निवेश पर प्रतिफल देने के मामले में रियल एस्टेट लगातार अग्रणी बना हुआ है।

अगले दो वर्षों में घर खरीदने वालों की मानसिकता में क्या बदलाव आएगा?

विकास चक्रों के दौरान किए गए व्यापक डेटा और बाजार अनुसंधान के आधार पर, बैटडोंगसन डॉट कॉम वीएन के उप महा निदेशक श्री गुयेन क्वोक अन्ह का अनुमान है कि अगले दो वर्षों में वियतनामी रियल एस्टेट बाजार निम्नलिखित चरणों से गुजर सकता है: उलटफेर, अन्वेषण, समेकन, पुनर्प्राप्ति और स्थिरीकरण। प्रत्येक चरण में, खरीदार संपत्ति का चयन करते समय अलग-अलग कारकों को प्राथमिकता देंगे।

विशेष रूप से, अब से लेकर 2024 के अंत तक, बाजार अभी भी परीक्षण के दौर में है। खरीदार वास्तविक जीवन की जरूरतों को पूरा करने, स्पष्ट कानूनी स्थिति, अच्छी वित्तीय सहायता नीतियों और स्थिर किराये से होने वाली आय जैसे कुछ कारकों को प्राथमिकता देते हैं, साथ ही विभिन्न लागतों को अनुकूलित करने का प्रयास करते हैं। इस चरण में, अपार्टमेंट में काफी रुचि देखी जा रही है और सभी प्रकार की संपत्तियों में इनकी तरलता सबसे अधिक है।

2025 की पहली तिमाही में समेकन चरण शुरू होने की उम्मीद है। इस दौरान खरीदार और निवेशक वित्तीय और कानूनी पहलुओं को लेकर अधिक आश्वस्त महसूस करेंगे, लेकिन फिर भी वे ऐसी संपत्तियों को प्राथमिकता देंगे जो वास्तविक जरूरतों को पूरा करती हैं और अच्छा नकदी प्रवाह उत्पन्न करती हैं। ऐसे समय में, यदि मौद्रिक परिस्थितियां अधिक अनुकूल हों, तो अलग-अलग मकानों और टाउनहाउस जैसी महंगी संपत्तियों के लेन-देन की मात्रा में धीरे-धीरे सुधार देखने को मिलेगा।

रियल एस्टेट बाजार के प्रत्येक चरण में खरीदार का मनोविज्ञान (चित्र: Batdongsan.com.vn)

2025 की दूसरी से चौथी तिमाही तक बाजार में तेजी आने की संभावना है। इस दौरान लोग निवेश की जरूरतों और मूल्य वृद्धि पर अधिक ध्यान देंगे, और मंदी के समय की तुलना में विक्रय मूल्य और कानूनी पहलुओं पर कम ध्यान देंगे। यही वह समय होगा जब जमीन और विला धीरे-धीरे अपनी कीमत में सुधार करेंगे और उनकी तरलता बढ़ेगी। उम्मीद है कि 2026 की शुरुआत से वियतनामी रियल एस्टेट बाजार एक स्थिर चक्र में प्रवेश करेगा, जिसमें खरीदार उन संपत्तियों में निवेश के अवसरों को प्राथमिकता देंगे जिनकी मूल्य वृद्धि दर अधिक है, आपूर्ति सीमित है लेकिन मांग अधिक है।

अगले दो वर्षों में खरीदारों और निवेशकों के रुझानों का पूर्वानुमान लगाने के अलावा, Batdongsan.com.vn 2024 की दूसरी छमाही के लिए अपने रियल एस्टेट उपभोक्ता भावना सर्वेक्षण के माध्यम से उनकी अल्पकालिक प्राथमिकताओं का भी विश्लेषण करता है। सर्वेक्षण के अनुसार, बाजार की भावना स्थिर बनी हुई है। खरीदार बाजार से सकारात्मक संकेतों की प्रतीक्षा कर रहे हैं, 2023 की तुलना में कम ब्याज दरें और जल्द ही लागू होने वाली नई कानूनी नीतियां जनता के बीच अधिक अनुकूल भावना पैदा कर रही हैं।

Batdongsan.com.vn के विशेषज्ञों के अनुसार, सरकार द्वारा भूमि कानून, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यापार कानून को 1 अगस्त, 2024 से लागू करने का प्रस्ताव एक सकारात्मक संकेत है, जो कानूनी ढांचे को स्पष्ट करेगा और बाजार की रिकवरी को गति देगा। इन कानूनों के प्रभावी कार्यान्वयन से भूमि मूल्यांकन में अधिक एकरूपता और वास्तविकता आएगी, परियोजना विकास में डेवलपर्स के लिए आवश्यकताओं को कड़ा किया जाएगा ताकि खरीदारों के अधिकारों को सुनिश्चित किया जा सके, विदेशों में रहने वाले वियतनामी लोगों के लिए रियल एस्टेट स्वामित्व को सुगम बनाया जा सके, अधिक विदेशी निवेश आकर्षित किया जा सके और रियल एस्टेट ब्रोकरेज समुदाय के भीतर व्यावसायिकता और पारदर्शिता को बढ़ाया जा सके।

वे प्रमुख कारक जो घर खरीदने वालों को खरीदारी करने के लिए प्रेरित करते हैं।

इसके अलावा, रियल एस्टेट की मांग मजबूत बनी हुई है, और आने वाले समय में इसका मुख्य लक्ष्य युवा परिवार, विशेषकर नवविवाहित जोड़े होंगे। इस संस्था द्वारा किए गए एक सर्वेक्षण से पता चलता है कि 73% निःसंतान विवाहित लोग अगले वर्ष के भीतर घर खरीदने की योजना बना रहे हैं। जहां एकल लोग रियल एस्टेट चुनते समय कार्यक्षेत्र को प्राथमिकता देते हैं, वहीं विवाहित जोड़े स्कूलों और शॉपिंग सेंटरों जैसी सुविधाओं में सबसे अधिक रुचि रखते हैं। प्राथमिक आपूर्ति सीमित होने और प्राथमिक परियोजनाओं की शुरुआती कीमतें अधिक होने के कारण द्वितीयक बाजार में संपत्तियों की तलाश का चलन बढ़ रहा है।

2024 की दूसरी छमाही में उपभोक्ता भावना पर किए गए एक सर्वेक्षण से यह भी पता चला कि खरीदार बड़ी लिस्टिंग साइटों और डेवलपर्स की आधिकारिक वेबसाइटों पर जानकारी खोजने को प्राथमिकता देते हैं। किसी डेवलपर का चयन करते समय, वे उसकी वित्तीय स्थिति पर सबसे अधिक ध्यान देते हैं, जबकि किसी प्रोजेक्ट को चुनते समय, कानूनी अनुपालन सबसे महत्वपूर्ण कारक होता है। रियल एस्टेट एजेंटों से सहायता लेते समय, खरीदार विशेषज्ञता, अनुभव और व्यवहार को सबसे अधिक महत्व देते हैं, उसके बाद ब्रोकरेज शुल्क का महत्व आता है।

निवेश के सभी माध्यमों में, प्रतिफल के मामले में रियल एस्टेट सबसे अच्छा प्रदर्शन करने वाला क्षेत्र बना हुआ है।

Batdongsan.com.vn के 2024 के पहले छह महीनों के रियल एस्टेट बाजार के आंकड़ों के अनुसार, अधिकांश निवेश चैनलों ने 2023 की तुलना में सकारात्मक संकेत दर्ज किए हैं। रियल एस्टेट उच्चतम निवेश रिटर्न देने वाला चैनल बना हुआ है। जून 2024 तक, रियल एस्टेट की औसत मांग कीमत 2023 की शुरुआत की तुलना में 24% बढ़ी है। वहीं, शेयर बाजार में उतार-चढ़ाव को दर्शाने वाले VNIndex में 19% की वृद्धि हुई है, SJC सोने की कीमत में 17% की वृद्धि हुई है और अमेरिकी डॉलर की विनिमय दर में 8% की वृद्धि हुई है।

मूल्य वृद्धि के मामले में अग्रणी क्षेत्रों में से एक के रूप में, हनोई में 2023 की शुरुआत की तुलना में निजी घरों की मांग कीमतों में 32% की वृद्धि दर्ज की गई, अपार्टमेंट की कीमतों में 31% की वृद्धि हुई और भूमि, विला और टाउनहाउस की कीमतों में 10-19% की वृद्धि हुई। वहीं, हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट की मांग कीमतें पिछले डेढ़ साल में लगभग अपरिवर्तित रही हैं, अपार्टमेंट को छोड़कर जिनमें 6% की मामूली वृद्धि हुई है, जबकि अन्य प्रकार की संपत्तियों की कीमतें स्थिर बनी हुई हैं।

बाजार के प्रकारों की बात करें तो, 2024 की पहली छमाही में भूमि भूखंडों और स्वतंत्र मकानों में रुचि और लेन-देन में कुछ हद तक सुधार देखने को मिला। विशेष रूप से, स्वतंत्र मकानों में रुचि 2021 की पहली तिमाही की तुलना में 87% और भूमि भूखंडों में रुचि 60% तक बढ़ी। हालांकि, यह सुधार केवल कुछ क्षेत्रों, विशेष रूप से उत्तरी प्रांतों में ही सीमित है।

रियल एस्टेट सबसे अच्छा प्रदर्शन करने वाला निवेश माध्यम बना हुआ है।

हंग येन जैसे कुछ उत्तरी प्रांतों में, ज़मीन के भूखंडों में रुचि 194% और निजी मकानों में 70% तक बढ़ गई। हनोई में भी ज़मीन के भूखंडों में रुचि 75% और निजी मकानों में 48% तक बढ़ी। योजना और नीलामी गतिविधियों के कारण हनोई के उपनगरीय क्षेत्रों में रुचि और कीमतों में तेज़ी से वृद्धि हुई। विशेष रूप से, 2024 की पहली छमाही में, डोंग अन्ह, जिया लाम, होआई डुक, थाच थाट और क्वोक ओआई में ज़मीन के भूखंडों की मांग 48% से 104% तक बढ़ गई, जिसके परिणामस्वरूप 2023 की दूसरी छमाही की तुलना में कीमतों में 4% से 24% तक की वृद्धि हुई।

इसके अलावा, अपार्टमेंट रियल एस्टेट बाजार में सबसे अधिक मांग वाली संपत्ति हैं, खासकर हनोई में। इस इकाई द्वारा किए गए शोध से पता चलता है कि हनोई में अपार्टमेंट की मांग मार्च 2024 में चरम पर थी, जो 2023 के अंत की तुलना में लगभग 60% अधिक थी। वर्तमान में, हालांकि अपार्टमेंट में रुचि थोड़ी कम हुई है, लेकिन कीमतों में गिरावट नहीं आई है। मई 2024 में हनोई में अपार्टमेंट की मांग कीमत हो ची मिन्ह सिटी के बराबर थी, जो 50 मिलियन VND/m2 तक पहुंच गई थी। साथ ही, अपार्टमेंट बाजार में सबसे अधिक तरल संपत्ति बने हुए हैं; Batdongsan.com.vn सर्वेक्षण में भाग लेने वाले 48% ब्रोकरों का मानना ​​है कि अपार्टमेंट वर्तमान में मजबूत वृद्धि के दौर में हैं।

बैटडोंगसन डॉट कॉम वीएन के दक्षिणी क्षेत्र के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन का मानना ​​है कि वर्तमान में, अपार्टमेंट बाजार में "बुलबुले" के कोई संकेत नहीं दिख रहे हैं क्योंकि इस स्थिति को पैदा करने वाले कारक हैं: बढ़ी हुई मांग, जिसमें वास्तविक मांग की तुलना में निवेश की मांग अधिक है; अर्थव्यवस्था और अन्य प्रकार की संपत्तियों की तुलना में कीमतों में वृद्धि; और ढीली मौद्रिक नीति जो बाजार में पूंजी की कमी के लिए परिस्थितियां पैदा कर रही है।

अपार्टमेंट बाजार में सबसे जीवंत प्रकार की संपत्ति हैं, खासकर हनोई में।

Batdongsan.com.vn के आंकड़ों से पता चलता है कि दुनिया भर के शहरों की तुलना में, अपार्टमेंट की कीमतों और वियतनाम के सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) के बीच का अंतर अभी भी बहुत अधिक नहीं है। अनुमान है कि बैंकॉक (थाईलैंड) में 50 वर्ग मीटर का अपार्टमेंट खरीदने के लिए 47 साल से अधिक की आय की आवश्यकता होगी; मनीला (फिलीपींस) में 56 साल से अधिक; और कुआलालंपुर (मलेशिया) में लगभग 17 साल। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में, इसी आकार का अपार्टमेंट खरीदने के लिए लोगों को लगभग 14-15 साल की आय खर्च करनी होगी।

“दोनों प्रमुख शहरों में जनसंख्या वृद्धि दर दर्शाती है कि अपार्टमेंट की मांग बहुत अधिक बनी हुई है। हनोई में 2021-2030 की अवधि के लिए अनुमानित कुल आवास मांग 89 मिलियन वर्ग मीटर है, और हो ची मिन्ह सिटी में 107.5 मिलियन वर्ग मीटर है। इस उच्च मांग के बावजूद, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में वर्तमान अपार्टमेंट की कीमतें दुनिया के अन्य शहरों की तुलना में अत्यधिक नहीं हैं। साथ ही, बंधक ब्याज दरों में गिरावट की संभावना नहीं है, क्योंकि जमा ब्याज दरों में हाल ही में वृद्धि की गई है। इसलिए, अपार्टमेंट बाजार में कोई 'बुलबुला' नहीं है; वास्तव में, सीमित आपूर्ति और उच्च प्रारंभिक विक्रय मूल्य ही हाल की मजबूत वृद्धि का कारण हैं,” श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने बताया।

ट्रान थी माई न्हाट

स्रोत: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html