अपार्टमेंट की कीमतें आसमान छू रही हैं, क्या आपको पिंक बुक के बिना अपार्टमेंट खरीदना चाहिए?

कोई गुलाबी किताब नहीं, क्या अपार्टमेंट का व्यापार किया जा सकता है?

कई बाज़ार अनुसंधान फर्मों की तीसरी तिमाही की रियल एस्टेट बाज़ार रिपोर्टें इस बात पर ज़्यादातर सहमत हैं कि हनोई में नए अपार्टमेंट्स की औसत बिक्री कीमत 64-69 मिलियन VND/m2 तक पहुँच गई है। पुराने अपार्टमेंट्स की कीमतें 46-51 मिलियन VND/m2 तक पहुँच गई हैं।

उल्लेखनीय रूप से, बेचे गए कुल अपार्टमेंटों में से 70% नए अपार्टमेंट थे जिनकी कीमत VND4 बिलियन से ज़्यादा थी। VND2 बिलियन से कम कीमत वाले अपार्टमेंट बाज़ार से लगभग गायब हो गए।

अपार्टमेंट की बढ़ती कीमतों के कारण कई लोग भूमि उपयोग अधिकार प्रमाणपत्र या मकान स्वामित्व प्रमाणपत्र (जिन्हें पिंक बुक्स कहा जाता है) के बिना अपार्टमेंट खरीदने लगे हैं, क्योंकि इनकी बिक्री कीमत अक्सर प्रमाणपत्र वाले अपार्टमेंट की तुलना में कम होती है। सवाल यह है कि क्या इस मामले में ख़रीद-फ़रोख्त क़ानूनी है?

2023 आवास कानून के अनुच्छेद 160 के खंड 1 के बिंदु क में यह प्रावधान है कि आवास का उपयोग करते हुए खरीद, बिक्री, किराया-खरीद, दान, विनिमय, बंधक और पूंजी योगदान पर लेनदेन की शर्तों को इस अनुच्छेद के खंड 2 में निर्दिष्ट मामले को छोड़कर, कानून द्वारा निर्धारित प्रमाण पत्र सहित सभी शर्तों को पूरा करना होगा।

डिक्री 95/2024 द्वारा निर्देशित 2023 आवास कानून के खंड 2, अनुच्छेद 160 में निर्दिष्ट मामलों में शामिल हैं:

- भविष्य के आवास को खरीदना, बेचना, पट्टे पर देना, गिरवी रखना; विघटन या दिवालियापन की स्थिति में आवास बेचना;

- कृतज्ञता के घर, प्रेम के घर, और महान एकजुटता के घर व्यवस्थित करें और दान करें;

- निम्नलिखित मामलों में आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं के निवेशकों से उपलब्ध मकानों की खरीद, पट्टा-खरीद: सार्वजनिक संपत्ति से संबंधित मकान; सामाजिक आवास, लोगों के सशस्त्र बलों के लिए आवास, सार्वजनिक संपत्ति से संबंधित नहीं पुनर्वास सेवा आवास;

- किराये पर देना, उधार देना, आवास प्रबंधन को अधिकृत करना;

- आवास की विरासत.

इस प्रकार, जिन अपार्टमेंटों के पास गुलाबी किताब नहीं है, पार्टियां पूरी तरह से खरीद और बिक्री कर सकती हैं।

हनोई में एक अपार्टमेंट परियोजना (फोटो: ट्रान खांग)।

ध्यान देने योग्य कानूनी मुद्दे

डिक्री 95/2024 के अनुच्छेद 8 में स्पष्ट रूप से स्वामित्व का प्रमाण पत्र न होने पर लेनदेन में भाग लेने के लिए आवास की स्थिति को साबित करने वाले दस्तावेजों का प्रावधान है।

आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं में मकानों की खरीद-बिक्री या पट्टे के लेन-देन के लिए, यह साबित करने वाले दस्तावेज होने चाहिए कि पुनर्वास मकानों और लोगों के सशस्त्र बलों के लिए मकानों के मामले में मकान व्यवसाय के लिए पात्र हैं।

इस प्रकार के मकानों के पास ऐसे दस्तावेज होने चाहिए जो यह साबित करें कि वे व्यवसाय में लगाए जाने के योग्य हैं या ऐसे दस्तावेज होने चाहिए जो यह साबित करें कि उन्हें उपयोग के लिए स्वीकार किया गया है, ऐसे दस्तावेज होने चाहिए जो यह साबित करें कि वे सामाजिक आवास के विकास और प्रबंधन पर कानून के प्रावधानों के अनुसार व्यापार के योग्य हैं।

भविष्य में आवास खरीदने, बेचने या पट्टे पर देने के लेन-देन के लिए, जो किसी परियोजना का हिस्सा नहीं है, भूमि उपयोग अधिकार का प्रमाण पत्र और निर्माण परमिट होना चाहिए, यदि निर्माण परमिट की आवश्यकता हो, या आवास निर्माण में निवेश को साबित करने वाले दस्तावेज उपलब्ध होने चाहिए।

सार्वजनिक आवास खरीदने, बेचने या किराये पर देने के लेन-देन के लिए, डिक्री 95/2024 के अनुच्छेद 63 और अनुच्छेद 69 के प्रावधानों के अनुसार आवास को किराये या बिक्री के लिए पात्र के रूप में पहचानने वाले दस्तावेज होने चाहिए।

कृतज्ञता गृहों, दान गृहों और एकजुटता गृहों के दान के लेन-देन के लिए, दान देने वाले संगठन के पास दान के लिए गृह के निर्माण को प्रमाणित करने वाले दस्तावेज होने चाहिए।

यदि विरासत में मिला मकान क्रय या किराया-क्रय के अधीन है, तो मकान के स्वामित्व को प्रमाणित करने वाले या विक्रेता या किराया-क्रेता द्वारा मकान निर्माण में निवेश को प्रमाणित करने वाले दस्तावेजों के साथ एक कानूनी मकान क्रय या किराया-क्रय अनुबंध होना चाहिए।

किसी विघटित या दिवालिया संगठन द्वारा आवास की बिक्री के लिए, उस संगठन के विघटन पर एक प्रस्ताव या निर्णय होना चाहिए, या आवास के स्वामी संगठन के विघटन पर किसी सक्षम प्राधिकारी द्वारा एक नोटिस होना चाहिए। दिवालियापन की स्थिति में, आवास के स्वामी संगठन को दिवालिया घोषित करने वाला जन न्यायालय का निर्णय होना आवश्यक है।

हालाँकि, बिना पिंक बुक के अपार्टमेंट खरीदते समय, खरीदार को कई जोखिमों का सामना करना पड़ सकता है। सबसे बड़ा जोखिम यह है कि राज्य अपार्टमेंट के कानूनी स्वामित्व और उस अपार्टमेंट परियोजना से जुड़ी ज़मीन के उपयोग के अधिकार को मान्यता नहीं देगा।

एक और जोखिम यह है कि अगर समझौता नोटरीकृत प्रबंधन प्राधिकरण अनुबंध के रूप में है, तो इसका मतलब है कि दूसरे मालिक के बाद से, केवल दूसरे मालिक को ही अपार्टमेंट का उपयोग करने का अधिकार है। ऐसे में, अगर रेड बुक जारी की जाती है, तो पहला मालिक वही होगा जिसका नाम दस्तावेज़ पर है। हो सकता है कि पहला मालिक कीमत बढ़ाने की मांग के लिए नए मालिक को नाम हस्तांतरित करने में सहयोग न करे।

इसलिए, जब इस संपत्ति से संबंधित विवाद उत्पन्न होंगे, तो उन्हें कानून द्वारा संरक्षित नहीं किया जाएगा। जब तक संपत्ति का प्रमाण पत्र नहीं होगा, तब तक खरीदार अपार्टमेंट को गिरवी रखकर बैंक से पैसा उधार नहीं ले सकता।

स्रोत: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm