हो ची मिन्ह सिटी में मौजूदा आवास की कीमतों को कम करने के लिए भूमि की कीमतें कम करें

कहा जाता है कि अपार्टमेंट की वर्तमान ऊंची कीमतें इनपुट लागतों के कारण हैं, जिनमें सबसे महत्वपूर्ण हैं भूमि लागत और भूमि उपयोग शुल्क।

रियल एस्टेट कंपनियों की बाज़ार अनुसंधान रिपोर्टों के अनुसार, आवास की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं। 5 साल पहले की तुलना में, हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें दोगुनी हो गई हैं, खासकर उच्च-स्तरीय श्रेणी में। इस अपार्टमेंट श्रेणी के प्रभुत्व ने आवास की कीमतों को बढ़ा दिया है, जिससे मध्यम आय वर्ग के लोगों के लिए आवास प्राप्त करना लगातार मुश्किल होता जा रहा है।

घरों की कीमतें लगातार बढ़ रही हैं

एन लैक वार्ड (एचसीएमसी) के निवासी श्री फोंग ने बताया कि कुछ साल पहले उन्होंने बिन्ह थान जिले (पुराने) में 4 अरब वीएनडी में एक आलीशान अपार्टमेंट खरीदा था, जिसकी कीमत अब बढ़कर 9 अरब वीएनडी हो गई है। गौरतलब है कि हालांकि कीमत लगभग दोगुनी हो गई है, फिर भी इसमें कोई कमी नहीं दिख रही है।

इस बीच, बिन्ह ट्रुंग वार्ड (HCMC) में एक नई परियोजना ने 90 मिलियन VND/वर्ग मीटर से ज़्यादा की दर से अपार्टमेंट बिक्री के लिए पेश किए हैं, जो 5-6 साल पहले के अनुमान से दोगुना है। HCMC के सबसे आलीशान माने जाने वाले फु माई हंग शहरी क्षेत्र में, अपार्टमेंट की कीमतें वर्तमान में 80-95 मिलियन VND/वर्ग मीटर के बीच हैं। जबकि 7-8 साल पहले, ये केवल 37-38 मिलियन VND/वर्ग मीटर के आसपास थीं।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) की नवीनतम रिपोर्ट बताती है कि 2020 से 2023 तक, उच्च-स्तरीय आवास खंड कुल बाजार आपूर्ति का लगभग 70% हिस्सा होगा। इससे बाजार का असंतुलित विकास होगा और आवास "पिरामिड" मॉडल उलट जाएगा।

अकेले 2025 के पहले 6 महीनों में, हो ची मिन्ह सिटी में केवल 4 वाणिज्यिक आवास परियोजनाएँ क्रियान्वित की गईं, जिनमें कुल 3,353 लक्ज़री अपार्टमेंट थे, जिनकी कीमत VND10,239 बिलियन से अधिक थी। मध्यम या किफायती आवास खंड में कोई परियोजना नहीं थी। इस बीच, सामाजिक आवास भी बहुत मामूली है, जिसमें केवल 205,000 वर्ग मीटर का निर्माण क्षेत्र है, जो 4,100 अपार्टमेंट के बराबर है, जो 2025 तक योजना का केवल लगभग 11.7% ही पहुँच पाएगा। HoREA के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, पिछले कई वर्षों में आवास की कीमतें लगातार बढ़ी हैं और वर्तमान में उच्च स्तर पर हैं। एक लक्ज़री अपार्टमेंट की कीमत VND90 मिलियन/वर्ग मीटर तक है, जो लगभग VND9.7 बिलियन/यूनिट के बराबर है, जो मध्यम-आय वाले लोगों की सामर्थ्य से बहुत अधिक है।

हो ची मिन्ह सिटी में अपार्टमेंट की कीमतें पिछले 5 वर्षों में दोगुनी से भी अधिक हो गई हैं।

सैविल्स वियतनाम ने आकलन किया है कि हो ची मिन्ह सिटी का आवास बाजार पिछले 5 वर्षों से आपूर्ति की गंभीर कमी का सामना कर रहा है। 2021-2025 की अवधि में 235,000 नए घर विकसित करने का लक्ष्य निर्धारित करने के बावजूद, शहर ने योजना का केवल 24% ही पूरा किया है, यानी लगभग 179,000 इकाइयों की कमी है। 2025 की दूसरी तिमाही में, हो ची मिन्ह सिटी में बाजार में केवल 1,600 नए अपार्टमेंट थे, जिससे वर्ष के पहले 6 महीनों में कुल प्राथमिक आपूर्ति 6,800 इकाइयों तक पहुँच गई। हालाँकि, अवशोषण दर केवल 45% थी, यानी 3,800 इकाइयों का कारोबार हुआ। इसका मुख्य कारण धीमी अनुमोदन प्रक्रिया और कानूनी अड़चनें बताई जा रही हैं।

भूमि उपयोग शुल्क बहुत अधिक हैं

डीकेआरए कंसल्टिंग के प्रभारी उप-महानिदेशक और डीकेआरए समूह के निवेश निदेशक, श्री वो होंग थांग ने कहा कि भूमि की लागत, जिसमें खरीद लागत, कर, कानूनी शुल्क, ऋण ब्याज आदि शामिल हैं, वर्तमान में कुल परियोजना निवेश लागत का एक बड़ा हिस्सा है, जबकि निर्माण लागत या अपार्टमेंट की गुणवत्ता को नियंत्रित करना आसान है। इसलिए, उन्हें उम्मीद है कि जब कानूनी समस्याओं वाली परियोजनाओं का समाधान हो जाएगा, और भूमि उपयोग शुल्क में कमी आएगी, तो हो ची मिन्ह सिटी में अचल संपत्ति की कीमतें "धीमी" हो जाएँगी।

हो ची मिन्ह सिटी इंस्टीट्यूट ऑफ इकोनॉमिक्स एंड नेचुरल रिसोर्सेज एंड एनवायरनमेंट के निदेशक डॉ. फाम वियत थुआन ने कहा कि भूमि की कीमतों में वृद्धि और भूमि उपयोग शुल्क निर्धारित करने में अधिशेष विधि, अपार्टमेंट की कीमतों में भारी वृद्धि के मुख्य कारण हैं। उनके अनुसार, भूमि कानून और डिक्री 71/2024 में निर्धारित बाजार के करीब भूमि की कीमतें लागू करने से, विशेष रूप से भूमि मूल्य ढांचे को हटाने के बाद, बाजार में "आभासी" कीमतों का दबाव बढ़ा है। इसलिए, उन्होंने कहा कि उपयोग के उद्देश्य को बदलते समय भूमि मूल्य गणना अनुपात को कम करने के लिए 2024 के भूमि कानून में समायोजन होना चाहिए, ताकि इनपुट लागत को नियंत्रित किया जा सके और अचल संपत्ति की कीमतों को स्थिर किया जा सके। नियंत्रित तरीके से भूमि की कीमतें निर्धारित करने से आवास की कीमतों को कम करने और सामाजिक सुरक्षा को बढ़ावा देने में मदद मिलेगी।

22 जुलाई को थान निएन समाचार पत्र द्वारा आयोजित कार्यशाला "भूमि की कीमतें, भूमि कर... उन्हें कैसे उचित बनाया जाए" में, टीएटी लॉ फर्म के अध्यक्ष, वकील ट्रुओंग आन्ह तु ने सुझाव दिया कि राज्य को भूमि से संबंधित करों को इकट्ठा करने में अधिक उचित समाधान की आवश्यकता है, विशेष रूप से भूमि मूल्य सूची और कर नीतियों के निर्माण में।

उनके अनुसार, ज़मीन की कीमतें सभी पक्षों के हितों के अनुरूप निर्धारित की जानी चाहिए, यानी राज्य को कर राजस्व की हानि न हो, व्यवसायों की व्यावसायिक दक्षता और लाभ मार्जिन सुनिश्चित रहे, बाज़ार में आपूर्ति और माँग बाधित न हो और लोगों की पहुँच बनी रहे। यह एक सुसंगत लक्ष्य है जिसे सुनिश्चित किया जाना चाहिए। इसका मतलब है कि ज़मीन की कीमतें पूरी तरह से बाज़ार की कीमतों के अनुरूप होनी ज़रूरी नहीं है।

प्रोपिन रियल एस्टेट प्रोजेक्ट डेवलपमेंट ट्रेनिंग इंस्टीट्यूट की निदेशक सुश्री वो नहत लियू ने एक महत्वपूर्ण कारक की ओर ध्यान दिलाया, वह यह कि भूमि उपयोग शुल्क अक्सर कुल परियोजना लागत का 50% तक होता है, जिसमें भूमि का हिस्सा लगभग 20% होता है। कई अंतरराष्ट्रीय निवेशक इसलिए हिचकिचाते हैं क्योंकि मूल्यांकन प्रक्रिया में कोई मानक सूत्र नहीं होता और लागत में अप्रत्याशित उतार-चढ़ाव होता रहता है।

इसलिए, उन्होंने 300 वर्ग मीटर से कम क्षेत्रफल वाले परिवारों के लिए भूमि उपयोग परिवर्तन शुल्क में छूट देने या उसे काफ़ी कम करने, और कई भूखंडों वाले व्यक्तियों पर ज़्यादा कर लगाने का प्रस्ताव रखा। भूमि मूल्य सूची को भी लंबे समय तक स्थिर रखने की ज़रूरत है, ताकि ऐसी स्थिति न आए जहाँ स्थानीय लोग कीमतें बहुत तेज़ी से बढ़ा दें, जिससे क्षेत्रों के बीच खाई पैदा हो और अटकलों का दौर शुरू हो।

वित्त उप मंत्री ले टैन कैन ने भी स्वीकार किया कि इस समय दो सबसे बड़ी अड़चनें कृषि भूमि को आवासीय भूमि में परिवर्तित करते समय "अतिरिक्त भुगतान" और भूमि उपयोग शुल्क की गणना हैं। उन्होंने कहा कि वित्त मंत्रालय ने डिक्री संख्या 103/2024 में संशोधन करने वाले मसौदा डिक्री को पूरा कर लिया है और इसे सरकार को प्रख्यापित करने से पहले मूल्यांकन के लिए न्याय मंत्रालय को भेज दिया है। इसका उद्देश्य जल्द से जल्द बाधाओं को दूर करना है, क्योंकि स्थानीय क्षेत्र लगातार "आर्थिक रूप से असंभव" मामलों की रिपोर्ट केवल इसलिए करते हैं क्योंकि शुल्क और कर बहुत अधिक बढ़ा दिए जाते हैं।

भूमि उपयोग गुणांक बढ़ाएँ

होआरईए के अध्यक्ष का मानना ​​है कि आवास की कीमतें कम करने के लिए, हो ची मिन्ह सिटी को प्रशासनिक प्रक्रियाओं में व्यापक सुधार करते हुए सामाजिक आवास की आपूर्ति बढ़ाने को प्राथमिकता देनी होगी। विशेष रूप से, एक पायलट प्रस्ताव जारी करना और आवास कानून 2023 में संशोधन करना आवश्यक है ताकि सामाजिक आवास परियोजनाओं को मंजूरी देने का अधिकार निर्माण विभाग को दिया जा सके, न कि वर्तमान निवेश कानून के अनुसार।

इसके अलावा, उन्होंने सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग गुणांक को अधिकतम 1.5 गुना तक बढ़ाने के लिए डिक्री 100/2024/ND-CP में संशोधन का प्रस्ताव रखा। इससे समान भूमि क्षेत्र पर अपार्टमेंट की संख्या में 50% की वृद्धि होगी, जिससे अपार्टमेंट की कीमतें कम होंगी।

इसके अलावा, स्थानीय निकायों को योजना अनुमोदन और लाइसेंसिंग के समय को कम करने के लिए समकालिक रूप से समन्वय करने की आवश्यकता है। कम लागत वाले व्यावसायिक आवासों के विकास को भी तरजीही ऋण नीतियों के माध्यम से प्रोत्साहित करने की आवश्यकता है, विशेष रूप से युवाओं के लिए। राज्य को व्यवसायों को किफायती क्षेत्र में स्थानांतरित करने के लिए प्रोत्साहित करके बाजार का पुनर्गठन भी करना होगा, साथ ही 2030 तक 10 लाख सामाजिक अपार्टमेंट बनाने के कार्यक्रम को भी शामिल करना होगा।

एक और महत्वपूर्ण समाधान रियल एस्टेट व्यवसाय कानून में संशोधन करना है ताकि उन परियोजनाओं को स्थानांतरित करने की अनुमति मिल सके जिन्होंने भूमि पर अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा नहीं किया है, बशर्ते कि नया निवेशक इन दायित्वों को पूरा करे। इससे "ठप पड़ी" परियोजनाओं को पुनर्जीवित करने और आपूर्ति बढ़ाने में मदद मिलेगी।

स्रोत: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm