उत्तर में औद्योगिक क्षेत्रों में भूमि के किराये की कीमतों में काफी वृद्धि हुई है, जिससे प्रतिस्पर्धात्मकता कम हो गई है।

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उत्तर में औद्योगिक अचल संपत्ति का आकर्षण

2023 की पहली छमाही में, उत्तरी प्रांतों ने विनिर्माण क्षेत्र में सबसे अधिक विदेशी निवेश आकर्षित किया, जो कुल मिलाकर 3.4 बिलियन डॉलर था, जो नव पंजीकृत एफडीआई विनिर्माण परियोजनाओं के 63% के बराबर था, जिसमें 238 नई परियोजनाएं शामिल थीं।

इनमें से, बाक जियांग में कुल पंजीकृत परियोजनाओं का 20% हिस्सा था, जिनका कुल निवेश 1.06 बिलियन डॉलर था। इसमें सिंगापुर द्वारा फुलियन प्रेसिजन टेक्नोलॉजी फैक्ट्री में किया गया 621 मिलियन डॉलर का निवेश और लॉन्गी ग्रीन एनर्जी टेक्नोलॉजी कंपनी लिमिटेड द्वारा 140 मिलियन डॉलर की परियोजना शामिल है। विनिर्माण क्षेत्र में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) आकर्षित करने में बाक निन्ह देश भर में तीसरे स्थान पर रहा, जहां कुल पंजीकृत पूंजी का 9% हिस्सा यानी 486 मिलियन डॉलर का निवेश हुआ।

निवेश क्षेत्रों के संदर्भ में, 2023 की पहली छमाही में, विनिर्माण क्षेत्र में नव पंजीकृत प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) में विद्युत उपकरणों का सबसे बड़ा हिस्सा रहा, जो 21% था और इसका मूल्य 1.14 अरब अमेरिकी डॉलर था। इसके बाद कंप्यूटर, इलेक्ट्रॉनिक्स और विद्युत उत्पाद क्षेत्र का स्थान रहा, जिसमें कुल निवेश 20% था, और रबर और प्लास्टिक उत्पादों का स्थान 15% रहा।

उत्तरी औद्योगिक क्षेत्रों में भूमि के बढ़ते किराये से प्रतिस्पर्धात्मक लाभ कम हो जाता है (चित्र 1)। — यह केवल उदाहरण के लिए है। (स्रोत: डीके)

उत्तरी आर्थिक क्षेत्र में, आर्थिक क्षेत्र के अनुसार, नए निवेश प्राप्त करने वाले मुख्य क्षेत्र कंप्यूटर, इलेक्ट्रॉनिक्स और विद्युत उत्पाद हैं, जो इस क्षेत्र के कुल निवेश का 19% हिस्सा हैं; इसके बाद विद्युत उपकरण (15%), रबर और प्लास्टिक उत्पाद केवल 5% और मोटर वाहन 4% हैं। वहीं, दक्षिणी आर्थिक क्षेत्र में स्थिति कुछ उलट है, जहां रबर और प्लास्टिक उत्पादों को सबसे अधिक निवेश प्राप्त हुआ है, जो इस क्षेत्र के कुल उत्पादन निवेश का 10% है, धातु निर्माण का हिस्सा 4% और पेय पदार्थों का हिस्सा लगभग 3% है।

इसके अलावा, सौर ऊर्जा निर्माताओं और व्यवसायों ने भी उत्तर की ओर स्थानांतरित होने का रुझान दिखाया है। 2022 में उत्तरी आर्थिक क्षेत्र में शीर्ष पांच विनिर्माण परियोजनाओं में से तीन सौर ऊर्जा क्षेत्र में थीं। देशभर में सौर ऊर्जा उत्पाद बनाने वाली 30 कंपनियों में से 77% उत्तरी आर्थिक क्षेत्र में और केवल 23% दक्षिणी आर्थिक क्षेत्र में स्थित थीं।

इनमें से ट्रिना सोलर सबसे बड़ी निवेशक है, जिसने थाई न्गुयेन प्रांत के येन बिन्ह औद्योगिक पार्क में 275 मिलियन डॉलर की परियोजना लगाई है। अधिकांश निवेशक चीन, हांगकांग और सिंगापुर से हैं। 2023 की पहली छमाही में, अमेरिकी सौर मॉड्यूल निर्माता थॉर्नवा सोलर ने भी बाक निन्ह प्रांत के क्यू वो औद्योगिक पार्क में स्थित अपने आधुनिक कारखाने में उत्पादन शुरू किया, जिसकी वार्षिक क्षमता 1 गीगावाट है।

2023 में, वियतनामी निजी निगम एडी ग्रीन ने घरेलू और अंतरराष्ट्रीय बाजारों के लिए सौर पैनलों का उत्पादन करने वाले 3 गीगावाट क्षमता के 45 मिलियन डॉलर के कारखाने का उद्घाटन किया। लगभग 8 हेक्टेयर में फैला यह संयंत्र थाई बिन्ह प्रांत के तिएन हाई जिले के अन निन्ह औद्योगिक क्लस्टर में स्थित है।

यह देखा जा सकता है कि उत्तरी क्षेत्र में मुख्य किरायेदार समूह में उच्च मूल्यवर्धित क्षेत्र शामिल हैं, जिनमें इलेक्ट्रॉनिक्स और कंप्यूटर, ऑटोमोबाइल, मशीनरी और उपकरण, और सौर ऊर्जा से संबंधित विनिर्माण शामिल हैं, और किरायेदार सैमसंग, एलजी इलेक्ट्रॉनिक्स, फॉक्सकॉन, कैनन, हुंडई, होंडा और विनफास्ट जैसी बड़ी कंपनियां हैं।

वहीं, दक्षिण में अधिकांश किरायेदार रबर और प्लास्टिक उत्पादों, खाद्य और पेय पदार्थों, निर्माण सामग्री और वस्त्रों का प्रसंस्करण करने वाले व्यवसाय हैं - ऐसे उद्योग जिन्हें कम मूल्य वर्धित माना जाता है।

सैविल्स हनोई के औद्योगिक सलाहकार सेवाओं के वरिष्ठ प्रबंधक थॉमस रूनी ने टिप्पणी की: उत्तरी आर्थिक क्षेत्र की रणनीतिक स्थिति है और घरेलू और अंतरराष्ट्रीय बाजारों तक इसकी अच्छी पहुंच है।

पिछले पांच वर्षों में, इस क्षेत्र के बुनियादी ढांचे में महत्वपूर्ण सुधार हुए हैं, जिसमें हाई फोंग बंदरगाह, लाच हुएन डीपवाटर बंदरगाह और काई लैन बंदरगाह सहित तीन मुख्य बंदरगाहों को जोड़ने वाली कई एक्सप्रेसवे परियोजनाएं शामिल हैं। इसके अलावा, उत्तरी आर्थिक क्षेत्र में विशाल भूमि भंडार है, जो उच्च मूल्य वर्धित क्षेत्रों में कार्यरत कंपनियों की जरूरतों को पूरा करता है और ऑटोमोबाइल असेंबली, इलेक्ट्रॉनिक कंपोनेंट्स और सौर ऊर्जा उत्पादों में कई बड़े निवेश परियोजनाओं को आकर्षित करता है।

थॉमस रूनी ने कहा, "यह स्पष्ट है कि उत्तरी आर्थिक क्षेत्र को निवेशकों के लिए एक बड़ा लाभ माना जाता है, न केवल हाई फोंग के माध्यम से वियतनाम के महत्वपूर्ण आयात और निर्यात मार्गों में से एक का लाभ उठाने के लिए, बल्कि पड़ोसी बाजारों की सेवा के लिए माल की आवाजाही को सुविधाजनक बनाने के लिए भी।"

उच्च किराये की लागत प्रतिस्पर्धात्मक लाभ को कम कर सकती है।

सैविल्स वियतनाम की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2023 की पहली छमाही में उत्तरी वियतनाम में 12,000 हेक्टेयर तक के कुल क्षेत्रफल वाली 68 औद्योगिक पार्क परियोजनाएं दर्ज की गईं। औसत अधिभोग दर 83% तक पहुंच गई, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि में 81% थी। भूमि पट्टे का औसत मूल्य 102 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति पट्टा चक्र से बढ़कर 138 अमेरिकी डॉलर प्रति वर्ग मीटर प्रति पट्टा चक्र हो गया।

उत्तरी औद्योगिक क्षेत्र में भूमि के किराये की कीमतें बढ़ रही हैं, जिससे प्रतिस्पर्धात्मक लाभ कम हो रहा है (चित्र 2)। — उत्तर में औद्योगिक क्षेत्रों में भूमि कर की दरें बढ़ रही हैं, जिससे दक्षिण की तुलना में उत्तरी आर्थिक क्षेत्र की प्रतिस्पर्धात्मकता कम हो रही है। (फोटो: डीपी)

विशेष रूप से, बाक निन्ह में भूमि पट्टे की कीमतों में सबसे बड़ी वृद्धि देखी गई, जो 2022 की समान अवधि की तुलना में 48% बढ़कर 156 डॉलर/वर्ग मीटर/पट्टा चक्र तक पहुंच गई, जिसका श्रेय चीन के बाहर अपनी आपूर्ति श्रृंखलाओं में विविधता लाने की चाह रखने वाली इलेक्ट्रॉनिक्स कंपनियों और आपूर्तिकर्ताओं की नए सिरे से रुचि को जाता है।

पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में हंग येन में 45% की वृद्धि दर्ज की गई, जो बढ़कर $132/m2/पट्टा चक्र हो गया। इसी प्रकार, अन्य प्रमुख प्रांतों में भी वृद्धि दर्ज की गई, जिनमें हाई डुओंग (33% की वृद्धि के साथ $101/m2/पट्टा चक्र) और हाई फोंग (28% की वृद्धि के साथ $129/m2/पट्टा चक्र) शामिल हैं।

सैविल्स की रिपोर्ट से यह भी पता चलता है कि उत्तरी आर्थिक क्षेत्र में तैयार कारखाने के लिए उपलब्ध स्थान 35 लाख वर्ग मीटर (शुद्ध पट्टे पर) तक पहुंच गया है, जिसमें से लगभग 618,000 वर्ग मीटर (NLA) खाली पड़ा है। 2023 की पहली छमाही में औसत किराया मूल्य 4.8 अमेरिकी डॉलर (VAT को छोड़कर) प्रति वर्ग मीटर (M²) था। वहीं, हाई फोंग और बाक निन्ह में नए कारखाने शुरू होने के कारण उत्तरी क्षेत्र में तैयार कारखानों और गोदामों की अधिभोग दर घटकर 83% हो गई है।

सैविल्स वियतनाम के उप निदेशक और औद्योगिक सेवाओं के प्रमुख जॉन कैंपबेल के अनुसार, “उत्तरी आर्थिक क्षेत्र में वर्तमान भूमि पट्टे की कीमतें दो अंकों से अधिक हो गई हैं, जिससे दक्षिणी आर्थिक क्षेत्र की तुलना में उत्तरी आर्थिक क्षेत्र की प्रतिस्पर्धात्मकता कम हो गई है। भूमि की ऊंची कीमतें नए इलेक्ट्रॉनिक्स, ऑटोमोटिव और सौर ऊर्जा विनिर्माण व्यवसायों के प्रवेश में बाधा डाल सकती हैं। ये ऐसे निवेशक हैं जो बड़े भूखंडों के मालिक बनना चाहते हैं, लेकिन उचित मूल्य पर।”

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