Bank terjebak dengan aset yang diterima dari pelaksanaan putusan pengadilan.

Terhadap aset yang dijaminkan yang diterima dari lembaga penegak hukum, lembaga kredit tidak dapat menjualnya dan tidak dapat meminta lembaga penegak hukum untuk melanjutkan melelangnya karena sifat aset tersebut telah melalui banyak lelang yang gagal.

Asosiasi Bank Vietnam (VNBA) baru saja menerbitkan Dokumen No. 421/HHNH-PLNV tertanggal 5 Agustus 2025, yang meminta Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup, Kementerian Kehakiman, dan Bank Negara Vietnam untuk mengatasi kesulitan dan masalah yang dihadapi lembaga kredit anggota (CI) saat menerima real estat sebagai agunan untuk menangani kredit macet.

Berdasarkan masukan dari lembaga kredit anggota, salah satu langkah penting untuk menangani kredit macet adalah dengan menerima aset properti sebagai agunan untuk menggantikan kewajiban pembayaran utang nasabah. Hal ini umumnya dilakukan dalam dua bentuk: bank dan nasabah sepakat untuk melunasi utang, atau lembaga kredit menerima kembali agunan dari Badan Penegakan Hukum setelah banyak lelang yang gagal.

Berdasarkan Undang-Undang Lembaga Perkreditan, bank tidak diperbolehkan menjalankan usaha di bidang real estat, tetapi diperbolehkan menahan properti ini untuk jangka waktu maksimal 5 tahun guna menangani penagihan utang.

Namun, realitasnya adalah bahwa Kantor Pendaftaran Tanah dan Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup di banyak daerah telah menolak untuk mendaftarkan perubahan dan mengalihkan kepemilikan real estat kepada lembaga kredit.

Badan-badan ini mengharuskan lembaga kredit untuk mendapatkan persetujuan tertulis atas kebijakan pengalihan dari Komite Rakyat Provinsi dan untuk melaksanakan prosedur pengalihan fungsi lahan.

Persyaratan ini, menurut lembaga kredit, tidak konsisten dengan hakikat penyimpanan aset untuk menangani utang macet, yang bukan merupakan aktivitas bisnis atau pembelian aset untuk penggunaan langsung.

Kegagalan lembaga kredit untuk mendaftarkan kepemilikan telah menyebabkan banyak konsekuensi.

Pertama, properti tersebut tidak dapat dilelang: Karena nama mereka tidak tercantum dalam Sertifikat Hak Guna Usaha (SHM), lembaga kredit tidak dapat menjual atau mengalihkan properti tersebut kepada pembeli. Notaris juga menolak untuk mengesahkan kontrak penjualan karena alasan ini.

Kedua, kebuntuan dengan aset dari lembaga penegakan hukum: Untuk aset yang diterima dari lembaga penegakan hukum, lembaga kredit tidak dapat menjualnya. Kembali ke lembaga penegakan hukum untuk lelang lebih lanjut tidak memungkinkan, karena sifat aset ini telah melalui banyak lelang yang gagal.

Ketiga, masalah akuntansi: Berdasarkan peraturan Bank Negara dalam Keputusan 479/2004/QD-NHNN, untuk mencatat nilai aset dalam rekening neraca (Rekening 387), lembaga kredit harus memiliki dokumen lengkap yang membuktikan kepemilikan sah. Karena tidak dapat didaftarkan, lembaga kredit tidak dapat mempertanggungjawabkan aset ini, sehingga tujuan penerimaan aset menjadi tidak tercapai.

Keempat, risiko sengketa: Meskipun pelanggan telah menyerahkan properti, secara hukum, kewajiban utang mereka masih tercatat dan terus muncul. Hal ini menimbulkan risiko sengketa dan tuntutan hukum di kemudian hari, terutama ketika harga properti naik, pemilik lama dapat mengambil kembali properti tersebut.

Menghadapi kesulitan-kesulitan di atas, Asosiasi Perbankan Vietnam merekomendasikan agar Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup menerbitkan sebuah dokumen yang menjadi pedoman bagi Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup di seluruh negeri, yang memungkinkan lembaga-lembaga kredit untuk mendaftarkan pengalihan hak/mendaftarkan perubahan dalam aset real estat dalam kedua kasus: menerima agunan melalui suatu perjanjian dan menerimanya dari lembaga penegak hukum, sehingga lembaga-lembaga kredit memiliki kewenangan penuh untuk melelang aset tersebut dan mengalihkan nama kepada pembeli.

Setelah pengalihan hak/perubahan hak didaftarkan, lembaga kredit bertanggung jawab untuk secara proaktif memantau, menjual, mengalihkan, atau membeli kembali properti dalam waktu 5 tahun sejak tanggal keputusan pengalihan properti. Apabila lembaga kredit melanggar, akan diproses sesuai ketentuan hukum.

Bagi Bank Negara Vietnam, Asosiasi Perbankan Vietnam mengusulkan untuk mempelajari dan menerbitkan dokumen panduan tentang pengakuan aset yang ditetapkan sebagai utang dan aset yang diterima sebagai pengganti pelaksanaan kewajiban untuk memandu lembaga kredit dalam menghitung aset real estat ketika lembaga kredit menerima sebagai pengganti kewajiban pembayaran utang nasabah dan memegang agunan selama 5 tahun dan harus menjual, mentransfer atau membeli kembali real estat untuk menagih utang sesuai dengan Klausul 3, Pasal 139 Undang-Undang Lembaga Kredit.

Panduan tentang penyediaan risiko jika lembaga kredit menerima agunan untuk menggantikan kewajiban dan menahannya selama 5 tahun.

Berkoordinasi dengan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup serta Kementerian Kehakiman untuk menyelesaikan permohonan Asosiasi Perbankan mengenai masalah pendaftaran perubahan properti, sehingga lembaga kredit berhak menangani properti dan mengalihkan nama kepada pembeli.

Sumber: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html