Harapan untuk “membuka” aliran modal untuk sektor properti dari penerapan UU Agraria 2024

Menurut Kantor Statistik Umum, dalam 6 bulan pertama tahun 2024, 3.185 bisnis real estat secara nasional mengumumkan penghentian sementara operasinya, setara dengan 125% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023.

Jumlah perusahaan yang menyelesaikan prosedur pembubaran mencapai 605, setara dengan 92,5% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Sebagian besar perusahaan menghadapi skenario terburuk seperti kebangkrutan, penghentian operasional, pemotongan gaji, restrukturisasi, dan sebagainya.

Banyak bisnis real estate menghadapi krisis.

Pada kenyataannya, banyak pelaku usaha properti saat ini terkendala dengan masalah pembayaran bunga, karena industri ini memiliki karakteristik leverage keuangan yang tinggi, sehingga tekanan untuk membayar bunga sangat membebani pelaku usaha.

Belum lagi, bisnis juga harus mengeluarkan serangkaian biaya operasional sehari-hari seperti sewa, gaji karyawan, biaya manajemen bisnis, biaya penjualan, dan lain-lain.

Dalam konteks tersebut, arus kas dari bisnis sangat terbatas akibat proyek yang mandek, proyek yang tertunda, dan waktu penyelesaian yang berlarut-larut, menyebabkan banyak bisnis, dari kecil hingga besar, terjerumus ke dalam situasi yang sulit.

Banyaknya "tidak" membuat bisnis real estate menjadi sulit

Mengungkapkan pendapatnya mengenai masalah di atas, Tn. Nguyen Van Dinh - Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam (VNRea), Presiden Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam (VARS) memberi tahu Nguoi Dua Tin bahwa aliran modal untuk bisnis menunjukkan tanda-tanda kemacetan.

Alasan yang mendasarinya adalah likuiditas pasar telah melemah, yang menyebabkan penurunan tajam dalam pendapatan bisnis.

Banyak bisnis kekurangan modal dan terpaksa menghentikan proyek yang sedang berjalan, bahkan melakukan PHK, mengurangi biaya, menerima kerugian, dan menjual proyek potensial yang sedang berjalan.

Bapak Nguyen Van Dinh mengatakan kesulitan bisnis real estate berasal dari prosedur hukum yang rumit.

Selain itu, kesulitan bisnis properti juga berasal dari prosedur hukum yang terhambat, kendala hukum yang menyebabkan pelaku usaha tidak dapat mengembangkan proyek untuk dijual juga menjadi faktor utama penyebab pelaku usaha kehabisan arus kas.

Ribuan proyek di seluruh negeri hampir tidak memiliki prosedur investasi yang disetujui, terutama persetujuan harga tanah dan kewajiban keuangan untuk membayar biaya penggunaan tanah, yang menghadapi banyak masalah karena kebijakan lama yang menunjukkan tanda-tanda keterbelakangan, tumpang tindih, dan kontradiksi.

Selain itu, banyaknya kata-kata "tidak" seperti tidak ada pendapatan, tidak ada likuiditas, tidak ada legalitas menyebabkan bisnis real estat terjerumus ke dalam krisis.

Belum lagi kesulitan sumber permodalan yang bukan hanya bersifat lokal tetapi juga dialami oleh semua kalangan pelaku pasar properti mulai dari investor, pedagang pasar, broker, hingga nasabah dan investor.

Oleh karena itu, Bapak Dinh mengemukakan pendapatnya bahwa semua pelaku pasar properti sangat menantikan saat Undang-Undang Pertanahan 2024 mulai berlaku dan meresap, membantu pasar membuka sumber-sumber modal.

UU Pertanahan 2024 Diharapkan Meningkatkan Likuiditas Properti

Dalam pembahasan rancangan undang-undang di hadapan Majelis Nasional, sejumlah anggota Majelis Nasional turut mengemukakan pendapatnya, apabila kesulitan-kesulitan usaha properti teratasi, maka akan memberikan dampak positif bagi perekonomian dan mendorong pertumbuhan PDB pada 6 bulan terakhir tahun 2024, terutama menghilangkan kesulitan permodalan bagi usaha properti, serta mendorong penanaman modal dalam kegiatan produksi dan usaha.

Delegasi Nguyen Tuan Anh (delegasi Binh Phuoc ) mengatakan bahwa pasar real estat diharapkan akan "mencair" ketika Undang-Undang Pertanahan segera berlaku.

Dengan demikian, Undang-Undang Agraria mempunyai banyak muatan baru yang mengatur tentang hak dan kewajiban pemakai tanah, tentang perencanaan, rencana penggunaan tanah, tentang peruntukan tanah, sewa tanah, izin pemindahtanganan hak atas tanah, tentang pembiayaan, tanah, dan harga tanah, yang semuanya akan memberikan sumbangan dalam rangka penghapusan hambatan hukum bagi proyek pemanfaatan tanah di badan usaha.

"Khususnya, banyak bisnis yang menunggu undang-undang tersebut berlaku agar mereka dapat beralih menyewa lahan dan membayar sewa tahunan, sehingga mengurangi beban keuangan pada tahap awal pelaksanaan proyek," ujar Bapak Tuan Anh.

Delegasi Nguyen Tuan Anh menganalisis bahwa bisnis real estat dan pasar real estat akhir-akhir ini berada dalam "kondisi menunggu".

Khususnya, menunggu penghapusan hambatan hukum merupakan 70% hambatan bisnis properti. Hal ini merupakan faktor penentu dalam pembentukan dan pengembangan proyek properti, dan merupakan isu kunci yang perlu diselesaikan untuk menciptakan momentum pemulihan pasar properti—terutama hambatan terkait kebijakan pertanahan.

Delegasi Nguyen Tuan Anh (delegasi Binh Phuoc) mengatakan bahwa pasar real estat diharapkan akan "mencair" ketika Undang-Undang Pertanahan segera berlaku.

Senada dengan itu, Ibu Do Thi Thu Giang - Direktur Konsultan Savills Vietnam mengatakan bahwa penerapan Undang-Undang Pertanahan 2024 dengan ketentuan baru seperti mengubah prinsip penentuan harga tanah, dengan fokus pada penilaian tanah sesuai prinsip pasar, akan membantu meningkatkan transparansi dan likuiditas pasar properti.

Analis tersebut mengatakan, ke depannya jika database harga tanah sudah rampung, informasi mengenai jual beli tanah akan disampaikan ke publik.

Saat ini, pembeli dan penjual dapat mengakses informasi transaksi. Dari sana, tercipta kesadaran yang jelas, yang membantu meningkatkan transparansi pasar properti.

Selain itu, jual beli real estat juga akan lebih mudah, membantu meningkatkan likuiditas di pasar.

Peluang untuk arus kas bisnis

Menyajikan peluang bagi pasar real estat setelah penerapan Undang-Undang Pertanahan 2024, dalam wawancara dengan Nguoi Dua Tin , Pengacara Nguyen Thanh Ha - Firma Hukum SB, memaparkan sejumlah poin baru dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 yang kemungkinan akan menciptakan peluang dan dukungan bagi investor real estat dan pengguna tanah dalam hal hukum.

Menurut Bapak Ha, poin-poin baru tersebut antara lain pemberian izin pengalihan hak atas tanah sewa dengan pembayaran tahunan; perluasan kesempatan pinjaman hipotek; penyediaan mekanisme penanganan masalah tanah usaha patungan dan pemberian kontribusi modal oleh pengguna tanah kepada proyek apabila proyek berhenti beroperasi atau perusahaan bangkrut; serta penyediaan mekanisme dan prosedur pembersihan lokasi.

Selain itu, penerapan undang-undang baru ini akan membantu meningkatkan pasokan properti. Salah satu alasan mengapa banyak proyek tertunda lama adalah sulitnya pembebasan lahan akibat kompensasi yang tidak memadai. Mekanisme penetapan harga yang didasarkan pada realitas pasar akan membantu dana tanah disalurkan lebih cepat.

Pengacara Nguyen Thanh Ha - Firma Hukum SB.

Bapak Nguyen Van Dinh juga sepakat bahwa penerapan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 akan berkontribusi dalam membuka blokir sumber modal bagi pelaku usaha real estate dan pelaku pasar real estate ini.

"Prosedur hukum yang lengkap akan membantu proyek terlaksana, menghasilkan produk untuk dijual, menghasilkan pendapatan bagi bisnis, dan memecahkan masalah biaya operasional bagi bisnis real estat yang kehabisan arus kas," ujar Bapak Dinh.

Ketentuan ketat dalam Undang-Undang yang direvisi akan berkontribusi dalam mendukung bisnis dalam mengembangkan proyek properti. Lebih khusus lagi, hal ini akan menciptakan transparansi, keadilan, dan peluang bagi investor riil dan investor dengan kapasitas penuh.

Namun, Bapak Dinh juga mencatat bahwa perhatian khusus perlu diberikan selama penerapan Undang-Undang baru ini. Jika peraturan perundang-undangan dan dokumen turunan diterbitkan tanpa ketegasan dan kehati-hatian yang memadai, hal tersebut dapat terus menimbulkan hambatan.

Bersamaan dengan itu, ahli juga merekomendasikan perlunya lebih banyak kebijakan kredit khusus yang spesifik untuk pasar real estat untuk merangsang dan mempercepat pemulihan pasar.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm