Sektor ritel dan perkantoran mencatat sinyal positif.

Ruang ritel beroperasi dengan kuat pada kapasitas tinggi

Menurut laporan pasar Savills Q3/2024, pasokan ruang ritel di Kota Ho Chi Minh mengalami peningkatan dengan total luas sewa mencapai 1,6 juta m², naik 3% secara kuartalan dan 5% secara tahunan setelah tiga proyek baru dibuka dengan total luas sewa lebih dari 50.900 m² di area non-CBD. Di antaranya, Distrik 8 memimpin pasokan dengan dua proyek, Parc Mall dan Co.opmart Pham The Hien, sementara Vincom Plaza 3/2 di Distrik 10 dibuka kembali setelah renovasi.

Selain itu, kinerja bisnis jenis ini tetap sangat kuat, dengan tingkat hunian yang terjaga di level tinggi, yaitu 94%, naik 0,5 poin persentase secara kuartalan dan 4 poin persentase secara tahunan. Penyewa utama seperti Mr. DIY, Uniqlo, dan Muji memperluas gerai mereka di area non-CBD karena harga sewa yang terjangkau dan kepadatan penduduk yang tinggi.

"Kinerjanya bagus dengan perluasan jaringan merek dan permintaan yang kuat dari kelompok penyewa utama," ujar Ibu Cao Thi Thanh Huong, Manajer Senior Departemen Riset, Savills HCMC.

Dalam hal kapasitas operasional, proyek-proyek utama seperti Hung Vuong Plaza, AEON Mall, dan Van Hanh Mall selalu mempertahankan tingkat hunian 100% berkat volume lalu lintas yang tinggi, beragamnya penyewa, dan manajemen yang efektif. Harga sewa lantai dasar rata-rata adalah VND 1,4 juta/m2/bulan, naik 4% secara kuartalan dan 6% secara tahunan.

Banyak ruang ritel masih beroperasi pada kapasitas 100%.

Konsumsi jenis ini juga sangat positif, mencapai 42.111 m2 luas lantai. Industri makanan dan minuman (F&B) memimpin dengan pangsa pasar 25%, diikuti oleh hiburan (24%), dan fesyen (18%). Sinyal ini juga terekam seiring dengan perkembangan industri ritel di kota ini.

Secara spesifik, dalam 8 bulan pertama tahun 2024, penjualan ritel barang dan jasa di Kota Ho Chi Minh mencapai VND765 triliun, meningkat 10% dibandingkan tahun sebelumnya. Menurut Dinas Perindustrian dan Perdagangan Kota Ho Chi Minh, penjualan ritel barang dan jasa diperkirakan meningkat sebesar 11% dibandingkan tahun sebelumnya pada tahun 2024. Belanja konsumen diperkirakan meningkat sebesar 7,6%.

Menilai prospek jenis ini di masa mendatang, Savills yakin kinerja pasar diperkirakan akan tetap baik karena terbatasnya pasokan baru, diimbangi dengan konsumsi yang kuat. Pada kuartal keempat tahun 2024, lebih dari 27.600 m² ruang lantai dari tiga proyek non-CBD akan dibuka dengan kapasitas yang diharapkan minimal 80%.

Pada tahun 2027, pasokan di masa mendatang akan mencapai lebih dari 163.100 m² dari 12 proyek; di mana, area non-CBD menyumbang 55% dari pasokan. Untuk meningkatkan kapasitas, beberapa investor seperti Cantavil Premier dan Platinum Plaza berencana untuk merenovasi dan menyegarkan komposisi penyewa pada tahun 2025.

Pasar perkantoran menghadapi tantangan pasokan

Menurut laporan tersebut, pasar perkantoran HCMC tidak akan melihat adanya proyek Grade A baru yang memasuki pasar. Total pasokan mengalami peningkatan moderat sebesar 1% secara kuartalan (QoQ), mencapai 2,8 juta m² area yang dapat disewakan bersih (NLA) dari 392 proyek, naik 7% secara tahunan (YoY). Pertumbuhan ini terutama didorong oleh enam proyek Grade B dan C baru, yang menambahkan 39.800 m² area yang dapat disewakan bersih.

Sementara itu, di segmen Kelas B, terdapat dua proyek baru, Thaisquare The Merit (Distrik 1) dan CMC Tower B (Distrik 7), yang menyumbang 60% dari pasokan baru. Empat proyek Kelas C yang lebih kecil, masing-masing dengan luas NLA 3.000 hingga 5.000 m², sebagian besar berlokasi di area non-CBD. Khususnya, Binh Chanh menyambut gedung perkantoran pertamanya, LN Hub Building, yang menyediakan NLA lebih dari 3.300 m².

Mengenai kesenjangan pasokan, Ibu Giang Huynh, Direktur Riset & S22M, Savills HCMC berkomentar: "Meskipun pasokan di masa mendatang diperkirakan akan meningkat di segmen kelas atas, tingkat penyerapan tahunan menunjukkan bahwa pasar akan tetap seimbang."

Kantor Kelas A menghadapi tantangan pasokan

Dari segi hunian, pasar perkantoran menurun 1 poin persentase (ppt) secara triwulanan (QoQ) dan tahunan (YoY) menjadi 88%, terutama karena rendahnya hunian di proyek-proyek Kelas B dan C yang baru diluncurkan. Proyek-proyek Kelas A di Distrik 2 dan Distrik 7 berkinerja baik selama kuartal tersebut, dengan peningkatan hunian sebesar 5 ppt secara triwulanan (QoQ) dan 23 ppt secara tahunan (YoY) menjadi 89%. Proyek-proyek ini menarik penyewa berkat harga sewa yang kompetitif.

Rata-rata sewa tetap stabil secara triwulanan (QoQ) tetapi meningkat 6% secara tahunan (YoY) menjadi VND812.000/m2/bulan, mencerminkan keseimbangan antara penawaran dan permintaan. Sewa Kelas A non-CBD meningkat 1% secara triwulanan (QoQ), sementara sewa Kelas A CBD menurun 1%.

Menurut survei Savills tentang transaksi sewa pada kuartal III/2024, mayoritas (73%) transaksi ditujukan untuk relokasi ke gedung dengan kualitas yang lebih baik. Sektor Keuangan, Perbankan, Asuransi, dan Real Estat (FIRE) memimpin dengan 39% transaksi, diikuti oleh TIK dengan 31%, dan manufaktur dengan 13%. Sebagian besar (75%) penyewa adalah perusahaan asing, terutama dari AS, Korea, dan Jepang, sementara perusahaan domestik hanya mencapai 25%.

Menilai prospek jenis ini, unit riset memperkirakan pasokan baru akan terbatas pada kuartal terakhir tahun 2024, dengan hanya 6.691 m² NLA dari dua proyek Kelas C. Pada tahun 2027, tambahan 196.412 m² NLA dari 15 proyek akan beroperasi. Sementara itu, sertifikasi hijau menjadi perhatian utama bagi proyek perkantoran kelas atas di Kota Ho Chi Minh, karena 63% dari pasokan Kelas A dan B mendatang akan berfokus pada pemenuhan standar tersebut.

Sekolah perhotelan menunggu musim puncak

Menurut Savills, pada kuartal III/2024, sektor perhotelan tidak mencatat proyek dan satu hotel bintang 4 tutup, menyebabkan pasokan menurun 1% secara kuartalan (QoQ). Namun, pasokan meningkat 5% secara tahunan (YoY) menjadi 16.443 kamar dari 115 hotel karena dibukanya kembali sembilan proyek bintang 3 dan 4 setelah renovasi dan tiga proyek bintang 4 dan 5 baru dalam 9 bulan pertama tahun ini.

Merek-merek internasional berkembang baik dengan partisipasi Hilton Saigon pada Q1/2024 yang menyediakan 228 kamar bintang lima dan kemudian investor Mappletree mengubah merek hotel InterContinental Asiana Saigon menjadi JW Marriott Hotel & Suites Saigon pada kuartal ini.

Dalam hal potensi pertumbuhan, dengan berkembangnya industri pariwisata , industri perhotelan telah mencatat tanda-tanda yang baik akhir-akhir ini.

Secara spesifik, dalam 9 bulan pertama tahun 2024, pariwisata Kota Ho Chi Minh telah meningkat secara signifikan dari tahun ke tahun dengan jumlah wisatawan internasional mencapai lebih dari 4 juta (naik 12% dari tahun ke tahun) dan wisatawan domestik mencapai hampir 27,4 juta (naik 1% dari tahun ke tahun). Hal ini mendorong kinerja perhotelan karena tarif kamar rata-rata meningkat sebesar 2% dari tahun ke tahun menjadi VND2 juta/kamar/malam dan tingkat hunian tetap stabil dari tahun ke tahun di angka 62% meskipun pasokan meningkat sebesar 5% dari tahun ke tahun.

Banyak merek internasional telah memasuki pasar hotel Kota Ho Chi Minh dan mengalami perkembangan yang baik.

Pada Q3/2024 saja, meskipun sedang low season, pasar masih mencatat peningkatan okupansi sebesar 1 poin persentase (QoQ) dan 3 poin persentase (YoY) menjadi 61% berkat peningkatan pengunjung domestik sebesar 16% dan arus pengunjung internasional yang stabil. Tarif kamar rata-rata meningkat sebesar 4% (QoQ) dan 3% (YoY) karena semua segmen menaikkan harga seiring pasar bersiap memasuki peak season mulai bulan September.

"Meskipun sedang musim sepi, kinerja kuartal ketiga 2024 telah membaik dibandingkan kuartal sebelumnya. Dengan prospek yang menjanjikan untuk musim puncak di kuartal mendatang, Kota Ho Chi Minh berada di jalur yang tepat untuk mencapai target kedatangan pengunjung tahun 2024," ujar Neil MacGregor, Direktur Umum Savills Vietnam.

Namun, melihat prospek pengembangannya, Savills berkomentar bahwa pasokan di masa mendatang di Kota Ho Chi Minh cukup terbatas dengan hanya tiga proyek baru yang diperkirakan akan memasuki pasar pada tahun 2027. Semua proyek tersebut berlokasi di Distrik 1 dan diperkirakan akan dikelola oleh merek-merek internasional. Pada kuartal keempat tahun 2024, Hotel Indigo Saigon The City diperkirakan akan menjadi satu-satunya proyek baru yang akan dibuka dengan 150 kamar bintang lima.

Sumber: https://www.congluan.vn/tp-hcm-mat-bang-ban-le-van-phong-ghi-nhan-tin-hieu-tich-cuc-trong-quy-iii-2024-post315192.html