Alasan mengapa apartemen semakin mahal; Pengembang proyek perumahan sosial jarang memperoleh keuntungan sebesar 10%.

Pada tahun 2025, apartemen terjangkau akan mengalami kenaikan harga yang lebih tajam daripada apartemen mewah; Hanoi akan segera meluncurkan hampir 14.000 rumah untuk dijual, yang sebagian besar harganya mahal; Hanoi meminta polisi untuk menindak tegas praktik suap dalam pembelian perumahan sosial.

Pada tahun 2025, apartemen terjangkau akan mengalami kenaikan harga yang lebih tajam daripada apartemen mewah; Hanoi akan segera meluncurkan hampir 14.000 rumah untuk dijual, yang sebagian besar harganya mahal; Hanoi meminta polisi untuk menindak tegas praktik suap dalam pembelian perumahan sosial.

Berikut adalah poin-poin penting dari pasar properti minggu ini.

Setiap meter persegi sebuah apartemen menanggung puluhan biaya yang berbeda.

Para reporter dari Baodautu.vn (Surat Kabar Online Investasi) melakukan survei pasar dan menghubungi banyak bisnis, yang semuanya menyatakan bahwa kenaikan harga tersebut bukan dipaksakan oleh pengembang, melainkan berdasarkan biaya investasi. Secara spesifik, untuk proyek apartemen, harga per meter persegi yang dijual kepada pelanggan mencakup tidak kurang dari 10 jenis biaya.

Meningkatnya biaya lahan dan konstruksi, ditambah dengan proses permohonan izin yang panjang, telah menyebabkan kenaikan tajam harga apartemen.

Pertama, ada biaya lahan. Untuk mengembangkan proyek real estat, investor membutuhkan lahan, dan harga lahan saat ini cukup tinggi. Misalnya, di Binh Duong , daerah yang berbatasan dengan Kota Ho Chi Minh, sebidang tanah seluas lebih dari 5.000 m2 yang cocok untuk proyek real estat akan berharga antara 200 dan 300 miliar VND. Perusahaan biasanya hanya menggunakan 30% dari modal sendiri untuk membeli lahan ini, meminjam sisanya dari bank dengan suku bunga biasanya sekitar 10% per tahun.

Kedua, meskipun lahan tersedia, jika belum dibersihkan, kompensasi untuk pembersihan lahan harus dilakukan, dan biaya ini biasanya mencapai 30% dari biaya investasi.

Ketiga, setelah memperoleh lahan, perusahaan akan melanjutkan dengan prosedur hukum untuk proyek tersebut, dengan biaya memperoleh izin hukum berkisar antara 10% hingga 15% dari total modal investasi proyek.

Keempat, ada pajak penggunaan lahan. Pajak ini diterapkan sesuai dengan daftar harga lahan yang dikeluarkan oleh provinsi atau kota, berdasarkan daftar harga lahan yang berlaku saat ini.

Kelima, ada biaya konstruksi proyek. Saat ini, harga semen, batu bata, baja, peralatan sanitasi, dan perabot interior terus meningkat. Untuk proyek kelas atas, biayanya akan mencapai 20-30 juta VND/m2, sedangkan untuk proyek kelas menengah akan mencapai 15-20 juta VND/m2. Biasanya, biaya investasi awal dibiayai oleh pinjaman bank. Untuk proyek 20 lantai dengan lebih dari 700 unit dan satu lantai basement, biaya konstruksi akan mencapai sekitar 1.000 miliar VND, dengan suku bunga umum 10% dan jangka waktu konstruksi 28 bulan. Oleh karena itu, hampir 300 miliar VND akan menjadi pembayaran bunga untuk konstruksi, yang akan diperhitungkan dalam harga jual rumah.

Keenam, ada biaya pemasaran dan penjualan. Biaya ini mencakup sekitar 10% dari modal investasi proyek dan juga ditambahkan ke harga jual kepada pelanggan.

Yang ketujuh adalah biaya komisi untuk broker. Di pasar apartemen saat ini, komisi untuk broker adalah 6-7% dari harga setiap unit yang terjual. Biaya ini juga ditambahkan ke harga jual rumah.

Kedelapan, ada biaya penjualan, seperti diskon misalnya memberikan emas atau mobil kepada pelanggan. Biaya ini berjumlah sekitar 1% dari nilai produk.

Yang kesembilan adalah beban pajak penghasilan perusahaan, yaitu sebesar 20%.

Kesepuluh adalah analisis biaya-manfaat untuk setiap proyek. Margin keuntungan akan dihitung oleh bisnis minimal 20%.

Terakhir, ada biaya manajemen proyek dan gaji personel perusahaan.

Belum lagi, jika prosedur hukum proyek tersebut tertunda, berlangsung selama 4-5 tahun, bunga bank tahunan yang ditanggung oleh bisnis atas pinjaman tersebut akan langsung dibebankan pada harga rumah.

Pada tahun 2025, apartemen terjangkau akan mengalami kenaikan harga yang lebih tajam dibandingkan apartemen mewah.

Baru-baru ini, Vietnam Report Joint Stock Company menerbitkan peringkat 10 perusahaan real estat terkemuka di tahun 2025. Yang menarik, peringkat tersebut mencakup prediksi tentang harga real estat di masa depan. Survei tersebut mengungkapkan bahwa sebagian besar bisnis percaya harga akan terus naik pada tahun 2025.

Fluktuasi harga properti menurut segmen.

Secara spesifik, segmen perumahan, apartemen mewah, sewa kantor, real estat industri, dan lahan akan mengalami sedikit kenaikan harga kurang dari 10%.

Sementara itu, segmen perumahan dan apartemen kelas menengah ke bawah diperkirakan akan mengalami peningkatan yang lebih besar, berkisar antara 20% hingga 30%. Adapun segmen properti resor, pelaku bisnis percaya harga akan tetap relatif stabil. Ini juga merupakan segmen dengan tingkat pemulihan paling lambat setelah periode sulit.

Secara khusus, Vietnam Report menilai bahwa pasar properti mengalami fluktuasi signifikan menyusul informasi tentang merger lokal. Saat ini, banyak investor aktif mencari lahan di daerah yang direncanakan menjadi pusat administrasi. Hal ini menyebabkan kenaikan tajam harga tanah, dengan beberapa daerah mengalami kenaikan hingga 20% bahkan sebelum pengumuman resmi.

Hanoi akan segera menjual hampir 14.000 rumah, yang sebagian besar harganya mahal.

Dinas Konstruksi Hanoi baru saja memperbarui daftar proyek perumahan masa depan yang memenuhi syarat untuk dijual di kota tersebut. Dengan demikian, 11 proyek perumahan baru telah disetujui, menambah 13.995 unit ke pasokan pasar.

Proyek apartemen baru kini dibuka untuk penjualan di distrik Ha Dong. Foto: Thanh Vu

Dari jumlah tersebut, apartemen tetap mendominasi dengan 8.798 unit di 5 proyek. Segmen bangunan rendah memiliki 6 proyek, menyediakan 5.197 unit.

Sebagian besar proyek apartemen berlokasi di dua kawasan perkotaan besar, yaitu Ocean Park dan Smart City. Di antara proyek-proyek tersebut, Masterise Homes memiliki jumlah apartemen yang dijual terbanyak, yaitu 2.461 unit. Apartemen-apartemen ini merupakan produk dari gedung-gedung bertingkat tinggi Z34, U38, dan U38A di lahan B6-CT01 (Ocean Park 1).

Selain itu, proyek lain di Ocean Park juga akan meluncurkan lebih dari 2.000 unit apartemen dalam waktu dekat. Ini adalah kompleks apartemen U26A, T26M, Z30 yang terletak di lahan B4-CT01, yang dikembangkan oleh CapitaLand.

Di segmen perumahan bertingkat rendah, dua proyek terbesar terletak di wilayah barat Hanoi. Kawasan perkotaan Sunshine Grand Capital telah disetujui untuk dijual dengan sekitar 2.300 unit. Proyek ini mencakup wilayah komune Tan Lap dan Tan Hoi (distrik Dan Phuong) serta Duc Thuong dan Duc Giang (distrik Hoai Duc).

Juga di distrik Dan Phuong, kawasan perkotaan Green City milik Vingroup telah mendapatkan izin untuk menjual 2.279 unit. Proyek ini mencakup area seluas 133,4 hektar, yang terletak di empat kecamatan: Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha, dan Lien Trung (distrik Dan Phuong). Proyek ini baru diluncurkan pada tanggal 10 Maret.

Memasuki tahun 2025, pasokan perumahan di Hanoi tidak akan lagi langka. Namun, masalah menantang lainnya telah muncul: ketidakseimbangan penawaran dan permintaan, dengan segmen kelas atas hampir sepenuhnya mendominasi pasar, sementara segmen perumahan terjangkau sangat kurang.

Margin keuntungan bagi pengembang perumahan sosial jarang mencapai 10%.

Berbicara kepada reporter dari Baodautu.vn , perwakilan media dari BIC Vietnam menyatakan bahwa Undang-Undang Perumahan 2023 menetapkan margin keuntungan maksimum sebesar 10% untuk pengembang perumahan sosial. Namun, di sebagian besar proyek, bisnis kesulitan mencapai angka tersebut.

Saat ini, pengembang hanya diperbolehkan memperoleh keuntungan maksimal 10% saat membangun perumahan sosial. Foto: Thanh Vu

Pada kenyataannya, margin keuntungan yang diperoleh perusahaan ini hanya sekitar 7%. Keuntungan ini hampir tidak cukup untuk menjaga kelangsungan bisnis. Meskipun demikian, perusahaan tetap gigih mengembangkan perumahan terjangkau untuk menunjukkan tanggung jawab sosial, membangun reputasi, dan pada akhirnya menjual produk komersial lainnya.

Sebelumnya, dalam sebuah wawancara dengan surat kabar online Dau Tu , Bapak Tran Duc Vinh, Ketua Dewan Direksi Tran Anh Group, menyatakan bahwa di provinsi Long An, apartemen perumahan sosial dengan luas 40 m2 dan lantai mezzanine dijual dengan harga sekitar 15 juta VND/m2. Namun, biaya konstruksi telah mencapai 10 juta VND/m2, belum termasuk modal pinjaman, biaya lahan, dan lain-lain.

"Untuk setiap meter persegi, kami hanya memperoleh keuntungan sebesar 1 juta VND, atau sekitar 5%," ungkap Bapak Tran Duc Vinh.

Dalam situasi serupa, Bapak Le Huu Nghia, Direktur Perusahaan Real Estat Le Thanh, mengatakan bahwa margin keuntungan maksimal 10% terlalu rendah. Sementara itu, total waktu untuk menyelesaikan sebuah proyek, dari perizinan hingga investasi dan konstruksi, memakan waktu sekitar 7 tahun.

"Diperkirakan investor hanya memperoleh keuntungan sekitar 1,3 - 1,5% setiap tahunnya, yang tidak cukup untuk investasi ulang," komentar Bapak Le Huu Nghia.

Mengingat situasi di atas, Kementerian Konstruksi meminta masukan mengenai rancangan resolusi yang menguji coba mekanisme dan kebijakan spesifik untuk pengembangan perumahan sosial, yang akan diajukan kepada Pemerintah untuk dipertimbangkan dan disetujui oleh Majelis Nasional. Rancangan tersebut menetapkan banyak mekanisme preferensial dan lebih fleksibel bagi investor dalam proyek perumahan sosial.

Yang perlu diperhatikan, Kementerian Konstruksi telah mengusulkan peningkatan margin keuntungan bagi pengembang proyek perumahan sosial dari 10% menjadi maksimal 13% dari total biaya konstruksi proyek. Pengembang akan menggunakan margin keuntungan ini sebagai dasar untuk menetapkan harga jual, harga sewa beli, dan harga sewa perumahan sosial.

Margin keuntungan baru ini akan berlaku untuk semua proyek perumahan sosial dan perumahan untuk angkatan bersenjata, yang dibangun di atas lahan publik dan alokasi lahan 20% untuk proyek perumahan komersial. Selain itu, kebijakan ini juga berlaku untuk proyek perumahan sosial yang telah selesai dibangun tetapi belum mendapatkan persetujuan dari lembaga pengelola negara untuk harga jual, sewa, dan sewa beli.

Hanoi meminta polisi untuk menindak tegas praktik suap dalam pembelian perumahan sosial.

Baru-baru ini, Dinas Konstruksi Hanoi meminta kepolisian kota untuk memperkuat arahan kepada kepolisian tingkat kecamatan (tempat proyek perumahan sosial berada) untuk meninjau dan menangani para calo yang memanfaatkan celah hukum untuk menerima dan mengajukan permohonan pembelian/penyewaan/sewa-beli yang melanggar hukum. Setiap tindakan curang dalam pengajuan dan verifikasi permohonan perumahan sosial, jika ditemukan, termasuk selama proses pasca-audit, akan ditangani sesuai dengan peraturan yang berlaku.

Departemen Konstruksi juga meminta Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan untuk mengarahkan Kantor Pendaftaran Tanah agar mempermudah proses bagi masyarakat untuk menyatakan kelayakan perumahan mereka. Pada saat yang sama, Komite Rakyat di tingkat kecamatan juga harus mendukung masyarakat dalam memverifikasi kelayakan perumahan, pendapatan, dan kelayakan untuk pinjaman preferensial.

Tepat di depan proyek perumahan sosial N01 Ha Dinh (distrik Thanh Tri), sebuah perusahaan real estat dengan berani menawarkan jasa pengurusan permohonan. Foto: Thanh Vu

Harap dicatat bahwa pemohon hanya dapat mengajukan permohonan langsung kepada pengembang, bukan melalui perantara atau agen real estat. Sebelum menjual/menyewakan/menyewa-beli perumahan sosial, pengembang bertanggung jawab untuk melapor kepada Departemen agar informasi mengenai periode permohonan dan harga jual dapat dipublikasikan di situs web departemen.

Sebelumnya, menurut investigasi wartawan dari Baodautu.vn , beberapa agen dan broker real estat terus menerus mengiklankan penjualan unit perumahan sosial yang baru dialokasikan dengan mark up mulai dari 200 juta VND hingga 1 miliar VND dibandingkan dengan harga aslinya.

Di media sosial, banyak pakar real estat yang mengaku ahli juga menjual peluang pembelian perumahan sosial yang "dijamin". Individu-individu ini dengan berani mengklaim bahwa mereka memiliki koneksi dengan bisnis-bisnis tertentu, yang memberi mereka keuntungan tersebut.

Bahkan konsultasi pengurusan permohonan, yang biasanya diberikan secara gratis oleh pengembang, dieksploitasi oleh organisasi dan individu yang mengenakan biaya 5-10 juta VND per permohonan. Beberapa unit bahkan secara terang-terangan memasang papan iklan yang menawarkan jasa pengurusan permohonan tepat di depan proyek perumahan sosial.

Kementerian Konstruksi menuntut klarifikasi terkait insiden di mana warga menerobos hujan untuk menuntut penyerahan perumahan sosial.

Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Van Sinh telah mengirimkan dokumen kepada Komite Rakyat Hanoi yang meminta penyelidikan atas informasi mengenai warga yang menerobos hujan untuk menuntut agar pengembang menyerahkan unit perumahan sosial.

Saat pertama kali diluncurkan, perumahan sosial di kawasan perkotaan Dai Mo dibanderol dengan harga hampir sama dengan apartemen komersial di daerah tersebut. Foto: Dung Minh

Pada tanggal 25 Februari lalu, puluhan pelanggan yang membeli apartemen di gedung HH4 proyek kawasan fungsional perkotaan Dai Mo (kelurahan Dai Mo, distrik Nam Tu Liem, Hanoi) berkumpul di Menara FLC Landmark di jalan Le Duc Tho. Banyak di antara mereka membentangkan spanduk di tengah hujan untuk menuntut agar investor, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, anak perusahaan FLC Group, menyerahkan apartemen sesuai janji.

Para pelanggan menyatakan bahwa mereka menandatangani kontrak pembelian apartemen pada tahun 2020, dengan perkiraan tanggal penyerahan pada kuartal kedua tahun 2022. Namun, pengembang gagal memenuhi komitmennya dan menunda penyerahan sebanyak tiga kali. Lebih jauh lagi, beberapa pelanggan telah membayar nilai penuh apartemen, termasuk biaya perawatan 2% sebagaimana yang telah ditetapkan, tetapi masih belum menerima hunian mereka.

Berdasarkan Pasal 75 Ayat 15 Peraturan Pemerintah Nomor 100 Tahun 2024 yang merinci beberapa ketentuan Undang-Undang Perumahan mengenai pengembangan dan pengelolaan perumahan sosial, Kementerian Konstruksi meminta Komite Rakyat Hanoi untuk mengarahkan instansi terkait untuk menyelidiki dan mengklarifikasi masalah tersebut di atas dan melaporkan hasilnya kepada Kementerian sebelum tanggal 30 Maret 2025.

Dalam pemberitahuan terbaru yang dikirimkan kepada pelanggan pada tanggal 25 Februari, pengembang memperkirakan bahwa sambungan jaringan listrik akan selesai sebelum tanggal 15 Maret; inspeksi sistem teknis dan keselamatan kebakaran akan dilakukan antara tanggal 15 Maret dan 15 April; dan pihak berwenang terkait akan diundang untuk melakukan inspeksi akhir sebelum tanggal 25 April. Namun, banyak warga telah menyatakan kekhawatiran tentang keabsahan pemberitahuan ini, karena tanda tangan perwakilan tersebut tidak mencantumkan jabatan tertentu.

Gedung perumahan sosial HH4 memiliki 29 lantai, terdiri dari 173 unit perumahan sosial untuk dijual, 57 unit untuk disewa, dan 58 unit komersial. Ukuran apartemen berkisar antara 48 hingga 70 meter persegi.

Pendaftaran pembelian apartemen dimulai pada April 2021. Pengembang berkomitmen untuk menyerahkan apartemen pada kuartal kedua tahun 2022. Harga jual, sebagaimana disetujui oleh Dinas Konstruksi Hanoi, adalah lebih dari 16,8 juta VND (termasuk PPN 5%, tidak termasuk biaya perawatan 2%).

Quang Ngai menyingkirkan hambatan terhadap proyek perumahan sosial senilai 450 miliar VND.

Proyek Perumahan Sosial HUD - Phu My terletak di lahan perumahan bertingkat tinggi di dalam proyek Kawasan Perkotaan Phu My di Kota Quang Ngai. Proyek ini diinvestasikan oleh Perusahaan Perumahan dan Pengembangan Perkotaan (HUD).

Proyek ini akan melibatkan pembangunan dua menara apartemen baru setinggi 9 lantai, yang terdiri dari sekitar 384 unit apartemen di atas lahan seluas 15.567 m2, dengan luas bangunan total 36.700 m2, yang dapat menampung sekitar 1.000 orang. Total investasi sekitar 450 miliar VND, dan proyek ini dijadwalkan selesai antara tahun 2025 dan 2028.

Renderan Proyek Perumahan Sosial HUD - Phu My.

Menurut perwakilan investor, hingga saat ini, dari hampir 16.000 m2 lahan (yang diminta untuk proyek perumahan sosial), sekitar 2.955 m2 belum sepenuhnya diberi kompensasi dan dibersihkan.

Untuk area yang tersisa (tanpa hambatan apa pun), investor saat ini sedang mengembangkan infrastruktur teknis penting, yang diharapkan selesai pada tahun 2025.

Terkait kemajuan implementasi, HUD Corporation telah menyewa firma konsultan untuk menyiapkan laporan studi kelayakan, desain dasar, dan dokumentasi, yang telah selesai dan saat ini sedang menjalani tinjauan teknis.

Proyek investasi dan gambar konstruksi diharapkan akan disetujui pada tahun 2025; mulai tahun 2026-2027, fase 1 proyek, yang terdiri dari 192 apartemen di blok B, akan selesai; dan fase 2, dengan 192 apartemen di blok A, akan selesai pada tahun 2028.

Empat proyek perencanaan kota untuk kompleks apartemen lama di distrik Dong Da telah selesai pada bulan Maret.

Pada tanggal 20 Maret, Kantor Komite Rakyat Kota Hanoi mengeluarkan Surat Edaran Nomor 139/TB-VP mengenai kesimpulan Wakil Ketua Komite Rakyat Kota Hanoi, Duong Duc Tuan, pada sesi kerja mengenai empat proyek perencanaan rinci untuk renovasi dan rekonstruksi kompleks apartemen lama di Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, dan Hao Nam, Distrik Dong Da, Kota Hanoi.

Oleh karena itu, setelah mendengarkan laporan dari pimpinan Komite Rakyat Distrik Dong Da, unit konsultan perencanaan, dan pendapat para delegasi yang hadir dalam rapat, Wakil Ketua Komite Rakyat Hanoi Duong Duc Tuan dengan suara bulat menyimpulkan dan mengarahkan sebagai berikut:

Terkait kemajuan tersebut, Komite Rakyat Distrik Dong Da akan berkoordinasi erat dengan Departemen dan instansi Kota Hanoi, secara bersamaan melaksanakan prosedur pengumpulan pendapat dari masyarakat, melaporkan kepada Dewan Penilaian Perencanaan dan Tata Ruang Kota Hanoi dan instansi terkait, menyelesaikan keempat proyek perencanaan rinci yang disebutkan di atas pada Maret 2025, menyerahkannya kepada Departemen Perencanaan dan Arsitektur untuk penilaian pada April 2025, dan menyerahkannya kepada Komite Rakyat Kota Hanoi untuk dipertimbangkan dan disetujui pada Mei 2025.

Mengenai metode perhitungan luas lantai yang dibutuhkan untuk perumahan yang akan dialokasikan dalam proyek perencanaan: Luas lantai perumahan dalam proyek perencanaan ditentukan berdasarkan prinsip kesesuaian dengan Program Pengembangan Perumahan, Keputusan Nomor 34/2024/QD-UBND tanggal 27 Mei 2024, dari Komite Rakyat Hanoi.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html