Apartemen yang terjangkau adalah segmen potensial yang menanti investor.

Permintaan besar dari kebutuhan riil

Menurut Savills, selama periode 2019-2023, harga properti di Hanoi meningkat rata-rata 6% per tahun dan di Kota Ho Chi Minh sebesar 3% per tahun, sementara pendapatan pribadi hanya meningkat masing-masing sebesar 4% dan 3%. Kesenjangan yang semakin lebar ini membuat kepemilikan rumah semakin sulit bagi banyak orang. Selain itu, hambatan hukum, masalah pengembang, dan keterlambatan dalam penerbitan kebijakan dukungan perumahan telah memperumit situasi.

Pasar real estat yang berkelanjutan seringkali memiliki beragam segmen, terutama produk kelas B dan C. Namun, baik di Hanoi maupun Kota Ho Chi Minh, pasokan jenis perumahan ini sangat terbatas. Permintaan sekitar 50.000 apartemen per tahun, terutama dari masyarakat berpenghasilan menengah dan rumah tangga muda, belum sepenuhnya terpenuhi.

Aktivitas segmen apartemen di Kota Ho Chi Minh (Foto: Savills)

Menurut Ibu Giang Huynh, Direktur Riset dan S22M di Savills, Kota Ho Chi Minh dan provinsi-provinsi tetangga seperti Binh Duong, Dong Nai, dan Long An menghadapi kekurangan pasokan perumahan. Dalam waktu dekat, Kota Ho Chi Minh akan menyaksikan peningkatan proyek-proyek mewah, sementara pasokan perumahan terjangkau terbatas.

Sebaliknya, Hanoi akan berfokus pada pengembangan proyek Kelas B. Ketidakseimbangan ini disebabkan oleh berbagai faktor, termasuk pertumbuhan pendapatan, keterbatasan dana lahan, dan tingginya biaya lahan, serta prosedur administratif yang rumit dalam perizinan proyek pembangunan baru.

Dengan investasi publik di bidang infrastruktur yang mencapai sekitar 6% dari PDB, Pemerintah sedang melaksanakan banyak proyek besar seperti pembangunan jalan, jembatan, bandara, dan pelabuhan laut. Di saat yang sama, Ibu Giang mengatakan bahwa Undang-Undang Pertanahan yang direvisi telah menciptakan kondisi yang lebih kondusif untuk pelaksanaan proyek-proyek tersebut.

Tujuan utama proyek-proyek ini adalah meningkatkan konektivitas transportasi antarprovinsi dan kota, memperpendek jarak geografis dan waktu tempuh, terutama antara pusat kota dan wilayah pinggiran kota. Hal ini akan memfasilitasi pembangunan sosial-ekonomi dan menarik investasi.

Model pengembangan berorientasi transit (TOD), khususnya sistem metro, telah terbukti efektif dalam mengatasi masalah lalu lintas dan pasokan perumahan. Dengan berfokus pada pengembangan area di sekitar jalur metro, kepadatan konstruksi meningkat, memfasilitasi perjalanan dan konektivitas antar area. Di saat yang sama, pemanfaatan lahan di sepanjang jalur metro juga membantu mengurangi biaya investasi, sehingga menciptakan pilihan perumahan yang lebih terjangkau bagi masyarakat," tambah pakar Savills tersebut.

Model TOD merupakan dukungan terhadap pembangunan perumahan terjangkau

Pakar Giang Huynh mengatakan bahwa untuk mengurangi tekanan pada dana lahan dan biaya perkotaan, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh berencana memperluas wilayah perkotaan ke provinsi-provinsi tetangga seperti Binh Duong dan Bac Ninh. Investasi besar-besaran dalam infrastruktur transportasi telah memfasilitasi proses ini, sehingga membuat wilayah pinggiran kota lebih menarik bagi investor dan penduduk.

Dorongan kebijakan

Para ahli Savills juga meyakini bahwa pemberlakuan undang-undang baru seperti Undang-Undang Pertanahan 2024, Undang-Undang Usaha Properti 2023, dan Undang-Undang Perumahan 2023 diharapkan dapat menciptakan perubahan positif di pasar properti. Peraturan perundang-undangan baru ini menjanjikan peningkatan efisiensi pemanfaatan lahan, penyederhanaan prosedur administrasi, dan penciptaan kondisi yang lebih kondusif bagi investor untuk berpartisipasi di pasar.

"Secara khusus, Undang-Undang Perumahan 2023 telah menyederhanakan proses jual beli rumah, dan sekaligus memberikan regulasi yang jelas tentang kepemilikan rumah bagi warga negara asing. Dengan demikian, warga negara asing dapat memiliki hingga 30% dari total jumlah apartemen dalam satu gedung dan tidak lebih dari 250 rumah dalam satu distrik. Jangka waktu kepemilikan adalah 50 tahun dan dapat diperpanjang. Namun, jika menikah dengan warga negara Vietnam, warga negara asing diperbolehkan memiliki rumah secara permanen," ujar Ibu Giang.

Untuk mengatasi kekurangan perumahan dan mencegah spekulasi lahan, Undang-Undang Bisnis Properti 2023 telah memberlakukan larangan pembagian lahan di kota-kota besar mulai 31 Januari 2025. Bersamaan dengan itu, Undang-Undang Perumahan 2023 juga memiliki penyesuaian penting, dengan fokus pada pembangunan perumahan di kota-kota besar.

Selain itu, peraturan wajib untuk mengalokasikan 20% lahan untuk proyek komersial telah dihapuskan, membuka peluang bagi investor untuk mengalihfungsikan lahan tersebut untuk membangun perumahan sosial. Investor perumahan sosial akan menikmati berbagai insentif menarik seperti penggunaan lahan gratis, bebas biaya sewa lahan, dan kesempatan untuk mengakses pinjaman dengan suku bunga preferensial.

Perumahan sosial juga merupakan lahan subur bagi investor.

Savills juga menyatakan bahwa untuk mengatasi masalah perumahan terjangkau, kita membutuhkan solusi komprehensif yang menggabungkan kekuatan sektor publik dan swasta. Tidak ada satu pihak pun yang dapat menyelesaikan masalah sulit ini.

Dalam konteks anggaran negara yang terbatas dan suku bunga yang tinggi, pembiayaan proyek perumahan sosial menghadapi banyak kesulitan. Di saat yang sama, sektor swasta juga menghadapi tekanan inflasi pada biaya input. Oleh karena itu, kerja sama yang efektif antara kedua belah pihak sangat mendesak.

Target global untuk pengurangan emisi karbon juga semakin mendesak. Penyedia perumahan terjangkau dapat membantu mencapai target ini dengan merenovasi properti yang ada atau mengubah properti yang tidak sesuai, seperti perkantoran atau pusat perbelanjaan kosong, dengan dukungan perencanaan dan regulasi yang kondusif. Selain itu, peningkatan kepadatan dan perencanaan yang efisien akan memainkan peran kunci dalam menyediakan perumahan terjangkau.

Pemerintah kota harus memberikan insentif yang kuat bagi para pemilik lahan untuk bekerja sama menciptakan kawasan hunian berkelanjutan yang baru. Dengan memaksimalkan pemanfaatan lahan, menggabungkannya dengan fasilitas bersama dan ruang terbuka hijau, kita dapat mengatasi sebagian masalah perumahan yang semakin mendesak. Koordinasi yang erat antara pemerintah dan investor akan menjadi kunci untuk mewujudkan gagasan-gagasan ini.

Sumber: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html