Mengusulkan pengaturan pasar melalui kebijakan hukum kredit

Langkah-langkah yang diterapkan di dunia

Menurut VARS, mengatur pasar properti melalui kebijakan dan peraturan kredit merupakan salah satu cara efektif untuk memastikan perkembangan pasar yang berkelanjutan dan stabil, serta menghindari dampak destabilisasi terhadap perekonomian . Lebih buruk lagi, lonjakan atau resesi pasar properti dapat menyebabkan krisis keuangan besar.

Secara historis, sektor properti seringkali disebut sebagai salah satu penyebab utama kesulitan ekonomi Vietnam, baik karena dampak langsung dari industri ini maupun dampak tidak langsung dari sektor ekonomi pendukung yang terdampak oleh sektor penting ini, seperti konstruksi, pariwisata , dan keuangan-perbankan. Faktor-faktor yang dapat disebutkan antara lain kredit macet, tingginya persediaan properti, kesulitan dalam mobilisasi modal, dan hilangnya kepercayaan investor.

Kesulitan-kesulitan di atas tidak hanya secara langsung memengaruhi perkembangan pasar, tetapi juga menimbulkan konsekuensi yang luas bagi seluruh perekonomian. Oleh karena itu, dengan menghormati sepenuhnya hukum alam penawaran dan permintaan, sangat penting bagi Negara untuk secara proaktif memperkuat regulasi pasar properti ketika pasar menunjukkan "tanda-tanda ketidakstabilan". Ini juga merupakan langkah yang diterapkan oleh Pemerintah dan lembaga keuangan di banyak negara di dunia.

Mengatur pasar real estat merupakan langkah penting untuk menghindari dampak negatif terhadap perekonomian.

Secara khusus, untuk memastikan perkembangan pasar properti yang berkelanjutan dan stabil, serta menghindari dampak destabilisasi terhadap perekonomian, pemerintah di banyak negara telah menggunakan kebijakan kredit sebagai alat untuk mengatur pasar properti. Melalui pengetatan atau pelonggaran kredit, pemerintah dapat mengendalikan harga properti, mencegah gelembung ekonomi, dan memastikan stabilitas pasar. Namun, fleksibilitas dalam kebijakan ini bergantung pada masing-masing pasar dan situasi ekonomi spesifik setiap negara. Pengalaman beberapa negara mengenai hal ini adalah sebagai berikut:

Misalnya, di Tiongkok, untuk mengendalikan aliran modal investasi, pemerintah Tiongkok memberlakukan banyak pembatasan pembelian properti secara kredit, terutama pinjaman untuk spekulasi. Mereka juga mengendalikan aliran modal ke luar negeri untuk mencegah aliran dana spekulatif ke pasar properti asing.

Secara spesifik, pada tahun 2010, pasar properti di Tiongkok berkembang pesat, harga rumah meningkat dengan cepat. Pada saat itu, puluhan juta apartemen di Tiongkok telah dibangun sejak lama tetapi tidak dihuni oleh siapa pun. Situasi ini berlangsung begitu lama dan begitu serius sehingga pada akhir tahun 2017, pemerintah Tiongkok harus mengeluarkan kebijakan "rumah adalah untuk tempat tinggal, bukan untuk spekulasi", dan pada saat yang sama mengarahkan pembentukan sistem kebijakan untuk mengendalikan dan mengatur pasar, guna membedakan spekulan dari pembeli rumah yang benar-benar membutuhkan tempat tinggal.

Selain peraturan yang sangat ketat tentang kepemilikan rumah kedua atau lebih, seperti mewajibkan pembeli rumah kedua untuk memberikan uang muka sebesar 60-85%, dan rumah ketiga hingga 100%; mewajibkan siapa pun yang membeli rumah untuk memegang properti tersebut setidaknya selama tiga setengah tahun; memecat pejabat tinggi di daerah yang membiarkan harga rumah meroket; dan bahkan menerapkan langkah-langkah penetapan harga referensi, mendistribusikan kuota pembelian... Selain itu, banyak kota di Tiongkok juga telah menggunakan serangkaian langkah seperti membatasi kredit pinjaman rumah, menaikkan suku bunga pinjaman rumah, dan memperketat peraturan hipotek. Penyesuaian ini agak efektif, secara signifikan mengurangi spekulasi.

Banyak peraturan yang "menguras kantong" pembeli rumah diterapkan untuk menghindari spekulasi.

Di Singapura, untuk mengendalikan spekulasi dan mencegah gelembung properti, pemerintah Singapura telah meningkatkan tingkat deposit minimum saat meminjam untuk membeli properti, terutama untuk pembeli rumah kedua atau ketiga. Pada saat yang sama, untuk mengurangi jumlah pinjaman dan mengendalikan harga properti, pemerintah juga membatasi jangka waktu pinjaman yang dikombinasikan dengan kebijakan kredit yang ketat.

Di Kanada, pemerintah telah memperketat peraturan tentang rasio pinjaman terhadap nilai properti untuk membatasi pinjaman berisiko tinggi. Pembeli rumah di kota-kota besar seperti Toronto dan Vancouver seringkali harus memberikan uang muka yang lebih tinggi saat meminjam untuk membeli properti. Banyak negara juga menerapkan langkah-langkah pengendalian kredit kepada pembeli properti asing untuk membatasi spekulasi, mengekang kenaikan harga rumah, dan melindungi masyarakat berpenghasilan menengah di kota-kota besar seperti Australia, Kanada, dll.

Pengalaman dari negara lain menunjukkan bahwa kebijakan kredit merupakan salah satu alat penting bagi pemerintah untuk mengatur pasar properti. Banyak kebijakan yang telah berhasil diterapkan di negara lain dapat sepenuhnya dijadikan acuan, dipelajari, dan diterapkan di Vietnam.

Perlu mengajukan permohonan ke Vietnam untuk mengatur pasar.

Dengan efektivitas yang telah dicapai di berbagai negara di dunia, VARS mengusulkan sejumlah solusi kebijakan kredit untuk mengatur pasar ketika pasar berfluktuasi naik atau turun lebih dari 20% dalam 3 bulan atau pasar real estat mengalami fluktuasi lain yang memengaruhi stabilitas sosial ekonomi tanpa memengaruhi permintaan masyarakat terhadap perumahan sebagai berikut:

Pertama, perketat kebijakan kredit bagi spekulan. Untuk mengurangi jumlah orang yang meminjam uang untuk tujuan spekulatif atau menggunakan terlalu banyak leverage, lembaga kredit dapat menyesuaikan batas pinjaman dengan menyesuaikan rasio pinjaman terhadap nilai, mewajibkan pembayaran ekuitas yang lebih tinggi, atau menerapkan suku bunga yang lebih tinggi kepada pembeli rumah kedua atau lebih.

Kedua adalah memperkuat pemantauan dan pengelolaan kredit. Pemerintah dapat memberlakukan peraturan tentang pengendalian kualitas kredit, mewajibkan bank untuk melaporkan lebih detail tentang pinjaman terkait properti, sehingga memperkuat pemantauan risiko. Membangun mekanisme kredit untuk proyek perumahan sosial, memprioritaskan pendanaan untuk proyek pengembangan perumahan sosial, perumahan terjangkau, untuk mengatasi kebutuhan perumahan masyarakat berpenghasilan rendah.

VARS mengusulkan banyak tindakan untuk mengatur pasar dengan cara yang paling masuk akal.

Di samping itu, Negara juga perlu memiliki kebijakan pelonggaran kredit, termasuk menurunkan suku bunga dan mendukung pinjaman jangka panjang dengan suku bunga preferensial bagi pembeli rumah pertama kali, atau beberapa kelompok prioritas lainnya demi stabilitas sosial seperti pasangan muda yang baru menikah,...

Namun, menurut VARS, untuk menerapkan kebijakan tersebut "dengan benar dan akurat", Negara perlu membangun sistem basis data yang cukup besar, cukup akurat, dan selalu diperbarui untuk memastikan perbedaan yang jelas antara pembeli rumah sebenarnya, yang menggunakannya untuk tujuan produksi dan bisnis nyata, dan spekulan serta pencari keuntungan. Sangat penting untuk mempercepat pengumuman indeks harga transaksi properti dan beberapa indikator yang memengaruhinya agar memiliki dasar untuk menentukan kapan Negara perlu melakukan intervensi.

Secara khusus, dalam konteks harga properti yang menjadi perhatian saat ini. Untuk mengatur pasar properti secara lebih komprehensif, kebijakan kredit harus dikombinasikan dengan penerapan pajak transfer properti atau pajak tanah. Pada saat yang sama, penerapan kebijakan regulasi harus fleksibel, memastikan stabilitas pasar properti dan meminimalkan risiko.

Sumber: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html