A hanoi piac már nem könnyű a kisbefektetők számára, Bac Giang több mint 100 projekt lemondásáról dönt, Da Nang egy közel 44 000 milliárd VND értékű üdülővárosi megaprojekt terveit módosítja… Ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.
 |
| 2024 negyedik negyedévében szinte egyetlen új ingatlanprojekt sem volt a piacon 60 millió VND/m2 alatt. Sok elindított projekt ára 100 millió VND/m2 felett is volt, és olyan külvárosi területeken található, mint Dong Anh. (Fotó: Hai An) |
Az áremelkedést követően Hanoi ingatlanpiaca kevésbé lesz vonzó a kisbefektetők számára?
Az Építési Minisztérium 2024-es ingatlanpiaci teljesítményjelentésében kijelentette, hogy Hanoiban és Ho Si Minh-városban a lakáspiac növekedést mutatott 2023-hoz képest. Hanoi vezette az árnövekedési ütemet.
Az emelkedő árak miatt a korábban 30 millió VND/m2 alatti árú megfizethető szegmens ára most 45 millió VND/m2 alá csökkent. A középkategóriás szegmens, amelynek ára korábban 30-45 millió VND/m2 között mozgott, most körülbelül 45-70 millió VND/m2-re emelkedett.
Korábban a felső kategóriás szegmens ára 50-70 millió VND/m2 között mozgott, mostanra azonban 70-100 millió VND/m2-re emelkedett. Összességében ezekben a szegmensekben az árkategória 28-44%-kal nőtt.
A CBRE adatai szerint 2024 negyedik negyedévében a hanoi elsődleges lakások eladási ára elérte a 72 millió VND/m2-t, ami a főváros ingatlanpiacának történetében az elmúlt évek legmagasabb szintje.
A piaci megfigyelések azt mutatják, hogy szinte egyetlen új projekt sem kerül 60 millió VND/m2 alatti áron piacra, sőt sok eladásra kínált projekt ára 100 millió VND/m2 felett is van, és ezek olyan külvárosi területeken találhatók, mint Dong Anh.
A lakásárak mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon emelkedtek, és a régebbi projektek sem kivételek. A CBRE szerint tavaly Hanoiban a másodlagos lakásárak több mint 26%-kal emelkedtek. Ez a valaha feljegyzett legmagasabb szint, átlagosan 48 millió VND/m2.
Nemcsak a lakások, hanem a Hanoi külvárosában zajló földárverések is „forró témák” a 2024-es ingatlanpiacon, olyan kerületekben, mint a Thanh Oai és a Hoai Duc, az árverésekre rengeteg jelentkezés érkezik, az éjszakába nyúlóan, és a nyertes ajánlatok száma az egekbe szökik, elérve a kikiáltási ár több tucatszorosát.
A lakásárak és az árverésre bocsátott telkek ára jelentősen megnőtt, így Hanoiban a külvárosi területektől a belvárosi kis sikátorokig az egekbe szökő árakon kínálják eladásra a házakat és a telkeket, ami még nehezebbé teszi az emberek számára a saját otthonról szőtt álom megvalósítását.
Do Thu Hang asszony, a Savills Hanoi tanácsadási és kutatási igazgatója úgy véli, hogy a hanoi ingatlanpiac, akárcsak az országos piac, várhatóan új fejlesztési ciklusba lép 2025-ben.
Hang asszony szerint ez a ciklus a fenntartható fejlődést célozza majd, köszönhetően a jogi keretrendszer kidolgozásának és az erős makrogazdasági növekedési tényezőknek. Különösen az ingatlanüzletágról, a földterületekről, a lakhatásról szóló törvények, valamint a 2021-2030 közötti időszakra vonatkozó, 2050-ig tartó jövőképet is tartalmazó Hanoi fővárosának fejlesztési terve megteremtette a feltételeket ahhoz, hogy az emberek és a befektetők világosabb képet kapjanak Hanoi városfejlesztésének irányáról és formájáról.
„Ebben az új piaci ciklusban a jogi keretrendszer javulása erősebb versenyt teremt, ami új tisztulási folyamathoz vezet a termékek és a fejlesztők számára. Korábban a fejlesztőknek csak tőkére és egy projektre volt szükségük a piacra lépéshez; most hírnevet, tapasztalatot és pénzügyi erőt kell építeniük a projektek fejlesztéséhez” – értékelte a szakértő.
A szakértők kiemelik, hogy ezen a piacon a külföldi befektetők közvetlen részvétele a kulcsfontosságú különbség.
„A külföldi befektetők mélyebben és szélesebb körben fognak részt venni a piacon, és diverzifikálni fogják befektetési szegmenseiket. Már most is nagyobb mértékben bekapcsolódtak a nagy hazai befektetőkkel kötött befektetési együttműködések és partnerségek révén projektek fejlesztésébe. Továbbá ezeknek az együttműködési megállapodásoknak a pénzügyi potenciálja fellendíti a meglévő piacot, szűkítve a belépési pontot a kis egyéni befektetők számára” – jegyezte meg Hang asszony.
Az idei hanoi lakáspiacot értékelve Dr. Dinh Trong Thinh docens úgy véli, hogy az áremelkedés lelassul, a piac stabilabb lesz, és már nem lesz annyira „felhevült”, mint a múltban. Ennek megfelelően a vásárlók pénze a magasabb árakkal rendelkező területekről a versenyképesebb árakkal és nagyobb növekedési lehetőségekkel rendelkező területekre fog átterjedni.
Pham Duc Toan úr, az EZ Property Investment and Development Joint Stock Company vezérigazgatója úgy véli, hogy a hanoi lakások árai nem fognak, vagy csak nagyon nehezen fognak csökkenni. Szerinte azonban a lakások csak azoknak megfelelőek, akiknek szükségük van egy helyre, ahol lakhatnak, míg a befektetés nem lesz jövedelmező, sőt, a befektetők akár el is ragadhatnak.
A szakértők a befektetőknek megjegyzik, hogy gondosan fel kell mérni azokat a területeket, ahol már magas árszint alakult ki, és a keresést ki kell terjeszteni a jó gazdasági növekedési potenciállal és erős ipari fejlődéssel rendelkező területekre, mivel ezeken a helyeken nagy profitmarzsok érhetők el.
Bac Giang több mint 100 városi és lakóövezeti projektet mondott le.
Bac Giang tartomány úgy döntött, hogy lemond 102 olyan városi és lakóövezeti projektet, amelyek befektetéseket szerettek volna vonzani, de még nem kapták meg a befektetési jóváhagyást.
A határozatot nemrégiben írta alá és adta ki Phan Thế Tuấn úr, Bắc Giang tartomány Népi Bizottságának alelnöke.
Ez a 102 projekt jóváhagyást kapott a befektetéseket vonzó városi és lakóövezeti projektek listájára a Tartományi Népi Bizottság 3 határozatában és a Tartományi Népi Bizottság elnökének 24 határozatában, de még nem kapták meg a befektetési politika jóváhagyását.
Korábban, 2024 decemberének végén a Bac Giang Építési Osztály igazgatóhelyettese, Nguyễn Ngoc Son aláírt egy dokumentumot, amelyben a Tartományi Népi Bizottság és a Tartományi Népi Bizottság elnöke elé terjeszti a tartományban befektetéseket vonzó 102 városi és lakóövezeti projekt listájának törlését, hogy a tartományban a városi és lakóövezeti projektek megvalósítása az előírásoknak megfelelően történhessen.
A Bac Giang Építési Minisztérium azért javasolta 102 városi és lakóövezeti projekt törlését, mert a jelenlegi szabályozás szerint megváltoztak a városi és lakóövezetek beruházási és építési eljárásai. Ezért szükséges törölni azon projektek listáját, amelyeket jóváhagytak, de még nem kaptak meg beruházási jóváhagyást.
Továbbá a Bac Giang Építési Osztály azt javasolta, hogy a Tartományi Népi Bizottság bízza meg a kerületek, városok és települések Népi Bizottságait, hogy évente vizsgálják felül és állítsák össze a földszerzést igénylő projektek, valamint a rizstermő földek más célúvá alakítását célzó projektek listáját, és jelentést tegyenek a Tartományi Népi Bizottságnak megfontolásra és a törvénynek megfelelően a Tartományi Népi Tanács elé terjesztésre.
A 102 törölt projekt közül sok olyan kerületekben, városokban és településeken található, mint Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen stb., a jóváhagyási döntések pedig 2020 és 2024 között születtek.
Figyelemre méltó példák közé tartozik a Nham Bien ökológiai városi terület Nham Bien városában, Yen Dung kerületben, amely 2020-ban kapott jóváhagyást 45,3 hektáros területtel. A 2020-tól törölt projektek listáján szerepel még a Quang Chau új városi terület Viet Yen kerületben (30 hektár) és a Quyet Tien - Thanh Cong új lakóövezet Tien Phong községben, Yen Dung kerületben (19,6 hektár)...
Vagy néhány nagyszabású projekt, mint például a Bắc Giang város déli részén található, csúcskategóriás, intelligens, ökológiai szolgáltatásokat nyújtó városi terület (280,2 ha), Ninh Son városi terület Ninh Son és Quang Minh községekben, Viet Yen kerület (közel 144 ha), Bắc Giang vegyes használatú városi terület és nemzetközi piac (296 ha)...
Da Nang módosítja egy közel 44 000 milliárd VND értékű megaprojekt terveit.
Február 6-án a Lien Chieu kerület (Da Nang város) Népi Bizottsága bejelentette, hogy jóváhagyja a Lang Van turisztikai és üdülővárosi komplexum projekt 1/500-as részletes tervének módosítását.
A jóváhagyott információk szerint a tervezési tanulmány tárgyát képező földterület a Lien Chieu kerület Hoa Hiep Bac kerületében található. A terület a tervezési módosítás előtt több mint 1067 hektár volt, a módosítás után pedig több mint 512 hektár.
A módosított területet az eredeti tervhez képest körülbelül 555,7 hektárral csökkentették. Ebből 63,3 hektár természetes erdőterületet vontak ki a projektből. Ezenkívül 6,4 hektár természetes homokpadot, 6,6 hektár Lien Chieu kikötőjével átfedésben lévő területet, 2,7 hektár régészeti feltárásra és ásatásra szánt területet, valamint 476,7 hektár tengerfelszínt is kizártak a projektből.
A projekt lakosságának mérete körülbelül 19 000 fő (ebből a hivatalos lakosság közel 18 000, az átmeneti lakosság pedig körülbelül 1000).
A projekt egy nemzetközi szintű ökoturisztikai és üdülőkomplexumként képzelhető el; egy intelligens város, lakhatási és kereskedelmi szolgáltatásokkal, a társadalmi és technikai infrastruktúra teljes rendszerével, amely harmonikusan integrálódik a természeti domborzatba és a tájba.
Korábban, 2024 novemberében a miniszterelnök határozatot adott ki, amelyben jóváhagyta a Lang Van integrált üdülő- és szórakoztató komplexum projekt beruházási politikájának kiigazítását.
A projekt célja egy olyan komplexum létrehozása, amely magában foglalja a kereskedelmi és szolgáltató létesítményeket, az ökoturisztikai fejlesztést alacsony népsűrűségű lakóépületekkel kombinálva, és integrálva a természetvédelemmel.
A projekt teljes beruházási tőkéje közel 44 000 milliárd VND. A projekt ütemterve a módosított beruházási politika jóváhagyásától számított 5 év. Az 1. fázis az elsőtől a második évig tartó beruházás-előkészítési eljárások befejezését foglalja magában; a 2. fázis a beruházás megvalósítását, az átvételi tesztelést és az üzembe helyezést foglalja magában a másodiktól az ötödik évig (2027-2029).
Amit tudnia kell a földtulajdon átruházásáról, ha a földhasználati díjakat nem fizette meg.
A 2024-es földtörvény szerint a földhasználati jogokról szóló igazolás, a házak és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyontárgyak tulajdonjogáról szóló igazolás (más néven földtulajdoni igazolás) tulajdonjogának átruházásához vagy a földhasználati jogokkal kapcsolatos egyéb tranzakciókhoz a földhasználónak teljesítenie kell pénzügyi kötelezettségeit.
Átruházhatom-e a föld tulajdonjogát, ha még mindig tartozom földhasználati díjjal?
A 2024. évi Földtörvény 45. cikkének 5. pontja a következő feltételeket határozza meg a földhasználati jogok gyakorlására azokban az esetekben, amikor a földhasználó földhasználati díjjal tartozik:
Azokban az esetekben, amikor a földhasználóknak lehetőségük van a pénzügyi kötelezettségek fizetésének elhalasztására vagy elhalasztására, ezeket a kötelezettségeket a földhasználati jogok átalakítására, átruházására, bérbeadására, albérletbe adására, adományozására, jelzáloggal történő beszedésére vagy tőkebevonására vonatkozó jogok gyakorlása előtt kell teljesíteniük.
Ezért, ha fennálló földhasználati díjai vannak, csak a teljes tartozás kifizetése után ruházhatja át vagy ajándékozhatja el a földet. A tulajdonjog átruházásának felgyorsítása érdekében kérjük, tekintse át és kövesse a földhasználati igazolás átruházásához szükséges dokumentumokkal és eljárásokkal kapcsolatos utasításokat.
A földhasználati jogok átruházásának feltételei
A 2024. évi földtörvény egyértelműen meghatározza a földhasználók jogainak gyakorlására vonatkozó feltételeket, például a földterület átruházásának jogát, konkrétan:
Az átadó (eladó) feltételei
A 2024. évi Földtörvény 45. cikkének 1. záradéka szerint a földhasználók a következő feltételek teljesülése esetén átruházhatják vagy adományozhatják földhasználati jogaikat másoknak:
A földhasználók a következő feltételek teljesülése esetén gyakorolhatják a földhasználati jogok átalakításának, átruházásának, bérbeadásának, albérletbe adásának, öröklésének és ajándékozásának jogát; a földhasználati jogokat jelzáloggal terhelhetik és tőkeként apportálhatják:
a) Földhasználati jog igazolásával, lakástulajdoni igazolásával és földhasználati jog igazolásával, földhasználati jog, lakástulajdon és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyontárgyak tulajdonjogáról szóló igazolással, vagy földhasználati jog és a földhöz kapcsolódó vagyontárgyak tulajdonjogáról szóló igazolással rendelkezik, kivéve a földhasználati jog öröklésének, a mezőgazdasági földterület birtokrendezés és -csere során történő átalakításának, a földhasználati jog államnak, a közösségnek történő adományozásának, valamint a jelen törvény 124. cikke 7. bekezdésében és 127. cikke 4. bekezdésének a) pontjában foglalt eseteket;
b) A földterület vitás kérdésektől mentes, vagy a vitákat illetékes állami hatóságok, bírósági ítéletek vagy határozatok, illetve jogerőre emelkedett választottbírósági határozatok rendezték;
c) A földhasználati jogok nem képezhetik lefoglalás vagy az ítéletek végrehajtásának biztosítására irányuló egyéb intézkedések tárgyát a polgári ítéletvégrehajtásról szóló törvényben előírtak szerint;
d) A földhasználat időszakában;
d) A földhasználati jogok nem tartoznak a törvényben előírt ideiglenes sürgősségi intézkedések hatálya alá.
A vevőre (átvevőre) vonatkozó feltételek
A 2024. évi Földtörvény 45. cikkének 8. záradéka értelmében a következő esetekben tilos a földhasználati jog átruházása vagy ajándékozása:
A következő esetekben tilos földhasználati jogot átruházás vagy adományozás útján szerezni:
a) Gazdasági szervezetek nem vehetik át magánszemélyektől a védőerdők és a különleges rendeltetésű erdők földhasználati jogának átruházását, kivéve azokat az eseteket, amikor a földhasználati célt az illetékes hatóság által jóváhagyott földhasználati terv szerint megváltoztatják;
b) Azok a személyek, akik nem védőerdőkben vagy különleges hasznosítású erdőkben élnek, nem kaphatnak földhasználati jogot lakó- és egyéb földterületekre vonatkozóan, amelyek a védőerdőkben, a szigorúan védett övezetekben vagy az ezen különleges hasznosítású erdők ökológiai helyreállítási övezeteiben találhatók.
c) Szervezetek, magánszemélyek, lakóközösségek, vallási szervezetek, kapcsolt vallási szervezetek, külföldön élő vietnami származású személyek, valamint külföldi befektetési tőkével rendelkező gazdasági szervezetek, amelyek számára a törvény nem engedélyezi a földhasználati jogok átruházását vagy adományozását.
Ennek megfelelően, még ha az átruházó megfelel is a jogosultsági követelményeknek, az átruházás vagy ajándékozás illegális lesz, ha a kedvezményezett nem felel meg a jogosultsági követelményeknek. Más szóval, ha a kedvezményezett az átruházások vagy ajándékok elfogadása tekintetében tiltott kategóriák valamelyikébe tartozik, a tulajdonjog átruházása nem hajtható végre.
[hirdetés_2]
Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html
Hozzászólás (0)