Hanoi dan Kota Ho Chi Minh keduanya kekurangan pasokan apartemen kelas menengah.

Menurut laporan terbaru dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), total pasokan perumahan pada tahun 2023 akan mencapai sekitar 55.329 produk, meningkat sekitar 14% dibandingkan dengan jumlah total produk yang ditawarkan untuk dijual pada tahun 2022 tetapi masih hanya 32% dibandingkan dengan tahun 2018.

Perlu dicatat bahwa proporsi sumber daya juga secara bertahap tidak seimbang ketika produk perumahan terjangkau mengalami kelangkaan. Jika dihitung berdasarkan total pasokan, segmen perumahan terjangkau telah menurun secara signifikan dari 30% pada tahun 2019 menjadi 6% pada tahun 2023.

Pasokan pasar mencatat level tertinggi di segmen apartemen kelas menengah, yaitu 40%, diikuti oleh produk apartemen bertingkat rendah, kavling (24%), dan apartemen mewah (22%), sementara apartemen super mewah dan terjangkau menyumbang proporsi yang setara, yaitu 5%. Dari jumlah tersebut, apartemen terjangkau dengan harga di bawah 25 juta VND/m2 hanya tersedia di pasar provinsi atau proyek perumahan sosial.

Perlu dicatat bahwa apartemen kelas menengah dengan harga 40-50 juta VND/m2 juga mulai langka di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh. Khususnya, di pasar primer, harga rata-rata apartemen di Hanoi adalah 51,7 juta VND/m2 dan di Kota Ho Chi Minh adalah 71 juta VND/m2. Pasokan baru hanya tercatat di provinsi-provinsi tetangga dengan jumlah produk yang sedikit.

Pasokan dan transaksi perumahan pada periode 2022-2023

Harga apartemen di pasar primer sulit diturunkan karena biaya input (indeks perumahan dan harga material bangunan naik sekitar 6% setiap tahun), inflasi, dan kenaikan suku bunga. Meskipun jumlah proyek perumahan komersial yang baru disetujui semakin langka, dana lahan di kawasan pusat juga tidak banyak tersisa.

Meskipun harga jual tidak turun, pembeli rumah tetap mendapatkan keuntungan dari kebijakan preferensial yang belum pernah ada sebelumnya dalam persaingan kebijakan investor. Pembeli dapat membayar dengan cicilan, menikmati suku bunga preferensial, dan masa tenggang pokok yang 2-3 kali lebih lama dari tahun-tahun sebelumnya.

Laporan ini juga menunjukkan bahwa pasokan kemungkinan besar tidak akan meningkat dalam jangka pendek karena jumlah proyek perumahan komersial baru yang berizin sangat sedikit dan cenderung menurun, terutama di segmen terjangkau dan menengah. Hal ini disebabkan oleh hambatan hukum yang membuat badan pengelola negara lebih berhati-hati dalam menyetujui proyek. Masalah hukum menyulitkan bisnis untuk menemukan outlet, dan mereka tidak memiliki sumber daya untuk melunasi utang dan mengembangkan proyek baru.

Apartemen kelas menengah juga jarang tersedia di kota-kota besar.

Di pasar sekunder, investor mulai memanfaatkan suku bunga preferensial untuk memburu produk potensial. Transaksi sekunder semakin aktif, terutama di segmen apartemen dan tanah. Pasar mulai mencatat lonjakan harga di beberapa area, menciptakan demam lokal, dengan harga beberapa area naik berkali-kali dalam sebulan.

Meramalkan pasar properti pada tahun 2024, VARS meyakini bahwa sekitar 20 mekanisme dan kebijakan pendukung pasar properti yang telah dikeluarkan pada tahun 2023 akan berdampak positif pada pasar properti. Selain itu, perencanaan umum di banyak provinsi yang telah disetujui akan membantu mengatasi beberapa hambatan hukum, sehingga menciptakan kondisi bagi proyek-proyek yang terhambat masalah hukum terkait untuk mendapatkan kesempatan disetujui.

Selain itu, pelaksanaan proyek investasi publik, terutama infrastruktur transportasi di beberapa daerah dan wilayah, akan mendorong perkembangan pasar properti. Sementara itu, tingkat urbanisasi meningkat. Oleh karena itu, VARS meyakini bahwa frekuensi peluncuran pasokan baru pada tahun 2024 akan lebih teratur dan padat.

Khususnya, Binh Duong akan menjadi titik terang di wilayah Selatan dengan sekitar 10.000 produk baru yang diluncurkan untuk pertama kalinya di pasar. Kota Ho Chi Minh akan memiliki sekitar 5.000 produk baru, belum termasuk produk inventaris. Jika proses hukum selesai sesuai jadwal, proyek tidak ditangguhkan karena kesulitan keuangan investor, dan diperkirakan pasar Hanoi akan menerima sekitar 15.000 unit apartemen dan produk low-rise.

Sumber: https://www.congluan.vn/ha-noi-va-tp-hcm-deu-khan-hiem-nguon-cung-can-ho-phan-khuc-tam-trung-post280046.html