Siapa yang menikmati perbedaan sewa tanah?

KAYA, MISKIN, PENJARA, SEMUA KARENA TANAH

Bahasa Indonesia: Di sebuah kamar sewaan yang panas terik di awal Mei, Ibu Nguyen Thi Kim Buu (Dusun 1, Komune Song Trau, Distrik Trang Bom, Dong Nai ) sedang mempersiapkan dokumen "baru" untuk melanjutkan keluhan tentang bidang tanah keluarganya seluas lebih dari 11.000 ^m2 yang disita untuk membangun Kawasan Industri Bau Xeo (IP) hampir dua dekade lalu. Pada usia 70 tahun, Ibu Kim Buu adalah generasi kedua yang mengajukan gugatan tersebut. Ibu Kim Buu, Ibu Le Thi Lam, meninggal dunia 5 tahun yang lalu, tidak lama setelah tanah keluarganya disita secara paksa pada akhir tahun 2018. Ibu Kim Buu bukan satu-satunya rumah tangga yang mengeluh. Sekitar 50 rumah tangga di sini, melalui banyak generasi, juga tidak setuju dengan keputusan pemerintah Dong Nai untuk menyita tanah untuk diserahkan kepada investor Bau Xeo IP.

Pada 12 Januari 2004, Ketua Komite Rakyat Provinsi Dong Nai menandatangani Keputusan 101/QD-CT-UBND untuk mereklamasi lebih dari 440 hektar lahan di komune Song Trau, Tay Hoa, Doi 61, dan Kota Trang Bom serta "menyerahkan sementara seluruh lahan reklamasi" kepada Perusahaan Tin Nghia, Perusahaan Karet Dong Nai, dan anggotanya untuk melaksanakan prosedur kompensasi, pembebasan lahan, dan investasi pembangunan Kawasan Industri Bau Xeo. Pada Februari 2004, Perusahaan Tin Nghia dan Perusahaan Karet Dong Nai menyetorkan modal untuk mendirikan Perusahaan Saham Gabungan Thong Nhat sebagai investor Kawasan Industri Bau Xeo.

Akar pengaduan juga bermula dari sini. Keluarga Ibu Kim Buu dan rumah tangga yang tanahnya diambil alih menyatakan bahwa Keputusan 101 Ketua Komite Rakyat Provinsi Dong Nai tahun 2004, ketika belum ada keputusan Perdana Menteri tentang pembentukan Kawasan Industri Bau Xeo, "tidak berada dalam kewenangan". Lahan mereka juga tidak berada dalam batas perencanaan yang disetujui, sehingga pengambilan kembali lahan untuk diserahkan kepada investor Kawasan Industri tidak memiliki dasar hukum. Oleh karena itu, masyarakat tidak mematuhi pengambilan kembali lahan tersebut, dan telah mengajukan pengaduan sejak tahun 2004. Pada tahun 2018, Komite Rakyat Distrik Trang Bom mengeluarkan surat pemberitahuan untuk mengorganisir pengambilan kembali lahan secara paksa. Ibu Kim Buu dan rumah tangga tersebut menyatakan bahwa pengambilan kembali lahan secara paksa oleh Komite Rakyat Distrik Trang Bom berdasarkan Keputusan 101 tidak sesuai dengan hukum, sehingga mereka terus mengajukan pengaduan hingga saat ini.

"Mereka hanya memberi kami ganti rugi 25.000 VND/m² dan 15 juta VND sebagai uang relokasi, total 11.000 m² rumah dan kebun, mereka memberi ganti rugi lebih dari 700 juta VND, bagaimana kami akan hidup setelah tanah ini diambil kembali," kata Ibu Kim Buu. Selama bertahun-tahun, perempuan berusia 70 tahun ini, atas nama 7 saudara kandungnya, harus tinggal di rumah sewaan seorang teman untuk mengajukan gugatan yang entah kapan akan berakhir...

Keluarga multigenerasi yang mengalami sengketa tanah seperti Ibu Kim Buu di Kawasan Industri Bau Xeo bukanlah hal yang langka. Laporan bulanan Majelis Nasional tentang petisi rakyat selalu dipenuhi oleh delegasi petisi besar dari tingkat lokal hingga tingkat pusat yang menuntut keadilan. Kebanyakan dari mereka adalah orang-orang yang sedang memperjuangkan sengketa tanah, seperti Ibu Kim Buu dan warga Distrik Trang Bom. Lebih dari 70% sengketa tanah yang diumumkan oleh pihak berwenang merupakan statistik rata-rata selama bertahun-tahun.

Hampir empat dekade renovasi nasional telah melahirkan banyak miliarder dolar. Kebanyakan dari mereka menjadi kaya dari real estat. Namun hampir 40 tahun renovasi nasional juga telah menciptakan banyak generasi orang yang merasa tidak adil ketika tanah yang nenek moyang mereka tinggalkan selama beberapa generasi sekarang direklamasi dengan harga murah dan kemudian diberikan kepada perusahaan untuk membangun kawasan industri, pusat komersial, gedung-gedung tinggi dan dijual dengan harga tinggi. Lahan pertanian rakyat direklamasi dengan harga 1 juta VND/m2, kemudian direncanakan sebagai lahan perumahan, para perusahaan membaginya menjadi kavling-kavling, menjual tanah, membangun gedung-gedung tinggi, dan menjualnya dengan harga 50 juta VND/m2. Dr. Nguyen Si Dung, mantan Wakil Kepala Kantor Majelis Nasional, mengatakan bahwa peningkatan sebesar 49 juta VND ini berkat keputusan untuk mereklamasi, mengubah perencanaan dan mengalokasikan lahan adalah perbedaan dalam sewa tanah.

Selisih sewa tanah yang sesungguhnya jauh lebih besar daripada contoh yang disebutkan oleh Bapak Nguyen Si Dung. Banyak warga di Thu Thiem (Kota Thu Duc, Kota Ho Chi Minh) yang tanahnya disita dengan harga 18 juta VND/m2, tetapi hanya beberapa tahun kemudian, ketika mereka kembali ke proyek yang dibangun di atas tanah mereka sendiri, staf mematok harga apartemen sebesar 350 juta VND/m2 dan terjual habis. Sebuah survei oleh Asosiasi Real Estat Vietnam menunjukkan bahwa selisih harga tanah sebelum dan sesudah proyek mencapai 700 kali lipat di beberapa tempat, bahkan mencapai 50 kali lipat. Keuntungan besar ini menimbulkan kebencian, kemarahan, dan menjadi sumber ketidakadilan. Masyarakat kehilangan rumah, tanah, dan pekerjaan karena proyek pembangunan sosial-ekonomi (KT-XH) untuk kepentingan nasional dan publik, tetapi mereka sendiri tidak menikmati nilai yang dihasilkan dari proyek-proyek tersebut. Uang kompensasi dan relokasi tidak membantu mereka mendapatkan kehidupan yang lebih baik setelah tanah mereka disita. Proyek memang mengembangkan ekonomi dan masyarakat, tetapi mereka terus-menerus menjadi miskin. Oleh karena itu, pembebasan lahan dan pembersihan lokasi telah menjadi "ketakutan" banyak orang dan sumber frustrasi serta keluhan yang berkepanjangan.

Sekretaris Jenderal Nguyen Phu Trong, dalam pidato pembukaannya pada Konferensi Pusat ke-5 masa jabatan ke-13—ketika Komite Sentral Partai merangkum resolusi tentang kebijakan pertanahan—pada Mei 2022, mengatakan: "Banyak orang menjadi kaya berkat tanah, tetapi banyak juga orang yang menjadi miskin karena tanah, bahkan dipenjara karena tanah, kehilangan hubungan antara ayah dan anak, saudara karena tanah...". Konflik pertanahan semakin meningkat seiring dengan pembangunan negara.

Lebih dari 70% tuntutan hukum di seluruh negeri terkait dengan tanah.

SUMBER KONFLIK TANAH

Jika bukan rakyat yang diuntungkan dari selisih sewa yang diciptakan oleh proyek pembebasan lahan, lalu siapa yang diuntungkan? Jawaban yang paling jelas adalah para pelaku bisnis—mereka yang dialokasikan lahan yang diperoleh dengan harga rendah lalu dijual dengan harga sangat tinggi. Namun, di banyak forum, para pelaku bisnis mengklaim bahwa mereka "dituduh secara keliru" karena mereka telah "dituduh secara buruk".

Berdasarkan Konstitusi, resolusi Partai, dan Undang-Undang Pertanahan yang berlaku, tanah adalah milik seluruh rakyat dan diwakili oleh Negara sebagai pemilik serta dikelola secara seragam. Dengan menjalankan hak untuk mewakili pemilik, Negara akan menentukan tujuan penggunaan tanah melalui perencanaan, rencana tata ruang, dan mengizinkan perubahan tujuan penggunaan tanah. Keputusan untuk menggunakan sebidang tanah untuk membangun kawasan perkotaan, alih-alih tetap menjadikannya sebagai lahan pertanian negara (dan hanya Negara yang diizinkan untuk melakukannya), telah menciptakan perbedaan sewa tanah.

Menurut Dr. Nguyen Van Dinh, pakar hukum investasi dan real estat, dalam pelaksanaan proyek real estat, selain membayar di muka kepada negara untuk kompensasi dan pembebasan lahan, ketika lahan dialokasikan, pelaku usaha juga harus membayar biaya tambahan sesuai dengan harga tanah yang ditetapkan oleh negara. Dalam metode surplus yang digunakan untuk menentukan harga tanah pada sebagian besar proyek pemulihan lahan dan alih fungsi lahan, harga tanah akan dihitung sedemikian rupa sehingga pelaku usaha akan menikmati 15% dari nilai tambah setelah proyek investasi, yang disebut laba. Sebesar 85% dari selisih sewa lahan harus dibayarkan ke anggaran negara melalui retribusi penggunaan lahan. "Secara teori, 85% dari nilai surplus tersebut merupakan retribusi penggunaan lahan yang harus dibayarkan investor kepada negara, yang kemudian dimasukkan ke dalam anggaran untuk dibelanjakan bagi rakyat sesuai dengan Undang-Undang Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara, untuk investasi publik," ujar Bapak Dinh.

Namun, apa yang disampaikan Bapak Dinh hanyalah "teori". Gambaran tentang pengaturan sewa tanah diferensial dalam praktiknya sangat berbeda ketika harus melalui banyak proses dan prosedur yang rumit, tetapi juga memiliki banyak celah untuk korupsi dan hal-hal negatif. Perusahaan mencari berbagai cara untuk mendapatkan keuntungan maksimal. Negara mungkin tidak pernah mampu "mengintegrasikan 85% nilai tambah ke dalam anggaran". Dalam sebagian besar kasus pertanahan besar, dari Utara hingga Selatan, selama beberapa tahun terakhir, pemerintah provinsi dan kota telah, dengan berbagai cara, mengalokasikan tanah kepada perusahaan dengan harga rendah, yang menyebabkan negara kehilangan pendapatan dari selisih sewa tanah yang meningkat. Setidaknya beberapa puluh miliar, paling banyak hingga ribuan miliar VND.

Jika terdapat perbedaan sewa lahan, jangan biarkan hal tersebut jatuh ke kantong pelaku bisnis atau pejabat yang memiliki wewenang untuk mengubah tujuan penggunaan lahan atau menyesuaikan perencanaan. Perlu ada cara untuk mendistribusikan kembali perbedaan sewa lahan secara adil.

Dr. Nguyen Si Dung, mantan Wakil Kepala Kantor Majelis Nasional

Bahasa Indonesia: Dalam kasus besar yang dibawa ke pengadilan dalam beberapa hari terakhir, pada tanggal 23 Februari 2017, mantan Ketua Komite Rakyat Provinsi Binh Thuan Nguyen Ngoc Hai menandatangani dan mengeluarkan surat perintah resmi yang menyetujui prinsipnya untuk menyerahkan 3 bidang tanah seluas lebih dari 92.600 m2 milik dana tanah di kedua sisi Jalan 706B (di Distrik Phu Hai, Kota Phan Thiet) kepada Perusahaan Tan Viet Phat tanpa lelang, dengan harga 1,2 juta VND/m2, harga awal untuk lelang menurut keputusan tahun 2013. Investigasi selanjutnya menunjukkan bahwa serah terima tanah dengan harga 1,2 juta VND/m2 bertentangan dengan peraturan karena menurut Undang-Undang Pertanahan, perhitungan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah harus ditentukan menurut harga tanah pada saat lembaga negara menyerahkan atau menyewa tanah tersebut. Menurut pihak berwenang, fakta bahwa mantan pemimpin Provinsi Binh Thuan menyerahkan 3 bidang tanah dengan harga murah kepada perusahaan menyebabkan negara kehilangan lebih dari 45 miliar VND.

Dengan cara yang sama, pada tanggal 27 Desember 2012, mantan Sekretaris Komite Partai Provinsi Binh Duong, Tran Van Nam, yang saat itu menjabat sebagai Wakil Ketua Komite Rakyat Provinsi, menandatangani keputusan yang menyetujui penerapan harga tanah sebesar VND51.914/m2 sesuai dengan keputusan Komite Rakyat Provinsi Binh Duong tahun 2006 untuk menghitung biaya penggunaan tanah untuk dua bidang tanah seluas 43 hektar dan 145 hektar saat pengalihan fungsi dan penyerahan tanah tersebut kepada Perusahaan Produksi-Impor-Ekspor Binh Duong. Menurut putusan tersebut, penetapan harga tanah murah yang tidak sesuai dengan peraturan oleh terdakwa Tran Van Nam dan komplotannya telah menyebabkan kerugian negara lebih dari VND761 miliar.

Dalam banyak kasus serupa penjualan murah "tanah emas" di Khanh Hoa, Da Nang, atau Kota Ho Chi Minh..., para terdakwa, yang merupakan pemimpin provinsi dan kota, semuanya menegaskan bahwa mereka tidak mengambil keuntungan atau melakukan korupsi ketika mengalokasikan tanah dengan harga murah kepada perusahaan. Pihak berwenang juga tidak dapat membuktikan hal ini. Tidak ada ransel berisi uang yang ditemukan di pagar rumah mereka. Tidak ada uang haram yang ditemukan di brankas atau rekening para tersangka. Tidak ada hubungan gelap yang terungkap. Tidak ada yang mengerti apa yang telah "melumasi" seluruh sistem konsultasi dan pengambilan keputusan ketika para pejabat semua menyadari bahwa mengalokasikan tanah dengan harga murah adalah salah. Namun, jumlah uang yang hilang semakin bertambah dari hari ke hari.

"Selama ini, seluruh sistem telah didorong untuk mengejar sewa tanah yang berbeda. Inilah sumber ketidakadilan dan konflik lahan," rangkum Dr. Nguyen Si Dung. Untuk mengurangi konflik, Bapak Dung mengatakan bahwa masalah pengaturan sewa tanah yang berbeda perlu diselesaikan, sehingga sebagian dari nilai tambah ini dapat digunakan untuk membantu masyarakat yang tanahnya telah diambil kembali memiliki perumahan baru yang setara atau lebih baik dari yang lama, sebagaimana tercantum dalam resolusi Partai. "Jika terjadi sewa tanah yang berbeda, jangan sampai jatuh ke kantong pelaku bisnis atau pejabat yang memiliki wewenang untuk mengubah tujuan penggunaan lahan atau menyesuaikan perencanaan. Perlu ada cara untuk mendistribusikan kembali sewa tanah yang berbeda secara adil," ujar Bapak Dung.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/ai-dang-huong-chenh-lech-dia-to-185230515005635465.htm