Paradoks pasar properti Vietnam: Struktur produk yang tidak masuk akal

Laporan terbaru dari Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) menunjukkan bahwa pasar real estat pada paruh pertama tahun 2025 telah mengalami perubahan positif dengan tingkat pertumbuhan sebesar 9,1% dibandingkan dengan akhir tahun 2024. Meskipun masih banyak tantangan, pemulihan ini membuka peluang baru bagi pasar.

"Piramida terbalik"

HoREA menilai tingkat kesulitan pasar cenderung menurun, antara lain berkat mekanisme, kebijakan, dan regulasi hukum yang telah diselesaikan dan dipraktikkan.

Tahun 2025 dianggap sebagai tahun yang sangat penting, mempersiapkan periode perkembangan pasar real estat yang stabil dan lebih sehat mulai paruh kedua tahun 2026 dan seterusnya, ketika penundaan dari kebijakan ke proses implementasi proyek mulai berlaku.

Namun, laporan tersebut juga menunjukkan paradoks yang mengkhawatirkan. Struktur produk real estat saat ini sangat tidak seimbang. Dari tahun 2024 hingga 6 bulan pertama tahun 2025, hampir semua proyek yang dipasarkan adalah perumahan kelas atas.

"Metode pembangunan ini seperti piramida terbalik, di mana "puncaknya" sangat besar sementara "dasarnya"—perumahan terjangkau dan perumahan sosial—terlalu kecil, tidak cukup untuk memenuhi kebutuhan mayoritas masyarakat," tegas Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA.

Secara spesifik, pada paruh pertama tahun 2025, terdapat 4 proyek perumahan komersial baru di seluruh negeri yang layak untuk dimobilisasi modal, yaitu 3.353 unit apartemen mewah dengan nilai total mencapai 10,239 miliar VND. Sementara itu, pembangunan perumahan sosial masih stagnan. Luas bangunan perumahan sosial hanya 205.000 m², setara dengan 4.100 unit apartemen, hanya mencapai sekitar 11,7% dari rencana pembangunan untuk periode 2021-2025 sebanyak 35.000 unit apartemen, dan masih jauh dari target 100.000 unit apartemen pada tahun 2030.

Nghịch lý thị trường bất động sản Việt Nam: Cơ cấu sản phẩm bất hợp lý - Ảnh 1. — Sebuah proyek real estat baru saja menyelesaikan masalah hukumnya di Kota Ho Chi Minh.

Ada 143 proyek yang menunggu untuk diselesaikan.

Meskipun ketersediaan perumahan terjangkau terbatas, harga rumah terus meningkat. Harga apartemen mewah pada tahun 2024 telah melonjak hingga VND90 juta/m², yang berarti setiap apartemen jenis ini berharga rata-rata VND9,7 miliar – jauh melampaui daya beli sebagian besar masyarakat berpenghasilan menengah.

Selain itu, terdapat kendala lain: masalah hukum. Dari tahun 2015 hingga 2023, sebanyak 86 proyek perumahan komersial di Kota Ho Chi Minh telah ditangguhkan atau tidak dapat dilaksanakan, mencakup lebih dari 62% dari total proyek, dengan skala hampir 1.000 hektar dan lebih dari 54.000 apartemen. Secara total, kota ini saat ini memiliki 220 proyek dengan masalah hukum di berbagai tingkatan.

Meskipun 77 proyek telah diselesaikan, 143 proyek masih menunggu penyelesaian. Hal ini, menurut HoREA, tidak hanya membuang-buang sumber daya lahan dan mengurangi pendapatan anggaran, tetapi juga berkontribusi pada kelangkaan pasokan, sehingga mempersulit penurunan harga perumahan dalam jangka pendek.