एससीएमपी में प्रकाशित एक लेख में, लेखक निकोलस स्पिरो का तर्क है कि दक्षिण कोरिया और ऑस्ट्रेलिया की दो अर्थव्यवस्थाएं आवासीय अचल संपत्ति के दृष्टिकोण को प्रभावित करने वाले अन्य कारकों के मामले में मौद्रिक नीति की सीमाओं के बारे में एक चेतावनीपूर्ण कहानी प्रस्तुत करती हैं।
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| सिडनी के उपनगर मीडोबैंक में अपार्टमेंट इमारतें। हाल के वर्षों में ऑस्ट्रेलिया में घरों की कीमतें तेजी से बढ़ी हैं क्योंकि रिकॉर्ड कम ब्याज दरों ने मांग को बढ़ावा दिया है, हालांकि ऐसी वृद्धि के अस्थिर होने की चेतावनी भी दी गई है। फोटो: ब्लूमबर्ग |
फेडरल रिजर्व के चेयरमैन जेरोम पॉवेल ने 23 अगस्त को जैक्सन होल, व्योमिंग में कंसास सिटी फेड की वार्षिक कॉन्फ्रेंस कॉल में एक बहुप्रतीक्षित भाषण दिया, जिससे वित्तीय बाजारों में कोई खास हलचल नहीं मची। हालांकि, उनका यह कथन कि "अब नीति में बदलाव का समय आ गया है" दुनिया के सबसे प्रभावशाली केंद्रीय बैंक की ओर से ब्याज दरों में कटौती के आसन्न होने का अब तक का सबसे मजबूत संकेत था।
यूरोपीय केंद्रीय बैंक सहित अन्य प्रमुख केंद्रीय बैंकों ने ब्याज दरों में कटौती शुरू कर दी है, लेकिन फेडरल रिजर्व के नीतिगत बदलाव का दुनिया के बाकी हिस्सों पर "गहरा प्रभाव" पड़ रहा है। यह विशेष रूप से एशिया के लिए सच है, जहां अमेरिका के साथ घनिष्ठ व्यापार और वित्तीय संबंधों के कारण इसके दूरगामी प्रभाव अधिक स्पष्ट हैं।
इस बात को लेकर अटकलें लगाई जा रही हैं कि चीन के अलावा एशिया की शीर्ष अर्थव्यवस्थाओं में से कौन सी अर्थव्यवस्था सबसे पहले ब्याज दरों में कटौती करेगी। ब्याज दरों के प्रति संवेदनशील आवास बाजार के लिए, मौद्रिक नीति में बदलाव का बाजार भावना पर गहरा प्रभाव पड़ता है। हालांकि, आवासीय अचल संपत्ति के प्रदर्शन और भविष्य को प्रभावित करने वाला यह एकमात्र कारक नहीं है। कुछ अर्थव्यवस्थाओं में तो यह भी स्पष्ट नहीं है कि निकट भविष्य में ब्याज दरों में कटौती की जा सकती है या नहीं।
उदाहरण के लिए, दक्षिण कोरिया में, ब्याज दरों में जल्द कटौती की उम्मीद ने संपत्ति की कीमतों में जोरदार सुधार लाने में मदद की है। सियोल में अपार्टमेंट की कीमतें दिसंबर 2022 में अपने सबसे निचले स्तर से काफी ऊपर पहुंच गई हैं, जबकि बैंक ऑफ कोरिया (बीओके) द्वारा ब्याज दरों को 14 साल के उच्चतम स्तर 3.5% तक बढ़ाने के फैसले के कारण भारी गिरावट आई थी।
हालांकि दक्षिण कोरिया की मुद्रास्फीति दर अपने 2% के लक्ष्य की ओर गिर रही है और घरेलू मांग में भारी गिरावट आई है - ये ऐसी स्थितियां हैं जो ब्याज दर में कटौती को उचित ठहराती हैं - फिर भी वित्तीय स्थिरता बनाए रखना बैंक ऑफ कोरिया के जनादेश का हिस्सा है। इससे बैंक ऑफ कोरिया दक्षिण कोरियाई परिवारों के उच्च ऋण अनुपात के प्रति अत्यधिक संवेदनशील हो जाता है, जो पूर्वोत्तर एशियाई अर्थव्यवस्था की सबसे बड़ी कमजोरी है।
सरकार द्वारा आवास संकट को रोकने के लिए उठाए गए पिछले कदमों के परिणामस्वरूप बंधक ऋण में उम्मीद से कहीं अधिक मजबूत सुधार हुआ है, जो पिछली तिमाही में वार्षिक आधार पर लगभग 6% बढ़ा है। यह 2020-21 के उछाल जितना मजबूत तो नहीं है, लेकिन इतना तेज़ ज़रूर है कि बैंक ऑफ कोरिया ने पिछले महीने सियोल में अपनी नीतिगत बैठक में ब्याज दरों में कटौती के बारे में सतर्क रहने के कारण के रूप में घरों के मूल्यों में सुधार का हवाला दिया।
“यह पहली बार है जब उन्होंने सियोल क्षेत्र में कीमतों का विशेष रूप से उल्लेख किया है। यह इस बात को भी दर्शाता है कि कम मुद्रास्फीति और कमजोर विकास के बावजूद, आवास क्षेत्र में एक और उछाल का खतरा मौद्रिक नीति पर किस प्रकार दबाव डाल रहा है। नोमुरा में कोरिया और ताइवान के अर्थशास्त्री जियोंग-वू पार्क ने कहा कि बैंक ऑफ कोरिया “मुश्किल स्थिति में है।”
यह स्थिति और भी जटिल हो जाती है क्योंकि आवास बाजार को विनियमित करने की जिम्मेदारी सरकार की है, न कि केंद्रीय बैंक की। हालांकि बंधक ऋण देने संबंधी नियमों को सख्त किया गया है और आपूर्ति बढ़ाने के प्रयास किए जा रहे हैं, फिर भी नीति निर्माता तेजी और मंदी के दौर से संपत्ति बाजार को होने वाले नुकसान को रोकने के लिए संघर्ष कर रहे हैं।
इसके विपरीत, ऑस्ट्रेलिया में ब्याज दरों में कटौती की कोई संभावना ही नहीं है। इस महीने की शुरुआत में, रिज़र्व बैंक ऑफ़ ऑस्ट्रेलिया (आरबीए) ने उधार लेने की लागत को 12 साल के उच्चतम स्तर पर बनाए रखा और मुद्रास्फीति में लगातार वृद्धि को देखते हुए इसमें और वृद्धि की संभावना पर भी चर्चा की।
हालांकि अन्य प्रमुख केंद्रीय बैंकों की तरह आरबीए ने नीति में इतनी सख्ती नहीं बरती है, फिर भी आरबीए को बाजारों को यह समझाने में मुश्किल हो रही है कि वह इस साल ब्याज दरों को लंबे समय तक उच्च बनाए रखकर मौद्रिक नीति में नरमी के चलन को उलट देगा। बॉन्ड निवेशक उम्मीद कर रहे हैं कि आरबीए दिसंबर में नीति में नरमी लाना शुरू कर देगा।
लेकिन देश के आवास बाजार को मौद्रिक नीति नहीं चला रही है। पिछले साल आरबीए द्वारा ब्याज दरें बढ़ाने के बाद भी, संक्षिप्त गिरावट के बाद घरों की कीमतें अप्रत्याशित रूप से तेजी से बढ़ती रहीं। कोरलॉजिक के एशिया-प्रशांत अनुसंधान निदेशक टिम लॉलेस ने कहा, "अगर यह सिर्फ ब्याज दरों के कारण होता, तो हम अब तक गहरी मंदी में होते।"
ऑस्ट्रेलिया में संपत्ति के मूल्यों पर आपूर्ति और मांग में उतार-चढ़ाव का कहीं अधिक प्रभाव पड़ता है। कोविड-19 महामारी के कारण आवास की सामर्थ्य संबंधी संकट और भी गंभीर हो गया है, जिसने आपूर्ति और मांग दोनों पक्षों में लंबे समय से चली आ रही नीतिगत विफलताओं को उजागर किया है।
अप्रैल में आवास संकट पर जन समिति को प्रस्तुत एक रिपोर्ट में, कोरिना इकोनॉमिक एडवाइजरी के सॉल एस्लेक ने कहा कि आवास बाजार को सबसे ज्यादा नुकसान हुआ है। 1980 के दशक के मध्य से, केंद्र और राज्य सरकारों ने आपूर्ति बढ़ाने के बजाय मांग बढ़ाने पर ध्यान केंद्रित किया है। मांग-उन्मुख नीतियों के परिणामस्वरूप पहली बार घर खरीदने वालों की तुलना में निवेशकों को अधिक लाभ हुआ है, जिसका एक कारण कर प्रणाली में परिवर्तन भी है।
घर के मालिकाना हक में आई भारी गिरावट ने किराये के आवास की मांग को बढ़ा दिया है, जिससे महामारी के दौरान शुद्ध पलायन में वृद्धि के कारण आवास की वहनीयता में गिरावट आई है। नियोजन और ज़ोनिंग संबंधी प्रतिबंधों ने शहर के केंद्रों के निकट वांछनीय उपनगरों में मध्यम-घनत्व वाले आवासों के विकास में बाधा डालकर संकट को और भी गंभीर बना दिया है।
ब्याज दरें कम होने से आवास की वहनीयता में सुधार नहीं होगा और इससे समस्या और भी गंभीर हो सकती है। दूसरी ओर, ऑस्ट्रेलिया की नियोजन प्रणाली में व्यापक सुधार से आवास संकट के मूल कारणों को दूर करने में काफी मदद मिलेगी।
जहां एक ओर निवेशक एशिया की शीर्ष अर्थव्यवस्थाओं में गिरती ब्याज दरों पर दांव बढ़ा रहे हैं, वहीं दक्षिण कोरिया और ऑस्ट्रेलिया मौद्रिक नीति की सीमाओं के बारे में चेतावनी भरी कहानियां पेश करते हैं, खासकर जब बात आवास बाजार की हो।
निकोलस स्पिरो लंदन स्थित मैक्रोइकॉनॉमिक्स और रियल एस्टेट कंसल्टेंसी फर्म लॉरेसा एडवाइजरी में पार्टनर हैं। वे विकसित और उभरती अर्थव्यवस्थाओं के विशेषज्ञ हैं और मैक्रो-पॉलिटिकल और वित्तीय घटनाक्रमों पर अक्सर टिप्पणी करते हैं।
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स्रोत: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html
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