रियल एस्टेट निवेश प्रतिफल में अग्रणी बना हुआ है

अगले 2 वर्षों में घर खरीदने वालों का मनोविज्ञान किस प्रकार बदलेगा?

विकास चक्रों के माध्यम से बड़े आंकड़ों और बाजार अनुसंधान के आधार पर, Batdongsan.com.vn के उप महानिदेशक श्री गुयेन क्वोक आन्ह का अनुमान है कि अगले 2 वर्षों में, वियतनामी रियल एस्टेट बाजार निम्नलिखित चरणों से गुजर सकता है: उलटफेर, अन्वेषण, समेकन, विकास और स्थिरता। प्रत्येक चरण में, खरीदार रियल एस्टेट चुनते समय विभिन्न कारकों को प्राथमिकता देंगे।

विशेष रूप से, अब से लेकर 2024 के अंत तक, बाज़ार अभी भी अन्वेषण की प्रक्रिया में है, खरीदार कुछ कारकों को प्राथमिकता देते हैं जैसे कि वास्तविक आवास आवश्यकताओं की पूर्ति, स्पष्ट कानूनी स्थिति, अच्छी वित्तीय सहायता नीतियाँ, साथ ही स्थिर किराये की आय और लागत अनुकूलन। इस स्तर पर, अपार्टमेंट बहुत ध्यान आकर्षित करते हैं और सभी प्रकार के अपार्टमेंटों में सबसे अच्छी तरलता दर्ज करते हैं।

2025 की पहली तिमाही में शुरू होने वाले समेकन काल में प्रवेश करते हुए, खरीदार और निवेशक वित्तीय और कानूनी कारकों को लेकर ज़्यादा आश्वस्त होंगे, लेकिन फिर भी उन उत्पादों को प्राथमिकता देंगे जो वास्तविक ज़रूरतों को पूरा करते हैं और अच्छा नकदी प्रवाह लाते हैं। इस समय, यदि मौद्रिक कारक ज़्यादा अनुकूल होते हैं, तो निजी घरों और टाउनहाउस जैसे उच्च-लागत वाले प्रकारों में लेन-देन की मात्रा में धीरे-धीरे सुधार होगा।

रियल एस्टेट बाजार के प्रत्येक चरण में खरीदार का मनोविज्ञान (फोटो: Batdongsan.com.vn)

2025 की दूसरी तिमाही से चौथी तिमाही तक, यह एक सुधार का दौर होने का अनुमान है। लोग निवेश की ज़रूरतों और मूल्य वृद्धि दर पर ज़्यादा ध्यान देंगे और बिक्री मूल्य और क़ानूनी कारकों पर उतना ज़ोर नहीं देंगे जितना कि मंदी के दौर में दिया गया था। यह वह समय होगा जब ज़मीन और विला धीरे-धीरे अपनी बढ़त हासिल करेंगे और उनकी तरलता बेहतर होगी। उम्मीद है कि 2026 की शुरुआत से, वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार एक स्थिर चक्र में प्रवेश करेगा, और खरीदार उच्च मूल्य वृद्धि दर, कम मात्रा लेकिन ज़्यादा ध्यान आकर्षित करने वाले निवेश के अवसरों को प्राथमिकता देंगे।

अगले दो वर्षों में खरीदार और निवेशकों के रुझानों का पूर्वानुमान लगाने के अलावा, Batdongsan.com.vn ने 2024 की दूसरी छमाही में रियल एस्टेट उपभोक्ता मनोविज्ञान सर्वेक्षण के माध्यम से उनकी अल्पकालिक रुचियों का भी विश्लेषण किया। तदनुसार, बाजार भावना सूचकांक स्थिर है। खरीदार बाजार से सकारात्मक संकेतों, 2023 की तुलना में कम ब्याज दरों और लोगों के लिए बेहतर मनोविज्ञान बनाने हेतु लागू होने वाली नई कानूनी नीतियों का इंतजार कर रहे हैं।

Batdongsan.com.vn के विशेषज्ञों के अनुसार, भूमि कानून, आवास कानून और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून को 1 अगस्त, 2024 से लागू करने का सरकार का प्रस्ताव एक सकारात्मक संकेत है, जो कानूनी व्यवस्था को स्पष्ट करने और बाजार की रिकवरी प्रक्रिया को गति देने में मदद करेगा। प्रभावी कानून अधिक सुसंगत और यथार्थवादी भूमि मूल्यांकन को बढ़ावा देंगे, खरीदारों के अधिकारों को सुनिश्चित करने के लिए परियोजना विकास में निवेशकों के लिए आवश्यकताओं को कड़ा करेंगे, विदेशी वियतनामियों के लिए अचल संपत्ति के स्वामित्व के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ पैदा करेंगे, अधिक विदेशी निवेश आकर्षित करेंगे, और ब्रोकरेज समुदाय में व्यावसायिकता और पारदर्शिता को बढ़ाएँगे।

घर खरीदारों की "डाउन पेमेंट" गतिविधियों को संचालित करने वाले महत्वपूर्ण कारक

इसके अलावा, रियल एस्टेट की मांग हमेशा बनी रहती है, और आने वाले समय में मुख्य लक्षित खरीदार युवा परिवार, खासकर नवविवाहित जोड़े होंगे। इस इकाई के सर्वेक्षण से पता चलता है कि 73% विवाहित और बिना बच्चों वाले लोग अगले साल घर खरीदने की योजना बना रहे हैं। जहाँ अविवाहित लोग रियल एस्टेट चुनते समय कार्यस्थल को प्राथमिकता देते हैं, वहीं विवाहित लोग स्कूल, शॉपिंग सेंटर और स्टोर की सुविधाओं में सबसे अधिक रुचि रखते हैं। प्राथमिक आपूर्ति कम होने और प्राथमिक परियोजनाओं की शुरुआती कीमत ऊँची होने के कारण द्वितीयक उत्पाद खरीदने का चलन बढ़ रहा है।

2024 की दूसरी छमाही में उपभोक्ता मनोविज्ञान पर किए गए एक सर्वेक्षण से यह भी पता चला है कि खरीदार प्रमुख समाचार साइटों और निवेशक की आधिकारिक वेबसाइट पर जानकारी खोजने को प्राथमिकता देते हैं। निवेशक चुनते समय, वे वित्तीय क्षमता पर सबसे अधिक ध्यान देते हैं, और परियोजना चुनते समय, वैधता सबसे महत्वपूर्ण कारक होती है। लेन-देन में सहायता के लिए एक रियल एस्टेट ब्रोकर की तलाश करते समय, खरीदार विशेषज्ञता, अनुभव और दृष्टिकोण को सबसे अधिक महत्व देते हैं, उसके बाद ब्रोकरेज शुल्क।

निवेश चैनलों में रियल एस्टेट अभी भी लाभ में अग्रणी है

Batdongsan.com.vn द्वारा 2024 के पहले 6 महीनों के लिए जारी किए गए रियल एस्टेट बाज़ार के आंकड़ों से पता चलता है कि ज़्यादातर निवेश चैनलों ने 2023 की तुलना में सकारात्मक संकेत दर्ज किए हैं। इनमें से, रियल एस्टेट अभी भी सबसे ज़्यादा निवेश प्रतिफल वाला चैनल है। जून 2024 तक, रियल एस्टेट का औसत विक्रय मूल्य 2023 की शुरुआत की तुलना में 24% बढ़ गया। इस बीच, शेयर मूल्य में उतार-चढ़ाव को दर्शाने वाले VNIndex में 19%, SJC सोने की कीमत में 17% और अमेरिकी डॉलर की विनिमय दर में 8% की वृद्धि हुई।

मूल्य वृद्धि में अग्रणी इलाकों में से एक, हनोई में 2023 की शुरुआत की तुलना में निजी घरों की कीमतों में 32% की वृद्धि, अपार्टमेंट में 31% की वृद्धि और ज़मीन, विला और टाउनहाउस में 10-19% की वृद्धि दर्ज की गई। इस बीच, हो ची मिन्ह सिटी में अचल संपत्ति की कीमतें पिछले डेढ़ साल से लगभग अपरिवर्तित बनी हुई हैं, सिवाय अपार्टमेंट के, जिनमें 6% की मामूली वृद्धि हुई है, जबकि बाकी सभी प्रकार की कीमतें समान स्तर पर बनी हुई हैं।

बाजार में संपत्तियों के प्रकारों के संबंध में, भूमि और निजी घरों में 2024 की पहली छमाही में ब्याज और लेनदेन के मामले में एक निश्चित वसूली है। विशेष रूप से, 2021 की पहली तिमाही की तुलना में निजी घरों में ब्याज 87% और भूमि में 60% की वसूली हुई है। हालाँकि, यह केवल कुछ क्षेत्रों, विशेष रूप से उत्तरी प्रांतों में एक स्थानीय सुधार है।

रियल एस्टेट अभी भी सबसे प्रभावी निवेश चैनल है।

अकेले हंग येन जैसे कुछ उत्तरी प्रांतों में, ज़मीन में रुचि 194% और निजी घरों में 70% बढ़ी। हनोई में भी ज़मीन में रुचि 75% और निजी घरों में 48% बढ़ी। खास तौर पर, हनोई के उपनगरीय इलाकों में नियोजन कारकों और नीलामी गतिविधियों की वजह से रुचि और कीमतों में तेज़ी से वृद्धि हुई। खास तौर पर, 2024 की पहली छमाही में, डोंग आन्ह, जिया लाम, होई डुक, थाच थाट और क्वोक ओई में ज़मीन की मांग में 48% से 104% की वृद्धि दर्ज की गई, जिससे इन उपनगरीय जिलों में ज़मीन की कीमत 2023 की दूसरी छमाही की तुलना में 4% से बढ़कर 24% हो गई।

इसके अलावा, अपार्टमेंट रियल एस्टेट बाज़ार का सबसे जीवंत प्रकार हैं, खासकर हनोई बाज़ार में। इस इकाई के शोध से पता चलता है कि हनोई में अपार्टमेंट खरीदने की मांग मार्च 2024 में चरम पर थी, जो 2023 के अंत की तुलना में लगभग 60% अधिक थी। वर्तमान में, हालाँकि अपार्टमेंट में रुचि "धीमी" हो गई है, लेकिन कीमतें कम नहीं हुई हैं। मई 2024 में हनोई में अपार्टमेंट की बिक्री कीमत हो ची मिन्ह सिटी के बराबर थी, जो 50 मिलियन VND/m2 तक पहुँच गई। साथ ही, अपार्टमेंट अभी भी बाज़ार में सबसे अच्छी तरलता वाला प्रकार हैं, Batdongsan.com.vn के सर्वेक्षण में भाग लेने वाले 48% दलालों ने कहा कि अपार्टमेंट मज़बूत विकास के दौर में हैं।

Batdongsan.com.vn के दक्षिणी क्षेत्रीय निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने टिप्पणी की कि वर्तमान में अपार्टमेंटों में "बबल" का कोई संकेत नहीं है, क्योंकि इस स्थिति को उत्पन्न करने वाले कारक हैं अत्यधिक बढ़ी हुई मांग, निवेश की मांग वास्तविक मांग से अधिक होना; अर्थव्यवस्था और अन्य प्रकारों की तुलना में कीमतें बढ़ जाना; तथा ढीली मौद्रिक नीति बाजार में पूंजी नियंत्रण के लिए स्थितियां पैदा करना।

अपार्टमेंट्स सबसे जीवंत प्रकार का बाजार है, विशेषकर हनोई में।

Batdongsan.com.vn के आंकड़ों से पता चलता है कि दुनिया के अन्य शहरों की तुलना में, वियतनाम के सकल घरेलू उत्पाद (जीडीपी) के मुकाबले अपार्टमेंट की कीमतों में अंतर अभी भी बहुत ज़्यादा नहीं है। अनुमान है कि बैंकॉक (थाईलैंड) में 50 वर्ग मीटर का एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए लोग अपनी 47 साल से ज़्यादा की कमाई खर्च करते हैं, मनीला (फिलीपींस) में 56 साल से ज़्यादा और कुआलालंपुर (मलेशिया) में लगभग 17 साल। वहीं, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में, लोगों को इतने ही आकार का एक अपार्टमेंट खरीदने के लिए लगभग 14-15 साल की कमाई खर्च करनी पड़ती है।

“दोनों प्रमुख शहरों में जनसंख्या वृद्धि दर दर्शाती है कि अपार्टमेंट की वास्तविक माँग अभी भी बहुत अधिक है। हनोई में 2021-2030 की अवधि में कुल आवास माँग का अनुमान 89 मिलियन वर्ग मीटर है, जबकि हो ची मिन्ह सिटी में 107.5 मिलियन वर्ग मीटर। माँग इतनी अधिक है, लेकिन हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की मौजूदा कीमतें दुनिया के अन्य शहरों की तुलना में बहुत अधिक नहीं हैं। इस बीच, जब मोबिलाइज़ेशन ब्याज दर को बढ़ाने के लिए समायोजित किया गया है, तो घर खरीदने की ब्याज दर कम होने की उम्मीद नहीं है। इसलिए, अपार्टमेंट में कोई "बबल" घटना नहीं है। वास्तव में, सीमित आपूर्ति और उच्च शुरुआती कीमतों ने हाल ही में मजबूत वृद्धि का कारण बना है।" - श्री दीन्ह मिन्ह तुआन ने समझाया।

ट्रॅन थी माई नहत

स्रोत: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html