रियल एस्टेट लेनदेन बैंकों के माध्यम से करने का प्रस्ताव
प्रतिनिधि त्रिन्ह लाम सिन्ह ( एन गियांग प्रतिनिधिमंडल) ने प्रस्ताव रखा कि मसौदा कानून में रियल एस्टेट बाज़ार में हेराफेरी और व्यवधान डालने की गतिविधियों पर रोक लगाने वाले प्रावधान जोड़े जाएँ, और रियल एस्टेट बाज़ार में हेराफेरी और व्यवधान डालने के संकेतों को स्पष्ट रूप से परिभाषित किया जाए। श्री सिन्ह ने कहा, "हाल के दिनों में, हेराफेरी की गतिविधियों ने रियल एस्टेट बाज़ार को अस्थिर कर दिया है और देश के सामाजिक-आर्थिक विकास को प्रभावित किया है।"
कई प्रतिनिधियों का भी यही प्रस्ताव है। राष्ट्रीय रक्षा एवं सुरक्षा समिति ( डोंग नाई के प्रतिनिधि) के सदस्य त्रिन्ह झुआन आन ने अचल संपत्ति बाजार में हेरफेर को निषिद्ध कृत्यों की सूची में शामिल करने और अचल संपत्ति की कीमतों में हेरफेर और निर्धारण के कृत्य को स्पष्ट करने का प्रस्ताव रखा। श्री आन ने सुझाव दिया, "व्यक्तिगत रूप से, मेरा मानना है कि अचल संपत्ति में हेरफेर दंड संहिता में निर्धारित शेयरों में हेरफेर से कम खतरनाक नहीं है। वर्तमान में, अचल संपत्ति बाजार में हेरफेर एक परिष्कृत तरीके से हो रहा है, जिससे बुलबुला जैसी स्थिति पैदा हो रही है। अचल संपत्ति की कीमतें वास्तविकता की तुलना में आसमान छू रही हैं और इसे कानून में प्रतिबंधित करने की आवश्यकता है, साथ ही इसे खत्म करने के लिए विशिष्ट नियम भी बनाए जाने चाहिए।"
श्री एन के अनुसार, रियल एस्टेट बाज़ार में हेराफेरी करने में सिर्फ़ नीलामी के दौरान ऊँची कीमतें तय करना और फिर कीमतें बढ़ाकर मुनाफ़ा कमाने के लिए जमा राशि रद्द करना ही शामिल नहीं है, बल्कि एक परियोजना का इस्तेमाल करके दूसरी परियोजनाओं की कीमतों को "बढ़ावा" देना और बहुत ऊँची कीमतें बनाना भी शामिल है। श्री एन ने ज़ोर देकर कहा, "मुझे लगता है कि अगर इसे पूरी तरह से नहीं संभाला गया, तो इससे एक बुलबुला पैदा होगा और गंभीर घटनाएँ हो सकती हैं।"
राष्ट्रीय सभा की न्यायिक समिति के उपाध्यक्ष गुयेन मान कुओंग ( क्वांग बिन्ह प्रतिनिधिमंडल) ने मसौदा कानून पर चिंता व्यक्त की, जिसमें कहा गया है: "राज्य की नीति संगठनों और व्यक्तियों के लिए अचल संपत्ति के लेन-देन में गैर-नकद भुगतान करने की परिस्थितियाँ बनाने की है। श्री कुओंग के अनुसार, भ्रष्टाचार और नकारात्मकता को रोकने और उससे निपटने के लिए गैर-नकद भुगतान एक बहुत ही महत्वपूर्ण समाधान है। इसलिए, उन्होंने सुझाव दिया कि अचल संपत्ति जैसे बड़े लेन-देन के लिए, राज्य को केवल परिस्थितियाँ बनाने के बजाय गैर-नकद भुगतान को अनिवार्य बनाने की दिशा में आगे बढ़ना चाहिए।"
प्रतिनिधि त्रिन्ह झुआन एन (डोंग नाई प्रतिनिधिमंडल)
प्रतिनिधि त्रिन्ह झुआन आन ने रियल एस्टेट लेनदेन में भुगतान संबंधी नियमों से अपनी सहमति व्यक्त की, जिसके अनुसार परियोजना निवेशकों और रियल एस्टेट व्यवसायों को वियतनाम में ग्राहकों से बैंक खातों के माध्यम से धन प्राप्त करना होगा। श्री आन ने प्रस्ताव रखा, "मेरा मानना है कि रियल एस्टेट से संबंधित सभी लेनदेन बैंकों के माध्यम से ही होने चाहिए, न कि केवल निवेशकों और व्यवसायों के माध्यम से। हमने कैशलेस भुगतान लेनदेन को लागू करने में एक महत्वपूर्ण कदम आगे बढ़ाया है, मेरा सुझाव है कि हमें और भी क्रांतिकारी कदम उठाने चाहिए।"
प्रतिनिधि त्रिन्ह झुआन आन, राष्ट्रीय रक्षा एवं सुरक्षा समिति के पूर्णकालिक सदस्य (डोंग नाई प्रतिनिधिमंडल)
दलालों द्वारा "फेंकना और पकड़ना" बाजार को अस्त-व्यस्त कर देता है
रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर पर नियमों के संबंध में, पिछले मसौदा कानून की प्राप्ति और संशोधन पर रिपोर्ट में, आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान ने कहा कि कई राष्ट्रीय सभा प्रतिनिधियों की राय प्राप्त करने के बाद, स्पष्टीकरण और स्वीकृति के बाद, मसौदा कानून ने रियल एस्टेट लेनदेन को फ़्लोर से होकर गुज़रने की आवश्यकता वाले नियम को हटा दिया और केवल उन्हें प्रोत्साहित किया। श्री थान ने कहा, "रियल एस्टेट लेनदेन की अनिवार्यता शोषण के जोखिम को जन्म देगी और एक स्वस्थ, सुरक्षित और टिकाऊ रियल एस्टेट बाजार के विकास को सुनिश्चित नहीं करेगी।" इसके अलावा, मसौदा कानून यह भी निर्धारित करता है कि जिन रियल एस्टेट लेनदेन में भागीदार पक्ष एक व्यक्ति है, उन्हें नोटरीकृत और प्रमाणित किया जाना चाहिए। ऐसे मामले में जहाँ भागीदार पक्ष एक रियल एस्टेट व्यावसायिक उद्यम है, नोटरीकृत और प्रमाणित करने की आवश्यकता नहीं है।
हनोई प्रतिनिधिमंडल के उप-प्रधानमंत्री होआंग वान कुओंग ने टिप्पणी करते हुए कहा कि रियल एस्टेट लेनदेन अनुबंधों को नोटरीकृत करने की आवश्यकता नहीं होनी चाहिए, बल्कि ट्रेडिंग फ़्लोर के माध्यम से उनकी पुष्टि की जा सकती है। श्री कुओंग ने विश्लेषण किया कि ट्रेडिंग फ़्लोर रियल एस्टेट बाज़ार के तीन तत्वों में से एक है, लेकिन वर्तमान रियल एस्टेट व्यवसाय कानून फ़्लोर के कार्यों को ठीक से विनियमित नहीं करता है, क्योंकि यह फ़्लोर को केवल ब्रोकरेज ही नहीं, बल्कि बिक्री और ख़रीद दोनों में भाग लेने की अनुमति देता है। श्री कुओंग ने ज़ोर देकर कहा, "फ़्लोर को केवल बिचौलिया होना चाहिए, लेकिन अब यह ख़रीद और ख़रीद दोनों कर रहा है, और लोग इसे फेंकना और पकड़ना कहते हैं, जिससे बाज़ार में उथल-पुथल मच रही है।"
इसके बाद, डिप्टी कुओंग ने प्रस्ताव रखा कि कानून को और सख्ती से विनियमित किया जाना चाहिए, फ्लोर केवल मध्यस्थ का कार्य करे और ग्राहकों और राज्य को प्रदान की जाने वाली जानकारी के लिए ज़िम्मेदार हो। साथ ही, फ्लोर को खरीद-बिक्री में भाग लेने की अनुमति नहीं है और उसे केवल नोटरी शुल्क और समझौते के अनुसार ब्रोकरेज शुल्क के बराबर लेनदेन पुष्टिकरण शुल्क सहित शुल्क प्राप्त होते हैं। श्री कुओंग के अनुसार, यह दृष्टिकोण फ्लोर को ब्रोकर की भूमिका ठीक से निभाने, ग्राहकों को सलाह देने और राज्य को बाज़ार की जानकारी प्रदान करने की ज़िम्मेदारी देता है।
डिप्टी कुओंग के साथ बहस में, डिप्टी गुयेन वान थान (थाई बिन्ह प्रतिनिधिमंडल) ने कहा कि नोटरीकरण में अभी कई समस्याएँ हैं, लेकिन अगर नोटरीकरण को छोड़ दिया जाता है या ट्रेडिंग फ्लोर को ज़्यादा अधिकार दिए जाते हैं, तो "यह बहुत खतरनाक है"। श्री थान ने सुझाव दिया कि लेन-देन की पुष्टि केवल नोटरीकरण के ज़रिए ही होनी चाहिए, और ट्रेडिंग फ्लोर राज्य के कानून का प्रतिनिधित्व नहीं कर सकता।
उन्होंने कहा कि डिप्टी होआंग वान कुओंग जब ट्रेडिंग फ्लोर पर खरीद-बिक्री पर प्रतिबंध लगाने का प्रस्ताव रख रहे थे, तो वे "सैद्धांतिक रूप से सोच रहे थे"। "वास्तव में, इस पर प्रतिबंध नहीं लगाया जा सकता क्योंकि लोगों के पास ज्ञात कीमतों पर खरीद-बिक्री के कई तरीके हैं। सभी डिप्टी जानते हैं कि पहले, ऊँची इमारतें, खासकर सरकारी निगमों या बड़ी निजी कंपनियों की, जब निवेशक अगले दिन पूछते थे, तो वे कहते थे कि वे बिक चुकी हैं, लेकिन जब वे रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर पर जाते थे, तो वे अभी भी ऊँची कीमतों पर होती थीं, यहाँ तक कि डेढ़ या दोगुनी कीमत पर भी। यह बहुत खतरनाक है," श्री थान ने कहा और सुझाव दिया कि ट्रेडिंग फ्लोर स्वतंत्र हों, "अच्छी शराब को झाड़ियों की ज़रूरत नहीं होती", अगर लेन-देन अच्छा है, तो ग्राहक आएंगे, अगर अच्छा नहीं है, तो ग्राहक नहीं आएंगे।
प्रतिनिधियों की राय जानने के बाद, आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान ने कहा कि सभी प्रतिनिधि व्यापारिक मंचों की गुणवत्ता और व्यावसायिकता में सुधार चाहते हैं। इसलिए, मसौदा समिति इस बात पर विचार करेगी कि कैसे व्यापारिक मंच मध्यस्थों का कार्य कर सकते हैं और सीधे खरीद-बिक्री में भाग नहीं ले सकते, जिससे बाजार में व्यवधान पैदा हो सकता है।
क्या हमें नींव बनाने से पहले अपार्टमेंट जमा स्वीकार करना चाहिए?
भविष्य के आवास के लेन-देन के संबंध में, मसौदा कानून दो विकल्प प्रस्तावित करता है। पहला, निवेशक को ग्राहकों से जमा राशि तभी प्राप्त करने की अनुमति है जब परियोजना परिचालन में आने की सभी शर्तें पूरी कर ले (जिसमें निम्नलिखित दस्तावेज़ों में से एक शामिल है: भूमि उपयोग अधिकार, निर्माण परमिट, अपार्टमेंट या मिश्रित उपयोग वाली इमारतों के लिए नींव निर्माण के स्वीकृति दस्तावेज़, आदि)। दूसरा, निवेशक को जमा राशि तभी प्राप्त करने की अनुमति है जब परियोजना का मूल डिज़ाइन मूल्यांकित हो और उसके पास निम्नलिखित दस्तावेज़ों में से एक हो: भूमि उपयोग अधिकार; अधिकतम जमा राशि विक्रय मूल्य या पट्टा-क्रय मूल्य के 10% से अधिक नहीं हो।
अपनी राय देते हुए, डिप्टी ट्रान होंग गुयेन (बिन थुआन प्रतिनिधिमंडल) ने विकल्प 1 के अनुसार विनियमन का प्रस्ताव रखा, क्योंकि यह ग्राहकों के लिए कम जोखिम भरा है। उनके अनुसार, यदि परियोजना के मूल डिज़ाइन के मूल्यांकन के समय से ही जमा राशि एकत्र की जाती है, तो जमा राशि प्राप्त करने से लेकर परियोजना के वास्तविक कार्यान्वयन तक बहुत लंबा समय लगेगा। इस बीच, रियल एस्टेट बाजार में हाल ही में कई जटिल घटनाक्रम हुए हैं, अभी भी ऐसे मामले हैं जहाँ रियल एस्टेट परियोजना निवेशक जमा राशि और पूंजी योगदान अनुबंधों का लाभ उठाकर मनमाने ढंग से पूंजी जुटाते हैं, जिससे अव्यवस्था और असुरक्षा पैदा होती है। कई परियोजनाएँ, जमा राशि प्राप्त करने के 5 साल, यहाँ तक कि 10 साल बाद भी, लागू नहीं हुई हैं।
इसके विपरीत, डिप्टी फाम वान होआ (डोंग थाप प्रतिनिधिमंडल) ने विकल्प 2 चुनने का समर्थन किया, क्योंकि "निवेशकों को यह बहुत पसंद आता है और ग्राहक भी इसे स्वीकार करते हैं"। श्री होआ ने विश्लेषण किया कि निवेशकों के पास हमेशा 100% पूँजी नहीं होती है, और उन्हें परियोजना शुरू करने के लिए बैंकों से भी उधार लेना पड़ता है। घर के मूल्य की तुलना में 10% जमा राशि ज़्यादा नहीं है, जिससे निवेशकों के लिए परियोजना को पूरा करने के लिए धन उपलब्ध होने की स्थिति बनती है, दोनों पक्षों के बीच विश्वास बढ़ता है, और यह भी कि जमा करने वाले ग्राहकों को छूट भी मिल सकती है। श्री होआ ने कहा, "जब निवेशक के पास भूमि उपयोग के अधिकारों से संबंधित कोई दस्तावेज़, भूमि पट्टे पर देने और भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने का निर्णय होता है, तो मुझे लगता है कि निवेशक बेईमान नहीं है।"
प्रतिनिधि फाम वान होआ (डोंग थाप प्रतिनिधिमंडल)
इसी तरह, उप-प्रधानमंत्री गुयेन थी वियत नगा (हाई डुओंग प्रतिनिधिमंडल) ने भी विकल्प 2 चुनने का प्रस्ताव रखा, क्योंकि यह विकल्प व्यवसायों और निवेशकों के विकास के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ पैदा करेगा। सुश्री नगा ने स्वीकार किया कि हालाँकि यह विकल्प ग्राहकों के लिए ज़्यादा जोखिम लेकर आ सकता है, लेकिन प्रबंधन को कड़ा करके और राज्य एजेंसियों की ज़िम्मेदारी बढ़ाकर इसे दूर किया जा सकता है। इसके विपरीत, विकल्प 1 ग्राहकों के लिए ज़्यादा सुरक्षित होगा, लेकिन साथ ही, यह व्यवसायों के अवसरों को सीमित कर देगा, जो व्यवसायों के विकास के लिए प्रोत्साहन और तंत्र बनाने के ख़िलाफ़ प्रतीत होता है।
प्रतिनिधि हुइन्ह थी फुक (बा रिया-वुंग ताऊ प्रतिनिधिमंडल) ने मसौदे में निर्धारित 10% के बजाय 5% से अधिक जमा राशि निर्धारित करने का प्रस्ताव रखा। यह राशि जमाकर्ता और जमाकर्ता दोनों के लिए एक-दूसरे पर विश्वास बनाए रखने, प्रतिबद्धता के प्रति जागरूक रहने और साथ ही यह सुनिश्चित करने के लिए पर्याप्त है कि जमा राशि का उद्देश्य पूंजी जुटाने का नहीं है।
आर्थिक समिति के अध्यक्ष वु होंग थान ने कहा कि दोनों विकल्पों के सकारात्मक और नकारात्मक पहलू हैं। विकल्प 1 का सकारात्मक पहलू यह है कि यह कमज़ोर पक्ष, यानी खरीदार, के हितों की रक्षा कर सकता है, लेकिन व्यवसायों के पक्ष में, संभावित निवेशकों तक पहुँच सुनिश्चित करना संभव नहीं है। विकल्प 2 का सकारात्मक पहलू यह है कि यह व्यवसायों के लिए परिस्थितियाँ बनाता है, लेकिन मूल डिज़ाइन से लेकर निर्माण परमिट मिलने तक, इसमें कई चरणों की भी आवश्यकता होती है और इसमें देरी हो सकती है, जिससे लोगों के हित प्रभावित हो सकते हैं। श्री थान ने कहा, "अगर यह स्पष्ट नहीं है या इस पर सहमति नहीं है, तो हम प्रस्ताव करते हैं कि इस विषय पर मतदान किया जाए ताकि राष्ट्रीय सभा अपनी राय दे सके।"
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