Siapa yang diuntungkan dari perbedaan harga sewa tanah?

Kaya, miskin, dan dipenjara—semuanya karena tanah.

Di sebuah kamar sewaan yang pengap di bawah terik matahari awal Mei, Ibu Nguyen Thi Kim Buu (Dusun 1, Desa Song Trau, Distrik Trang Bom, Provinsi Dong Nai ) sedang menyiapkan dokumen "baru" untuk melanjutkan pengaduannya mengenai lahan seluas 11.000 ^m² milik keluarganya, yang disita untuk Kawasan Industri Bau Xeo hampir dua dekade lalu. Pada usia 70 tahun, Ibu Kim Buu adalah generasi kedua yang melanjutkan pengaduan ini. Ibunya, Ibu Le Thi Lam, meninggal dunia lima tahun lalu, tidak lama setelah tanah keluarga mereka disita secara paksa pada akhir tahun 2018. Ibu Kim Buu bukanlah satu-satunya pengadu. Sekitar 50 rumah tangga di sini, lintas generasi, juga tidak setuju dengan keputusan pemerintah Dong Nai untuk menyita tanah mereka dan menyerahkannya kepada investor Kawasan Industri Bau Xeo.

Pada tanggal 12 Januari 2004, Ketua Komite Rakyat Provinsi Dong Nai menandatangani Keputusan 101/QD-CT-UBND untuk mereklamasi lebih dari 440 hektar lahan di komune Song Trau, Tay Hoa, Doi 61, dan kota Trang Bom, dan "untuk sementara menyerahkan seluruh area lahan reklamasi" kepada Perusahaan Tin Nghia, Perusahaan Karet Dong Nai, dan anggotanya untuk melaksanakan prosedur kompensasi, pembebasan lahan, dan investasi untuk pembangunan Kawasan Industri Bau Xeo. Pada bulan Februari 2004, Perusahaan Tin Nghia dan Perusahaan Karet Dong Nai menyumbangkan modal untuk mendirikan Perusahaan Saham Gabungan Thong Nhat sebagai investor Kawasan Industri Bau Xeo.

Sumber pengaduan juga berasal dari hal ini. Keluarga Ibu Kim Buu dan keluarga lain yang tanahnya disita berpendapat bahwa Keputusan 101 Ketua Komite Rakyat Provinsi Dong Nai tahun 2004, yang dikeluarkan sebelum adanya keputusan dari Perdana Menteri mengenai pendirian Kawasan Industri Bau Xeo, adalah "di luar kewenangan". Tanah dan rumah mereka juga tidak berada dalam batas perencanaan yang disetujui, sehingga penyitaan tanah untuk diserahkan kepada investor kawasan industri tidak memiliki dasar hukum. Oleh karena itu, masyarakat menolak untuk mematuhi penyitaan dan telah mengajukan pengaduan sejak tahun 2004. Pada tahun 2018, Komite Rakyat Distrik Trang Bom mengeluarkan pemberitahuan untuk menyelenggarakan penyitaan tanah secara paksa. Ibu Kim Buu dan keluarga lainnya berpendapat bahwa penyitaan tanah secara paksa oleh Komite Rakyat Distrik Trang Bom berdasarkan Keputusan 101 tidak sesuai dengan hukum, dan terus mengajukan pengaduan hingga sekarang.

"Mereka hanya memberi kami kompensasi 25.000 VND/m2 dan 15 juta VND sebagai uang relokasi, total lebih dari 700 juta VND untuk 11.000 m2 rumah dan kebun. Bagaimana kami bisa hidup setelah tanah kami disita?" kata Ibu Kim Buu. Selama bertahun-tahun, wanita berusia 70 tahun itu, yang mewakili tujuh saudara kandungnya, telah tinggal di kamar sewaan seorang teman sambil melanjutkan gugatan yang sedang berlangsung, yang ia sendiri tidak tahu kapan akan berakhir...

Keluarga dengan beberapa generasi yang mengajukan pengaduan terkait tanah, seperti Ibu Kim Buu di Kawasan Industri Bau Xeo, bukanlah hal yang jarang terjadi. Laporan bulanan tentang petisi warga oleh Majelis Nasional selalu menyebutkan kelompok besar pemohon yang telah meningkatkan kasus mereka dari tingkat lokal ke tingkat pusat, untuk mencari keadilan. Sebagian besar dari mereka adalah warga yang mengejar sengketa terkait tanah, seperti Ibu Kim Buu dan penduduk Distrik Trang Bom. Angka lebih dari 70% pengaduan terkait tanah, seperti yang diumumkan oleh pihak berwenang, adalah statistik rata-rata selama bertahun-tahun.

Hampir empat dekade reformasi nasional telah menciptakan banyak miliarder dolar, yang sebagian besar mengumpulkan kekayaan mereka melalui real estat. Namun, hampir 40 tahun pembaruan nasional ini juga telah menciptakan rasa ketidakadilan di antara generasi masyarakat yang merasa dirugikan karena tanah leluhur disita dengan harga rendah dan kemudian diserahkan kepada bisnis untuk membangun kawasan industri, pusat perbelanjaan, dan gedung-gedung tinggi, yang kemudian dijual dengan harga tinggi. Lahan pertanian disita dengan harga 1 juta VND/m², kemudian diubah peruntukannya menjadi lahan perumahan, dibagi-bagi, dan dijual oleh bisnis sebagai gedung-gedung tinggi dengan harga 50 juta VND/m². Dr. Nguyen Si Dung, mantan Wakil Kepala Kantor Majelis Nasional, menyatakan bahwa kenaikan 49 juta VND ini disebabkan oleh pengambilalihan lahan, perubahan zonasi, dan keputusan alokasi lahan, yang merupakan perbedaan sewa lahan.

Perbedaan nilai tanah sebenarnya jauh lebih besar daripada contoh yang dikutip oleh Bapak Nguyen Si Dung. Banyak penduduk Thu Thiem (Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh) tanahnya disita dengan harga 18 juta VND/m2, tetapi hanya beberapa tahun kemudian, ketika mereka kembali ke proyek yang sedang dibangun di tanah mereka, mereka diberitahu oleh staf bahwa harga apartemen telah naik menjadi 350 juta VND/m2 dan sudah terjual habis. Survei oleh Asosiasi Real Estat Vietnam menunjukkan bahwa perbedaan harga tanah sebelum dan sesudah proyek mencapai hingga 700 kali lipat di beberapa daerah, dan setidaknya 50 kali lipat. Keuntungan yang sangat besar ini sangat menjengkelkan, membuat marah, dan merupakan sumber ketidakadilan. Orang-orang kehilangan rumah, tanah, dan pekerjaan mereka karena proyek pembangunan sosial-ekonomi untuk kepentingan nasional dan publik, tetapi mereka sendiri tidak mendapat manfaat dari nilai yang dihasilkan proyek-proyek ini. Kompensasi dan uang relokasi tidak membantu mereka memiliki kehidupan yang lebih baik setelah tanah mereka disita. Proyek pembangunan sosial-ekonomi sedang berlangsung, tetapi masyarakat tetap miskin. Oleh karena itu, pengadaan lahan dan pembersihan lokasi telah menjadi sumber ketakutan bagi banyak penduduk dan akar penyebab keluhan dan pengaduan yang berkepanjangan.

Dalam pidato pembukaannya pada Pertemuan Komite Sentral ke-5 Kongres Partai ke-13 pada Mei 2022, ketika Komite Sentral Partai meninjau resolusi tentang kebijakan tanah, Sekretaris Jenderal Nguyen Phu Trong menyatakan: "Banyak orang menjadi kaya karena tanah, tetapi ada juga banyak yang menjadi miskin karena tanah, bahkan dipenjara karena tanah, kehilangan hubungan ayah-anak dan persaudaraan karena tanah...". Konflik tanah meningkat seiring dengan transformasi dan pembangunan negara.

Lebih dari 70% dari semua gugatan terkait tanah di seluruh negara.

AKAR PENYEBAB KONFLIK LAHAN

Jika bukan rakyat yang diuntungkan dari perbedaan sewa lahan yang dihasilkan oleh proyek pengadaan lahan, lalu siapa yang diuntungkan? Jawaban yang paling jelas adalah pelaku bisnis – mereka yang dialokasikan lahan yang diakuisisi dengan harga rendah dan kemudian menjualnya dengan harga sangat tinggi. Namun di banyak forum, pelaku bisnis mengklaim bahwa mereka dituduh dan difitnah secara tidak adil.

Menurut Konstitusi, resolusi Partai, dan Undang-Undang Pertanahan yang berlaku saat ini, tanah dimiliki oleh seluruh rakyat, dengan Negara bertindak sebagai pemilik perwakilan dan mengelolanya secara seragam. Dengan menjalankan haknya sebagai pemilik perwakilan, Negara menentukan tujuan penggunaan tanah melalui perencanaan dan rencana penggunaan lahan, serta mengizinkan perubahan penggunaan lahan. Keputusan untuk menggunakan sebidang tanah untuk pembangunan perkotaan alih-alih tetap menjadikannya lahan pertanian (dan hanya Negara yang diizinkan untuk melakukan hal ini) telah menciptakan perbedaan sewa tanah.

Menurut Dr. Nguyen Van Dinh, seorang ahli hukum di bidang investasi dan real estat, ketika bisnis melaksanakan proyek real estat, selain membayar uang muka untuk kompensasi negara dan pembebasan lahan, mereka juga harus membayar biaya tambahan berdasarkan harga lahan yang ditentukan oleh negara. Dalam metode surplus yang digunakan untuk menilai lahan pada sebagian besar proyek akuisisi dan konversi lahan, harga lahan dihitung sehingga bisnis menerima 15% dari nilai tambah setelah proyek investasi selesai, yang dikenal sebagai keuntungan. Sisa 85% dari selisih sewa lahan harus dibayarkan ke anggaran negara melalui biaya penggunaan lahan. "Secara teoritis, 85% dari nilai surplus adalah biaya penggunaan lahan yang harus dibayarkan investor kepada negara, yang diintegrasikan ke dalam anggaran untuk digunakan untuk kepentingan publik di seluruh negeri sesuai dengan Undang-Undang Anggaran Negara, untuk melayani investasi publik," kata Dr. Dinh.

Namun, apa yang dikatakan Bapak Dinh hanyalah "teori." Gambaran praktis dari pengaturan sewa lahan diferensial sangat berbeda, melibatkan banyak proses dan prosedur kompleks dengan banyak celah untuk korupsi dan penyalahgunaan. Bisnis menemukan banyak cara untuk memaksimalkan keuntungan. Sementara itu, negara mungkin tidak pernah berhasil mengintegrasikan 85% dari nilai tambah ke dalam anggaran. Dalam sebagian besar kasus besar terkait lahan dari utara ke selatan selama bertahun-tahun, pemerintah provinsi dan kota, melalui berbagai cara, telah mengalokasikan lahan kepada bisnis dengan harga rendah, yang mengakibatkan kerugian pendapatan negara dari sewa lahan diferensial. Kerugian ini berkisar dari puluhan miliar hingga ribuan miliar dong.

Jika ada perbedaan sewa lahan, perbedaan tersebut seharusnya tidak jatuh ke kantong bisnis atau pejabat yang memiliki kekuasaan untuk mengubah penggunaan lahan atau menyesuaikan perencanaan. Harus ada cara untuk mendistribusikan perbedaan sewa lahan secara adil.

Dr. Nguyen Si Dung, mantan Wakil Kepala Kantor Majelis Nasional

Dalam kasus besar yang baru-baru ini disidangkan, mantan Ketua Komite Rakyat Provinsi Binh Thuan, Nguyen Ngoc Hai, menandatangani dokumen pada 23 Februari 2017, yang menyetujui alokasi tiga bidang tanah seluas lebih dari 92.600 m2, yang terletak di kedua sisi Jalan 706B (di Kelurahan Phu Hai, Kota Phan Thiet), kepada Perusahaan Tan Viet Phat tanpa lelang, dengan harga 1,2 juta VND/m2, harga awal untuk lelang sesuai dengan keputusan tahun 2013. Investigasi selanjutnya mengungkapkan bahwa alokasi tanah dengan harga 1,2 juta VND/m2 adalah ilegal karena, menurut Undang-Undang Pertanahan, biaya penggunaan tanah dan biaya sewa tanah harus ditentukan berdasarkan harga tanah pada saat lembaga negara mengalokasikan atau menyewakan tanah tersebut. Menurut pihak berwenang, alokasi tiga bidang tanah tersebut dengan harga yang sangat rendah kepada perusahaan oleh mantan pemimpin provinsi Binh Thuan mengakibatkan kerugian lebih dari 45 miliar VND bagi negara.

Demikian pula, pada tanggal 27 Desember 2012, mantan Sekretaris Komite Partai Provinsi Binh Duong, Tran Van Nam, yang saat itu menjabat sebagai Wakil Ketua Komite Rakyat Provinsi, menandatangani keputusan yang menyetujui penerapan harga tanah sebesar 51.914 VND/m2 sebagaimana diatur dalam keputusan Komite Rakyat Provinsi Binh Duong tahun 2006 untuk menghitung biaya penggunaan lahan untuk dua bidang tanah seluas 43 hektar dan 145 hektar ketika mengubah tujuan penggunaan lahan dan mengalokasikan lahan kepada Perusahaan Produksi - Impor-Ekspor Binh Duong. Menurut putusan tersebut, penetapan harga tanah yang rendah oleh terdakwa Tran Van Nam dan para kaki tangannya, yang melanggar peraturan, mengakibatkan kerugian lebih dari 761 miliar VND bagi negara.

Dalam banyak kasus serupa penjualan lahan strategis dengan harga murah di Khanh Hoa, Da Nang, atau Kota Ho Chi Minh, para terdakwa, yang merupakan pemimpin provinsi dan kota-kota tersebut, semuanya mengklaim bahwa mereka tidak mengambil keuntungan atau terlibat dalam korupsi ketika mengalokasikan lahan dengan harga murah kepada bisnis. Pihak berwenang juga gagal membuktikan hal ini. Tidak ada tas berisi uang tunai yang ditemukan di balkon mereka. Tidak ada dana ilegal yang ditemukan di brankas atau rekening bank para tersangka. Tidak pula ada hubungan mencurigakan yang terungkap. Tidak ada yang mengerti apa yang "melancarkan" seluruh sistem penasihat dan pengambilan keputusan ketika para pejabat menyadari bahwa mengalokasikan lahan dengan harga murah adalah salah. Namun, jumlah uang yang hilang terus meningkat.

“Selama ini, seluruh sistem didorong oleh pengejaran perbedaan sewa lahan. Inilah akar penyebab ketidakadilan dan konflik lahan,” Dr. Nguyen Si Dung menyimpulkan. Untuk mengurangi konflik, Dr. Dung mengatakan bahwa masalah pengaturan perbedaan sewa lahan harus diselesaikan, sehingga sebagian dari nilai tambah ini digunakan untuk membantu mereka yang lahannya diambil alih agar memiliki perumahan baru yang setara atau lebih baik dari rumah lama mereka, sebagaimana dinyatakan dalam resolusi Partai. “Jika ada perbedaan sewa lahan, itu tidak boleh masuk ke kantong bisnis atau pejabat yang memiliki kekuasaan untuk mengubah tujuan penggunaan lahan atau menyesuaikan perencanaan. Harus ada cara untuk mendistribusikan perbedaan sewa lahan secara adil,” kata Dr. Dung.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm