी देते समय निवेश नीति को मंजूरी देने की प्रक्रिया लागू की जानी चाहिए, जहाँ निवेशक को योजना के अनुसार भूमि का उपयोग करने का अधिकार है। इस समस्या के संबंध में, HoREA के अनुसार, निवेश नीति को मंजूरी देने की प्रक्रिया को लागू करते समय, यह निर्माण निवेश की प्रक्रियाओं की श्रृंखला की प्रारंभिक प्रक्रिया होती है। इसलिए, जब निवेश नीति को मंजूरी देने की प्रक्रिया "अटक" जाती है, तो परियोजना "स्थिर" हो जाती है और अन्य निर्माण निवेश प्रक्रियाओं के साथ आगे नहीं बढ़ सकती। केवल यह निर्धारित करना आवश्यक होना चाहिए कि योजना के साथ निवेश परियोजना की उपयुक्तता का मूल्यांकन ज़ोनिंग योजना या सामान्य योजना के अनुसार होना चाहिए, जो अधिक उपयुक्त हो, या बस यह निर्धारित करें कि यह राष्ट्रीय असेंबली के संकल्प 98 में सामान्य योजना के अनुसार हो, जिसे हो ची मिन्ह सिटी के लिए पायलट आधार पर लागू किया जा रहा है।

प्रशासनिक प्रक्रियाओं में सुधार का यह तरीका या यह सुधार वास्तव में प्रशासनिक प्रक्रिया सुधार की भावना को नहीं दर्शाता है, वास्तविकता के करीब नहीं है, और बेहतर न होने के संकेत देता है। क्योंकि पहले उद्यमों को निवेश और निर्माण प्रक्रियाओं को समानांतर रूप से करने की अनुमति थी, अब उन्हें लगभग हर प्रशासनिक प्रक्रिया को क्रमिक रूप से पूरा करना होगा।

HoREA ने पाया कि निवेश परियोजनाओं के लिए विस्तृत योजना (यदि कोई हो) का पालन करने का नियम केवल उन्हीं मामलों में लागू होता है जहाँ राज्य भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी करता है या चुनिंदा निवेशकों के लिए भूमि का उपयोग करने वाली परियोजनाओं के लिए बोलियाँ लगाता है। हालाँकि, यह नियम उन मामलों में पूरी तरह से अनुपयुक्त है जहाँ निवेशक उद्यम के पास योजना के अनुसार भूमि उपयोग अधिकार हैं और 2020 के निवेश कानून के अनुच्छेद 29 के खंड 4 के प्रावधानों के अनुसार, निवेशक की स्वीकृति के साथ ही निवेश नीति को भी स्वीकृत करने का प्रस्ताव है।

दूसरी समस्या आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि पर विनियमन है जब वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के निवेशकों को आवासीय भूमि का उपयोग करने का अधिकार रखने की आवश्यकता होती है; आवासीय भूमि और अन्य भूमि का उपयोग करने का अधिकार है जो आवासीय भूमि नहीं है जो निवेश परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने की अनुमति के लिए शर्तों को पूरा करती है। यह देश भर में सैकड़ों वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं का कारण बनता है जिनके पास 100% आवासीय भूमि नहीं है या जिनके पास आवासीय भूमि नहीं है और अन्य भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, यानी केवल 100% कृषि भूमि या केवल 100% गैर-कृषि भूमि है जो आवासीय भूमि नहीं है, उन्हें वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के निवेशकों के रूप में मान्यता नहीं दी जाती है। हालांकि इन निवेशक उद्यमों को कृषि भूमि या गैर-कृषि भूमि के लिए भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण प्राप्त हुआ है जो आवासीय भूमि नहीं है।

वर्तमान में, मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के अनुच्छेद 128 के बिंदु ख, खंड 1 और खंड 6, केवल उन मामलों में आवासीय भूमि के उपयोग के अधिकार प्राप्त करने पर सहमति की अनुमति देते हैं जहाँ भूमि का उपयोग वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए किया जाता है या उन मामलों में जहाँ भूमि का उपयोग वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए किया जाता है, निवेशकों के पास आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि के उपयोग का अधिकार होना चाहिए। इसका अर्थ है कि निवेशकों को आवासीय भूमि या आवासीय भूमि और अन्य भूमि या अन्य भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, के लिए भूमि उपयोग अधिकारों के हस्तांतरण पर सहमत होने की अनुमति नहीं है या उन मामलों में अनुमति नहीं है जहाँ निवेशकों को वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के कार्यान्वयन के लिए अन्य भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, का उपयोग करने का अधिकार है। इसलिए, मसौदा भूमि कानून (संशोधित) के अनुच्छेद 128 के खंड 1, बिंदु ख और खंड 6, 2013 के भूमि कानून के अनुच्छेद 73 के खंड 1, बिंदु ख, खंड 1, अनुच्छेद 169, खंड 2, अनुच्छेद 191 और अनुच्छेद 193 के खंड 1 के प्रावधानों को पूरी तरह से विरासत में नहीं लेते थे, जो आर्थिक संगठनों को वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं सहित निवेश परियोजनाओं के कार्यान्वयन की योजना बनाने के लिए उपयुक्त भूमि प्रकारों के भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण प्राप्त करने की अनुमति देते थे। कृषि भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण प्राप्त करने के मामले में, किसी सक्षम राज्य एजेंसी से लिखित अनुमोदन आवश्यक है।

इस बीच, 100% आवासीय भूमि वाले वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं का प्रकार कुल वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं की संख्या का केवल लगभग 1% है और सभी बहुत छोटी परियोजनाएं हैं क्योंकि ^5,000m2 से अधिक क्षेत्र वाले लगभग कोई आवासीय भूमि भूखंड नहीं हैं। आवासीय भूमि और अन्य भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, के साथ वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं का प्रकार आम है, जो कुल वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं की संख्या का लगभग 95% है। अन्य भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है, के साथ वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं का प्रकार कुल वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं की संख्या का केवल लगभग 5% है और सभी बड़े पैमाने पर, बहुत बड़ी परियोजनाएं हैं जिन्हें विकसित करने के लिए प्रोत्साहित करने की आवश्यकता है।

कानूनी नियमों के कारण कई परियोजनाएं अभी भी "स्थगित" हैं।

तीसरी समस्या 1/2,000 स्केल ज़ोनिंग योजना को समायोजित करने की प्रक्रिया है, जो सक्षम राज्य एजेंसी की ज़िम्मेदारी है ताकि उद्यमों के पास निवेश परियोजना की 1/500 स्केल विस्तृत योजना विकसित करने का आधार हो। इसका कारण "जनसंख्या आकार सीमा" है और कई 1/2,000 स्केल ज़ोनिंग योजनाओं को समय पर अद्यतन और समायोजित नहीं किया गया है, इसलिए वे निवेशकों की ज़रूरतों को पूरा नहीं कर पाती हैं।

उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह शहर की वास्तविक जनसंख्या लगभग 1.3 करोड़ है, लेकिन 1 अप्रैल, 2019 की जनगणना के अनुसार जनसंख्या केवल 89 लाख है, या बिन्ह थान जिले की जनसंख्या 2020 तक 5,60,000 निर्धारित है, लेकिन 2014 में इस जिले की वास्तविक जनसंख्या 5,60,000 थी। यदि वास्तविक जनसंख्या की गणना सही ढंग से नहीं की जाती है, तो शहरी नवीकरण परियोजनाओं को लागू करना या नए शहरी क्षेत्रों का विकास करना असंभव हो जाएगा क्योंकि अब जनसंख्या की कोई "सीमा" नहीं है।

हो ची मिन्ह सिटी में 600 से ज़्यादा 1/2,000 स्केल ज़ोनिंग योजनाएँ हैं, जिनमें कुछ ऐसी भी हैं जो अब उपयुक्त नहीं हैं और जिन्हें समायोजित करने की आवश्यकता है, लेकिन समय रहते उन्हें समायोजित नहीं किया गया है, खासकर कम्यून और ज़िला स्तर की प्रशासनिक सीमाओं के अनुसार लागू की गई पिछली 1/2,000 स्केल ज़ोनिंग योजनाओं के लिए, जिन्हें एकीकृत करने की आवश्यकता है। इसलिए, राष्ट्रीय सभा के प्रस्ताव 98 में यह भी आवश्यक है कि निर्माण निवेश के लिए व्यवहार्यता अध्ययन रिपोर्ट तैयार करने और परियोजना के अगले चरणों को लागू करने से पहले ज़ोनिंग योजनाओं और विस्तृत योजनाओं को कानून के प्रावधानों के अनुसार अनुमोदित किया जाना चाहिए या समायोजन के लिए अनुमोदित किया जाना चाहिए।

चौथी समस्या विशिष्ट भूमि मूल्यांकन प्रक्रिया, भूमि मूल्य मूल्यांकन, भूमि उपयोग शुल्क की गणना के लिए भूमि मूल्य निर्धारण, रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए भूमि किराया, वाणिज्यिक आवास या सक्षम राज्य एजेंसियों द्वारा भूमि उपयोग शुल्क की जाँच और गणना, भूमि किराया (यदि कोई हो) के लिए अनुरोध है। यह समस्या मुख्य रूप से डिक्री 44 के व्यवहारिक अनुप्रयोग में है। मार्च 2023 तक, हो ची मिन्ह सिटी में लगभग 100 वाणिज्यिक आवास परियोजनाएँ हैं जिनमें 81,000 अपार्टमेंट हैं जिन्हें पिंक बुक नहीं दी गई है।

पाँचवीं समस्या यह है कि सक्षम राज्य एजेंसियाँ राज्य द्वारा प्रबंधित भूमि (सार्वजनिक भूमि) के प्रबंधन हेतु नियम जारी करने में धीमी हैं, जो वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं में शामिल हैं। इस नियमन के अभाव में, 1 जुलाई 2014 (डिक्री 43 प्रभावी हुई) से 8 फ़रवरी 2021 (डिक्री 148 प्रभावी हुई) तक, 6 वर्षों से भी अधिक समय से, वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं में शामिल सार्वजनिक भूमि के प्रबंधन को विनियमित करने वाली कोई व्यवस्था नहीं रही है। आज तक, डिक्री 148 लगभग 3 वर्षों से प्रभावी है, लेकिन अभी भी कई प्रांत और केंद्र-संचालित शहर ऐसे हैं जिन्होंने इसके कार्यान्वयन के लिए नियम जारी नहीं किए हैं। इसके कारण कई वाणिज्यिक आवास परियोजनाएँ निवेश नीतियों को मंज़ूरी देने की प्रक्रियाओं में या विशिष्ट भूमि मूल्यांकन, भूमि मूल्यांकन, और भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना हेतु भूमि मूल्य निर्धारण संबंधी प्रक्रियाओं में "अटक" गई हैं।

छठी समस्या यह है कि 2014 के रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के अनुच्छेद 49 के खंड 2 में यह प्रावधान है कि किसी परियोजना या व्यावसायिक आवास परियोजना के किसी भाग के हस्तांतरण की अनुमति केवल तभी दी जाएगी जब निवेशक के पास हस्तांतरित परियोजना के पूरे या उसके किसी भाग के लिए पिंक बुक हो और उसने राज्य को भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया चुकाने का वित्तीय दायित्व पूरा कर लिया हो। चूँकि इस विनियमन में संशोधन नहीं किया गया है, इसलिए यह लचीला नहीं है और वास्तविकता के करीब नहीं है जैसा कि क्रेडिट संस्थानों के खराब ऋणों से निपटने के संचालन पर राष्ट्रीय सभा के संकल्प 42 के अनुच्छेद 10 के खंड 1 में निर्धारित है, जो परियोजना के लिए पिंक बुक होने की शर्त निर्धारित नहीं करता है और यह भी निर्धारित नहीं करता है कि निवेशक को परियोजना के लिए वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा।

सातवीं समस्या यह है कि 2014 का रियल एस्टेट व्यवसाय कानून, अनुबंध (रियल एस्टेट और भविष्य के आवास बेचने के लिए पूँजी जुटाने हेतु अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की पात्रता से पहले) के उद्देश्य से जमा राशि जमा करने की प्रक्रिया को विनियमित नहीं करता है ताकि नागरिक संहिता के अनुच्छेद 328 में जमा राशि से संबंधित प्रावधानों को स्पष्ट किया जा सके। इससे सट्टेबाजों, ज़मीन के दलालों और बेईमान व्यवसायों के लिए बड़ी जमा राशि का लाभ उठाने और उसे प्राप्त करने का एक कानूनी रास्ता बन गया है। यहाँ तक कि अनुबंध मूल्य का 90-95% तक हिस्सा ग्राहकों की संपत्ति को धोखा देने और हड़पने के उद्देश्य से होता है (इसका एक विशिष्ट उदाहरण अलीबाबा कंपनी का मामला है)।

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm