Negara Tentukan Harga Tanah Primer: Solusi Stabilkan Pasar Properti

Keputusan Negara mengenai harga tanah primer adalah untuk mengendalikan ketidakstabilan pasar.

Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup (Kementan) tengah menjajaki kemungkinan adanya masukan dari berbagai organisasi maupun individu untuk menyempurnakan Rancangan Undang-Undang tentang Perubahan dan Penambahan Sejumlah Pasal Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, sebelum disampaikan kepada Rapat Paripurna DPR RI pada masa sidang ke-10 periode ke-15.

Hilangkan banyak hambatan

Menurut Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup, setelah lebih dari 1 tahun implementasi, Undang-Undang Pertanahan 2024 telah mengungkap serangkaian permasalahan. Keterbatasan dalam peraturan yang berlaku saat ini tidak hanya menyulitkan pelaku usaha dalam berinvestasi dan mengembangkan proyek, tetapi juga secara langsung memengaruhi hak-hak masyarakat, terutama dalam prosedur seperti pemberian sertifikat, perubahan peruntukan, pembagian bidang tanah, atau penerimaan ganti rugi ketika tanah diambil alih.

Para ahli mengatakan bahwa penentuan harga tanah secara langsung oleh Negara akan membantu mencegah harga virtual.

Salah satu hambatan utama yang ditunjukkan adalah kurangnya perencanaan dan rencana tata guna lahan, yang tidak sesuai dengan model pemerintahan daerah dua tingkat saat ini. Perencanaan tata guna lahan tahunan di tingkat kabupaten tidak lagi praktis, menyebabkan masalah prosedural yang memakan waktu, dan memperlambat proses pemanfaatan lahan. Banyak rumah tangga harus menunggu rencana tata guna lahan diperbarui, sehingga mereka kehilangan peluang produksi dan usaha, yang mengakibatkan kerugian yang signifikan.

Terkait mekanisme alokasi dan sewa lahan, saat ini proyek-proyek sebagian besar dilaksanakan melalui lelang atau tender. Namun, proses ini terbukti rumit dan tumpang tindih karena bergantung pada banyak peraturan perundang-undangan lain, sehingga menyebabkan proses persiapan proyek menjadi berlarut-larut.

Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup mengusulkan untuk memperjelas peran Negara dalam menentukan harga tanah sebagai perwakilan pemilik. Oleh karena itu, di pasar primer, termasuk alokasi lahan, penyewaan, dan alih fungsi lahan, harga tanah harus ditentukan oleh Negara, bukan bergantung pada lembaga konsultan. Di pasar sekunder, yaitu pembelian, penjualan, pengalihan, dan penjaminan hak guna lahan, harga tanah akan disepakati oleh para pihak sendiri, dengan Negara memainkan peran regulasi tidak langsung melalui perencanaan, infrastruktur, dan instrumen keuangan.

Namun, pada kenyataannya, penilaian tanah primer masih sangat bergantung pada hasil konsultasi dan harga sekunder, sementara metode penentuan harga spesifik masih memiliki banyak kekurangan, kurang transparan, dan tidak mencerminkan perkembangan pasar secara akurat. Hal ini melemahkan peran regulasi Negara, memengaruhi kemajuan pelaksanaan proyek, dan menyebabkan banyak frustrasi ketika masyarakat mendapatkan kembali tanah mereka tetapi tingkat kompensasi tidak mendekati nilai sebenarnya.

Masalah lain yang dicatat oleh Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup adalah ketidakakuratan dalam penerapan metode penilaian, terutama metode surplus, yang bergantung pada data pasar, jenis investasi, dan harga sewa lahan. Sementara itu, pasar hak guna lahan sangat berfluktuasi, datanya sebagian besar didasarkan pada harga lama, tidak mencerminkan nilai aktual atau potensi masa depan. Hal ini menyebabkan masyarakat, terutama di daerah pedesaan, sering mengalami kerugian karena nilai riil tanah tidak tercermin secara akurat dalam transaksi.

Dr. Pham Viet Thuan, Direktur Institut Ekonomi Lingkungan Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa amandemen Undang-Undang Pertanahan diperlukan dan konsisten dengan orientasi pengembangan ekonomi pasar yang berorientasi sosialis. Menurutnya, banyak ketentuan dalam undang-undang saat ini tidak terlalu dekat dengan kehidupan nyata dan kebutuhan bisnis. Khususnya, pemungutan biaya alih fungsi lahan untuk perumahan saat ini meningkat pesat, di beberapa tempat seperti Kota Ho Chi Minh, kenaikannya mencapai 38 kali lipat. Hal ini menyulitkan banyak orang untuk mengakses hak pakai mereka yang sah.

Menurutnya, keputusan Negara tentang harga tanah primer merupakan langkah ke arah yang tepat, yang bertujuan untuk mengendalikan ketidakstabilan pasar, terutama dalam konteks saat ini ketika spekulasi harga tanah, lelang, dan kemudian pembatalan deposito... mendorong tingkat harga naik secara tidak normal. Namun, Dr. Thuan mencatat perlunya pemisahan yang jelas antara harga primer dan harga sekunder dalam sistem penetapan harga tanah. "Penerapan koefisien K dalam dokumen panduan akan membantu menentukan harga sekunder dari harga primer, dan sekaligus menjadi alat yang efektif bagi Negara untuk mengatur dan menstabilkan pasar," ujarnya.

Pakar ini juga menekankan bahwa undang-undang perlu menetapkan secara jelas dalam kasus mana harga primer diterapkan dan dalam kasus mana harga sekunder digunakan. Peraturan perundang-undangan dan surat edaran yang menyertainya akan berperan dalam menentukan dan memberikan panduan terperinci untuk memastikan kelayakan dalam praktik.

Perlu perangkat yang lengkap untuk mengatur dan memastikan transparansi

Meskipun usulan untuk memberikan Negara wewenang menentukan harga tanah primer dianggap perlu untuk memastikan perannya sebagai representasi kepemilikan rakyat secara keseluruhan, banyak pendapat masih menyatakan kekhawatiran bahwa jika faktor pasar tidak dipertimbangkan dalam penetapan harga, terdapat risiko terulangnya situasi "dua harga" di pasar tanah. Hal ini tidak hanya memengaruhi transparansi pasar tetapi juga dapat menyebabkan kerugian anggaran, yang menciptakan ketimpangan antarpihak yang terlibat dalam transaksi.

Situasi "dua harga" lazim terjadi di masa lalu, ketika sebidang tanah yang sama memiliki dua harga yang berbeda: harga yang tercantum dalam kontrak dan dokumen perhitungan kewajiban keuangan seringkali jauh lebih rendah daripada harga transaksi aktual di pasar. Alasan utamanya adalah daftar harga tanah yang dikeluarkan oleh Negara tidak mencerminkan fluktuasi pasar secara langsung, sehingga menyebabkan selisih yang besar antara harga resmi dan harga aktual.

Bapak Vo Hong Thang, Wakil Direktur Jenderal DKRA Group, berkomentar bahwa jika Negara memiliki wewenang tunggal untuk menentukan harga tanah tanpa umpan balik pasar, hal itu akan dengan mudah mengarah pada penetapan harga yang tidak bias, yang akan menyebabkan terulangnya "mekanisme dua harga". Menurutnya, penetapan harga perlu didasarkan pada prinsip-prinsip pasar untuk memastikan keadilan bagi semua pihak, termasuk Negara, pelaku bisnis, dan investor. Bapak Thang mengatakan bahwa jika Negara mengalokasikan tanah, menetapkan harga, dan mengumpulkan uang, itu seperti "bermain sepak bola dan meniup peluit secara bersamaan", tanpa mekanisme pemantauan independen.

Menurutnya, alih-alih menghilangkan sepenuhnya faktor pasar, undang-undang seharusnya mempertimbangkan klasifikasi pengguna lahan agar memiliki kebijakan dukungan yang tepat. Misalnya, dimungkinkan untuk mengecualikan atau mengurangi kewajiban keuangan bagi kelompok yang kurang beruntung ketika terjadi perubahan tujuan penggunaan lahan, seperti yang diusulkan banyak ahli.

Sementara itu, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa tidak perlu terlalu khawatir tentang situasi dua harga atau kemungkinan pelaku usaha memanfaatkan kebijakan pertanahan. Menurutnya, Negara memiliki perangkat regulasi yang lengkap, mulai dari pajak hingga kredit, untuk mengendalikan real estat dan mencegah praktik pungutan liar. "Negara memiliki hak penuh untuk menentukan harga tanah di pasar primer, karena ini adalah hak pemilik yang mewakili seluruh penduduk. Sementara itu, pasar sekunder, tempat terjadinya transaksi perdata antara masyarakat dan pelaku usaha, adalah tempat pasar perlu mengatur dirinya sendiri," tegasnya.

Faktanya, selama dua tahun terakhir, pengendalian pajak, notaris, dan pengelolaan pencatatan pengalihan hak milik properti telah diterapkan dengan sangat ketat. Banyak orang yang dulu "meminta" pembeli untuk melaporkan harga rendah demi mengurangi pajak kini terpaksa mematuhi peraturan, karena notaris dan kantor pajak tidak lagi mengizinkan pelaporan harga rendah, bahkan mewajibkan pembuatan ulang dokumen jika ditemukan perbedaan yang tidak wajar. Bapak Pham Huu T., seorang investor properti di Lam Dong , mengatakan bahwa ia dulu melaporkan harga pengalihan hak milik properti yang rendah untuk menghemat biaya, tetapi sejak kantor pajak memperketat aturan, ia menerapkannya dengan sangat ketat. "Pembeli sekarang juga menolak melaporkan harga rendah. Mereka khawatir akan dikenakan pajak yang tinggi saat menjual nanti, sehingga mereka harus melaporkan harga sebenarnya," kata Bapak T.

Bapak Nguyen Dang Phu, seorang broker di Kota Ho Chi Minh, mengonfirmasi bahwa situasi deklarasi "harga ganda" hampir menghilang. Otoritas pajak telah banyak terlibat. Beberapa kasus deklarasi palsu telah ditangani, bahkan diperingatkan akan tuntutan pidana. Sekarang, baik pembeli maupun penjual sama-sama serius, siapa pun yang membayar pajaklah yang bertanggung jawab.

Berkontribusi untuk memblokir harga virtual

Menurut Bapak Le Hoang Chau, penilaian yang dilakukan saat ini melalui lembaga konsultan dan dewan penilai mudah menciptakan celah, bahkan dapat menyebabkan "kolusi" dalam penentuan nilai tanah. Oleh karena itu, Negara perlu menentukan harga secara langsung di pasar primer. Di pasar sekunder, mekanisme pasar harus dioperasikan sepenuhnya, di bawah kendali Negara melalui instrumen perpajakan. Pendekatan ini tidak hanya membantu mewujudkan transparansi harga tanah, tetapi juga berkontribusi untuk "mendinginkan" pasar properti dan mencegah inflasi harga virtual akibat spekulasi.

Sumber: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm