Mengusulkan mekanisme tambahan untuk menentukan harga tanah dan mengelola pendapatan tambahan dalam rancangan undang-undang

Keterangan foto — Foto ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Oleh karena itu, VNREA memberikan komentar terhadap 5 isi, yang mana mengusulkan untuk mengubah 3 isi yang merupakan ketentuan yang telah ditetapkan dalam rancangan Resolusi dan menambahkan 2 isi yang belum ditetapkan dalam rancangan Resolusi.

Dengan 2 usulan konten tambahan, VNREA mengutip bahwa Pasal 5 dari Rancangan Resolusi tersebut menetapkan penerapan daftar harga tanah untuk menentukan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah dari semua proyek ketika tanah dialokasikan, disewakan, atau tujuan penggunaan tanah diubah dalam semua kasus.

Namun, menurut analisis VNREA, pada kenyataannya, terdapat proyek investasi di kawasan yang baru dikembangkan atau proyek dengan skala pemanfaatan lahan yang luas dan belum memiliki daftar harga tanah, atau jika terdapat daftar harga tanah, penerapan daftar harga tanah tersebut tidak tepat. Dalam hal ini, perlu ditentukan harga tanah tertentu sesuai dengan metode penetapan harga tanah yang diatur dalam Undang-Undang Pertanahan yang berlaku untuk menghitung biaya pemanfaatan lahan dan sewa lahan.

VNREA mengusulkan untuk melengkapi peraturan tentang kasus penerapan harga tanah tertentu untuk menghitung biaya penggunaan tanah dan sewa tanah pada proyek ketika Negara mengalokasikan tanah, menyewakan tanah, atau mengubah tujuan penggunaan tanah, termasuk: proyek dengan skala penggunaan tanah yang besar, 100 hektar atau lebih, dan proyek investasi di kawasan yang baru dikembangkan tanpa daftar harga tanah.

Selain itu, VNREA mengusulkan penambahan peraturan tentang penghitungan biaya tambahan untuk periode harga tanah yang belum ditentukan. Berdasarkan Pasal 257 Ayat 2, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan 2024, Keputusan 103/2024/ND-CP mengatur pemungutan biaya tambahan untuk kasus di mana masyarakat telah memutuskan untuk mengalokasikan/menyewa tanah sebelum 1 Agustus 2024 tetapi harga tanah belum ditentukan, mereka harus membayar biaya tambahan yang dihitung sebesar 5,4% per tahun (diperkirakan akan disesuaikan menjadi 3,6% per tahun) dari biaya penggunaan tanah/sewa tanah yang dibayarkan untuk periode harga tanah yang belum ditentukan.

Alasannya adalah ketika biaya penggunaan lahan/sewa lahan tidak dibayarkan, investor diuntungkan dari jumlah yang belum dibayarkan. Pandangan ini tidak tepat dan tidak tepat – tegas VNREA. Saat ini, kewajiban untuk menentukan harga tanah merupakan tanggung jawab instansi pemerintah, bukan bergantung pada pengguna lahan.

Persyaratan bahwa pengguna lahan bertanggung jawab dalam kasus ini tidak berdasar. Ketika pengguna lahan belum membayar biaya penggunaan lahan dan sewa lahan, mereka tidak dapat menjalankan hak-hak mereka sebagai pengguna lahan: hak untuk membeli, menjual/mengalihkan/menggadaikan… karena menurut peraturan, hak-hak ini hanya dapat dijalankan setelah kewajiban keuangan terkait lahan terpenuhi, VNREA menganalisis.

Oleh karena itu, VNREA merekomendasikan penambahan ketentuan mengenai penanganan biaya pemungutan tambahan berdasarkan penetapan sejumlah kasus spesifik. Dalam hal telah ada keputusan mengenai alokasi tanah, sewa tanah, izin perubahan peruntukan tanah, izin perubahan sewa tanah tahunan menjadi sewa tanah sekali pakai untuk seluruh masa sewa, perpanjangan penggunaan tanah, penyesuaian jangka waktu penggunaan tanah, penyesuaian perencanaan rinci sesuai ketentuan undang-undang pertanahan dan ketentuan perundang-undangan terkait lainnya sebelum berlakunya Undang-Undang ini, tetapi harga tanah belum ditetapkan, penetapan sewa tanah dan biaya penggunaan tanah dilaksanakan sesuai ketentuan pada poin a, b, c, ayat 2, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024.

Sementara itu, bagi pengguna tanah yang telah memanfaatkan, mengusahakan, dan memanfaatkan tanah, wajib membayar biaya tambahan untuk jangka waktu yang belum diperhitungkan sebagai biaya penggunaan tanah dan biaya sewa tanah sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, huruf c ayat 2 pasal 257 Undang-Undang Agraria, apabila pengguna tanah telah mengusahakan, mengusahakan, dan memanfaatkan tanah yang diberikan hak guna usaha.

Pengguna tanah tidak diwajibkan membayar retribusi tambahan untuk jangka waktu yang belum dihitung untuk retribusi penggunaan tanah dan sewa tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 257 Ayat 2 huruf a, b, dan c Undang-Undang Pertanahan, jika pengguna tanah belum memanfaatkan, memanfaatkan, atau memanfaatkan lahan yang telah diberikan hak guna usaha. Apabila pengguna tanah telah membayar retribusi tambahan untuk jangka waktu yang belum dihitung untuk retribusi penggunaan tanah dan sewa tanah, maka mereka akan mendapatkan pengembalian retribusi tambahan yang telah dibayarkan atau dipotong dari kewajiban keuangan lainnya kepada Negara.

Terkait dengan 3 amandemen yang diusulkan, VNREA mengutip: Pasal 3, Klausul 7, tentang pemulihan lahan, kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali, yang menetapkan: "Pemotongan uang kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali yang telah disetorkan investor dari biaya penggunaan lahan dan sewa lahan yang terutang akan dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Pasal 94, Klausul 2, Undang-Undang Pertanahan dan akan dihitung untuk keseluruhan proyek."

Namun, menurut VNREA, Undang-Undang Pertanahan saat ini menetapkan bahwa jika investor memberikan kompensasi, dukungan, dan uang relokasi, uang tersebut akan dipotong dari biaya penggunaan lahan dan sewa lahan proyek. Jika masih ada sisa uang setelah dikurangi biaya penggunaan lahan dan sewa lahan proyek, uang tersebut akan dihitung dalam total modal investasi proyek.

Oleh karena itu, peraturan ini belum benar-benar menjamin hak dan belum benar-benar menarik investor untuk berpartisipasi dalam pembayaran kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali di muka; terutama dalam kasus proyek yang dikecualikan atau dikurangi dari biaya penggunaan tanah dan sewa tanah - VNREA menganalisis.

Oleh karena itu, VNREA mengusulkan untuk mengizinkan investor terus memotong pembayaran di muka untuk kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali dari kewajiban keuangan lain yang harus dibayar investor.

Sementara itu, pada butir d angka 1 pasal 5, dasar perhitungan retribusi penggunaan tanah meliputi: biaya pembangunan infrastruktur atas tanah yang diserahkan penanam modal kepada Negara; biaya pembangunan infrastruktur yang ditetapkan pada butir ini ditetapkan berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang konstruksi.

Menurut VNREA, Rancangan Undang-Undang (RUU) tersebut hanya mengatur perhitungan biaya pembangunan infrastruktur untuk lahan yang diserahkan investor kepada Negara, yang tidak tepat. Hal ini dikarenakan daftar harga tanah bersifat umum dan harga tanah dalam daftar harga tanah seringkali dibangun berdasarkan kavling tanah yang sudah ada. Proyek investasi pembangunan infrastruktur yang tidak memiliki lahan yang diserahkan kepada Negara (seperti proyek investasi pembangunan infrastruktur kawasan industri) tidak akan dikurangkan dari biaya infrastruktur.

Atau, proyek investasi, tergantung pada kondisi dan skala geologis, akan memiliki biaya investasi infrastruktur yang berbeda-beda, terutama proyek investasi di area baru, area reklamasi... memiliki biaya investasi yang sangat besar untuk perataan dan pembangunan infrastruktur. Oleh karena itu, jika hanya menghitung biaya infrastruktur untuk lahan yang diserahkan investor kepada negara, hal itu tidak akan menjamin keadilan.

Berdasarkan kenyataan ini, VNREA mengusulkan agar dalam menentukan harga tanah, perlu memperhitungkan biaya infrastruktur keseluruhan proyek, bukan hanya luas lahan yang diserahkan investor kepada Negara. Pada saat yang sama, perlu melengkapi peraturan tentang penanganan biaya reklamasi lahan untuk proyek reklamasi lahan dalam menentukan harga tanah (berdasarkan peraturan yang berlaku, biaya reklamasi lahan dimasukkan dalam biaya pengembangan proyek ketika menentukan harga tanah menggunakan metode surplus).

Konten lain yang dikomentari VNREA adalah bahwa pada Poin b, Klausul 13, Pasal 3, ketentuan peralihan untuk pemulihan tanah, kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali dengan jelas menyatakan: "Dalam hal sebelum tanggal berlakunya Resolusi ini, belum ada keputusan yang menyetujui rencana kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali, pemulihan tanah, kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali harus dilaksanakan sesuai dengan ketentuan Hukum Pertanahan dan ketentuan Pasal ini".

Menurut VNREA, penggunaan frasa "jika tidak ada keputusan sebelum tanggal efektif Resolusi ini" tidak secara akurat menentukan waktu terjadinya peristiwa. Akan ada kasus di mana tidak ada keputusan yang menyetujui rencana kompensasi sebelum tanggal efektif Resolusi, tetapi pada saat Resolusi mulai berlaku, sudah ada keputusan yang menyetujui rencana kompensasi. Oleh karena itu, VNREA mengusulkan untuk menyesuaikannya menjadi "Jika tidak ada keputusan hingga tanggal efektif Resolusi ini...".

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm