रियल एस्टेट परियोजनाओं को गति दें

कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि व्यावसायिक आवास परियोजनाओं को चलाने के लिए लोगों से भूमि उपयोग के अधिकारों पर बातचीत करने के लिए व्यवसायों द्वारा पायलट तंत्र से परियोजनाओं में गति आएगी, आवास आपूर्ति बढ़ेगी, तथा आवास आपूर्ति की कमी को हल करने में मदद मिलेगी।

सरकार ने यह भी प्रस्ताव रखा कि राष्ट्रीय सभा, पर्यावरण प्रदूषण के कारण स्थानांतरित की गई सुविधा के भूमि क्षेत्र पर व्यवसायों को व्यावसायिक आवास परियोजनाएँ लागू करने की अनुमति देने पर सहमत हो। चित्र में: काओ-ज़ा-ला औद्योगिक क्लस्टर में 233, 233बी, 235 गुयेन ट्राई स्ट्रीट (थान झुआन जिला, हनोई) स्थित हनोई सोप फैक्ट्री की प्रमुख भूमि, कई वर्षों के स्थानांतरण के बाद भी, भूमि संसाधनों की बर्बादी का कारण नहीं बनती है। - चित्र: दान खांग

इस पायलट तंत्र पर मसौदा प्रस्ताव पर अभी-अभी राष्ट्रीय असेंबली द्वारा टिप्पणी की गई है और उम्मीद है कि इसे नवंबर के अंत में समाप्त होने वाले सत्र में मंजूरी दे दी जाएगी।

हालांकि, बाजार में आवास आपूर्ति की वर्तमान स्थिति को देखते हुए, जो मध्य-श्रेणी, उच्च-स्तरीय और लक्जरी अपार्टमेंट खंडों पर केंद्रित है, कुछ लोगों का यह भी सुझाव है कि पायलट तंत्र की एक स्पष्ट दिशा होनी चाहिए, जिसमें किफायती आवास खंड और किफायती अपार्टमेंट विकसित करने के लिए भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के समझौते को प्राथमिकता दी जानी चाहिए, ताकि अधिकांश लोगों की वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा किया जा सके।

सैकड़ों रियल एस्टेट परियोजनाएं समाधान की प्रतीक्षा में

मार्च 2024 में, रियल एस्टेट परियोजनाओं के कार्यान्वयन में कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए समीक्षा, आग्रह और मार्गदर्शन पर प्रधान मंत्री के कार्य समूह की बैठक में, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि हो ची मिन्ह सिटी में 143 रियल एस्टेट परियोजनाएं, हनोई 246 परियोजनाएं, हाई फोंग 4 परियोजनाएं, बिन्ह दीन्ह 16 परियोजनाएं, कैन थो 34 परियोजनाएं... कार्य समूह, मंत्रालयों, शाखाओं और इलाकों में बाधाओं को दूर करने के लिए इंतजार कर रही हैं।

यह देखा जा सकता है कि देश भर में अभी भी सैकड़ों रियल एस्टेट परियोजनाएं "स्थगित" हैं।

इनमें से कई परियोजनाएँ इसलिए लागू नहीं हो पा रही हैं क्योंकि उनके पास आवासीय भूमि नहीं है। जो निवेशक योजना के अनुसार ज़मीन खरीदने में पैसा खर्च करते हैं, वे परियोजना का निर्माण नहीं कर पा रहे हैं क्योंकि उनके पास... ^{1 वर्ग मीटर} आवासीय भूमि का अभाव है।

इसके अतिरिक्त, विचार और अनुमोदन के लिए राष्ट्रीय असेंबली में प्रस्तुत किए जा रहे पायलट प्रस्ताव के मसौदे में, सरकार ने यह भी प्रस्ताव दिया है कि राष्ट्रीय असेंबली उद्यमों को उन प्रतिष्ठानों के भूमि क्षेत्रों पर वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने की अनुमति देने पर सहमत हो, जिन्हें पर्यावरण प्रदूषण के कारण स्थानांतरित किया जाना चाहिए, ऐसे प्रतिष्ठान जिन्हें निर्माण योजना और शहरी नियोजन के अनुसार स्थानांतरित किया जाना चाहिए।

हनोई में ही, कई विनिर्माण संयंत्र आंतरिक शहरी क्षेत्र के पर्यावरण को प्रदूषित कर रहे हैं। अपनी फैक्ट्रियों को उपनगरीय ज़िलों या पड़ोसी प्रांतों में स्थानांतरित करने के बाद, दशकों से वीरान पड़े कई "सुनहरे मैदान" सामने आए हैं।

आमतौर पर, तीन कारखानों का समूह साओ वांग रबर फैक्ट्री, हनोई साबुन फैक्ट्री, थांग लांग तंबाकू फैक्ट्री, जिसका कुल क्षेत्रफल लगभग ^{150,000m2 है} , उपनगरों में स्थानांतरित होने और कई वर्षों तक परती रहने के बाद।

इनमें से, हनोई साबुन फैक्ट्री की "स्वर्ण भूमि" को कई वर्षों से स्थानांतरित किया जा चुका है, लेकिन अब तक वाणिज्यिक आवास निर्माण के लिए भूमि में परिवर्तित करने की व्यवस्था न होने के कारण वहां घास उग रही है।

माई ची थो स्ट्रीट, एन फू वार्ड, थू डुक सिटी, हो ची मिन्ह सिटी पर एक परियोजना - फोटो: न्गुयेन वान ट्रुंग

व्यवसायी और भूस्वामी खुश हैं

तुओई ट्रे से बात करते हुए हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि पायलट तंत्र, व्यवसायों को वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को चलाने के लिए लोगों से आवासीय भूमि के अलावा अन्य भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने के लिए बातचीत करने की अनुमति देता है, जो रियल एस्टेट में निवेश करने वाले व्यवसायों के लिए भूमि तक पहुंचने का एक और तरीका जोड़ता है।

यह तंत्र भूमि उपयोगकर्ताओं के लिए बातचीत का अधिकार भी सुनिश्चित करता है, जिससे परियोजना कार्यान्वयन के लिए भूमि अधिग्रहण में शिकायतों में कमी आती है।

"हालांकि वर्तमान भूमि पुनर्प्राप्ति तंत्र पहले की तुलना में काफी बेहतर है (मुआवजा स्तर अधिक संतोषजनक और अधिक बाजार-उन्मुख है), लेकिन यह व्यवसायों और भूमि उपयोग अधिकार वाले लोगों के लिए भूमि हस्तांतरण पर बातचीत करने के लिए पायलट तंत्र जितना अच्छा नहीं है," श्री चाऊ ने जोर दिया।

उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी के ज़िला 3 में, हाल के वर्षों में 48 पुरानी अपार्टमेंट इमारतें बनी हैं। अब तक, 5 पुरानी अपार्टमेंट इमारतें ऐसी हैं जहाँ व्यवसायों ने नए व्यावसायिक अपार्टमेंट बनाने की परियोजना को पूरा करने के लिए निवासियों से 100% पुराने अपार्टमेंट वापस खरीदने पर सहमति व्यक्त की है, लेकिन कोई शिकायत नहीं आई है क्योंकि यह निष्पक्ष खरीद-बिक्री की एक व्यवस्था है।

अभी भी 43 पुरानी अपार्टमेंट इमारतें हैं जिनका नवीनीकरण नहीं किया गया है, क्योंकि हमारे पास निवेशकों को पुराने अपार्टमेंट वापस खरीदने के लिए बातचीत करने हेतु प्रोत्साहित करने की कोई व्यवस्था नहीं है।

श्री चाऊ के अनुसार, कई वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं फिलहाल अटकी हुई हैं, क्योंकि व्यवसायों के पास ऐसी भूमि है जो आवासीय भूमि नहीं है, इसलिए निर्माण कार्य नहीं किया जा सकता।

जबकि आवास बाजार में आवास उत्पाद की आपूर्ति में कमी है (आवास परियोजनाओं की कमी के कारण), यदि नेशनल असेंबली व्यवसायों को वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के लिए गैर-आवासीय भूमि की खरीद पर बातचीत करने की अनुमति देती है, तो लाइसेंस प्राप्त वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं की संख्या में वृद्धि होगी, जिससे आने वाले समय में आवास उत्पादों की आपूर्ति में वृद्धि होगी।

हनोई रियल एस्टेट क्लब के अध्यक्ष श्री गुयेन हू कुओंग ने टिप्पणी की कि व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के निर्माण के लिए लोगों से गैर-आवासीय भूमि खरीदने के लिए व्यवसायों को बातचीत करने की अनुमति देने की पायलट नीति, आवास बाजार के विकास के लिए एक खुली दिशा है।

यह तंत्र रियल एस्टेट व्यवसायों को भूमि उपयोग अधिकारों को हस्तांतरित करने और वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने के लिए भूमि में हिस्सेदारी का योगदान करने के माध्यम से भूमि उपयोगकर्ताओं के साथ सहयोग करने की भी अनुमति देता है।

इससे आवास निर्माण के लिए भूमि निधि में वृद्धि होगी और लोगों की आवास संबंधी ज़रूरतें पूरी होंगी। श्री कुओंग ने कहा, "व्यवसायों को सीधे बातचीत करने और लोगों से भूमि उपयोग के अधिकार वापस खरीदने की अनुमति देना, व्यावसायिक आवास परियोजनाओं के निर्माण के लिए भूमि उपयोग के अधिकारों की बोली लगाने और नीलामी करने की तुलना में निश्चित रूप से बहुत सस्ता होगा। दोनों पक्षों के बीच सीधी बातचीत से भूमि नीलामी में "आभासी कीमतों" से बचा जा सकेगा।"

कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों ने यह भी विचार व्यक्त किया कि पायलट परियोजना, जो व्यवसायों को वाणिज्यिक आवास बनाने के लिए लोगों से कृषि भूमि और अन्य भूमि खरीदने के लिए बातचीत करने की अनुमति देती है, शहरी क्षेत्रों में भूमि की वर्तमान बर्बादी को भी रोकेगी।

दरअसल, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में कई गैर-आवासीय भूखंड हैं जो कई वर्षों से खाली पड़े हैं। खरीद और रूपांतरण समझौतों का संचालन करने से भूमि का अधिक प्रभावी ढंग से उपयोग करने में मदद मिलेगी, जबकि राज्य अभी भी भूमि उपयोग शुल्क और कर वसूलता है, और लोगों के पास घर खरीदने के अधिक विकल्प होंगे।

कम लागत वाले वाणिज्यिक आवास को प्रोत्साहित करें

हालांकि, उद्यमों को वाणिज्यिक आवास के लिए गैर-आवासीय भूमि का उपयोग करने के अधिकार पर बातचीत करने की अनुमति देने वाली पायलट परियोजना का समर्थन करते हुए, कई विशेषज्ञों का मानना ​​है कि उद्यमों को वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के लिए गैर-आवासीय भूमि की खरीद पर बातचीत करने की अनुमति देने वाली पायलट परियोजना को स्थानीय स्थिति के लिए उपयुक्त किफायती वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को प्राथमिकता देनी चाहिए।

Batdongsan.com के दक्षिणी क्षेत्रीय निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने किफायती आवास और कम लागत वाले वाणिज्यिक अपार्टमेंट विकसित करने के लिए इस पायलट तंत्र का उपयोग करने की सिफारिश की है, ताकि अधिकांश लोगों की वास्तविक आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए आवास आपूर्ति में वृद्धि की जा सके।

श्री तुआन का मानना ​​है कि पायलट तंत्र के माध्यम से आवास आपूर्ति में वृद्धि व्यावहारिक आवश्यकताओं के अनुरूप होनी चाहिए। यदि कोई स्पष्ट दिशा नहीं है, तो व्यवसाय, लोगों से ज़मीन खरीदने पर सहमत होने के बाद, पहले की तरह उच्च लाभ कमाने के लिए केवल 50 मिलियन VND/ ^m2 की ऊँची कीमत वाले व्यावसायिक आवास विकसित करने पर ध्यान केंद्रित करेंगे, तो बाज़ार में आवास आपूर्ति और माँग के बीच संतुलन बनाने का लक्ष्य प्राप्त नहीं होगा।

श्री तुआन के अनुसार एक और बात यह है कि व्यवसायों द्वारा वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के निर्माण के लिए लोगों से गैर-आवासीय भूमि खरीदने के पायलट कार्यक्रम को ऐसी स्थिति से बचने की आवश्यकता है, जहां वित्तीय क्षमता वाले कुछ निवेशक इस विनियमन का लाभ उठाकर भूमि खरीद लें और उसे वहीं छोड़ दें, तथा अन्य व्यवसायों को हस्तांतरित करने के लिए कीमत बढ़ने का इंतजार करें।

यह नियम जोड़ना आवश्यक है कि जो व्यवसाय लोगों से बातचीत करके जमीन खरीदते हैं, उन्हें 2-3 वर्षों के भीतर वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं क्रियान्वित करनी होंगी, अन्यथा उन्हें परियोजना के लिए भूमि किसी अन्य निवेशक को हस्तांतरित करनी होगी, अन्यथा भूमि पुनः प्राप्त कर ली जाएगी।

इन दोनों प्रस्तावों से रियल एस्टेट बाजार की बाधाएं दूर होंगी।

वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं के निर्माण के लिए उद्यमों को लोगों से गैर-आवासीय भूमि के हस्तांतरण के लिए बातचीत करने की अनुमति देने वाले पायलट प्रस्ताव के अलावा, सरकार भूमि संबंधी समस्याओं, प्रदूषित कारखानों के स्थानांतरण, राज्य एजेंसी मुख्यालयों के पुनर्गठन, निरीक्षण, लेखा परीक्षा, जांच और अदालती फैसलों का सामना कर रही परियोजनाओं से निपटने के लिए एक विशेष प्रस्ताव पर विचार और अनुमोदन के लिए राष्ट्रीय असेंबली में प्रस्तुत करने की योजना भी बना रही है।

इन प्रस्तावों से देश भर में सैकड़ों निलंबित आवास और शहरी परियोजनाओं की परिसंपत्तियों को "पुनर्जीवित" किया जा सकेगा। राष्ट्रीय सभा के प्रस्तावों की व्यवस्था के साथ, व्यवसायों को परियोजना निवेश प्रक्रियाओं को पूरा करने, आवास परियोजनाओं को लागू करने, आवास आपूर्ति बढ़ाने और बाजार की आपूर्ति और मांग को संतुलित करने में योगदान देने का आधार मिलेगा।

प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्री DO DUC DUY:

"स्थानीय नेताओं द्वारा गलत तरीके से बनाई गई परियोजनाओं को बचाया जाएगा"

विषयगत समाधान के संबंध में, सक्षम प्राधिकारी का निर्देश है कि स्थानीय अधिकारियों और नेताओं की गलत कार्रवाइयों के कारण अटकी परियोजनाओं का समाधान किया जाएगा ताकि उद्यम परियोजना का कार्यान्वयन जारी रख सकें। इस प्रकार की परियोजनाओं में, कानून का उल्लंघन करने वाले अधिकांश स्थानीय नेताओं को दंडित किया गया है।

जहां तक ​​उन परियोजनाओं का सवाल है जिनमें व्यवसाय जानबूझकर गलतियां करते हैं, भूमि संसाधनों की बर्बादी से बचने के लिए उन्हें रद्द कर दिया जाएगा।

नियम व शर्तों के बारे में अभी भी सोच रहे हैं?

ले वान लुओंग स्ट्रीट पर अपार्टमेंट परियोजना, न्होन डुक कम्यून, न्हा बे जिला, हो ची मिन्ह सिटी - फोटो: न्गुयेन वान ट्रुंग

हो ची मिन्ह सिटी में एक रियल एस्टेट परियोजना निवेशक ने बताया कि सरकार द्वारा राष्ट्रीय सभा में विचार और अनुमोदन के लिए पायलट प्रस्ताव प्रस्तुत करने के साथ-साथ, हो ची मिन्ह सिटी उन भूमि भूखंडों वाले उद्यमों की संख्या की भी समीक्षा कर रही है जो नियमों के कारण अटके हुए हैं और परियोजनाओं को लागू नहीं कर पा रहे हैं। समीक्षा के अनुसार, अकेले इस उद्यम के पास बिन्ह चान्ह जिले, जिला 8, थु डुक... में लगभग 20 भूमि भूखंड अटके हुए हैं।

इस व्यक्ति ने कहा कि अधिकांश भूमि कृषि भूमि, गैर-कृषि भूमि है, आवासीय भूमि नहीं है, और उद्यम ने लोगों से हस्तांतरण पूरा कर लिया है, लेकिन क्योंकि कानून इसकी अनुमति नहीं देता है, इसलिए परियोजना को नहीं चलाया जा सकता है।

हाल के दिनों में रियल एस्टेट बाज़ार मुश्किलों से भरा रहा है, लेकिन व्यवसाय उपलब्ध भूमि संसाधनों का उपयोग ज़्यादा परियोजनाओं के लिए नहीं कर सकते, और उनके पास पैसे वसूलने के लिए आपूर्ति का कोई स्रोत नहीं है, इसलिए यह बहुत मुश्किल है। इस बीच, व्यवसायों को अभी भी बैंक ऋण पर ब्याज चुकाना पड़ता है, जिससे मुश्किलें और बढ़ जाती हैं।

अनुमोदन के लिए विचार किए जाने वाले मसौदा प्रस्ताव को पढ़कर, इस व्यवसाय का मानना ​​है कि यह व्यवसायों और बाजार के लिए कठिनाइयों को दूर करने के लिए एक आवश्यक नीति है और जल्द ही इसे अनुमोदन के लिए विचार करने का अवसर मिलेगा।

हालांकि, व्यवसायों के लिए चिंता का विषय यह है कि मसौदा प्रस्ताव में भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने या भूमि उपयोग अधिकार रखने के समझौतों के माध्यम से वाणिज्यिक आवास परियोजनाओं को लागू करने की शर्तें निर्धारित की गई हैं।

तदनुसार, भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने पर समझौतों के माध्यम से या इस संकल्प में निर्धारित भूमि उपयोग अधिकार रखने वाले रियल एस्टेट व्यवसाय संगठनों को परियोजना को कार्यान्वित करने के लिए एक या अधिक प्रकार की भूमि के उपयोग के उद्देश्य को बदलने की अनुमति है, जिसमें कृषि भूमि; गैर-कृषि भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है; आवासीय भूमि और भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने पर समझौतों के मामले में उसी भूखंड में अन्य भूमि शामिल है।

इस विनियमन की व्याख्या इस प्रकार की जा सकती है कि जिन उद्यमों के पास पहले से ही ज़मीन है, वे परियोजनाएँ चलाने के लिए कृषि भूमि या गैर-कृषि भूमि, जो आवासीय भूमि नहीं है, का उद्देश्य बदल सकते हैं। हालाँकि, शुरुआत से ही हस्तांतरण प्राप्त करते समय, उन्हें उन भूखंडों का हस्तांतरण करना होगा जिनमें आवासीय भूमि और अन्य भूमि दोनों एक ही भूखंड पर हों।

इस प्रकार, यदि प्रस्ताव पारित हो जाता है और उद्यम की समझ के अनुसार क्रियान्वित हो जाता है, तो निष्कासन पूरी तरह से नहीं होगा।

इस व्यक्ति ने आगे बताया कि वर्तमान में, अपने व्यावसायिक उपयोग अधिकारों के तहत भूमि निधि उपलब्ध कराने वाले उद्यमों के अतिरिक्त, ऐसे मामले भी हैं, जहां उद्यमों ने पहले कंपनी में व्यक्तियों को कृषि भूमि खरीदने की अनुमति दी थी, लेकिन कानूनी समस्याओं के कारण अभी तक इसे व्यावसायिक उपयोग अधिकारों में शामिल नहीं किया है; या ऐसे उद्यम हैं जिनके पास पर्याप्त संसाधन हैं, जो परियोजनाएं करने के लिए लोगों से भूमि हस्तांतरण प्राप्त करना चाहते हैं।

यदि ऊपर बताए अनुसार समझा जाए तो व्यवसाय केवल आवासीय भूमि और अन्य भूमि वाले क्षेत्र ही खरीद सकते हैं, जिससे व्यवसाय की भूमि संसाधनों तक पहुंच सीमित हो जाएगी।

उन्होंने सुझाव दिया, "प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्री ने हाल ही में राष्ट्रीय सभा में इस अपर्याप्तता की ओर ध्यान दिलाया है, जबकि वास्तव में अधिकांश रियल एस्टेट परियोजनाएं ऐसी भूमि पर क्रियान्वित की जाती हैं जो मूलतः आवासीय भूमि नहीं होती, और परियोजना की विस्तृत योजना में आवासीय भूमि, यातायात भूमि, हरित भूमि जैसी कई विभिन्न प्रकार की भूमि भी शामिल होती है... इसलिए भूमि कानून के प्रावधानों को व्यवहार में लागू नहीं किया जा सकता। इसलिए, मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी को इस पर पुनर्विचार करने की आवश्यकता है।"

एक वाक्यांश हटा देना चाहिए

इसी चिंता को साझा करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने कहा कि संकल्प को लागू करते समय गलतफहमी से बचने के लिए, आवासीय भूमि और उसी भूखंड में अन्य भूमि पर विनियमन में "भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त करने पर समझौते के मामलों के लिए" वाक्यांश को हटा दिया जाना चाहिए।

इसका अर्थ यह है कि जिन उद्यमों के पास पहले से ही भूमि है या जिन्हें शुरू से ही हस्तांतरण प्राप्त हुआ है, वे तीन प्रकार की भूमि का उपयोग कर सकते हैं: कृषि भूमि; गैर-कृषि भूमि जो आवासीय भूमि नहीं है; आवासीय भूमि और उसी भूखंड पर स्थित अन्य भूमि, वाणिज्यिक आवास परियोजनाएं करने के लिए, जब तक कि वे योजना, भूमि उपयोग योजना और संकल्प में अन्य मानदंडों का अनुपालन करते हैं।

श्री चाऊ ने कहा, "यह अड़चन दूर करने तथा भूमि संसाधनों को मुक्त करने का एकमात्र तरीका है।"

स्रोत: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm