वॉल स्ट्रीट की अनदेखी कर, स्व-निर्मित अरबपति ने भूली-बिसरी ज़मीन से 1.2 अरब डॉलर का साम्राज्य खड़ा कर दिया

(डैन ट्राई) - एक भी शेयर या बॉन्ड के बिना, अरबपति पैट नील ने भूली-बिसरी ज़मीनों से 1.2 अरब डॉलर का साम्राज्य खड़ा कर लिया है। उनका राज़ एक आश्चर्यजनक रूप से सरल रणनीति है।

हर सुबह 5 बजे, दिन की तैयारी करते हुए, अरबपति बिल्डर पैट नील वित्तीय बाज़ारों पर विचार करते हैं। वे कहते हैं, "यह विचार प्रक्रिया आमतौर पर नहाते समय शुरू होती है और सुबह 8 बजे तक खत्म हो जाती है।" वे खुद से यह सवाल पूछते हैं: "आज 10 साल के ट्रेजरी नोट पर यील्ड क्या होगी?"

लेकिन अजीब बात यह है: नील के पास एक भी ट्रेजरी बॉन्ड नहीं है। दरअसल, उनकी अनुमानित 1.2 बिलियन डॉलर की कुल संपत्ति में कोई भी सार्वजनिक रूप से कारोबार किए जाने वाले शेयर या बॉन्ड शामिल नहीं हैं। वह इन बाज़ारों पर एक ही मकसद से नज़र रखते हैं: अपने घर खरीदारों की भावनाओं और खर्च करने की आदतों का अंदाज़ा लगाना।

जहां तक ​​उनका सवाल है, उनकी लगभग सारी संपत्ति एक ही जगह, निर्माण कंपनी नील कम्युनिटीज में लगी हुई है, जिसे उन्होंने 1970 से बनाया है, तथा जिसके माध्यम से फ्लोरिडा में 25,000 से अधिक घर बनाए गए हैं।

76 वर्षीय नील बताते हैं, "मुझे अपना भविष्य खुद नियंत्रित करना पसंद है।" यही दर्शन बताता है कि वह लगातार अपने व्यवसाय में निवेश क्यों करते हैं। "मैं शान-शौकत से नहीं जीता। और मेरी सेवानिवृत्ति योजना ही मेरा व्यवसाय है। हमें पेंशन फंड की ज़रूरत नहीं है क्योंकि हम सेवानिवृत्ति की योजना नहीं बनाते।" जब उन्हें अतिरिक्त नकदी की ज़रूरत होती है, तो वह अपनी विशाल ज़मीन से अविकसित भूखंड बेच देते हैं।

"आत्म-नियंत्रण" के इस दर्शन की राह आसान नहीं थी। शेयर बाज़ार में आई दर्दनाक गिरावट ने इसे आकार दिया, जिस पर कभी उनका विश्वास था।

वॉल स्ट्रीट से गिरना और बाज़ार छोड़ने की कसम खाना

रियल एस्टेट के दिग्गज बनने से पहले, पैट नील एक प्रतिभाशाली व्यवसायी थे। 1950 के दशक में आयोवा में पले-बढ़े, उन्होंने कम उम्र में ही पैसे कमाने के तरीके सीख लिए थे: कपड़े धोने के डिटर्जेंट की बोतलें बनाना, लॉन की घास काटना, अखबार बाँटना और सफ़ाई सेवा शुरू करना। हाई स्कूल तक, वह सालाना हज़ारों डॉलर कमा रहे थे, कभी-कभी अपनी शिक्षिका माँ से भी ज़्यादा।

उनका पहला निवेश 16 साल की उम्र में हुआ: आयोवा बीफ़ पैकर्स के 100 शेयर $1,500 में। कॉलेज में उन्होंने इसे $3,000 में बेच दिया, जिससे उनका शुरुआती निवेश दोगुना हो गया। शुरुआती सफलता ने उन्हें यकीन दिला दिया कि शेयर बाज़ार एक फ़ायदेमंद खेल है।

हालाँकि, यह सौभाग्य ज़्यादा देर तक नहीं रहा। 1970 की शुरुआत में, नील के पहले ब्रोकर ने उन्हें मोबाइल होम लोन कंपनी डेल्टा कॉर्पोरेशन के 100 शेयर 28 डॉलर प्रति शेयर की दर से खरीदने की सलाह दी। थोड़े समय की तेजी के बाद, खराब आय रिपोर्ट के बाद शेयर में भारी गिरावट आई। ब्रोकर ने उन्हें 14 डॉलर पर "औसत मूल्य" रखने की सलाह दी। नील ने ऐसा ही किया, लेकिन असहाय होकर देखते रहे कि उनका पूरा निवेश डूब गया, कंपनी दिवालिया हो गई और शेयर शून्य पर आ गए।

विडंबना यह है कि बाद में दलाल ने उद्योग छोड़ दिया और कसाई बन गया।

अपने दूसरे ब्रोकर के साथ "कोई खास बेहतरी न मिलने" के बाद, नील ने अपना करियर बदलने वाला फैसला लिया और 1972 के बाद शेयर खरीदना पूरी तरह से बंद कर दिया। उन्हें एहसास हुआ कि शेयरों में निवेश करके, वह अपनी वित्तीय नियति अजनबियों के हाथों में सौंप रहे थे। उन अनुभवों की राख से, एक नए निवेश दर्शन का जन्म हुआ, एक ऐसी रणनीति जिसे वह खुद चला और नियंत्रित कर सकते थे।

दो असफल स्टॉक निवेशों के बाद, नील ने शेयर बाजार छोड़ दिया और पूरी तरह से रियल एस्टेट पर ध्यान केंद्रित किया (फोटो: डोनाल्ड ग्रेगरी)।

"ईगल" शिकार दर्शन: सड़क बनने से पहले ज़मीन खरीद लें

पैट नील ने वॉल स्ट्रीट छोड़ दी और अपनी ऊर्जा, दिमाग और पैसे को उस काम पर केंद्रित कर दिया जिसमें उन्हें सबसे ज़्यादा महारत हासिल थी: घर बनाना। उनकी रणनीति, हालांकि देखने में सरल लगती थी, लेकिन निपुणता और दूरदर्शिता से भरी थी: आम लोगों से पहले ही अवसरों को पहचान लेना।

वे कहते हैं, "मेरे बेटे और मैं ज़मीन के अवसरों के बारे में किसी और से ज़्यादा जानते हैं।" यह कोई शेखी नहीं है, बल्कि इसमें शामिल अथक परिश्रम का प्रमाण है। वे किसी दफ़्तर में बैठकर चार्ट नहीं देखते। इसके बजाय, वे और उनके बेटे ज़मीन की खोजबीन में, स्थानीय संपर्कों को फ़ोन करने में, ज़मीन बेचने के इच्छुक उत्तराधिकारियों की तलाश में मृत्युलेख पढ़ने में, और हर छोटे-मोटे योजनागत फ़ैसले पर कड़ी नज़र रखने में दिन बिताते हैं।

"मेरी रणनीति ज़मीन को विकसित होने से पहले ही ख़रीद लेने की है," वे ज़ोर देकर कहते हैं। "निवेश एक ज्ञान-आधारित व्यवसाय है। विशिष्ट ज्ञान आपको औसत से ज़्यादा रिटर्न पाने में मदद करेगा।"

इस रणनीति ने उन्हें कुछ सबसे यादगार सौदे दिलाए हैं। इसका एक बेहतरीन उदाहरण है जब नील ने 1980 के दशक के अंत में 1,087 एकड़ की लेबाम्बी शिकारगाह लगभग 10 सेंट प्रति वर्ग फुट की दर से खरीदी थी। विक्रेता को नहीं पता था, लेकिन नील को पता था कि उसके ठीक बगल में एक अंतरराज्यीय राजमार्ग बनने वाला है। वह याद करते हैं, "जब संपर्क सड़कें बन गईं, तो मैं कुछ ज़मीन 57 डॉलर प्रति वर्ग फुट की दर से बेच पाया।"

2014 में एक और बड़ा सौदा हुआ, जब उन्होंने और उनके बेटे ने बैंक द्वारा ज़ब्त की गई ज़मीन का एक प्लॉट सिर्फ़ 6,000 डॉलर प्रति एकड़ में खरीदा। उन्होंने इसमें वो संभावनाएँ देखीं जो बैंक को नज़र नहीं आईं। इसे विकसित करने के बाद, उन्होंने पिछले साल इसका एक हिस्सा 2,50,000 डॉलर प्रति एकड़ की दर से बेच दिया। नील की टिप्पणी गहरी समझ के महत्व को रेखांकित करती है: "वे अपनी ज़मीन की असली कीमत नहीं जानते।"

अरबपति रणनीति से लेकर आधुनिक निवेशक मार्गदर्शिका तक

बेशक, हर किसी के पास पैट नील जैसे बड़े ज़मीनी सौदे करने के लिए पूँजी, समय और संपर्क नहीं होते। लेकिन उनकी कहानी हमें दूर से देखने की नहीं, बल्कि उनकी मूल सोच से सीखने की है। सौभाग्य से, तकनीक के युग में, नील के सिद्धांतों को लागू करना पहले से कहीं ज़्यादा आसान हो गया है, यहाँ तक कि मामूली पूँजी के साथ भी।

नील का पहला नियम है पहुँच। उन्हें बड़ी पूँजी लगाकर बेहतरीन रियल एस्टेट तक पहुँच मिलती है। आज, छोटे निवेशक क्राउडफंडिंग प्लेटफ़ॉर्म के ज़रिए संभावित रियल एस्टेट तक पहुँच सकते हैं। अमेरिका जैसे विकसित बाज़ारों में, अराइव्ड (जेफ़ बेज़ोस द्वारा समर्थित) जैसे प्लेटफ़ॉर्म आपको कुछ सौ डॉलर में किराये की संपत्तियों का एक हिस्सा खरीदने की सुविधा देते हैं। आप "सह-स्वामी" बन जाते हैं, और संपत्ति का सीधे प्रबंधन किए बिना ही मूल्यवृद्धि और किराये की आय का लाभ उठाते हैं।

नील का दूसरा सिद्धांत स्थिर मूल्य सृजन है। वह ऐसे आवासीय समुदाय बनाते हैं जो स्थायी नकदी प्रवाह उत्पन्न करते हैं। व्यक्तिगत निवेशकों के लिए, इसी तरह की स्थिरता "गोल्डन टेनेंट्स" - बड़े, प्रतिष्ठित ब्रांडों - वाले वाणिज्यिक रियल एस्टेट से मिल सकती है।

कल्पना कीजिए कि आपके पास एक जगह का एक हिस्सा है जो WinMart+, Circle K जैसी किसी प्रमुख रिटेल चेन या किसी बड़े बैंक को दीर्घकालिक आधार पर पट्टे पर दिया गया है। राष्ट्रीय ब्रांड के किरायेदारों के साथ वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश करने का यही सार है। अमेरिका में फर्स्ट नेशनल रियल्टी पार्टनर्स (FNRP) जैसे प्लेटफ़ॉर्म इस मॉडल में विशेषज्ञता रखते हैं, जिससे निवेशकों को बड़े सुपरमार्केट को मुख्य किरायेदार के रूप में रखते हुए शॉपिंग सेंटर के एक हिस्से का स्वामित्व प्राप्त करने का अवसर मिलता है।

इस मॉडल की खासियत, खासकर ट्रिपल नेट लीज़ (NNN) अनुबंधों के मामले में, यह है कि लगभग सभी परिचालन लागतें, रखरखाव, कर आदि किरायेदार द्वारा चुकाए जाते हैं। निवेशक बस "स्थिर" रहते हैं और उन्हें एक स्थिर किराये का नकद प्रवाह मिलता है। यह एक बेहद प्रभावी निष्क्रिय आय रणनीति है, जो अविश्वसनीय किरायेदारों से होने वाले जोखिम को कम करती है।

आधुनिक उपकरणों और प्लेटफार्मों के समर्थन के कारण व्यक्तिगत निवेशक नील के मूल सिद्धांतों को पूरी तरह से लागू कर सकते हैं (फोटो: गुएरिन ब्लास्क)।

नील का अंतिम और सबसे महत्वपूर्ण सिद्धांत रणनीतिक प्रबंधन है। वह सिर्फ़ खरीदकर रखने का काम नहीं करते। वह कानूनी, कर से लेकर वित्तीय रणनीतियों तक, हर चीज़ की योजना बनाते हैं, उसे विकसित करते हैं और उसे बेहतर बनाते हैं। आधुनिक निवेशक को ऐसे ही व्यापक परिसंपत्ति प्रबंधन "दिमाग" की ज़रूरत होती है।

अमेरिका में रेंज जैसे डिजिटल वेल्थ मैनेजमेंट प्लेटफॉर्म हर पहलू को एकीकृत करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं: निवेश से लेकर टैक्स प्लानिंग, एस्टेट प्लानिंग और रिटायरमेंट सलाह तक। रियल एस्टेट निवेशकों के लिए, ये टूल कठिन सवालों के जवाब देने में मदद करते हैं: इस सौदे के लिए मुझे किस कानूनी ढांचे का इस्तेमाल करना चाहिए? दूसरी प्रॉपर्टी खरीदने से मेरे नकदी प्रवाह और करों पर क्या असर पड़ेगा? मुझे अपना लोन कब पुनर्वित्त करना चाहिए?

भले ही आपको किसी जटिल प्लेटफ़ॉर्म की ज़रूरत न हो, फिर भी यह सोच बेहद ज़रूरी है। कोई भी फ़ैसला लेने से पहले, एक विस्तृत योजना बनाएँ, टैक्स, क़ानूनी और वित्तीय विशेषज्ञों से सलाह लें। ख़रीद मूल्य और संभावित मूल्यवृद्धि से आगे देखें, और नकदी प्रवाह, लागत और जोखिमों की पूरी तस्वीर पर विचार करें।

नियंत्रण आपके हाथ में है

पैट नील की कहानी एक ज़बरदस्त याद दिलाती है कि दौलत की राह में सिर्फ़ "शेयर" का रास्ता शामिल नहीं है। रियल एस्टेट, अगर सही सोच के साथ देखा जाए, तो कुछ ऐसा देता है जो कागज़ की संपत्तियाँ नहीं दे सकतीं: नियंत्रण।

पैट नील ने अपनी विशाल पूँजी और अथक क्षेत्र भ्रमण के ज़रिए नियंत्रण हासिल किया। आज, आप अन्य साधनों से भी नियंत्रण हासिल कर सकते हैं: ज्ञान, तकनीक और रणनीतिक सोच। रियल एस्टेट "बाज" का रास्ता अब सिर्फ़ अरबपतियों का ही नहीं रहा।

जो लोग पहले से ही इस क्षेत्र में काम कर रहे हैं उनसे सीखकर और आधुनिक साधनों का लाभ उठाकर, आप निश्चित रूप से अपने स्वयं के वित्तीय साम्राज्य का निर्माण शुरू कर सकते हैं, जो ठोस और टिकाऊ होगा, उन "ईंटों" से जिन्हें आप स्वयं चुनते हैं और बनाते हैं।

स्रोत: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/bo-qua-pho-wall-ty-phu-tu-than-dung-de-che-12-ty-usd-tu-dat-bi-lang-quen-20250811211323418.htm