Alasan punahnya apartemen terjangkau di Hanoi

Pada tahun 2018, proporsi apartemen terjangkau di Hanoi mencapai 35% dari pasokan baru. Namun, pada tahun 2024, angka ini turun menjadi 0%. Menurut Asosiasi Realtors Vietnam, ada 3 alasan utama yang menyebabkan situasi ini.

Pada tahun 2018, proporsi apartemen terjangkau di Hanoi mencapai 35% dari pasokan baru. Namun, pada tahun 2024, angka ini turun menjadi 0%. Menurut Asosiasi Realtors Vietnam, ada 3 alasan utama yang menyebabkan situasi ini.

Menurut Asosiasi Realtor Vietnam (VARS), sejak 2023, apartemen dengan harga di bawah VND25 juta/m2 telah menghilang di Hanoi dan kemungkinan besar tidak akan muncul kembali. Di sisi lain, segmen kelas atas semakin "mendominasi siaran". Dalam 9 bulan terakhir, 80% pasokan apartemen yang dijual di Hanoi memiliki harga jual VND50 juta/m2 atau lebih.

Namun, sebelum jatuh ke dalam kondisi "punah", proporsi apartemen terjangkau yang baru diluncurkan mencapai 35% pada tahun 2018, kemudian menurun menjadi 20% pada tahun 2019 dan hanya 12% pada tahun 2020. Pada tahun 2021 dan 2022, pasokan apartemen terjangkau di Hanoi terus menurun, hanya sekitar 4% dari total pasokan apartemen yang diluncurkan untuk dijual.

Apartemen yang terletak di distrik-distrik pinggiran Hanoi juga berharga tak kurang dari 30 juta VND/m2. Foto: Thanh Vu

Menurut VARS, ada tiga alasan utama untuk situasi ini.

Pertama , investor dan pengembang properti sendiri kurang tertarik dengan segmen perumahan terjangkau, karena margin keuntungannya lebih rendah dibandingkan segmen kelas atas. Untuk membangun apartemen terjangkau, pelaku bisnis harus mengoptimalkan berbagai biaya, mulai dari pendanaan lahan, konstruksi, hingga operasional.

“Dengan margin keuntungan hanya sekitar 15%, jika modal stagnan selama 1-2 tahun atau penjualan tertunda selama 1-2 tahun, pengembang akan merugi,” simpul para ahli asosiasi tersebut.

Selain itu, di antara biaya input perusahaan, biaya lahan juga meningkat, seiring dengan semakin langkanya dana lahan di wilayah pusat. Hal ini memaksa perusahaan untuk menaikkan harga apartemen sebagai kompensasi atas modal yang dikeluarkan.

Kedua , meskipun Pemerintah telah mengeluarkan banyak kebijakan untuk mendorong pembangunan perumahan sosial dan perumahan terjangkau, prosedur hukum terkait pertanahan dan perencanaan masih menjadi hambatan utama. Proses perizinan yang rumit dan memakan waktu lama, serta semakin terbatasnya dana pertanahan untuk pembangunan perumahan di kota-kota besar, membuat pengembang proyek harus mempertimbangkan dengan cermat sebelum berinvestasi di segmen ini.

Selain itu, kebijakan dukungan kredit bagi pembeli rumah di segmen perumahan sosial belum diterapkan secara serentak. Paket dukungan keuangan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah, seperti suku bunga preferensial dan sumber pinjaman, masih menghadapi banyak kesulitan akses dan prosedur yang rumit.

Ketiga , harga apartemen kemungkinan besar tidak akan "turun" dalam waktu dekat, karena proyek-proyek mewah menawarkan margin keuntungan yang tinggi tetapi tetap memiliki likuiditas yang baik. Beberapa proyek mencatat tingkat penyerapan hingga 99% tepat pada saat pembukaan resmi untuk penjualan.

Tren ini diperkuat oleh fakta bahwa basis pelanggan berpenghasilan tinggi terus meningkat seiring perkembangan ekonomi . Selain itu, aliran dana dari warga negara asing dan warga Vietnam di luar negeri juga mengalir ke pasar properti Vietnam, berkat koridor hukum baru yang melonggarkan persyaratan kepemilikan rumah.

Namun, meskipun kelompok konsumen yang bersedia berbelanja ini cenderung meningkat, mayoritas penduduk Hanoi masih memiliki pendapatan yang cukup untuk hidup. Menurut laporan terbaru Badan Pusat Statistik, pendapatan rata-rata per kapita di Hanoi pada tahun 2023 hanya 6,869 juta VND/bulan. Jika dibandingkan dengan harga rumah saat ini, situasinya akan serupa dengan pernyataan delegasi Majelis Nasional Nguyen Cong Long (delegasi Dong Nai) - "Pegawai negeri sipil tidak perlu bekerja ratusan tahun untuk membeli rumah".

Untuk mengatasi ketidakseimbangan antara pasokan dan permintaan, VARS merekomendasikan agar Negara mempelajari dan mengembangkan kebijakan untuk menciptakan kondisi yang menguntungkan bagi investor untuk mengembangkan apartemen komersial yang terjangkau, seperti menerapkan kebijakan untuk membebaskan pajak bumi dan pajak perusahaan, atau meningkatkan kepadatan konstruksi atau koefisien penggunaan lahan dibandingkan dengan standar untuk proyek perumahan komersial yang terjangkau.

"Negara harus mendorong proyek kerja sama antara Pemerintah dan sektor swasta untuk membangun perumahan terjangkau. Sektor swasta akan melakukan sebagian besar proses konstruksi dan pengembangan, sementara Negara menyediakan insentif lahan dan dukungan hukum," ujar VARS.

Selain mempromosikan pasokan, Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam juga mengusulkan agar lembaga manajemen meneliti dan membentuk dana untuk mendukung pengembangan dan pemeliharaan pasokan apartemen berbiaya rendah; mengeluarkan kebijakan untuk membatasi spekulasi real estat; membangun sistem informasi dan data pasar, dll.

Pada tahun 2018, proporsi apartemen terjangkau di Hanoi mencapai 35% dari pasokan baru. Namun, pada tahun 2024, angka ini turun menjadi 0%. Menurut Asosiasi Realtors Vietnam, ada 3 alasan utama yang menyebabkan situasi ini.

Komentar (0)