Usulan untuk mengatur pasar melalui undang-undang dan kebijakan kredit.

Langkah-langkah yang telah diterapkan di seluruh dunia.

Menurut VARS, mengatur pasar properti melalui kebijakan hukum terkait kredit merupakan salah satu cara efektif untuk memastikan perkembangan pasar yang berkelanjutan dan stabil, serta menghindari dampak yang tidak stabil terhadap perekonomian . Lebih negatifnya, lonjakan atau penurunan tajam di pasar properti dapat menyebabkan krisis keuangan besar.

Secara historis, sektor properti seringkali disebut sebagai salah satu penyebab utama kesulitan ekonomi Vietnam, karena dampak langsung sektor ini dan efek tidak langsungnya pada sektor ekonomi pendukung seperti konstruksi, pariwisata , serta keuangan dan perbankan. Faktor-faktor yang berkontribusi terhadap hal ini meliputi kredit macet, tingginya persediaan properti, kesulitan dalam penggalangan modal, dan menurunnya kepercayaan investor.

Kesulitan-kesulitan ini tidak hanya secara langsung memengaruhi perkembangan pasar tetapi juga menyebabkan efek domino di seluruh perekonomian. Oleh karena itu, sambil menghormati hukum alam penawaran dan permintaan sepenuhnya, sangat penting bagi Negara untuk secara proaktif memperkuat regulasi pasar properti ketika pasar menunjukkan "tanda-tanda ketidakstabilan". Ini juga merupakan langkah yang diadopsi oleh pemerintah dan lembaga keuangan di banyak negara di seluruh dunia.

Mengatur pasar properti merupakan langkah penting untuk menghindari dampak negatif terhadap perekonomian.

Secara khusus, untuk memastikan perkembangan pasar properti yang berkelanjutan dan stabil serta menghindari dampak destabilisasi terhadap perekonomian, banyak pemerintah telah menggunakan kebijakan kredit sebagai alat untuk mengatur pasar properti. Melalui pengetatan atau pelonggaran kredit, pemerintah dapat mengendalikan harga properti, mencegah gelembung ekonomi, dan memastikan stabilitas pasar. Namun, fleksibilitas kebijakan ini bergantung pada setiap pasar dan situasi ekonomi spesifik masing-masing negara. Pengalaman beberapa negara mengenai masalah ini adalah sebagai berikut:

Sebagai contoh, di Tiongkok, untuk mengendalikan arus investasi, pemerintah Tiongkok memberlakukan banyak pembatasan pada pembelian properti menggunakan kredit, terutama pinjaman untuk spekulasi. Mereka juga mengendalikan arus keluar modal untuk mencegah uang spekulatif mengalir ke pasar properti asing.

Secara spesifik, pada tahun 2010, pasar properti di Tiongkok mengalami pertumbuhan pesat, dengan harga rumah yang meroket. Pada saat itu, puluhan juta apartemen di Tiongkok telah lama selesai dibangun tetapi tetap kosong. Situasi ini berlanjut dan memburuk hingga pada akhir tahun 2017, pemerintah harus memperkenalkan kebijakan "rumah adalah untuk ditinggali, bukan untuk spekulasi," dan secara bersamaan mengarahkan pembentukan sistem kebijakan untuk mengendalikan dan mengatur pasar, dengan tujuan membedakan antara spekulan dan pembeli rumah yang benar-benar membutuhkan tempat tinggal.

Selain peraturan yang sangat ketat tentang kepemilikan rumah kedua atau lebih, seperti mewajibkan pembeli rumah kedua untuk memberikan uang muka sebesar 60-85%, dan rumah ketiga hingga 100%; mewajibkan siapa pun yang membeli rumah untuk memegang properti tersebut setidaknya selama tiga setengah tahun; memberhentikan pejabat tinggi di daerah-daerah di mana harga perumahan meroket; dan bahkan menerapkan harga referensi dan alokasi kuota pembelian... Lebih lanjut, banyak kota di Tiongkok juga telah menggunakan berbagai langkah seperti membatasi kredit hipotek, menaikkan suku bunga hipotek, dan memperketat peraturan hipotek. Penyesuaian ini agak efektif dalam mengurangi spekulasi secara signifikan.

Banyak peraturan yang "memberikan beban pada dompet pembeli rumah" sedang diterapkan untuk mencegah spekulasi.

Di Singapura, untuk mengendalikan spekulasi dan mencegah gelembung properti, pemerintah telah meningkatkan uang muka minimum untuk pinjaman properti, terutama untuk pembeli rumah kedua atau ketiga. Bersamaan dengan itu, untuk mengurangi jumlah pinjaman dan menekan harga properti, pemerintah juga membatasi jangka waktu pinjaman seiring dengan kebijakan kredit yang lebih ketat.

Di Kanada, pemerintah telah memperketat peraturan tentang rasio pinjaman terhadap nilai properti untuk membatasi pinjaman berisiko tinggi. Pembeli rumah di kota-kota besar seperti Toronto dan Vancouver seringkali harus membayar uang muka yang lebih tinggi saat meminjam untuk membeli properti. Banyak negara juga menerapkan kontrol kredit pada pembeli rumah asing untuk mengekang spekulasi, mengendalikan kenaikan harga rumah, dan melindungi penduduk berpenghasilan menengah di kota-kota besar, seperti Australia dan Kanada.

Pengalaman dari negara lain menunjukkan bahwa kebijakan kredit merupakan salah satu alat penting bagi pemerintah untuk mengatur pasar properti. Banyak kebijakan yang telah berhasil diterapkan di negara lain dapat dijadikan referensi, dipelajari, dan diterapkan di Vietnam.

Hal ini perlu diterapkan di Vietnam untuk mengatur pasar.

Berdasarkan efektivitas yang telah dicapai di banyak negara di seluruh dunia, VARS mengusulkan beberapa solusi kebijakan kredit untuk mengatur pasar ketika pasar mengalami fluktuasi lebih dari 20% dalam 3 bulan, atau ketika pasar properti mengalami fluktuasi lain yang memengaruhi stabilitas sosial ekonomi tanpa memengaruhi permintaan masyarakat akan perumahan, sebagai berikut:

Pertama, perketat kebijakan kredit untuk para spekulan. Untuk mengurangi jumlah peminjam untuk tujuan spekulatif atau mereka yang menggunakan leverage berlebihan, lembaga kredit dapat menyesuaikan batas pinjaman dengan memodifikasi rasio pinjaman terhadap nilai (loan-to-value ratio), mensyaratkan rasio pembayaran ekuitas yang lebih tinggi, atau menerapkan suku bunga yang lebih tinggi bagi mereka yang membeli rumah kedua atau lebih.

Kedua, perlu memperkuat pengawasan dan pengelolaan kredit. Pemerintah dapat memberlakukan peraturan tentang pengendalian kualitas kredit, mewajibkan bank untuk melaporkan informasi yang lebih rinci tentang pinjaman terkait properti, sehingga meningkatkan pemantauan risiko. Pembentukan mekanisme kredit untuk proyek perumahan sosial, dengan memprioritaskan pendanaan untuk proyek perumahan sosial dan perumahan terjangkau, bertujuan untuk mengatasi kebutuhan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

VARS mengusulkan beberapa langkah untuk mengatur pasar dengan cara yang paling masuk akal.

Selain itu, pemerintah juga perlu menerapkan kebijakan untuk melonggarkan pembatasan kredit, termasuk menurunkan suku bunga dan mendukung pinjaman jangka panjang dengan suku bunga preferensial untuk pembeli rumah pertama kali, atau kelompok prioritas lainnya yang ditujukan untuk stabilitas sosial, seperti pasangan muda yang baru menikah, dan lain sebagainya.

Namun, menurut VARS, agar kebijakan dapat diterapkan dengan benar dan efektif, Negara perlu membangun basis data yang cukup besar, akurat, dan mutakhir untuk memastikan perbedaan yang jelas antara pembeli rumah yang sebenarnya menggunakan properti untuk tujuan produksi dan bisnis dengan mereka yang terlibat dalam spekulasi dan mencari keuntungan. Mempercepat publikasi indeks harga transaksi real estat dan indikator berpengaruh lainnya sangat penting untuk menentukan kapan Negara perlu melakukan intervensi.

Secara khusus, mengingat kekhawatiran saat ini seputar harga properti, untuk mengatur pasar properti secara lebih komprehensif, kebijakan kredit harus dikombinasikan dengan penerapan pajak transfer properti atau pajak tanah. Pada saat yang sama, penerapan kebijakan regulasi harus fleksibel, memastikan stabilitas dan ketertiban di pasar properti sekaligus meminimalkan risiko.

Sumber: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html