पूंजीगत बाधाओं के कारण कई रियल एस्टेट व्यवसायों के दिवालिया होने का खतरा बढ़ जाएगा।

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परिपत्र 06 - ऋण प्राप्ति में बाधाएं

विशेष रूप से, श्री क्वायट ने कहा कि सर्कुलर 06 में, स्टेट बैंक का यह नियम कि केवल व्यावसायिक शर्तों को पूरा करने वाली परियोजनाओं को ही ऋण दिया जाएगा, व्यवसायों के लिए एक बड़ी चुनौती साबित होगा। दरअसल, परियोजना को ग्राहकों को बेचने से पहले, निवेशक को कार्यान्वयन और प्रारंभिक निर्माण के लिए पूँजी की आवश्यकता होती है, और पूँजी के बिना, कुछ भी करना लगभग असंभव होगा।

आज अधिकांश निवेशकों के पास अपने स्वयं के संसाधनों से कुल निवेश पूंजी का केवल 10-20% ही होता है, तथा किसी भी "स्वस्थ" उद्यम के पास अपनी पूंजी का केवल 25% ही होता है, शेष 80% पूंजी बैंकों और ग्राहकों से जुटाई जाती है।

इस बीच, परियोजना को बिक्री के लिए योग्य होने तक कार्यान्वित करने के लिए, कुल निवेश का 30-40% व्यय जैसे: साइट निकासी लागत, भूमि कर, बुनियादी ढांचे के निर्माण लागत आदि के भुगतान के लिए खर्च किया जाना चाहिए।

इस प्रकार, यदि वे बैंकों से पूंजी उधार नहीं ले सकते, तो निवेशकों के पास परियोजना के व्यवसाय के लिए योग्य होने तक निर्माण हेतु 15-25% पूंजी की कमी होगी।

" इस तरह के विश्लेषण से पता चलता है कि बैंक ऋण के बिना, लगभग अधिकांश रियल एस्टेट व्यवसाय तब तक अपनी परियोजनाओं को क्रियान्वित नहीं कर पाएंगे, जब तक कि वे मकान बेचने के योग्य नहीं हो जाते, सिवाय कुछ व्यवसायों के जिनमें बड़ी आर्थिक क्षमता है ," श्री क्वेट ने कहा।

इसलिए, श्री क्वेट के अनुसार: " यदि व्यक्तियों के लिए नहीं, तो हमें निवेशकों को ऋण देना चाहिए, क्योंकि अन्यथा, निवेशक लगभग किसी भी निर्माण परियोजना को पूरा करने में सक्षम नहीं होंगे ।"

दात ज़ान्ह उत्तर के नेताओं ने यह भी प्रस्ताव रखा कि परियोजनाओं को पूंजी उधार देने के आधार के रूप में केवल कानूनी योग्यताएं ही रखनी चाहिए।

श्री क्वायट के अनुसार, आज ज़्यादातर व्यवसाय बैंकों से मिलने वाली पूँजी पर निर्भर हैं, जबकि पूँजी उधार लेने की शर्तें अभी भी काफी सख्त हैं। पहले, व्यवसाय ऋण और व्यावसायिक योजनाओं के ज़रिए उधार ले सकते थे, यानी ऋण पाने के लिए उन्हें बस एक अच्छी और व्यावहारिक व्यावसायिक योजना की ज़रूरत होती थी। लेकिन अब एक व्यावहारिक व्यावसायिक योजना के साथ उधार लेना बहुत मुश्किल है।

" अगर सर्कुलर 06 लागू हो जाता है, तो व्यवसायों के लिए उधार लेना और भी मुश्किल हो जाएगा। एक व्यवहार्य व्यावसायिक योजना होने पर भी पूँजी की कमी अव्यावहारिक हो जाएगी ," श्री क्वायेट चिंतित थे।

कई रियल एस्टेट व्यवसाय इस बात से चिंतित हैं कि अगर स्टेट बैंक ऑफ़ वियतनाम का सर्कुलर 06 लागू हो गया, तो दिवालिया होने का ख़तरा हो सकता है। (चित्र)

उधार लेने में कठिनाई के कारण व्यवसायों का उत्पादन और कारोबार सीमित हो जाएगा, विकास नहीं होगा या वे धीमी गति से विकसित होंगे।

कुछ निवेशक पैमाने को कम भी नहीं कर सकते क्योंकि वे निवेश प्रक्रिया में हैं। अगर वे समय पर कार्यान्वयन जारी रखना चाहते हैं, तो उन्हें और मशीनरी और श्रमिकों में निवेश करना होगा। इसके अलावा, उन्होंने एक साझेदार के साथ अनुबंध किया है और साझेदार को अग्रिम भुगतान करना होगा।

लंबे समय से इनमें से 50-60% धनराशि बैंकों से उधार ली गई है, इसलिए योजनाओं और कार्यों को पूरा करना बहुत कठिन रहा है।

" मुझे लगता है कि सर्कुलर 06 का सबसे ज़्यादा असर होगा और इससे प्रोजेक्ट्स पर काम कर रहे व्यवसायों को सबसे ज़्यादा मुश्किलें झेलनी पड़ेंगी। कई व्यवसाय निश्चित रूप से दिवालिया हो जाएँगे, " श्री क्वायट ने कहा।

स्टेट बैंक ने इस विषय पर "गलत तरीके से प्रतिबंध" लगाया?

श्री क्वेट के अनुसार, परिपत्र 06 ने बैंकों के लिए अत्यधिक सतर्क सुरक्षात्मक अवरोध पैदा कर दिया है।

दरअसल, एक बड़ी "गुत्थी" है जिसका अभी तक समाधान नहीं हुआ है, वह है कानूनी मुद्दा। इसलिए, कई परियोजनाओं में, निवेशकों ने निवेश किया है और बैंकों ने ऋण दिया है, लेकिन कानूनी स्वीकृति प्रक्रिया धीमी है, अंततः ऋण देने वाले बैंक समय से पीछे रह जाते हैं, और व्यवसाय भी समय से पीछे रह जाते हैं।

उदाहरण के लिए, शुरू में यह उम्मीद की जा रही थी कि परियोजना एक साल के भीतर व्यवसाय के लिए योग्य हो जाएगी, लेकिन वास्तव में इसमें दो साल लग गए, जिससे बैंक को अपनी पूंजी वसूली योजना में देरी करनी पड़ी। व्यवसाय स्वयं यह पुष्टि नहीं कर सकते कि परियोजना कब व्यवसाय के लिए योग्य होगी, इसलिए बैंक अशोध्य ऋण को "धारण" करने से बचने के लिए सावधानी बरत रहा है।

किसी परियोजना को व्यवसाय के लिए योग्य बनाने की प्रक्रिया को कई चरणों से गुजरना पड़ता है जैसे: भूमि मूल्यांकन, निर्माण विभाग, प्राकृतिक संसाधन और पर्यावरण विभाग द्वारा लाइसेंसिंग... इसलिए, बैंक को यह पता नहीं होगा कि वह अपनी पूंजी कब वसूल कर पाएगा।

" बैंक वास्तव में कानूनी अनिश्चितता से भी डरते हैं क्योंकि उन्हें नहीं पता कि परियोजना कब शुरू होगी। अगर वे पैसा उधार देते हैं, तो बैंक अपनी पूँजी वसूल नहीं कर पाएँगे, जिससे डूबत ऋण की स्थिति पैदा होगी। इसलिए, मुझे लगता है कि अभी भी मूल समस्या कानूनी पेंच को सुलझाना है ," श्री क्वायट ने कहा।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने भी यही राय व्यक्त करते हुए कहा कि शायद स्टेट बैंक इन विषयों पर "गलत तरीके से प्रतिबंध" लगा रहा है। क्योंकि जो रियल एस्टेट परियोजनाएँ व्यावसायिक शर्तों को पूरा नहीं करतीं और जो कानूनी शर्तों को पूरा नहीं करतीं, वे अलग-अलग हैं।

श्री ले होआंग चाऊ के अनुसार, जब किसी रियल एस्टेट परियोजना के लिए एक फंड स्थापित हो जाता है और उसकी निवेश नीति स्वीकृत हो जाती है, तो इसका मतलब है कि उस उद्यम को निवेशक के रूप में मान्यता मिल गई है क्योंकि उसके पास ज़मीन है। अगर परियोजना के पास निर्माण परमिट है, तो यह बहुत अच्छी बात है। यह परियोजना के लिए पर्याप्त कानूनी शर्तें हैं, लेकिन व्यावसायिक शर्तें पर्याप्त नहीं हैं।

" इस समय, निवेशकों को पूंजी उधार लेने की आवश्यकता है, लेकिन उधार देने पर प्रतिबंध क्यों है? उद्यमों के पास पहले से ही परियोजनाएं हैं, उनके पास संपार्श्विक है, और वे ऋण चुकाने की अपनी क्षमता साबित कर सकते हैं। उधार क्यों नहीं दिया जाए? ", श्री ले होआंग चाऊ ने पूछा।

" राज्य द्वारा निवेशक को सौंपी गई परियोजना के लिए, शुरुआत में निवेश पूंजी की बहुत आवश्यकता होती है। यह कहना कि इस समय उधार लेना जोखिम भरा नहीं है, सच नहीं है। मैं मानता हूं कि किसी भी व्यावसायिक गतिविधि में जोखिम होता है, लेकिन समस्या जोखिम के स्तर की है। परियोजना बन गई है, जिसका अर्थ है कि जमीन है, निवेशक ने बहुत पैसा खर्च किया है ," श्री ले होआंग चाऊ ने परियोजना के जोखिमों की कहानी का आगे विश्लेषण किया।

न्गोक वी

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