रियल एस्टेट में एफडीआई पूंजी बाजार के लिए एक बुरा संकेत है।

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रियल एस्टेट में एफडीआई वितरण में तेजी से कमी आई

सामान्य सांख्यिकी कार्यालय के अनुसार, 20 जून तक, वियतनाम में कुल पंजीकृत प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) पूंजी 13.43 अरब अमेरिकी डॉलर तक पहुँच गई, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 4.3% कम है। इसमें से, रियल एस्टेट व्यवसाय तीसरे स्थान पर बना रहा, जबकि कुल पंजीकृत पूंजी 1.53 अरब अमेरिकी डॉलर रही, जो इसी अवधि की तुलना में 51.5% कम है।

परियोजनाओं की नव पंजीकृत पूंजी और समायोजित पंजीकृत पूंजी के संदर्भ में, अचल संपत्ति में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश 592.1 मिलियन अमेरिकी डॉलर (6.3% के लिए लेखांकन) तक पहुँच गया। विदेशी निवेशकों द्वारा पूंजी योगदान और शेयर खरीद के रूपों के संदर्भ में, अचल संपत्ति व्यावसायिक गतिविधियों में निवेश पूंजी 938.6 मिलियन अमेरिकी डॉलर (23.4% के लिए लेखांकन) तक पहुँच गई।

वर्ष के पहले 6 महीनों में, वियतनाम में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश 10.02 बिलियन अमेरिकी डॉलर अनुमानित था, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 0.5% अधिक है। इसमें से, रियल एस्टेट व्यवसाय गतिविधियाँ केवल 502.1 मिलियन अमेरिकी डॉलर (5% के लिए लेखांकन) तक पहुँच पाईं, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि (881.3 मिलियन अमेरिकी डॉलर) की तुलना में 43% कम है।

अब तक, हालांकि वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में विदेशी निवेशकों की हिस्सेदारी अभी भी बहुत कम है, लेकिन वर्तमान संदर्भ में, एफडीआई पूंजी प्रवाह में तीव्र कमी से बाजार पर नकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है, जो सकारात्मक संकेतों की प्रतीक्षा कर रहा है।

रियल एस्टेट में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) पूंजी में तेज़ी से कमी क्यों आ रही है? चित्र 1 — वर्ष के प्रथम 6 महीनों में रियल एस्टेट गतिविधियों में वितरित एफडीआई में इसी अवधि की तुलना में 43% की कमी आई।

विशेषज्ञों के अनुसार, हाल के वर्षों में रियल एस्टेट में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) के आगमन से इस बाजार में सकारात्मक बदलाव आए हैं, क्योंकि कई प्रकार की परियोजनाओं और बेहतर परिचालन मॉडल सामने आए हैं। इसलिए, विदेशी उद्यमों द्वारा बाजार में वितरित नकदी प्रवाह में कमी आना एक बुरा संकेत है। क्योंकि इसे विलय और अधिग्रहण (एम एंड ए) के माध्यम से कठिन समय में कई घरेलू उद्यमों के लिए "जीवनरक्षक" माना जाता है।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (VARS) के आंकड़ों से पता चलता है कि हाल के दिनों में, कई व्यवसायों को वित्तपोषण में कठिनाइयों का सामना करना पड़ा है और उन्हें विलय एवं अधिग्रहण सौदों के माध्यम से खुद को बचाना पड़ा है। हालाँकि, बहुत कम घरेलू रियल एस्टेट डेवलपर अभी भी परियोजनाओं को खरीदने के लिए पूंजी की व्यवस्था कर पा रहे हैं, खासकर घटती तरलता और बढ़ती वित्तीय लागतों के संदर्भ में। इसलिए, विदेशी पूंजी प्रवाह से अरबों डॉलर तक के बड़े सौदे बढ़ने की उम्मीद है।

इस बीच, एम एंड ए रियल एस्टेट परियोजनाओं के बारे में जानने में रुचि रखने वाले विदेशी निवेशकों की संख्या में तेज़ी से वृद्धि हुई है। इनमें सिंगापुर, कोरिया, ताइवान, जापान, मलेशिया के विदेशी निवेशक उल्लेखनीय हैं... हालाँकि, अधिकांश सौदे अभी भी मूल्यांकन और बातचीत की प्रक्रिया में हैं।

रियल एस्टेट में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) पूंजी में तेज़ी से कमी क्यों आ रही है? चित्र 2 — विदेशी निवेश वाले उद्यमों से विलय एवं अधिग्रहण सौदों से बाजार को "बचाने" की उम्मीद है।

इसकी वजह यह है कि मूल्य दबाव के लिए बातचीत अभी तक सिरे नहीं चढ़ पाई है। विदेशी निवेशक अच्छी कानूनी स्थिति, अच्छी लोकेशन और भविष्य की संभावनाओं वाली परियोजनाओं को 20% तक की छूट पर खरीदना चाहते हैं। वहीं, घरेलू उद्यम कम कीमतों पर संपत्ति बेचना स्वीकार नहीं करते, बल्कि इन सौदों में मुनाफ़ा भी चाहते हैं, जिससे सफल समझौते तक पहुँचने में मुश्किलें आती हैं।

इसके अलावा, रियल एस्टेट बाज़ार में अभी भी कई बाधाएँ हैं जो विलय और अधिग्रहण गतिविधियों को आगे बढ़ने से रोकती हैं, यही एक कारण है कि बाज़ार में वितरित प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) पूंजी धीरे-धीरे कम हो रही है। खास तौर पर, परियोजनाओं की कानूनी समस्याएँ कई विदेशी उद्यमों के झिझकने का एक बड़ा कारण हैं, और यह भी कि बाज़ार अभी भी कम तरलता के दौर से गुज़र रहा है।

जल्दी से गाँठ खोलने की ज़रूरत है

इस मुद्दे पर प्रतिक्रिया देते हुए, सैविल्स वियतनाम के विशेषज्ञों ने कहा कि रियल एस्टेट क्षेत्र में एफडीआई पूंजी को आकर्षित करने के लिए, वियतनाम को अभी भी निवेश के लिए कानूनी प्रक्रियाओं को पूरा करने को बढ़ावा देने, उत्पादन की सेवा करने वाले बुनियादी ढांचे की गुणवत्ता में सुधार, रियल एस्टेट के विकास की सेवा, विशेष रूप से विनिर्माण क्षेत्र में विदेशी निवेश पूंजी को अवशोषित करने में सक्षम होने के लिए मानव संसाधन की गुणवत्ता में सुधार जैसे कारकों पर ध्यान केंद्रित करना होगा...

वियतनाम दक्षिण-पूर्व एशिया की सबसे खुली अर्थव्यवस्थाओं में से एक है। जैसे-जैसे अर्थव्यवस्था तेज़ी से विकसित और खुलती जाएगी, प्रशासनिक प्रक्रियाओं, बुनियादी ढाँचे की गुणवत्ता और मानव संसाधन की गुणवत्ता जैसे कारकों में सुधार की आवश्यकता और तात्कालिकता और भी महत्वपूर्ण होती जाएगी।

रियल एस्टेट में प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) पूंजी में तेज़ी से कमी क्यों आ रही है? चित्र 3 — रियल एस्टेट एफडीआई पूंजी को आकर्षित करने वाला शीर्ष बाजार हुआ करता था।

यह तय करना ज़रूरी है कि प्रशासनिक प्रक्रियाओं और प्रक्रियाओं में सुधार कागज़ों पर नहीं, बल्कि व्यवहार में लागू किए जाएँ। इस क्षेत्र के देशों के बीच प्रतिस्पर्धा का स्तर बहुत कड़ा है, इसलिए वियतनाम को तुरंत प्रत्यक्ष विदेशी निवेश (एफडीआई) आकर्षित करने के लिए इस मुद्दे पर तेज़ी से काम करना होगा।

बाजार में नए विदेशी उद्यम केवल भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने और निर्माण परमिट प्राप्त करने के बाद ही परियोजनाओं को लागू कर सकते हैं। इसलिए, इन उद्यमों के लिए, निवेश करने से पहले कानूनी प्रक्रियाएँ सबसे महत्वपूर्ण बात हैं। क्योंकि निवेश प्रक्रिया बहुत लंबी है, यह निवेश दक्षता को प्रभावित करेगी और उच्च विक्रय मूल्य अधिकांश लोगों के लिए उपयुक्त नहीं होगा।

कई लोगों का मानना है कि विदेशी निवेशकों के लिए वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार के आकर्षण में गिरावट का सबसे बड़ा कारण क़ानूनी मुद्दे हैं। हालाँकि इस मुद्दे का ज़िक्र मीडिया के साथ-साथ सरकारी सम्मेलनों या "बचाव" बैठकों में भी कई बार हो चुका है। हालाँकि, अभी तक इन बाधाओं को दूर करने का काम शुरुआती चरण में ही है।

वियतनामी बाज़ार में विदेशी निवेशकों की भागीदारी के लिए एक आकर्षक निवेश स्थल बनने के लिए, मौजूदा कमज़ोरियों में तेज़ी से सुधार लाना ज़रूरी है ताकि महीनों की कठिनाइयों के बाद रियल एस्टेट बाज़ार जल्द ही उबर सके।

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