क्या निर्माण परमिट न होना अदालत में पेश होने पर गमूडा लैंड के लिए 'फायदे' की बात है?

3-वर्षीय बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करें, ग्राहकों को केवल मूलधन प्राप्त होगा

तान फु जिला पीपुल्स कोर्ट के "अपार्टमेंट बिक्री और खरीद अनुबंध विवाद" पर 14 नवंबर, 2022 के प्रथम दृष्टया निर्णय संख्या 309/2022/डीएस-एसटी के अनुसार, श्री एनएलवी - एक ग्राहक जिसने ए5 - डायमंड अलनाटा अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स परियोजना (सेलाडॉन सिटी - तान थांग स्पोर्ट्स एंड रेजिडेंशियल कॉम्प्लेक्स प्रोजेक्ट, सोन क्य वार्ड, तान फु जिला, हो ची मिन्ह सिटी से संबंधित) में एक घर खरीदा, ने निवेशक, गमुडा लैंड ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (गमुडा लैंड) पर अनुबंध की शर्तों का उल्लंघन करने के लिए मुकदमा दायर किया।

विशेष रूप से, जून 2019 में बिक्री अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के बाद, श्री वी. ने गमुडा लैंड को 1.7 बिलियन VND से अधिक की कुल राशि की तीन किश्तें चुकाईं, और अपार्टमेंट सौंपने की समय सीमा 7 अगस्त, 2021 निर्धारित की गई थी। चौथी किश्त तक, श्री वी. ने अपनी वित्तीय स्थिति पूरी तरह से तैयार कर ली थी, लेकिन निवेशक से भुगतान सूचना प्राप्त नहीं हुई। इस ग्राहक ने सक्रिय रूप से एक दस्तावेज़ भेजा जिसमें गमुडा लैंड से सहमति के अनुसार अगली किश्त के लिए भुगतान सूचना जारी करने का अनुरोध किया गया था।

16 सितंबर, 2020 को, गमुडा लैंड ने लिखित में जवाब दिया, जिसमें वित्तीय कठिनाइयों का हवाला देते हुए, आगे भुगतान नोटिस जारी न करने और छठी मंजिल का निर्माण पूरा होने तक भुगतान स्थगित करने का अनुरोध किया गया। इस निवेशक ने घर सौंपने के समय में समायोजन के लिए बातचीत करने और छूट प्राप्त करने का भी प्रस्ताव रखा, लेकिन समायोजन समय निर्दिष्ट नहीं किया।

सेलाडॉन सिटी परियोजना वर्तमान में कई कानूनी समस्याओं के साथ-साथ ग्राहकों के साथ विवादों से भी जूझ रही है।

उपरोक्त अनुरोध से असहमत होकर, श्री वी. ने गमुडा लैंड को एक लिखित जवाब भेजा, जिसमें कहा गया कि वित्तीय कठिनाइयाँ कोई अप्रत्याशित घटना नहीं हैं। इसके अलावा, घर सौंपने में देरी से श्री वी. के परिवार के आवास और व्यवसाय पर असर पड़ेगा।

श्री वी. ने यह भी बताया कि अनुबंध में बताए अनुसार घर सौंपने के समय तक, गमुडा लैंड ने ग्राहक को घर सौंपने में हुई देरी के बारे में कोई जवाब नहीं दिया। 10 अगस्त, 2021 को, बिक्री अनुबंध में निहित प्रतिबद्धताओं के आधार पर, श्री वी. ने अनुबंध की एकतरफा समाप्ति का नोटिस भेजा और गमुडा लैंड द्वारा अपार्टमेंट सौंपने में देरी के कारण सहमत शर्तों के अनुसार मुआवज़े का अनुरोध किया। हालाँकि, 9 नवंबर, 2021 तक, गमुडा लैंड ने अनुबंध के उल्लंघन के लिए बिना किसी दंड के केवल प्राप्त मूल राशि ही वापस की। हालाँकि ग्राहक ने पूछताछ पत्र भेजा, लेकिन गमुडा लैंड ने कोई जवाब नहीं दिया।

प्रथम दृष्टया मुकदमे की कार्यवाही और मामले के दस्तावेज़ों के अध्ययन के बाद, तान फू ज़िला जन न्यायालय के ट्रायल पैनल (टीएपी) ने माना कि गमुडा लैंड ने श्री वी को अपार्टमेंट सौंपने में देरी की थी। इस कंपनी के प्रतिनिधि ने कहा कि कोविड-19 महामारी ने निर्माण कार्य को प्रभावित किया है। हालाँकि, लोगों की यात्रा और सार्वजनिक गतिविधियों पर प्रतिबंध लगाने का समय 2021 में केवल कुछ समय के लिए ही था।

इससे पहले, मई 2020 में, गमुडा लैंड ने फरवरी 2022 तक घर सौंपने के समय को बढ़ाने का अनुरोध करते हुए एक दस्तावेज जारी किया था, जो साबित करता है कि गमुडा कंपनी की निर्माण प्रगति अनुबंध में प्रतिबद्धता की तुलना में देरी हुई थी, महामारी के प्रकोप तक नहीं।

अपार्टमेंट बिक्री और खरीद अनुबंध में हुए समझौते के अनुसार, अपार्टमेंट सौंपने की समय सीमा अगस्त 2021 है, और तब तक निर्माण कार्य लगभग पूरा हो जाना चाहिए। इसलिए, जब महामारी फैली, तो सामाजिक दूरी (31 मई, 2021 से 30 सितंबर, 2021 तक) की अवधि ने परियोजना के पूरा होने के स्तर को ही प्रभावित किया।

डायमंड अलनाटा उपविभाग में अपार्टमेंट खरीदने के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने वाले कई निवासियों ने अपने अधिकारों का दावा करने के लिए निवेशक के खिलाफ मुकदमा दायर किया है।

सजा सुनाते समय, तान फु जिला पीपुल्स कोर्ट ने श्री एनएलवी के मुकदमे के अनुरोध को आंशिक रूप से स्वीकार कर लिया, जिसके तहत गमूडा लैंड को श्री वी को उल्लंघन जुर्माने के रूप में 500 मिलियन से अधिक वीएनडी (अनुबंध शर्तों के अनुसार भुगतान की गई कुल राशि का 30%) और मूलधन के देर से भुगतान के लिए ब्याज का भुगतान करना होगा।

हालाँकि, श्री वी. और गमुडा लैंड के बीच विवाद यहीं नहीं रुका। जनवरी 2023 की शुरुआत में, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कोर्ट ने गमुडा लैंड की अपील पर पूरी अपील सुनवाई शुरू की। इस सुनवाई में, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स प्रोक्यूरेसी के प्रतिनिधि ने कहा कि गमुडा लैंड द्वारा अपार्टमेंट सौंपने में देरी एक अप्रत्याशित घटना, यानी कोविड-19 महामारी के कारण हुई थी।

हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कोर्ट ने श्री वी की अपील को आंशिक रूप से स्वीकार कर लिया है, जिसके तहत गमूडा लैंड को 10 मिलियन वीएनडी से अधिक के मूलधन पर विलंबित ब्याज का भुगतान करने की आवश्यकता है, तथा प्रथम दृष्टया न्यायालय द्वारा घोषित अनुबंध के उल्लंघन के लिए 30% जुर्माना स्वीकार नहीं किया गया है।

बिना अनुमति के मकान बेचने के कारण बिक्री अनुबंध को अमान्य करने का अनुरोध?

उपरोक्त अदालती सत्रों की सामग्री के माध्यम से, सेलाडॉन सिटी परियोजना में घर खरीदने वाले कुछ ग्राहक निवेशक पर मुकदमा कर रहे हैं, यह दावा करते हुए कि गमुडा लैंड के प्रतिनिधियों ने ग्राहकों को लाभ देने से बचने के लिए अजीबोगरीब तर्क दिए हैं। यानी, इस परियोजना का निर्माण बिना निर्माण परमिट के होने के आधार पर, उन्होंने अदालत से बिक्री अनुबंध को अमान्य घोषित करने का अनुरोध किया, जिससे ग्राहकों द्वारा चुकाई गई मूल राशि ही वापस की जा सके।

विशेष रूप से, प्रथम दृष्टया सुनवाई में, गमुडा लैंड के प्रतिनिधि ने न्यायाधीशों के पैनल से अपार्टमेंट बिक्री और खरीद अनुबंध को अमान्य घोषित करने का अनुरोध किया। कारण यह बताया गया कि अनुबंध पर हस्ताक्षर के समय, गमुडा कंपनी को अभी तक सक्षम प्राधिकारी द्वारा निर्माण परमिट नहीं दिया गया था। इसलिए, दोनों पक्षों के बीच अपार्टमेंट बिक्री और खरीद अनुबंध हस्ताक्षर के समय से ही अमान्य था। अमान्य अनुबंध के परिणामों का समाधान एक-दूसरे को प्राप्त राशि वापस करना है।

गमुडा लैंड ने श्री वी. को उनके द्वारा भुगतान की गई राशि, जो 1.7 बिलियन VND से अधिक है, वापस कर दी है। यदि श्री वी. मध्यस्थता के लिए सहमत होते हैं, तो गमुडा लैंड विवाद को समाप्त करने के लिए पक्षों को 400 मिलियन VND की राशि प्रदान करेगा। यदि श्री वी. मध्यस्थता के लिए सहमत नहीं होते हैं, तो गमुडा कंपनी पीपुल्स कोर्ट से कानून के प्रावधानों के अनुसार विवाद का समाधान करने का अनुरोध करती है।

गमुडा लैंड के प्रतिनिधि ने प्रथम दृष्टया न्यायालय से अनुरोध किया कि बिक्री अनुबंध को अवैध घोषित किया जाए, क्योंकि अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय कोई निर्माण परमिट नहीं था।

निवेशक के इस दृष्टिकोण के बारे में, श्री वी. ने कहा कि उन्होंने कंपनी के ब्रोकर के माध्यम से गमुडा लैंड से अपार्टमेंट खरीदा था और उन्हें कंपनी की प्रतिष्ठा पर भरोसा था, इसलिए उन्होंने कानूनी पहलुओं पर ध्यान से शोध नहीं किया। जब कंपनी ने अपार्टमेंट को बिक्री के लिए पेश किया, तो उसने ग्राहकों से कानूनी पहलुओं को सुनिश्चित करने का वादा किया था। श्री वान और सुश्री वी. के साथ अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय गमुडा कंपनी द्वारा दिया गया यह तर्क कि उनके पास निर्माण परमिट नहीं था, इसे अमान्य घोषित करने का आधार निराधार है।

सुलह के समय, गमुडा लैंड ने अदालत को मई 2021 में जारी एक निर्माण परमिट ही उपलब्ध कराया था। इससे पता चलता है कि अपार्टमेंट खरीदार श्री वी. को यह पता नहीं चल सका कि गमुडा लैंड ने ग्राहक के साथ बिना निर्माण परमिट के अनुबंध पर हस्ताक्षर किए थे। इसलिए, हस्ताक्षर के समय अनुबंध को अमान्य करने का यह कोई कारण नहीं था। इसलिए, श्री वी. ने सुलह को स्वीकार नहीं किया।

ए5 अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स में एक अपार्टमेंट खरीदने वाले और वर्तमान में गमुडा लैंड पर अदालत में मुकदमा करने की तैयारी कर रहे एक ग्राहक, श्री पी.डी.टी. के अनुसार, "श्री वी. के मुकदमे की विषयवस्तु का अध्ययन करने के बाद, निवेशक द्वारा अनुबंध को रद्द करने के अनुरोध ने, क्योंकि यह बिना निर्माण परमिट के हस्ताक्षरित किया गया था, हमारा विश्वास खो दिया है और बातचीत निश्चित रूप से आगे नहीं बढ़ेगी। इसलिए, मैं निकट भविष्य में अदालत के फैसले का इंतजार करूँगा। गमुडा लैंड के उल्लंघनों को अधिकारियों द्वारा निपटा दिए जाने के साथ, हस्तांतरण में देरी भी स्पष्ट रूप से निर्धारित हो गई है। आगामी मुकदमों में मेरे और कुछ अन्य ग्राहकों के अधिकारों के दावे का निश्चित रूप से बहुत अलग परिणाम होगा। हम उन्हें कई वर्षों तक अपनी बड़ी राशि अपने पास रखने नहीं दे सकते, केवल निवेशक के स्वयं के उल्लंघनों के कारण ठीक वही राशि वापस पाने के लिए।"

13 अप्रैल को, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने सेलाडॉन सिटी शहरी क्षेत्र परियोजना में उल्लंघनों के लिए गमुडा लैंड पर जुर्माना लगाने का आदेश जारी किया। इस निवेशक ने इस परियोजना के A5 अपार्टमेंट परिसर में अपार्टमेंट खरीदने और बेचने के अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय कानून का उल्लंघन किया, जबकि निर्माण विभाग से कोई दस्तावेज़ नहीं मिला था जिसमें यह सूचित किया गया हो कि वह कानून के अनुसार भविष्य में आवास बेचने और पट्टे पर देने के लिए पात्र है।

सरकार के डिक्री 16/2022 के खंड 4, अनुच्छेद 58 के अनुसार, हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी ने अवैध पूंजी जुटाने के लिए गमुडा लैंड पर 900 मिलियन वीएनडी का जुर्माना लगाने का फैसला किया है।

इसके अलावा, कंपनी को सुधारात्मक उपाय भी करने होंगे, जिनमें नियमों का उल्लंघन करके जुटाई गई पूंजी वापस करना शामिल है। सुधारात्मक उपायों को लागू करने की समय-सीमा निर्णय प्राप्त होने की तिथि से 10 दिन है। सुधारात्मक उपायों के कार्यान्वयन की सभी लागतें कंपनी द्वारा वहन की जाएँगी।

स्रोत: https://www.congluan.vn/ban-nha-nhung-chua-co-giay-phep-xay-dung-co-tro-thanh-loi-the-cua-gamuda-land-khi-hau-toa-post250425.html