A befektetők az árláz után elakadhatnak a lakásaikban, a Bac Giang által 102 projektet lemondott ok, a földhasználati jogok átruházásának feltételei

A hanoi piac már nem könnyű a kisbefektetők számára, a Bac Giang több mint 100 projekt lemondásáról döntött, Da Nang egy közel 44 000 milliárd VND értékű szuper üdülővárosi projekt tervezését módosította... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

2024 negyedik negyedévében szinte egyetlen új projekt sem volt az ingatlanpiacon 60 millió VND/m2 alatti áron, sőt, sok eladó projekt ára 100 millió VND/m2 felett van, ezek a külvárosokban, például Dong Anhban találhatók. (Fotó: Hai An)

Az árláz után vajon a hanoi ingatlanpiac „szűk kapu” lesz a kisbefektetők számára?

A 2024-es ingatlanpiaci teljesítményjelentésben az Építési Minisztérium kijelentette, hogy Hanoiban és Ho Si Minh-városban a lakáspiac növekedést mutatott 2023-hoz képest. Hanoi különösen az áremelkedési ütemben vezet.

Az áremelkedés miatt az alsó kategóriás szegmens, amely korábban 30 millió VND/m2 alatt volt, most 45 millió VND/m2 alá emelkedett. A középkategóriás szegmens, amely korábban 30-45 millió VND/m2 között mozgott, most 45-70 millió VND/m2 körülire emelkedett.

A felső kategóriás szegmens korábban 50-70 millió VND/m2 volt, mostanra 70-100 millió VND/m2-re emelkedett. Valójában az egyes szegmensek kritériumai 28-44%-kal emelkedtek.

A CBRE adatai szerint 2024 negyedik negyedévében a hanoi elsődleges lakások eladási ára elérte a 72 millió VND/m2-t, ami a főváros ingatlanpiacának történetében az elmúlt évek legmagasabb szintje.

Megjegyzendő, hogy szinte nincsenek új projektek a piacon 60 millió VND/m2 alatti áron, sok eladó projekt ára 100 millió VND/m2 felett van, ezek a külvárosokban, például Dong Anhban találhatók.

A lakásárak mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon emelkedtek, és a régi projektek sem kivételek. A CBRE szerint tavaly Hanoiban a másodlagos lakásárak több mint 26%-kal emelkedtek. Ez a valaha feljegyzett legmagasabb szint, átlagosan 48 millió VND/m2.

Nemcsak a lakások, hanem a Hanoi külvárosaiban található telekalacsárverések is „forró pontok” a 2024-es ingatlanpiacon, amikor a Thanh Oai és Hoai Duc kerületekben zajló árverésekre rengeteg regisztrációs kérelem érkezett, az árverések egész éjjel tartottak, a nyertes árverési árak pedig az egekbe szöktek, több tucatszorosan meghaladva a kikiáltási árat.

A lakások és az árverésre bocsátott telkek számának ugrásszerű növekedését követően Hanoiban az elővárosi területektől a belvárosi kis sikátorokig terjedő ingatlanhirdetések száma meredeken emelkedik, ami még nehezebbé teszi az emberek letelepedési álmának megvalósítását.

Do Thu Hang asszony, a Savills Hanoi Tanácsadási és Kutatási Osztályának vezető igazgatója elmondta, hogy a hanoi ingatlanpiac, valamint az országos piac várhatóan új fejlődési ciklusba lép 2025-ben.

Hang asszony szerint ez a ciklus a fenntartható fejlődés felé halad majd a jogi keretrendszer kidolgozásának és az erős makrogazdasági növekedési tényezőknek köszönhetően. Különösen az ingatlanüzletággal, a földterületekkel, a lakásépítéssel, a 2021-2030 közötti időszakra vonatkozó hanoi fővárosi tervezéssel és a 2050-es jövőképpel kapcsolatos törvények mellett olyan feltételeket teremtettek, amelyek lehetővé teszik az emberek és a befektetők számára, hogy tisztábban lássák Hanoi városi térfejlesztésének irányát és formáját.

„Ebben az új piaci ciklusban a jogi keretrendszer kidolgozása erősebb versenyt teremt, ami a termékek és a befektetők újbóli megtisztulásához vezet. Ha a múltban a befektetőknek csak tőkére és projektekre volt szükségük ahhoz, hogy részt tudjanak venni a piacon, most a befektetőknek hírnevet, tapasztalatot és pénzügyi potenciált kell építeniük ahhoz, hogy projekteket tudjanak fejleszteni” – értékelte a szakértő.

A szakértők kiemelték, hogy ezen a piacon a különbség a külföldi befektetők közvetlen részvétele.

„A külföldi befektetők mélyebben és szélesebb körben fognak részt venni a piacon, és diverzifikálják befektetési szegmenseiket. Mélyebben vettek részt a befektetési együttműködési tevékenységeken keresztül, és nagy hazai befektetőkkel fogtak össze projektek fejlesztése érdekében. Ezenkívül ezeknek az együttműködési megállapodásoknak a pénzügyi potenciálja fellendíti a meglévő piacot, szűkítve a piaci részvétel lehetőségét a kisbefektetők számára” – jegyezte meg Hang asszony.

Az idei hanoi lakások értékelése során Dr. Dinh Trong Thinh docens elmondta, hogy az áremelkedés lelassul, a piac stabilabb lesz, és már nem lesz olyan „forró”, mint a múltban. Ennek megfelelően a vásárlók pénzáramlása a magasabb árakkal rendelkező területekről a versenyképesebb árakkal és nagyobb növekedési lehetőségekkel rendelkező területekre fog átterjedni.

Pham Duc Toan úr, az EZ Property Investment and Real Estate Development RSC vezérigazgatója úgy véli, hogy a hanoi lakások ára nem, vagy csak nagyon nehezen fog csökkenni. Szerinte azonban a lakások csak azoknak valók, akiknek feltétlenül élniük kell, a befektetés nem lesz hatékony, sőt a befektetők akár el is ragadhatnak.

A szakértők a befektetőknek megjegyzik, hogy gondosan mérlegelni és értékelni kell azokat a területeket, amelyek magas árszintet alakítottak ki, és terjeszkedhetnek a jó gazdasági növekedési potenciállal és erős ipari fejlődéssel rendelkező területekre, mivel ezeken a helyeken nagy profitmarzsok érhetők el.

Bac Giang több mint 100 városi és lakóövezeti projektet mondott le.

A Bac Giang úgy döntött, hogy lemond 102 olyan városi és lakóövezeti projektet, amelyeknek befektetéseket kellene vonzaniuk, és amelyeket jóváhagytak, de befektetési politikájukról még nem született döntés.

A határozatot nemrég írta alá és adta ki Phan The Tuan úr, a Bac Giang Tartományi Népi Bizottság alelnöke.

E 102 projekt esetében a Tartományi Népi Bizottság 3, a Tartományi Népi Bizottság elnöke pedig 24 határozatban jóváhagyta a befektetéseket vonzó városi és lakóövezeti projektek listáját, de a beruházási politikájukról még nem született döntés.

Korábban, 2024 decemberének végén a Bac Giang Nguyen Ngoc Son Építési Osztályának igazgatóhelyettese aláírt egy dokumentumot, amelyben a Tartományi Népi Bizottságnak és a Tartományi Népi Bizottság elnökének benyújtják a 102 városi és lakóövezeti projekt listájának törlését, amelyeknek befektetéseket kell vonzaniuk a térségbe, hogy a tartományban a városi és lakóövezeti projektek megvalósítása az előírásoknak megfelelően történhessen.

A Bac Giang Építési Minisztérium azért javasolta 102 városi és lakóövezeti projekt törlését, mert a jelenlegi szabályozás szerint megváltoztak a városi és lakóövezeti építési beruházási eljárások. Ezért szükséges a jóváhagyott projektek listájának törlése, de a beruházási politika még nem került jóváhagyásra.

Ezen felül Bac Giang tartomány Építési Minisztériuma felkérte a Tartományi Népi Bizottságot, hogy bízza meg a kerületek, városok és települések Népi Bizottságait a földterület-visszanyerést igénylő projektek, valamint a rizstermő földterületek más célú felhasználását célzó projektek éves felülvizsgálatával és jegyzékének elkészítésével, jelentéstétellel a Tartományi Népi Bizottságnak megfontolásra, és a törvényi rendelkezéseknek megfelelően jóváhagyásra benyújtásával a Tartományi Népi Tanácsnak.

A 102 törölt projekt listáján számos projekt található kerületekben, városokban és településeken: Luc Nam, Tan Yen, Hiep Hoa, Lang Giang, Yen The, Luc Ngan, Bac Giang, Viet Yen... a listát 2020-2024 közötti időszakra jóváhagyó döntések születtek.

Érdemes megemlíteni a Nham Bien ökológiai városi területet, Nham Bien várost, Yen Dung kerületet, amelynek listáját 2020-ban hagyták jóvá 45,3 hektáros léptékben. Szintén 2020-ban született egy döntés, a törölt projektek listáján szerepel a Quang Chau új városi terület, Viet Yen kerület (30 hektár), a Quyet Tien - Thanh Cong új lakóövezet, Tien Phong község, Yen Dung kerület (19,6 hektár)...

Vagy néhány nagyszabású projekt, mint például a Bắc Giang város déli részén található, magas színvonalú, intelligens ökológiai és szolgáltató városi terület (280,2 hektár), Ninh Son városi terület, Ninh Son község és Quang Minh község, Viet Yen kerület (közel 144 hektár), Bắc Giang vegyes használatú városi terület és nemzetközi piac (296 hektár)...

Da Nang módosítja a közel 44 000 milliárd VND értékű szuperprojekt terveit

Február 6-án a Lien Chieu kerület (Da Nang város) Népi Bizottsága bejelentette, hogy jóváhagyja a Lang Van turisztikai komplexum és üdülővárosi terület projekt 1/500-as részletes tervének kiigazítását.

A jóváhagyott információk szerint a tervezési kutatási terület a Lien Chieu kerület Hoa Hiep Bac kerületéhez tartozik. A terület a tervezési módosítás előtt több mint 1067 hektár, a módosítás után pedig több mint 512 hektár.

A módosított terület az eredeti tervhez képest körülbelül 555,7 hektárral csökken. Ebből 63,3 hektár természetes erdőterületet távolítanak el a projektből. Ezenkívül 6,4 hektár természetes homokpadot, 6,6 hektár Lien Chieu kikötőjével átfedésben lévő területet, 2,7 hektár régészeti feltárásra és ásatásra szolgáló területet, valamint 476,7 hektár tengerfelszínt is eltávolítanak a projektből.

A projekt lakossága körülbelül 19 000 fő (ebből a hivatalos lakosság közel 18 000 fő, az átmeneti lakosság pedig körülbelül 1000 fő).

A projekt egy nemzetközi szintű ökoturisztikai és üdülőkomplexumként, intelligens városi területként, lakhatási és kereskedelmi szolgáltatásokkal, a terephez és a természeti tájhoz harmóniában álló, teljes körű társadalmi és műszaki infrastrukturális rendszerekkel.

Korábban, 2024 novemberében a miniszterelnök határozatot adott ki, amely jóváhagyta a Lang Van üdülő- és szórakoztató komplexum projekt beruházási politikájának kiigazítását.

A projekt célja egy olyan komplexum létrehozása, amely magában foglalja a kereskedelmi szolgáltató létesítményeket, az ökoturisztikai fejlesztést és az alacsony népsűrűségű lakótelepeket, összekapcsolva a természetvédelemmel.

A projekt teljes beruházási tőkéje közel 44 000 milliárd VND. A projekt előrehaladása a beruházási politika kiigazításának jóváhagyásától számított 5 év. Az 1. fázisban az 1. és 2. év közötti beruházás-előkészítési eljárások zajlanak; a 2. fázisban a beruházás, az elfogadás és az üzembe helyezés történik a 2. és 5. év között (2027-2029).

Tudnivalók a vörös könyv átruházásáról földhasználati díj fizetése nélkül

A 2024-es földtörvény szerint a földhasználati jogok, a háztulajdoni jogok és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyontárgyak nevének átruházásához (más néven vörös könyv) vagy a földhasználati jogokkal kapcsolatos egyéb tranzakciókhoz a földhasználónak pénzügyi kötelezettségeket kell teljesítenie.

Átruházhatom a vörös könyvet, ha földhasználati díjjal tartozom?

A 2024. évi Földtörvény 45. cikkének 5. záradéka a következő feltételeket határozza meg a földhasználati jogok gyakorlására azokban az esetekben, amikor a földhasználók földhasználati díjat fizetnek:

Amennyiben a földhasználó elhalaszthatja a pénzügyi kötelezettségek teljesítését, vagy pénzügyi kötelezettségekkel tartozhat, a pénzügyi kötelezettségeit a földhasználati jogok átalakítására, átruházására, bérbeadására, albérletbe adására, ajándékozására, jelzáloggal történő megterhelésére vagy tőkebevonására vonatkozó jogok gyakorlása előtt kell teljesítenie.

Így földhasználati díjtartozás esetén a földterület csak akkor ruházható át, ajándékozható…, ha a teljes tartozásösszeget kifizették. A név gyors megváltoztatásához kérjük, tekintse meg és kövesse a dokumentumokban található utasításokat és a névváltoztatási eljárásokat a tanúsítványon.

A földhasználati jogok átruházásának feltételei

A 2024. évi földtörvény egyértelműen meghatározza a földhasználók jogainak, például az átruházási jogoknak gyakorlására vonatkozó feltételeket, konkrétan:

Az átadó (eladó) feltételei

A 2024. évi Földtörvény 45. cikkének 1. pontja értelmében a földhasználók földhasználati jogaikat átruházhatják vagy adományozhatják másoknak, ha megfelelnek a következő feltételeknek:

A földhasználók jogosultak a földhasználati jogok átalakítására, átruházására, bérbeadására, albérletbe adására, öröklésére, adományozására, jelzáloggal való megterhelésére és tőkebefizetésére, ha a következő feltételek teljesülnek:

a) Rendelkezzen földhasználati jogról szóló igazolvánnyal, háztulajdonról és földhasználati jogról szóló igazolvánnyal, vagy földhasználati jogról, háztulajdonról és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyonról szóló igazolvánnyal, vagy földhasználati jogról, a földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonjogáról szóló igazolvánnyal, kivéve a földhasználati jog öröklésének, a mezőgazdasági földterület átalakításának eseteit telekegyesítéskor, telekcserét, a földhasználati jog államnak történő adományozását, lakóközösségeket, valamint a jelen törvény 124. cikke 7. bekezdésében és 127. cikke 4. bekezdésének a) pontjában meghatározott eseteket;

b) A földterület nem vitatott, vagy a vitát illetékes állami szerv, bírósági ítélet vagy határozat, illetve jogerőre lépett választottbírósági határozat vagy ítélet rendezte;

c) A földhasználati jogok nem képezhetik lefoglalás vagy az ítéletek végrehajtásának biztosítására irányuló egyéb intézkedések tárgyát a polgári ítéletvégrehajtásról szóló törvény rendelkezései szerint;

d) A földhasználat időszakában;

d) A földhasználati jogok nem tartoznak a törvényben előírt ideiglenes sürgősségi intézkedések hatálya alá.

A vevőre (átvevőre) vonatkozó feltételek

A 2024. évi Földtörvény 45. cikkének 8. záradéka értelmében a következő esetekben nem lehetséges a földhasználati jogok átruházása vagy ajándékozása:

Az alábbiakban részletezzük azokat az eseteket, amikor a földhasználati jogok nem ruházhatók át vagy adományozhatók:

a) Gazdasági szervezetek nem vehetnek át magánszemélyektől védőerdők és különleges rendeltetésű erdők földhasználati jogát, kivéve azokat az eseteket, amikor a földhasználat célját az illetékes hatóságok által jóváhagyott földhasználati terv és terv szerint megváltoztatják;

b) Azok a személyek, akik nem védőerdőkben vagy különleges hasznosítású erdőkben élnek, nem kaphatnak földhasználati jogot lakótelkre és egyéb, védőerdőkben, szigorúan védett övezetekben vagy ezen különleges hasznosítású erdők ökológiai helyreállítási övezeteiben található földterületekre vonatkozóan, illetve nem kaphatnak ajándékba ilyen jogot.

c) Szervezetek, magánszemélyek, lakóközösségek, vallási szervezetek, kapcsolt vallási szervezetek, külföldön élő vietnami származású személyek, valamint külföldi befektetési tőkével rendelkező gazdasági szervezetek, amelyek számára a törvény nem engedélyezi földhasználati jogok átruházását vagy adományozását.

Ennek megfelelően, még ha az átruházó megfelel is a feltételeknek, az átruházás vagy adományozás nem lesz jogszerű, ha a kedvezményezett nem felel meg a feltételeknek. Más szóval, ha a kedvezményezett az átruházások vagy adományok fogadására vonatkozó tilalom alá esik, az átruházó nem változtathatja meg a nevet.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-nha-dau-tu-co-the-mac-ket-voi-chung-cu-sau-sot-gia-ly-do-bac-giang-huy-102-du-an-dieu-kien-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-303564.html