Mengapa harga apartemen semakin mahal; Investor perumahan sosial jarang mendapat keuntungan 10%

Pada tahun 2025, harga apartemen terjangkau akan meningkat lebih besar daripada apartemen mewah; Hanoi akan segera membuka penjualan hampir 14.000 rumah, yang sebagian besar mahal; Hanoi meminta polisi untuk menangani situasi "suap" untuk membeli perumahan sosial.

Mengapa harga apartemen semakin mahal; Investor perumahan sosial jarang mendapat keuntungan 10%

Pada tahun 2025, harga apartemen terjangkau akan meningkat lebih besar daripada apartemen mewah; Hanoi akan segera membuka penjualan hampir 14.000 rumah, yang sebagian besar mahal; Hanoi meminta polisi untuk menangani situasi "suap" untuk membeli perumahan sosial.

Berikut ini sorotan sektor real estat minggu ini.

Setiap meter persegi apartemen menanggung puluhan biaya.

Reporter Surat Kabar Elektronik Investasi - Baodautu.vn telah mensurvei pasar dan menghubungi banyak pelaku usaha. Mereka semua menyatakan bahwa kenaikan harga tersebut bukan "dipaksakan" oleh investor, melainkan berdasarkan biaya investasi. Khusus untuk proyek apartemen, untuk menutupi harga per meter persegi yang terjual kepada pelanggan, akan ada setidaknya 10 jenis biaya.

Meningkatnya biaya tanah dan konstruksi, ditambah dengan waktu yang dibutuhkan untuk mendapatkan izin, telah menyebabkan harga apartemen meroket.

Yang pertama adalah dana untuk membeli tanah. Untuk dapat mendirikan proyek properti, investor harus memiliki dana tanah, dan harga tanah saat ini cukup tinggi. Misalnya, di Binh Duong , daerah yang berbatasan dengan Kota Ho Chi Minh, dana tanah seluas lebih dari 5.000 m² yang dapat digunakan untuk proyek properti akan menelan biaya antara 200 hingga 300 miliar VND. Untuk membeli tanah ini, perusahaan hanya menggunakan 30% dari modal sendiri, sisanya akan dipinjam dari bank, dengan suku bunga biasanya 10% per tahun.

Kedua, kalau ada dana pembebasan tanah, tetapi tanahnya belum dibebaskan, maka harus dilakukan ganti rugi pembebasan tanah, biaya ini biasanya 30% dari biaya investasi.

Ketiga, setelah memiliki dana tanah, perusahaan akan melakukan pengurusan dokumen hukum proyek, biaya pengurusan dokumen hukum proyek berkisar 10% sampai dengan 15% dari total modal investasi proyek.

Keempat, pajak penggunaan tanah. Pajak ini dikenakan berdasarkan daftar harga tanah yang dikeluarkan oleh provinsi atau kota berdasarkan daftar harga tanah yang berlaku.

Kelima, biaya konstruksi proyek. Saat ini, harga semen, batu bata, baja, perlengkapan sanitasi, dan furnitur sedang naik daun. Untuk proyek kelas atas, biayanya berkisar antara 20-30 juta VND/m2, sementara untuk proyek kelas menengah, biayanya berkisar antara 15-20 juta VND/m2. Biasanya, investor akan meminjam dana dari bank untuk investasi awal. Jika proyek tersebut memiliki 20 lantai, lebih dari 700 unit, dan 1 basement, biaya konstruksinya sekitar 1.000 miliar VND, dengan suku bunga pinjaman umum 10%, dan masa konstruksi 28 bulan. Dengan demikian, akan ada sekitar 300 miliar VND bunga pinjaman untuk konstruksi, yang akan dimasukkan ke dalam harga rumah saat dijual kepada pembeli.

Keenam, biaya pemasaran dan penjualan. Biaya ini sekitar 10% dari modal investasi proyek dan juga ditambahkan ke harga jual kepada pelanggan.

Ketujuh, biaya komisi untuk broker. Dengan segmen apartemen saat ini, biaya komisi untuk broker adalah 6-7% per produk yang terjual. Biaya ini juga ditambahkan ke harga jual rumah.

Yang kedelapan adalah biaya penjualan, diskon seperti pemberian emas dan mobil kepada pelanggan. Biaya ini sekitar 1% dari nilai produk.

Kesembilan, pajak penghasilan badan sebesar 20%.

Yang kesepuluh adalah biaya keuntungan perusahaan pada setiap proyek. Keuntungan akan dihitung oleh perusahaan paling rendah sekitar 20%.

Terakhir, ada biaya manajemen proyek dan gaji staf perusahaan.

Belum lagi, jika prosedur hukum proyek berjalan lambat, yakni 4-5 tahun, maka bunga bank tahunan yang harus dibayarkan perusahaan untuk pinjaman tersebut akan langsung dibebankan pada harga rumah.

Pada tahun 2025, harga apartemen terjangkau akan naik lebih tinggi dibandingkan apartemen mewah

Baru-baru ini, Vietnam Report Joint Stock Company mengumumkan peringkat 10 perusahaan real estat bergengsi di tahun 2025. Khususnya, komentar mengenai harga real estat di masa mendatang disorot. Melalui survei tersebut, sebagian besar bisnis meyakini bahwa harga akan terus meningkat di tahun 2025.

Fluktuasi harga real estat berdasarkan segmen.

Secara khusus, segmen perumahan, apartemen mewah, kantor untuk disewa, real estat industri, dan tanah akan sedikit mengalami kenaikan harga kurang dari 10%.

Sementara itu, segmen perumahan dan apartemen berbiaya rendah hingga menengah akan mengalami peningkatan yang lebih besar, yaitu sebesar 20-30%. Sementara itu, untuk segmen properti resor, para pelaku bisnis meyakini harga tidak akan banyak berfluktuasi. Segmen ini juga merupakan jenis properti dengan tingkat pemulihan paling lambat setelah masa sulit.

Khususnya, Vietnam Report menilai bahwa pasar properti sedang mengalami banyak fluktuasi akibat informasi mengenai merger lokal. Saat ini, banyak investor sedang mencari dana untuk lahan di daerah-daerah yang diperkirakan akan menjadi pusat pemerintahan. Hal ini menyebabkan harga lahan meningkat tajam, di beberapa tempat hingga 20% meskipun belum ada pengumuman resmi.

Hanoi akan membuka penjualan hampir 14.000 rumah, yang sebagian besarnya mahal

Departemen Konstruksi Hanoi baru saja memperbarui daftar proyek perumahan masa depan yang memenuhi syarat untuk dijual di wilayah tersebut. Dengan demikian, 11 proyek perumahan baru telah disetujui, menambah 13.995 unit ke dalam pasokan pasar.

Sebuah proyek apartemen baru dibuka untuk dijual di distrik Ha Dong. Foto: Thanh Vu

Dari jumlah tersebut, apartemen masih mendominasi dengan 8.798 unit di 5 proyek. Segmen low-rise memiliki 6 proyek, menyediakan 5.197 unit.

Sebagian besar proyek apartemen berlokasi di dua kawasan perkotaan, yaitu Ocean Park dan Smart City. Di antara keduanya, investor Masterise Homes memiliki jumlah apartemen terjual terbanyak, yaitu 2.461 unit. Unit-unit ini merupakan produk-produk apartemen bertingkat tinggi dari gedung Z34, U38, dan U38A di kavling B6-CT01 (Ocean Park 1).

Selain itu, proyek lain di Ocean Park juga akan segera dibuka untuk penjualan lebih dari 2.000 apartemen dalam waktu dekat, yaitu kompleks apartemen U26A, T26M, Z30 di atas kavling B4-CT01, yang diinvestasikan oleh CapitaLand.

Di segmen perumahan rendah, dua proyek terbesar berlokasi di bagian barat Hanoi. Kawasan Perkotaan New Life - Sunshine Grand Capital telah disetujui untuk membuka penjualan sekitar 2.300 unit. Proyek ini mencakup wilayah Tan Lap, Tan Hoi (distrik Dan Phuong) dan Duc Thuong, Duc Giang (distrik Hoai Duc).

Di distrik Dan Phuong, kawasan perkotaan Green City milik Vingroup telah diizinkan untuk menjual 2.279 unit. Proyek ini memiliki luas 133,4 hektar, terletak di empat komune, yaitu Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha, dan Lien Trung (distrik Dan Phuong). Proyek ini baru saja diluncurkan pada 10 Maret.

Pada tahun 2025, pasokan perumahan di Hanoi tidak akan lagi langka. Namun, masalah pelik lainnya muncul, yaitu ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan, di mana segmen perumahan mewah hampir mendominasi seluruh pasar. Sementara itu, segmen perumahan terjangkau mengalami kelangkaan yang serius.

Keuntungan investor perumahan sosial jarang mencapai 10%

Kepada wartawan Surat Kabar Elektronik Investasi - Baodautu.vn , perwakilan media Perusahaan BIC Vietnam mengatakan bahwa Undang-Undang Perumahan 2023 menetapkan batas keuntungan maksimum bagi investor perumahan sosial adalah 10%. Namun, di sebagian besar proyek, pelaku usaha kesulitan mencapai tingkat keuntungan tersebut.

Saat ini, investor hanya diperbolehkan menikmati keuntungan maksimal 10% saat membangun perumahan sosial. Foto: Thanh Vu

Kenyataannya, laba yang dihasilkan unit ini hanya sekitar 7%. Laba ini hanya cukup untuk mengoperasikan mesin-mesinnya. Namun, perusahaan tetap gigih mengembangkan perumahan murah untuk menunjukkan tanggung jawab sosial, membangun reputasi, dan dari sana menjual produk komersial lainnya.

Sebelumnya, menjawab surat kabar elektronik investasi , Bapak Tran Duc Vinh, Ketua Dewan Direksi Tran Anh Group, mengatakan bahwa di Provinsi Long An, apartemen hunian sosial seluas 40 m² dengan mezzanine dijual dengan harga sekitar 15 juta VND/m². Namun, biaya konstruksinya telah mencapai 10 juta VND/m², belum termasuk modal pinjaman dan harga tanah...

"Untuk setiap meter persegi, kami hitung keuntungannya hanya 1 juta VND, atau sekitar 5%," ungkap Bapak Tran Duc Vinh.

Dalam situasi serupa, Bapak Le Huu Nghia, Direktur Perusahaan Real Estat Le Thanh, mengatakan bahwa keuntungan maksimum 10% terlalu rendah. Sementara itu, total waktu pelaksanaan proyek, mulai dari perizinan hingga investasi dan konstruksi, memakan waktu sekitar 7 tahun.

“Diperkirakan setiap tahunnya, investor hanya mendapat keuntungan sekitar 1,3 - 1,5%, tidak cukup untuk diinvestasikan kembali,” komentar Bapak Le Huu Nghia.

Menghadapi situasi di atas, Kementerian Konstruksi sedang meminta pendapat atas rancangan Resolusi tentang uji coba sejumlah mekanisme dan kebijakan khusus untuk pembangunan perumahan sosial agar Pemerintah dapat mempertimbangkannya dan mengajukannya kepada Majelis Nasional untuk disetujui. Rancangan tersebut menetapkan banyak mekanisme preferensial, sehingga lebih terbuka bagi investor dalam proyek perumahan sosial.

Kementerian Konstruksi telah mengusulkan peningkatan margin keuntungan bagi investor perumahan sosial dari 10% menjadi maksimum 13% dari total biaya konstruksi proyek. Investor akan mendasarkan margin keuntungan ini pada daftar harga jual, sewa, dan sewa-menyewa perumahan sosial.

Tarif keuntungan baru akan berlaku untuk semua proyek perumahan sosial dan perumahan untuk angkatan bersenjata, yang dibangun di atas tanah publik dan dana tanah 20% untuk proyek perumahan komersial. Selain itu, kebijakan ini juga berlaku untuk proyek perumahan sosial yang telah selesai, tetapi badan pengelola negara belum menyetujui harga jual, sewa, dan beli-sewa.

Hanoi meminta polisi menangani kasus "suap" untuk membeli rumah sosial

Baru-baru ini, Dinas Konstruksi Hanoi telah meminta kepolisian kota untuk memperkuat arahan kepolisian tingkat komune (di mana terdapat proyek perumahan sosial) untuk meninjau dan menangani para broker yang memanfaatkan penerimaan deklarasi dan penyerahan dokumen pembelian/sewa/sewa-beli secara melanggar hukum. Segala bentuk penipuan yang ditemukan saat deklarasi dan pengesahan dokumen perumahan sosial, termasuk selama proses pasca-inspeksi, akan ditangani sesuai peraturan yang berlaku.

Dinas Konstruksi juga meminta Dinas Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup untuk mengarahkan Kantor Pendaftaran Tanah agar memfasilitasi masyarakat dalam melaporkan dokumen yang mengonfirmasi kondisi perumahan. Di saat yang sama, Komite Rakyat di tingkat kelurahan juga perlu mendukung masyarakat dalam mengonfirmasi kondisi perumahan, pendapatan, dan pinjaman preferensial.

Tepat di depan proyek perumahan sosial N01 Ha Dinh (distrik Thanh Tri), sebuah perusahaan real estat dengan berani membuka layanan pengurusan dokumen. Foto: Thanh Vu

Perlu diketahui bahwa setiap orang hanya dapat mengajukan aplikasi mereka langsung kepada investor, tidak melalui broker atau lantai bursa properti. Sebelum menjual/menyewakan/menyewakan untuk membeli rumah susun, investor bertanggung jawab untuk melaporkan kepada Departemen agar informasi mengenai waktu penerimaan aplikasi dan harga jual dapat dipublikasikan di halaman informasi elektronik unit ini.

Sebelumnya, menurut investigasi reporter Surat Kabar Elektronik Investasi - Baodautu.vn , sejumlah lantai perdagangan dan broker terus-menerus mengiklankan kuota pembelian perumahan sosial baru dengan selisih 200 juta VND hingga 1 miliar VND dibandingkan harga asli.

Di media sosial, banyak pakar real estat yang memproklamirkan diri juga menjual rumah sosial yang "pasti untung". Mereka secara terbuka menyatakan bahwa mereka memiliki hubungan dengan berbagai bisnis, dan itulah sebabnya mereka memiliki keuntungan tersebut.

Bahkan layanan konsultasi pembuatan dokumen, yang biasanya diberikan gratis oleh investor, dieksploitasi oleh organisasi dan individu yang mengenakan biaya 5-10 juta VND/set. Beberapa unit bahkan terang-terangan memasang tanda penerimaan dokumen tepat di depan gerbang proyek perumahan sosial.

Kementerian Konstruksi minta klarifikasi warga kehujanan, tuntut serah terima rumah susun

Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Van Sinh baru saja mengirimkan dokumen kepada Komite Rakyat Hanoi, meminta untuk memeriksa informasi terkait orang-orang yang berdiri di tengah hujan, meminta investor untuk menyerahkan perumahan sosial.

Pada saat peluncurannya, harga perumahan sosial di kawasan perkotaan Dai Mo hampir setara dengan harga apartemen komersial di kawasan tersebut. Foto: Dung Minh

Sebelumnya, pada 25 Februari, puluhan pembeli apartemen di Gedung HH4 proyek kawasan fungsional perkotaan Dai Mo (kelurahan Dai Mo, distrik Nam Tu Liem, Hanoi) berkumpul di gedung FLC Landmark Tower di jalan Le Duc Tho. Banyak orang memasang spanduk di tengah hujan untuk meminta investor, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, anak perusahaan FLC Group, untuk menyerahkan rumah-rumah tersebut sesuai janji.

Para pelanggan menyatakan bahwa mereka telah menandatangani kontrak pembelian apartemen pada tahun 2020, dengan perkiraan tanggal serah terima pada kuartal kedua tahun 2022. Namun, investor tidak memenuhi komitmennya dan menunda tanggal serah terima sebanyak 3 kali. Beberapa pelanggan bahkan telah membayar lunas harga apartemen, termasuk biaya pemeliharaan 2% sebagaimana ditentukan, tetapi hingga kini belum menerima rumah tersebut.

Sesuai dengan Klausul 15, Pasal 75 Keputusan Pemerintah No. 100/2024 yang merinci sejumlah pasal Undang-Undang Perumahan tentang pengembangan dan pengelolaan perumahan sosial, Kementerian Konstruksi meminta Komite Rakyat Hanoi untuk mengarahkan instansi yang berwenang untuk memeriksa dan mengklarifikasi refleksi di atas dan melaporkan hasilnya kepada Kementerian sebelum 30 Maret 2025.

Dalam pemberitahuan terakhir yang dikirimkan kepada pelanggan pada 25 Februari, investor berencana menyelesaikan penyambungan jaringan sebelum 15 Maret; mulai 15 Maret hingga 15 April, investor akan melakukan uji sistem teknis dan inspeksi pencegahan kebakaran; serta mengundang otoritas terkait untuk melakukan inspeksi sebelum 25 April. Namun, banyak warga yang meragukan keabsahan pemberitahuan ini, karena tanda tangan perwakilan tidak disertai dengan jabatan yang jelas.

Gedung perumahan sosial HH4 memiliki 29 lantai, terdiri dari 173 apartemen sosial untuk dijual, 57 apartemen untuk disewa, dan 58 apartemen komersial. Luas apartemen berkisar antara 48 - 70 m2.

Waktu penerimaan aplikasi pembelian rumah dimulai pada April 2021. Waktu serah terima rumah dikomitmenkan oleh investor pada kuartal kedua tahun 2022. Harga jual yang disetujui oleh Departemen Konstruksi Hanoi lebih dari 16,8 juta VND (termasuk PPN 5%, tidak termasuk biaya pemeliharaan 2%).

Quang Ngai membongkar proyek perumahan sosial senilai 450 miliar VND

HUD - Proyek Perumahan Sosial Phu My adalah sebidang tanah hunian bertingkat tinggi di dalam proyek Kawasan Perkotaan Phu My, Kota Quang Ngai. Proyek ini diinvestasikan oleh Housing and Urban Development Corporation (HUD).

Proyek ini akan berinvestasi dalam pembangunan 2 menara baru 9 lantai, dengan sekitar 384 apartemen di atas lahan seluas 15.567 m² dan luas lantai 36.700 m², untuk memenuhi kebutuhan sekitar 1.000 orang. Total modal investasi sekitar 450 miliar VND, dengan periode pelaksanaan proyek dari tahun 2025 hingga 2028.

Gambar perspektif HUD - Proyek Perumahan Sosial Phu My.

Menurut perwakilan investor, hingga saat ini, dari total hampir 16.000 m2 lahan (yang diajukan untuk membangun proyek perumahan sosial), terdapat sekitar 2.955 m2 lahan ganti rugi yang belum diselesaikan.

Untuk wilayah yang tersisa (tanpa masalah), investor sedang melaksanakan infrastruktur teknis penting, yang diharapkan selesai pada tahun 2025.

Mengenai kemajuan implementasi, HUD Corporation telah menyewa organisasi konsultan untuk menyiapkan laporan studi kelayakan, desain dasar dan dokumen lengkap, serta menyelenggarakan tinjauan teknis.

Diharapkan pada tahun 2025, persetujuan proyek investasi dan desain gambar konstruksi akan selesai; pada tahun 2026 - 2027, pelaksanaan investasi tahap 1 proyek dengan skala 192 apartemen di blok B akan selesai; pada tahun 2028, tahap 2 akan selesai, dengan skala 192 apartemen di blok A.

Menyelesaikan 4 proyek perencanaan untuk gedung apartemen lama di distrik Dong Da pada bulan Maret

Pada tanggal 20 Maret, Kantor Komite Rakyat Hanoi mengeluarkan Pemberitahuan No. 139/TB-VP tentang kesimpulan Wakil Ketua Komite Rakyat Hanoi Duong Duc Tuan pada sesi kerja mengenai 4 proyek perencanaan terperinci untuk renovasi dan rekonstruksi gedung apartemen lama Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, Distrik Dong Da, Hanoi.

Oleh karena itu, setelah mendengarkan laporan Komite Rakyat Distrik Dong Da, konsultan perencanaan, dan pendapat para delegasi yang hadir dalam rapat, Wakil Ketua Komite Rakyat Hanoi Duong Duc Tuan sepakat untuk menyimpulkan dan mengarahkan sebagai berikut:

Terkait perkembangannya, Komite Rakyat Distrik Dong Da berkoordinasi erat dengan berbagai departemen dan cabang Kota Hanoi untuk secara simultan menerapkan prosedur pengumpulan pendapat dari masyarakat, pelaporan kepada Dewan Penilai Perencanaan Kota dan Perencanaan Konstruksi Kota Hanoi serta berbagai lembaga terkait, penyelesaian keempat proyek perencanaan terperinci di atas pada bulan Maret 2025, pengajuan kepada Departemen Perencanaan dan Arsitektur untuk penilaian pada bulan April 2025, dan pengajuan kepada Komite Rakyat Kota Hanoi untuk pertimbangan dan persetujuan pada bulan Mei 2025.

Mengenai metode penghitungan dana lantai perumahan yang diperlukan untuk menata ulang proyek perencanaan: Luas lantai perumahan dalam proyek perencanaan ditentukan berdasarkan prinsip kesesuaian dengan Program Pengembangan Perumahan, Keputusan No. 34/2024/QD-UBND tanggal 27 Mei 2024 dari Komite Rakyat Hanoi.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html