Dalam membahas masalah ini, banyak ahli percaya bahwa solusi ini memiliki "lebih banyak kerugian daripada keuntungan".
Ekonom Dinh Trong Thinh menganalisis bahwa penerapan batasan harga pada properti akan menimbulkan banyak risiko. Isu yang paling mengkhawatirkan adalah potensi terbentuknya pasar "bayangan".
" Ketika batasan harga diatur secara ketat, banyak transaksi akan terjadi di luar kontrak formal untuk menghindari peraturan tersebut. Hal ini tidak hanya menciptakan risiko hukum tetapi juga merusak transparansi pasar properti ," demikian peringatan Bapak Thinh.
Lebih lanjut, menurut Bapak Thinh, batasan harga tidak akan sepenuhnya mencerminkan keragaman dan kekhususan proyek. Sebuah apartemen di pusat kota tidak mungkin memiliki harga yang sama dengan apartemen di pinggiran kota, meskipun luasnya sama. Penerapan batasan harga dan harga minimum dengan mudah menyebabkan proyek-proyek di pusat kota dinilai terlalu rendah dibandingkan nilai sebenarnya.
Oleh karena itu, jika diterapkan batasan harga, kebijakan yang fleksibel harus dikembangkan untuk membantu mengendalikan pasar sekaligus memastikan hak semua peserta. Secara khusus, alih-alih menerapkan harga tetap, kita harus menetapkan kisaran harga berdasarkan lokasi, fasilitas, dan kualitas konstruksi.
Para ahli percaya bahwa penerapan pembatasan harga pada properti merupakan metode yang lebih banyak menimbulkan kerugian daripada manfaat. (Gambar ilustrasi: Minh Duc).
Senada dengan pandangan tersebut, Bapak Nguyen Quang Huy - CEO Fakultas Keuangan dan Perbankan di Universitas Nguyen Trai (NTU) - juga meyakini bahwa penerapan batasan harga dapat membantu mengekang spekulasi tetapi membawa lebih banyak risiko daripada manfaat.
Karena hal ini bertentangan dengan prinsip pasar bebas, harga properti diatur oleh penawaran dan permintaan. Penerapan batas harga maksimum dapat dengan mudah memperketat pasokan, sementara batas harga minimum membuat segmen terjangkau menjadi kurang kompetitif.
Selain itu, pasar properti sangat beragam, mulai dari rumah kota, apartemen, dan lahan kosong hingga proyek resor. Oleh karena itu, menetapkan harga tunggal untuk setiap jenis properti adalah hal yang mustahil.
" Pembatasan harga juga mempersulit investor untuk mengoptimalkan keuntungan, mengurangi insentif untuk meluncurkan proyek baru. Ketika pembatasan harga terlalu rendah, transaksi ilegal akan muncul, menyebabkan kurangnya transparansi dan mendistorsi pasar. Selain itu, investor juga akan berhenti mengembangkan segmen kelas atas atau proyek bernilai besar jika keuntungan dibatasi, sehingga membatasi pasokan pasar ," tegas Bapak Huy.
Oleh karena itu, menurut Bapak Huy, alih-alih menetapkan harga jual, pasar membutuhkan solusi yang lebih mendasar untuk mengatasi akar penyebab kenaikan harga properti, seperti: meningkatkan pasokan perumahan terjangkau dan perumahan sosial dengan mempercepat prosedur hukum, menyederhanakan langkah-langkah persetujuan proyek, dan mengurangi waktu perizinan.
Selain itu, pemerintah perlu memberikan keringanan pajak dan pinjaman preferensial kepada investor yang mengembangkan proyek perumahan sosial.
Ekonom Dr. Vo Tri Thanh juga percaya bahwa penerapan batasan harga pada properti, meskipun bukan hal baru, selalu kontroversial. Keuntungannya termasuk mengendalikan lonjakan harga, meningkatkan transparansi transaksi, dan membatasi manipulasi harga, serupa dengan pengaruhnya pada pasar saham.
Namun, jika tidak ditangani dengan hati-hati, mekanisme ini dapat menjadi bumerang dan mendistorsi pasar. Secara khusus, jika batas harga ditetapkan terlalu rendah dibandingkan dengan nilai pasar yang sebenarnya, hal itu akan menghambat pengembang untuk meluncurkan proyek baru. Ini dapat menyebabkan kekurangan pasokan perumahan atau proyek yang dijual dengan harga sangat dekat dengan batas harga.
" Pembatasan harga dapat menghambat pengembang untuk meluncurkan proyek baru atau menyebabkan penurunan kualitas konstruksi demi memaksimalkan keuntungan ," komentar Bapak Thanh.
Bapak Giang Anh Tuan, Direktur Tuan Anh Real Estate, menyatakan pendapatnya: Menerapkan batasan harga pada properti sulit dilakukan karena tidak mungkin mengganggu operasional bisnis perusahaan.
Untuk mengembangkan sebuah proyek, perusahaan menanggung biaya yang signifikan mulai dari prosedur hingga konstruksi. Mengingat harga properti saat ini, mustahil untuk mengembangkan proyek apartemen murah di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh.
Bahkan pada proyek-proyek di pinggiran Hanoi, harga berkisar antara 50 hingga 70 juta VND/m2, jadi jika batasan harga yang tidak sesuai diberlakukan, investor tidak akan dapat menjamin keuntungan meskipun ada kebijakan yang mengurangi biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan.
" Jika batas harga ditetapkan terlalu rendah, investor hanya akan mampu melaksanakan proyek di provinsi-provinsi sekitar Hanoi. Di distrik-distrik pusat Hanoi, biaya pembangunan banyak proyek perumahan terjangkau telah mencapai puluhan juta VND per meter persegi ," kata Bapak Tuan.
Menurut Bapak Tuan, untuk "mendinginkan" harga perumahan, perlu mempercepat reformasi administrasi untuk meningkatkan pasokan perumahan, terutama perumahan sosial. Selain itu, perlu dilakukan pengendalian ketat terhadap spekulasi dan memberikan dukungan keuangan bagi pembeli rumah pertama kali.
Sumber
Komentar (0)