जो लोग सामाजिक आवास खरीदना चाहते हैं, उन्हें कम ब्याज दर पर ऋण प्राप्त करने में कठिनाई हो रही है।

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घर खरीदारों के लिए ऋण संबंधी बाधाओं को दूर करने की आवश्यकता

तदनुसार, हर साल प्रधानमंत्री वियतनाम बैंक फॉर सोशल पॉलिसीज़ से सामाजिक आवास खरीदने या पट्टे पर लेने के लिए 4.8%/वर्ष की अधिमान्य ऋण ब्याज दरों पर निर्णय जारी करते हैं। स्टेट बैंक के गवर्नर ने भी स्टेट बैंक द्वारा नामित वाणिज्यिक बैंकों से सामाजिक आवास खरीदने या पट्टे पर लेने के लिए 4.8 - 5%/वर्ष की अधिमान्य ऋण ब्याज दरों पर निर्णय जारी किया है।

हालाँकि, कई लोगों का मानना है कि हाल के दिनों में, ज़्यादातर सामाजिक आवास खरीदार अधिमान्य ऋण नहीं ले पा रहे हैं, बल्कि उन्हें लगभग 9%/वर्ष की ब्याज दर पर व्यावसायिक ऋण लेने पड़े हैं। इसका कारण यह है कि 2014 का आवास कानून, राज्य द्वारा नामित ऋण संस्थानों को सामाजिक आवास खरीदने या किराए पर लेने के लिए परिवारों और व्यक्तियों को अधिमान्य ऋण देने की अनुमति नहीं देता है।

इसके अलावा, नेशनल असेंबली की स्थायी समिति ने अभी तक सामाजिक नीति बैंक और स्टेट बैंक द्वारा नामित चार वाणिज्यिक बैंकों के लिए ब्याज दरों को पुनर्वित्त और सब्सिडी देने हेतु राज्य के बजट व्यय का आवंटन नहीं किया है। इसी कारण, घर खरीदारों को अधिमान्य ऋण लेने में कठिनाई होती है, और उन्हें लगभग 9%/वर्ष की ब्याज दर पर वाणिज्यिक ऋण लेना पड़ता है।

जो लोग सामाजिक आवास खरीदना चाहते हैं, उन्हें पूंजी प्राप्त करने में कठिनाई हो रही है तथा ब्याज दरें भी कम हैं। — सामाजिक आवास विकास को बढ़ावा देने में अधिमान्य ऋण एक महत्वपूर्ण कारक है।

इसके अलावा, सरकार के 7 जनवरी, 2013 के संकल्प 02/NQ-CP के तहत 30,000 अरब VND के अधिमान्य ऋण पैकेज के तहत 1.05 अरब VND से कम कीमत वाले सामाजिक आवास और व्यावसायिक आवास खरीदने के लिए बकाया अधिमान्य ऋणों के मामलों में ही अधिमान्य ऋण ब्याज दरें लागू रहेंगी। वास्तव में, कई सामाजिक आवास परियोजनाओं की बिक्री कीमतें उपरोक्त स्तरों की तुलना में काफी अधिक हैं, यहाँ तक कि अच्छे स्थानों पर स्थित कुछ परियोजनाओं की बिक्री कीमतें व्यावसायिक आवास परियोजनाओं की तुलना में थोड़ी ही कम हैं।

इन मुद्दों का सामना करते हुए, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन ने हाल ही में सरकार और नेशनल असेंबली की स्थायी समिति को एक दस्तावेज प्रस्तुत किया है, जिसमें 2021-2025 की अवधि के लिए मध्यम अवधि के सार्वजनिक निवेश योजना पर नेशनल असेंबली के 28 जुलाई, 2021 के संकल्प संख्या 29/2021/QH15 के पूरक के लिए नेशनल असेंबली को प्रस्तुत करने पर विचार करने के लिए कहा गया है, ताकि सामाजिक नीति बैंक के लिए पुनर्वित्त व्यय आवंटित किया जा सके, अब से 2025 तक सामाजिक आवास के लिए तरजीही ऋण लागू करने के लिए स्टेट बैंक द्वारा नामित वाणिज्यिक बैंकों के लिए ब्याज दरों में सब्सिडी दी जा सके और 2021-2020 की अवधि में 1 मिलियन सामाजिक आवास इकाइयों को विकसित करने के लक्ष्य को प्राप्त किया जा सके।

घर खरीदारों के लिए ब्याज दरों के अलावा, 1 मिलियन सामाजिक आवास इकाइयों को विकसित करने की परियोजना में अभी भी कुछ समस्याएं उत्पन्न हो रही हैं, विशेष रूप से, निर्माण के लिए लाइसेंस प्राप्त 100 सामाजिक आवास और श्रमिक आवास परियोजनाओं में से केवल 24 परियोजनाएं ही ऋण के लिए पात्र हैं, जिनकी कुल पूंजी की मांग लगभग 12,500 बिलियन VND है।

हालाँकि कई इलाकों ने मध्यम और दीर्घकालिक पूंजी स्रोतों में निवेश के रूप में निम्न-आय वाले श्रमिकों के लिए सामाजिक आवास के विकास में निवेश करने पर विचार किया है। फिर भी, परियोजनाओं के क्रियान्वयन में कई नई समस्याएँ सामने आ रही हैं। इनमें परियोजना क्रियान्वयन के लिए भूमि निधि, निवेशक ढूँढना और स्थल स्वीकृति जैसी समस्याएँ काफी जटिल हैं।

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सामाजिक आवास के विकास को बढ़ावा देने में आने वाली बाधाओं को धीरे-धीरे दूर करने के लिए, हाल के दिनों में, संबंधित एजेंसियों ने व्यावहारिक स्थिति के अनुरूप कानूनी मुद्दों को समायोजित और संशोधित करने के लिए सक्रिय रूप से पंजीकरण और स्वीकृति दी है। उदाहरण के लिए, निर्माण मंत्रालय के अनुसार, निम्न-आय वर्ग के लोगों के लिए सहायता नीति के संबंध में, सामाजिक आवास के खरीदारों और किरायेदारों को सहायता प्रदान करने के लिए वर्तमान में दो ऋण कार्यक्रम हैं।

पहला कार्यक्रम, सरकार के संकल्प संख्या 11/2022 और राष्ट्रीय सभा के संकल्प संख्या 43/2022/QH15 के अनुसार, सामाजिक नीति बैंक के माध्यम से एक तरजीही ऋण पैकेज है, जिसके तहत व्यक्तियों और परिवारों को सामाजिक आवास, श्रमिकों के लिए आवास खरीदने, किराए पर लेने, नए घर बनाने या नवीनीकरण, मरम्मत करने के लिए सामाजिक आवास नीति के अनुसार ऋण दिया जाएगा। इस कार्यक्रम की कुल अधिकतम ऋण पूंजी 15,000 अरब वियतनामी डोंग है।

वियतनाम बैंक फॉर सोशल पॉलिसीज़ की रिपोर्ट के अनुसार, रिकवरी प्रोग्राम में निर्धारित डिक्री 100/2015 के अनुसार सामाजिक आवास ऋणों के लिए 15,000 बिलियन VND के पूंजी स्रोत की गणना करते हुए, 16 अगस्त 2023 तक, वियतनाम बैंक फॉर सोशल पॉलिसीज़ का बकाया ऋण लगभग 19,900 ग्राहकों के साथ 7,351 बिलियन VND तक पहुंच गया था।

दूसरा कार्यक्रम सरकार के संकल्प संख्या 33/2023 के अनुसार है। इस संकल्प ने 120,000 अरब वियतनामी डोंग के ऋण पैकेज का समाधान प्रदान किया है, जिसका लक्ष्य 10 लाख सामाजिक आवास अपार्टमेंट बनाने की परियोजना को लागू करने के लिए पूंजी का समर्थन करना है।

यह ऋण पैकेज 2023-2030 की अवधि में निवेशकों (आपूर्ति को बढ़ावा देने के लिए), सामाजिक आवास खरीदने या पट्टे पर लेने के लिए उधार लेने वाले व्यक्तिगत ग्राहकों (मांग का समर्थन करने के लिए) के लिए वितरित किया जाएगा, जिसमें अधिमान्य अवधि के दौरान ब्याज दरें वाणिज्यिक बैंकों की औसत ब्याज दरों से 1.5-2% कम होंगी।

निर्माण मंत्रालय ने यह भी कहा कि वह वर्तमान में उपरोक्त ऋण पैकेजों के कार्यान्वयन के लिए आग्रह और मार्गदर्शन करने हेतु स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम, वियतनाम बैंक फॉर सोशल पॉलिसीज़, मंत्रालयों, शाखाओं और स्थानीय निकायों के साथ मिलकर काम कर रहा है।

विशेष रूप से, सामाजिक आवास की कीमतों को कम करने के मुद्दे के संबंध में, निर्माण मंत्रालय ने कहा कि सरकार वर्तमान में आवास पर मसौदा कानून (संशोधित) प्राप्त कर रही है और उसे संशोधित कर रही है।

तदनुसार, मसौदे के अनुच्छेद 84 में सामाजिक आवास के किराये, किराया-खरीद और बिक्री मूल्यों के निर्धारण का प्रावधान इस प्रकार है: विक्रय मूल्य का निर्धारण आवास निर्माण के लिए निवेश पूंजी की वसूली के लिए सभी लागतों की गणना के आधार पर किया जाता है, जिसमें परियोजना के दायरे में मुआवजा, सहायता, पुनर्वास लागत और तकनीकी अवसंरचना प्रणालियों (यदि कोई हो) के निर्माण के लिए निवेश लागत शामिल है...

सामाजिक आवास निर्माण क्षेत्र के लिए मानक लाभ 10% है, जिसमें राज्य द्वारा दिए जाने वाले प्रोत्साहन और खरीदार द्वारा नियमों के अनुसार भुगतान किए जाने वाले रखरखाव शुल्क शामिल नहीं हैं। पट्टा क्रय मूल्य, विक्रय मूल्य के रूप में निर्धारित किया जाता है और इसमें आवास कानून के प्रावधानों के अनुसार पट्टेदार द्वारा भुगतान किया जाने वाला आवास रखरखाव शुल्क शामिल नहीं है। किराये की कीमत निवेशक और पट्टेदार के बीच सहमति से तय की जाती है।

मसौदा कानून के अनुच्छेद 82 में सामाजिक आवास निर्माण निवेश परियोजनाओं में निवेशकों के लिए प्रोत्साहनों का भी प्रावधान किया गया है, विशेष रूप से: भूमि उपयोग शुल्क, भूमि किराया से छूट, कर कानूनों के अनुसार कर प्रोत्साहन, भूमि क्षेत्र या वाणिज्यिक फर्श क्षेत्र के लिए प्रोत्साहन और सामाजिक आवास की कीमतों का हिसाब न रखना...

उपरोक्त नियम पारित होने के बाद, यह निवेशकों को सामाजिक आवास विकास बाजार में भाग लेने के लिए प्रोत्साहित करेगा, जिससे यह सुनिश्चित होगा कि इस प्रकार के आवास की कीमत अधिक उपयुक्त होगी। ताकि कम आय वाले लोगों के पास चुनने के लिए परिस्थितियाँ हों।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, आज तक, देश भर के इलाकों ने 181 सामाजिक आवास परियोजनाओं का निर्माण पूरा कर लिया है, जिनका निर्माण पैमाना लगभग 94,390 अपार्टमेंट का है, और कुल आवासीय क्षेत्रफल 4.8 मिलियन वर्ग मीटर है। इलाके 291 सामाजिक आवास परियोजनाओं का कार्यान्वयन जारी रखे हुए हैं, जिनका निर्माण पैमाना लगभग 271,500 अपार्टमेंट का है, और कुल आवासीय क्षेत्रफल लगभग 14,520,000 वर्ग मीटर है।
इसके अतिरिक्त, 11 स्थानों ने 24 परियोजनाओं की सूची की घोषणा की है, जो VND120,000 बिलियन का अधिमान्य ऋण पैकेज उधार लेने के लिए पात्र हैं, तथा ऋण की मांग लगभग VND12,400 बिलियन है।

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