A befektetők izzadnak a hanoi földárak emelkedése miatt.

Sok hanoi ingatlanbefektető továbbra is tétlen, tanúja a földpiac kaotikus és mesterséges áremelkedésének.

A piac lehűlt, de az árak továbbra is emelkednek.

„Hanoiban az ingatlanárak az egekbe szöknek. A 4-es körgyűrű körüli telkek ára legalább 20%-kal emelkedett a holdújév időszakához képest. Ha most vásárol telket vagy házat, és a tulajdonos 10 dongot kér, én csak 6 dongot ajánlok, és utána folytatom az alkudozást. A jelenlegi árak nagyon felfújtak, és nem tükrözik az ingatlan valódi értékét” – osztotta meg Ngo Xuan Chuc, egy hanoi ingatlanügyleti központ igazgatója a Dau Tu újság egyik riporterével.

Ez a forrás azt állította, hogy a földárakat mesterségesen felfújják, főként az eladók szájhagyománya révén, mégis a tranzakciók volumene nem volt különösebben aktív 2024 második negyedévében. Továbbá a folyamatos rekorddöntő áremelkedések sok ügyfélben aggodalmat és vonakodást váltottak ki a befektetéssel kapcsolatban.

„Bár a tényleges tranzakciós volumen nem magas, az eladók folyamatosan emelik az árakat, hogy felmérjék a piacot. A 2024 első negyedévében tapasztalt őrület mára lecsillapodott, és a vevők lelkesedése is csökkent” – jegyezte meg Mr. Chuc.

A 2024-es földtörvény éves földár-táblázatokra vonatkozó szabályozása a leggyakrabban használt indok az eladók által az ingatlanárak emelésére.

Hasonlóképpen, Dinh Huong asszony, egy tapasztalt befektető, aki tudja, hogyan kell kihasználni a piaci ciklusokat a „piacon való szörfözéshez”, szintén óvatosságra intett a jelenlegi piaci környezetben.

„Hanoiban az ingatlanárak minden szegmensben emelkednek. Megfigyelésem szerint a jelenlegi tranzakciós volumen csak a holdújév utáni időszak szintjén van, de az árak folyamatosan emelkednek. Emiatt én és az ingatlanbefektetési közösségben sok barátom is vonakodik befektetni” – mondta Huong asszony.

Bizonyítékként a befektető azt állította, hogy a Ha Dong kerületben a telekárak 15-20%-kal emelkedtek 2024 első negyedévéhez képest. Ez az emelkedés a legtöbb területen megfigyelhető volt, a nyüzsgő helyektől, mint például a Van Quan kerület, egészen a városközponttól távolabb eső helyszínekig, mint például a Yen Nghia kerület.

„A Ha Dong kerületben egy 50 m2-es telek, amelyen egy főút halad át, közvetlenül a 4-es körgyűrű mellett található, 3,5 milliárd VND-ért kelt el a Tet előtt, de most az ár 7 milliárd VND-ra emelkedett. Az ingatlanárak mindössze fél év alatti megduplázódásának helyzete már nem szokatlan a 4-es körgyűrű környékén” – mondta Huong asszony.

Egy „földvadász” csoport tagjai, akik jelenleg számos, akár 300 milliárd VND értékű telket birtokolnak Dong Anh kerületben, elárulták, hogy még a tavalyi holdújév előtt spekulatív csoportok felvásároltak egy sor telket Xuan Canhban és Co Loában. Jelenleg az ezeken a területeken található, kiváló helyen lévő telkek ára elérték a 200 millió VND/m2-t.

E forrás szerint a csoport 2023-ban számos telket kezdett felvásárolni a jelenlegi piaci értékhez képest körülbelül háromszor alacsonyabb áron. Ezek közül sok bankoktól lefoglalt ingatlan volt, ezért az árak jelentősen alacsonyabbak a piaci értéknél.

A jelenlegi földárak trendjeinek megvitatása során e spekulatív csoport tagjai azt is elismerték, hogy az árakat túlzottan felhajtják. Az eladók által megadott árak a jövőbeli várakozásokat tükrözik, nem pedig az ingatlan tényleges jelenlegi értékét.

A befektetőknek hideg fejjel kell viselkedniük.

Az ingatlanpiaci vállalkozások általában egyetértenek abban, hogy a 2024-es földtörvény éves földár-táblázatokra vonatkozó szabályozása a leggyakrabban használt indok az eladók által az ingatlanárak emelésére.

Korábban a kompenzációs árakat az ötévente kormány által kiadott földár-keretrendszerek alapján határozták meg. Ez az időbeli eltérés jelentős eltérést okozott a kompenzációs árak és a tényleges tranzakciós árak között. Az új törvény értelmében azonban a földet piaci elvek szerint értékelik; ezért amikor a vállalkozások projekteket valósítanak meg, a földkártérítés és a megtisztítás költségei a korábbiakhoz képest magasabbak lesznek. A jövedelmezőség biztosítása érdekében a befektetők kénytelenek emelni termékeik eladási árát a végfelhasználók felé.

„Ahogy a lakások, üzletházak és villák árai emelkednek, a földterülettel rendelkező ingatlanok szegmense sem maradhat érintetlenül. Bár az éves földterület-árlista csak 2026-ban lép életbe, az ingatlanügynökök már most is ezt az indokot használják fel az eladási árak feljebb tolására” – elemezte Huong asszony.

Ez a befektető hozzátette, hogy mivel a három ingatlanokkal kapcsolatos törvény – a 2024-es földtörvény, a 2023-as lakástörvény és a 2023-as ingatlanüzleti törvény – csak augusztus 1-jén lépett hatályba, a befektetőknek még nincs sok alapjuk arra, hogy nagyszabású tranzakciókba kötelezzék el magukat.

Ugyanezen a véleményen lévő Ngo Xuan Chuc úr is azt javasolta, hogy a befektetők maradjanak nyugodtak, és kerüljék a FOMO (a kimaradástól való félelem) piaci befolyásolását. Ha lehetséges, a vásárlók várhatnak az év végéig, hogy jobban felmérhessék a három új törvény hatásait, mielőtt végleges döntést hoznának.

A Batdongsan.vn 2024 második negyedévi ingatlanpiaci felmérése szerint a hanoi ingatlanok (telkek, lakótelkek) iránti keresések száma az év első hat hónapjában 118%-kal nőtt a 2023-as év azonos időszakához képest.

Annak ellenére, hogy a vásárlói hangulat pozitív javulást tapasztalt, az online hírportál szakértői szerint a piac valószínűleg nem fog jelentős ingadozásokat tapasztalni a következő negyedévben. Ez azért van, mert a vásárlók továbbra is a monetáris politika további hatásait szeretnék látni, és a betéti kamatlábak ismét emelkednek.

Ez a vélemény egyértelműen tükröződik a 2024 második negyedévében 325 ingatlanügynök körében végzett felmérés eredményeiben, melyek a földügyletekkel kapcsolatosak. A felmérés szerint az ügynökök 35%-a nyilatkozta, hogy a tranzakciók volumene stabil maradt; 29%-uk vélte úgy, hogy csökkenőben van.

Nguyen Quoc Anh úr, a Batdongsan.com vezérigazgató-helyettese úgy véli, hogy ez a feltáró szakasz mostantól 2024 negyedik negyedévének végéig tart, és 2025 elején zárul. Csak akkor állhat helyre minden ingatlantípus teljesen, ha a piac stabil fázisba lép. Ez a szakasz várhatóan már 2026 első negyedévében bekövetkezik.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html