Sorotan UU Pertanahan Tahun 2024

Pada tanggal 25 Januari, Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) mengirimkan dokumen kepada Komite Tetap Majelis Nasional, yang menyatakan sambutannya atas keputusan Majelis Nasional untuk meloloskan Undang-Undang Pertanahan 2024, menyempurnakan sistem hukum yang sinkron untuk meningkatkan efektivitas dan efisiensi pengelolaan dan penggunaan lahan, menciptakan momentum untuk mengubah negara kita menjadi negara maju berpendapatan tinggi pada tahun 2045.

Negara bertanggung jawab untuk menerbitkan "buku merah" kepada pengguna lahan.

Menurut Bapak Le Hoang Chau, Ketua HoREA, Undang-Undang Pertanahan 2024 yang telah disahkan dan akan berlaku efektif mulai 1 Januari 2025, memiliki 9 "poin penting" yang menonjol.

Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 disahkan dan berlaku sejak 1 Januari 2025, dengan 9 poin penting yang menonjol.

Pertama, Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 memungkinkan perluasan "batas penerimaan pengalihan hak guna lahan pertanian perorangan menjadi paling banyak 15 kali batas alokasi lahan pertanian perorangan untuk setiap jenis tanah" pada Pasal 177 Ayat 1 dan pengaturan tentang "konsentrasi lahan pertanian" dan "akumulasi lahan pertanian" pada Pasal 192 dan 193 untuk menciptakan kondisi bagi pertanian untuk berkembang pesat, berkelanjutan, efektif, dan menjamin ketahanan pangan nasional.

Dengan demikian, Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 akan menciptakan kondisi pemanfaatan lahan pertanian yang lebih efektif sehingga sektor pertanian dapat semakin berkembang, petani dapat semakin kaya, dan wajah pedesaan dapat semakin inovatif. Hal ini akan berdampak positif baik terhadap perekonomian maupun pasar properti dalam proses urbanisasi dan pembangunan kawasan permukiman pedesaan, sehingga meningkatkan permintaan perumahan bagi masyarakat pedesaan, khususnya para petani miliarder.

Kedua, Pasal 138 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 Pasal 9 telah menambahkan ketentuan sebagai berikut: “9. Negara bertanggung jawab memberikan Sertifikat Hak Guna Usaha dan Sertifikat Hak Milik atas Tanah atas Benda-Benda yang melekat pada tanah kepada perkara yang telah terdaftar dan memenuhi syarat-syarat yang ditentukan dalam Pasal ini”.

Ini merupakan peraturan inovatif tentang tanggung jawab Negara untuk memberikan Sertifikat Hak Guna Usaha kepada semua pengguna tanah berdasarkan permintaan (dengan permintaan) atau bahkan dalam kasus pengguna tanah tidak meminta (tanpa permintaan).

"Ini merupakan perubahan yang sangat besar dan mendasar dalam pengelolaan negara. Undang-Undang Pertanahan 2024 tidak hanya menjamin hak dan kepentingan yang sah dari para pengguna tanah, tetapi juga sepenuhnya menunjukkan tanggung jawab Negara terhadap pengguna tanah dan meningkatkan kualitas pengelolaan tanah oleh negara," tegas Bapak Le Hoang Chau.

Sorotan ketiga, Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 (Pasal 79) secara khusus mengatur 31 kasus di mana Negara "mengambil alih tanah untuk pembangunan sosial-ekonomi bagi kepentingan nasional dan publik" dan Pasal 32, Pasal 79 juga mengatur "Dalam hal pengambilan kembali tanah untuk melaksanakan proyek dan pekerjaan bagi kepentingan nasional dan publik yang tidak termasuk dalam kasus yang ditentukan dalam Pasal 1 sampai dengan Pasal 31 Pasal ini, Majelis Nasional akan mengubah dan melengkapi kasus pengambilan kembali tanah dalam Pasal ini" untuk memastikan publisitas, transparansi, kemudahan pengawasan dan mengatasi situasi di mana beberapa daerah telah mengambil kembali tanah secara berlebihan seperti yang terjadi sebelumnya.

Sementara itu, Bab VII Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 memiliki ketentuan yang tegas mengenai "ganti rugi, dukungan, dan pemukiman kembali apabila Negara mengambil alih tanah" untuk menjamin hak dan kepentingan yang sah dan sah dari masyarakat yang tanahnya diambil alih.

Yang menjadi sorotan berikutnya adalah UU Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 telah menghapus kerangka acuan harga tanah dan menetapkan tabel harga tanah dalam Pasal 159, yang mana tabel harga tanah disusun setiap tahun dan tabel harga tanah pertama diumumkan dan diberlakukan mulai tanggal 1 Januari 2026 dan disesuaikan mulai tanggal 1 Januari tahun berikutnya, yang akan membantu tabel harga tanah mendekati harga tanah pasar, namun peraturan ini juga akan menambah beban kerja bagi daerah.

Sementara itu, Pasal 158, Pasal 5, dan Pasal 160 Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan 4 metode penilaian tanah, yaitu metode perbandingan, metode pendapatan, metode surplus, dan metode koefisien penyesuaian harga tanah, untuk menentukan harga tanah tertentu. Apabila diperlukan metode penilaian tanah lain yang belum ditetapkan, Pemerintah mengusulkan dan memperoleh persetujuan dari Komite Tetap DPR untuk menjamin kelancaran pelaksanaan penilaian tanah bagi pembangunan sosial-ekonomi.

Sorotan kelima, Undang-Undang Pertanahan 2024 telah menambahkan Bab VIII tentang "pengembangan, pengelolaan, dan pemanfaatan dana pertanahan". Jika prinsip-prinsip pengembangan, pengelolaan, dan pemanfaatan dana pertanahan diterapkan, Badan Pengelola Dana Pertanahan Negara akan menjadi penyedia dana pertanahan terbesar di pasar pertanahan primer yang melayani investasi dalam pembangunan sosial-ekonomi. Melalui pelaksanaan lelang hak guna tanah dan tender proyek-proyek yang menggunakan tanah, seluruh selisih sewa tanah akan dihimpun ke dalam APBN untuk melayani kepentingan umum, dan akan didukung serta disepakati oleh masyarakat yang tanahnya diambil alih dan masyarakat.

Memastikan kepentingan yang sah dari masyarakat yang tanahnya diambil kembali

Keenam, Bab IX UU Agraria Tahun 2024 secara khusus mengatur tentang “pengalihan tanah dan sewa tanah melalui lelang hak guna usaha atas tanah” (Pasal 125) bagi tanah yang telah bersih yang telah diciptakan oleh Negara, atau “pengalihan tanah dan sewa tanah melalui lelang untuk memilih penanam modal yang akan melaksanakan proyek penanaman modal di atas tanah” (Pasal 126) bagi tanah yang belum dibebaskan, dengan tujuan untuk menjaga konsistensi dan kesatuan dengan ketentuan Bab VIII tentang pengembangan, pengelolaan, dan pemanfaatan dana tanah.

“Pengalokasian dan penyewaan tanah melalui lelang hak guna tanah” menjamin konsistensi dan keseragaman dengan ketentuan Bab VIII tentang pengembangan, pengelolaan, dan pemanfaatan dana tanah.

Secara khusus, Pasal 126 mengatur mekanisme pelaksanaan "penawaran untuk memilih investor" untuk lahan yang belum dibebaskan dan menetapkan bahwa "investor yang menang bertanggung jawab menyediakan modal untuk melaksanakan kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali sebagaimana diwajibkan oleh instansi negara yang berwenang"...

Konten ini memastikan kepentingan yang sah dan sah dari pengguna tanah yang tanahnya diambil alih diberikan ganti rugi pada harga pasar yang benar, dan dimukimkan kembali dengan prioritas diberikan kepada pemukiman kembali di lokasi, dan tidak akan ada lagi situasi di mana investor "didukung" oleh seseorang untuk "membeli murah" tanah dari orang-orang.

Sekaligus, hal ini menjamin kepentingan investor yang sah dan legal untuk mengetahui dengan jelas biaya dan waktu penyelesaian ganti rugi pembebasan lahan dan alokasi lahan untuk melaksanakan proyek. Hal ini juga mencegah terjadinya lagi "perantara" yang bersembunyi di balik "pemilik lahan" yang menyulitkan investor.

Selanjutnya, seluruh “sewa diferensial” yang dihimpun ke dalam anggaran negara untuk melayani kepentingan publik akan mendapat dukungan dan konsensus dari orang-orang yang tanahnya diambil kembali dan masyarakat.

Pada poin ke-7, asosiasi tersebut mengemukakan bahwa Pasal 127 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 secara longgar mengatur "pemanfaatan tanah untuk pelaksanaan proyek pembangunan sosial-ekonomi melalui perjanjian pemberian hak guna tanah" atau "pemilik hak guna tanah" untuk sebagian besar proyek pembangunan sosial-ekonomi, termasuk proyek perumahan sosial, kecuali untuk beberapa pembatasan pada proyek perumahan komersial sebagaimana tercantum dalam Pasal 127, Ayat 1, huruf b.

Kedelapan, HoRER menyambut baik Pasal 30 Undang-Undang Pertanahan 2024, yang menetapkan bahwa pengguna tanah memiliki "hak untuk memilih bentuk pembayaran sewa tanah", yaitu "membayar sewa tanah tahunan" atau "membayar sewa tanah sekaligus untuk seluruh masa sewa". Ayat (1) Pasal 34 huruf b Undang-Undang Pertanahan 2024 juga memberikan hak kepada organisasi yang tanahnya disewa oleh Negara dan memungut sewa tanah tahunan untuk "menjaminkan aset milik mereka yang melekat pada tanah tersebut".

Hal ini akan “mendorong” para pengguna lahan untuk memilih metode “menyewakan lahan oleh Negara dan memungut sewa tahunan” sesuai dengan kebijakan Resolusi 18-NQ/TW, karena investor memiliki hak untuk “menggadaikan aset mereka sendiri yang melekat pada lahan tersebut di lembaga kredit” untuk mengakses kredit dengan lebih mudah.

Secara khusus, menurut perwakilan HOREA, poin ke-9 adalah Majelis Nasional mengizinkan penerapan segera sejumlah ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024, seperti ketentuan tentang penilaian tanah atau ketentuan tentang pemanfaatan tanah, untuk melaksanakan proyek perambahan laut guna menghilangkan hambatan praktis. Khususnya, penerapan segera ketentuan tentang penilaian tanah akan menciptakan kondisi bagi Pemerintah untuk mengembangkan dan mengumumkan "Keputusan yang mengatur harga tanah" guna melaksanakan Undang-Undang Pertanahan 2024, alih-alih mengumumkan "Keputusan yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Keputusan No. 44/2014/ND-CP yang mengatur harga tanah".

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html