क्या ब्याज दरों में कटौती रियल एस्टेट बाजार के लिए समाधान है?

एससीएमपी में प्रकाशित एक लेख में, लेखक निकोलस स्पाइरो का तर्क है कि दक्षिण कोरिया और ऑस्ट्रेलिया की दो अर्थव्यवस्थाएं मौद्रिक नीति की सीमाओं के बारे में एक चेतावनी भरी कहानी पेश करती हैं, जब अन्य कारक भी आवासीय अचल संपत्ति के दृष्टिकोण को प्रभावित करते हैं।

सिडनी के उपनगर मीडोबैंक में अपार्टमेंट इमारतें। हाल के वर्षों में ऑस्ट्रेलिया में घरों की कीमतें तेज़ी से बढ़ी हैं क्योंकि रिकॉर्ड निम्न ब्याज दरों ने मांग को बढ़ावा दिया है, जबकि ऐसी चेतावनियाँ दी गई थीं कि यह वृद्धि टिकाऊ नहीं है। फोटो: ब्लूमबर्ग

फेडरल रिजर्व के चेयरमैन जेरोम पॉवेल ने 23 अगस्त को जैक्सन होल, व्योमिंग में कैनसस सिटी फेड की वार्षिक बैठक में अपना बहुप्रतीक्षित भाषण देकर वित्तीय बाजारों को आश्चर्यचकित नहीं किया। हालांकि, उनका यह कहना कि "नीति को समायोजित करने का समय आ गया है", दुनिया के सबसे प्रभावशाली केंद्रीय बैंक की ओर से अब तक का सबसे मजबूत संकेत था कि ब्याज दरों में कटौती आसन्न है।

जबकि यूरोपीय सेंट्रल बैंक सहित अन्य प्रमुख केंद्रीय बैंकों ने ब्याज दरों में कटौती शुरू कर दी है, फेड के नीतिगत बदलाव का बाकी दुनिया पर "गहरा प्रभाव" पड़ रहा है। यह विशेष रूप से एशिया के लिए सच है, जहाँ अमेरिका के साथ घनिष्ठ व्यापारिक और वित्तीय संबंधों के कारण स्पिलओवर प्रभाव अधिक स्पष्ट हैं।

इस बात को लेकर अटकलें लगाई जा रही हैं कि चीन के अलावा, एशिया की कौन सी शीर्ष अर्थव्यवस्थाएँ सबसे पहले उधार दरों में कटौती करेंगी। ब्याज दरों के प्रति संवेदनशील आवास बाजार के लिए, मौद्रिक नीति में बदलाव का धारणा पर गहरा प्रभाव पड़ता है। हालाँकि, आवासीय अचल संपत्ति के प्रदर्शन और दृष्टिकोण को प्रभावित करने वाला यही एकमात्र कारक नहीं है। कुछ अर्थव्यवस्थाओं में, यह भी स्पष्ट नहीं है कि निकट भविष्य में ब्याज दरों में कटौती की जा सकती है या नहीं।

उदाहरण के लिए, दक्षिण कोरिया में, ब्याज दरों में जल्द कटौती की उम्मीद ने संपत्ति की कीमतों में मज़बूत सुधार को बढ़ावा दिया है। बैंक ऑफ कोरिया (BOK) द्वारा ब्याज दरें बढ़ाकर 14 साल के उच्चतम स्तर 3.5% करने के फैसले से आई विनाशकारी गिरावट के बाद, सियोल में अपार्टमेंट की कीमतें दिसंबर 2022 के अपने निचले स्तर से तेज़ी से बढ़ी हैं।

हालाँकि दक्षिण कोरिया की मुद्रास्फीति दर अपने 2% के लक्ष्य की ओर गिर रही है और घरेलू माँग में तेज़ी से कमी आई है - ऐसी परिस्थितियाँ जो ब्याज दरों में कटौती की माँग करती हैं - वित्तीय स्थिरता बनाए रखना BOK के दायित्व का हिस्सा है। यह BOK को दक्षिण कोरियाई परिवारों के उच्च ऋण अनुपात के प्रति बेहद संवेदनशील बनाता है, जो पूर्वोत्तर एशियाई अर्थव्यवस्था की कमज़ोरी है।

आवास संकट को पूरी तरह से फैलने से रोकने के लिए सरकार द्वारा उठाए गए पिछले कदमों के कारण बंधक ऋण में उम्मीद से ज़्यादा मज़बूत सुधार हुआ है, जो पिछली तिमाही में सालाना आधार पर लगभग 6% बढ़ा। यह 2020-21 की तेज़ी जितना मज़बूत तो नहीं है, लेकिन इतनी तेज़ी से कि बैंक ऑफ़ कोरिया (BOK) ने पिछले महीने अपनी नीति बैठक में सियोल में घरों की कीमतों में सुधार को ब्याज दरों में कटौती को लेकर सतर्कता बरतने का एक कारण बताया।

"यह पहली बार है जब उन्होंने सियोल क्षेत्र में कीमतों का विशेष रूप से उल्लेख किया है। यह यह भी दर्शाता है कि कैसे कम मुद्रास्फीति और कमजोर विकास के बावजूद एक और आवासीय उछाल का जोखिम मौद्रिक नीति पर एक बाधा के रूप में कार्य कर रहा है। नोमुरा में कोरिया और ताइवान के अर्थशास्त्री जियोंग-वू पार्क ने कहा, "बीओके एक कठिन स्थिति में है।"

यह इस तथ्य से और भी मुश्किल हो जाता है कि आवास बाजार को विनियमित करने की ज़िम्मेदारी केंद्रीय बैंक की नहीं, बल्कि सरकार की है। हालाँकि बंधक ऋण नियमों को कड़ा कर दिया गया है और आपूर्ति बढ़ाने के प्रयास किए जा रहे हैं, फिर भी नीति-निर्माता अभी भी संपत्ति बाजार को नुकसान पहुँचाने वाली तेज़ी और मंदी को रोकने के लिए संघर्ष कर रहे हैं।

इसके विपरीत, ऑस्ट्रेलिया में ब्याज दरों में कटौती की कोई संभावना नहीं है। इस महीने की शुरुआत में, ऑस्ट्रेलियाई रिज़र्व बैंक (आरबीए) ने उधारी लागत को 12 साल के उच्चतम स्तर पर बनाए रखा और मुद्रास्फीति में लगातार वृद्धि के कारण इसमें और वृद्धि की संभावना पर भी चर्चा की।

हालाँकि इसने अन्य प्रमुख केंद्रीय बैंकों की तरह नीतियों को उतना कड़ा नहीं किया है, फिर भी आरबीए बाज़ारों को यह समझाने में संघर्ष कर रहा है कि वह इस साल ब्याज दरों को लंबे समय तक ऊँचा रखकर मौद्रिक ढील के चलन को रोक देगा। बॉन्ड निवेशकों को उम्मीद है कि आरबीए दिसंबर में नीतियों में ढील देना शुरू कर देगा।

लेकिन देश के आवास बाजार को मौद्रिक नीति से नहीं बल्कि अन्य कारकों से गति मिल रही है। पिछले साल आरबीआई द्वारा ब्याज दरें बढ़ाने के बाद भी, घरों की कीमतें एक तेज़ लेकिन संक्षिप्त गिरावट के बाद अप्रत्याशित रूप से तेज़ी से बढ़ती रहीं। कोरलॉजिक के एशिया-प्रशांत अनुसंधान निदेशक टिम लॉलेस ने कहा, "अगर बात सिर्फ़ ब्याज दरों की होती, तो हम अब तक गहरी मंदी में होते।"

ऑस्ट्रेलिया में संपत्ति के मूल्यों पर आपूर्ति और मांग में उतार-चढ़ाव का कहीं अधिक गहरा प्रभाव पड़ता है। कोविड-19 महामारी के कारण आवास सामर्थ्य संकट और गहरा गया है, जिसने आपूर्ति और मांग, दोनों पक्षों में दीर्घकालिक नीतिगत विफलताओं को उजागर किया है।

आवास संकट पर जन समिति को अप्रैल में दिए गए एक प्रस्तुतिकरण में, कोरिना इकोनॉमिक एडवाइजरी के सॉल एस्लेक ने बताया कि आवास बाजार को सबसे ज़्यादा नुकसान हुआ है। 1980 के दशक के मध्य से, संघीय और राज्य सरकारों ने आपूर्ति बढ़ाने के बजाय मांग बढ़ाने पर ध्यान केंद्रित किया है। मांग-पक्ष नीतियों ने पहली बार घर खरीदने वालों की तुलना में निवेशकों को ज़्यादा तरजीह दी है, जिसका एक कारण कर प्रणाली में बदलाव भी है।

गृहस्वामित्व में तीव्र गिरावट ने किराये के आवासों की मांग को बढ़ा दिया है, जिससे महामारी के कारण शुद्ध प्रवास में वृद्धि के बीच आवास सामर्थ्य में गिरावट आई है। नियोजन और ज़ोनिंग प्रतिबंधों ने शहर के केंद्रों के निकट वांछनीय उपनगरों में मध्यम-घनत्व वाले आवासों के विकास में बाधा डालकर संकट को और बढ़ा दिया है।

कम उधारी लागत से सामर्थ्य में सुधार नहीं होगा, बल्कि समस्या और भी बदतर हो सकती है। दूसरी ओर, ऑस्ट्रेलिया की योजना प्रणाली में एक बड़ा सुधार आवास संकट के मूल कारणों को दूर करने में काफ़ी मददगार साबित होगा।

जबकि निवेशक एशिया की शीर्ष अर्थव्यवस्थाओं में ब्याज दरों में गिरावट पर दांव लगा रहे हैं, दक्षिण कोरिया और ऑस्ट्रेलिया मौद्रिक नीति की सीमाओं के बारे में चेतावनी भरे बयान दे रहे हैं, खासकर जब आवास बाजार की बात आती है।

* निकोलस स्पाइरो लंदन स्थित एक विशेषज्ञ मैक्रोइकॉनॉमिक और रियल एस्टेट कंसल्टेंसी, लॉरेसा एडवाइजरी में पार्टनर हैं। वे उन्नत और उभरती अर्थव्यवस्थाओं के विशेषज्ञ हैं और मैक्रो-पॉलिटिकल और वित्तीय घटनाक्रमों पर अक्सर टिप्पणी करते हैं।

स्रोत: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html