Korban krisis properti di Tiongkok

Pada bulan Agustus, tak lama setelah berita tentang masalah likuiditas Country Garden tersiar, Huailan, 38 tahun, langsung pergi ke lokasi konstruksi di Provinsi Shandong, tempat rumah yang dibelinya masih belum selesai. Pemandangan di sana membuatnya sedih.

Derek-derek itu tak beroperasi, dan lempengan-lempengan beton berserakan di rerumputan setinggi lutut. Pemandangan itu sungguh sunyi.

Bagi Tom Chen, seorang pegawai negeri sipil, ketakutan menjadi tuna wisma permanen muncul di benaknya setelah perusahaan real estat terbesar di China menghentikan pembangunan gedung apartemen tempat keluarganya menerima kompensasi di provinsi Zhejiang.

Sementara itu, Fu, seorang pekerja konstruksi di provinsi Guangdong, telah mengambil pilihan paling ekstrem, yaitu mogok kerja setelah tidak menerima gaji selama dua bulan. "Saya tidak peduli dengan kesulitan perusahaan. Saya ingin mendapatkan kembali uang hasil jerih payah saya," ujarnya kepada Bloomberg.

Sebuah proyek oleh Country Garden di kota Yangzhou, provinsi Jiangsu (Foto: Bloomberg).

Pembeli rumah, pekerja, pengembang real estat, dan pemerintah Cina semuanya telah berkontribusi terhadap lonjakan ekonomi selama bertahun-tahun.

Selama lebih dari dua dekade, sektor properti telah menjadi mesin pertumbuhan utama, dengan nilai sektor ini mencapai $52 triliun pada tahun 2019, menyumbang 25% dari produk domestik bruto negara tersebut. Investor global juga segera ikut serta, menggelontorkan lebih dari $180 miliar untuk membeli obligasi.

Namun dalam 3 tahun terakhir, strategi mengurangi ketergantungan pada uang pinjaman untuk pasar real estat telah dilaksanakan dengan gencar oleh pemerintah Tiongkok, menyebabkan pasar ini terjerumus ke dalam periode yang sangat sulit ketika kehilangan "sumber kehidupan utamanya".

Country Garden merupakan salah satu perusahaan yang paling menonjol pada masa kemakmuran tetapi juga yang paling sulit ketika pasar sedang turun.

Pada puncak kejayaannya, perusahaan ini mempekerjakan 130.000 orang dan menyediakan perumahan bagi puluhan ribu keluarga di seluruh negeri. Kini, perusahaan ini bahkan tidak mampu membayar obligasi senilai puluhan juta dolar yang jatuh tempo minggu lalu, yang secara efektif berarti kebangkrutan.

"Dengan banyaknya perusahaan yang gagal bayar, ditambah dengan penurunan penjualan dan harga di seluruh pasar, pasar properti belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan," ujar Alicia Garcia Herrero, kepala ekonom untuk Asia- Pasifik di Natixis SA, kepada Bloomberg.

Country Garden adalah “korban dari model pembiayaan pasar real estat yang telah diadopsi Tiongkok selama bertahun-tahun,” tambahnya.

Ketua Yeung Kwok Keung (tengah) di sebuah proyek di Guangzhou, 2019 (Foto: AP).

Aspirasi padam

Harapan bahwa harga properti akan terus naik telah tertanam di benak jutaan orang Tiongkok, dan kini harapan tersebut menimbulkan masalah bagi karier, keluarga, harapan, masa depan, dan keuangan pribadi banyak orang. Huailan pun tak terkecuali.

Tak hanya bagi Huailan, kepemilikan rumah telah menjadi inspirasi terbesar bagi banyak anak muda, bagi jutaan rumah tangga, setelah pemerintah Tiongkok menghapus berbagai pembatasan transaksi properti yang telah berlaku selama beberapa dekade. Dan Country Garden adalah salah satu perusahaan pionir yang "memasuki" bidang ini.

Didirikan pada tahun 1992 di provinsi Guangdong, Country Garden dengan cepat menjadi nama paling terkemuka di pasar dengan strategi mengintegrasikan banyak fasilitas seperti sekolah berkualitas tinggi, pusat kebugaran,... di dalam lokasi proyek.

Pendiri Yeung Kwok Keung menjadi panutan di kalangan pengusaha Guangdong karena pendekatan bisnisnya yang unik diadopsi oleh banyak perusahaan lain, termasuk mendirikan perusahaan manajemen layanan independen untuk setiap proyek.

Pasar properti Tiongkok sepenuhnya dikomersialkan pada tahun 1998. Tiga tahun kemudian, Tiongkok diterima menjadi anggota Organisasi Perdagangan Dunia (WTO). Pada tahun 2005, PDB Tiongkok meningkat lebih dari dua kali lipat.

Seiring dengan pesatnya perkembangan ekonomi, aktivitas konstruksi juga "meledak". Jutaan orang berbondong-bondong ke kota-kota besar, menyebabkan permintaan perumahan meningkat. Lahan dan lahan kosong secara bertahap digantikan oleh kawasan perkotaan baru yang modern.

Pendapatan Country Garden meningkat lebih dari lima kali lipat hanya dalam tiga tahun, dari 2004 hingga 2007, menjadikannya salah satu bisnis paling menguntungkan di pasar real estat China saat itu.

Perusahaan tersebut bahkan mampu melewati krisis keuangan global 2008-2009 karena tren urbanisasi di China terus berlanjut.

Huailan tidak melihat adanya "awan gelap" yang membayangi pasar properti saat itu. Investor internasional pun demikian. Obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan real estat Tiongkok, termasuk Country Garden, menjadi "komoditas panas" di pasar.

Suasana ramai di pameran konstruksi yang diadakan di Beijing pada tahun 1998 (Foto: Getty Images).

Namun, ekonomi Tiongkok mulai melambat pada tahun 2015, dan aktivitas konstruksi difokuskan pada renovasi kota-kota tua. Rumah Tom Chen dijadwalkan untuk dihancurkan, dan pemerintah daerah berjanji untuk memberikan kompensasi kepada keluarganya dengan enam apartemen lain dalam proyek yang sedang dibangun oleh Country Garden, yang dijadwalkan selesai pada tahun 2023. Mereka dengan senang hati menerimanya.

Pertumbuhan pesat Tiongkok selama beberapa dekade terakhir diiringi dengan meningkatnya ketergantungan pada properti. Menurut survei tahun 2020, 80% aset negara terikat pada properti.

Kecenderungan spekulasi di masa lalu telah mendorong harga rumah di luar jangkauan banyak anak muda, menghambat tujuan pemerintah untuk mempersempit kesenjangan kekayaan. Populasi yang menua dan tingkat kelahiran yang rendah berarti Tiongkok menghadapi kelebihan pasokan di masa depan.

Faktanya, bank telah memperketat pemberian pinjaman kepada pengembang real estat sejak akhir tahun 2020, ketika China Evergrande Group menyatakan bangkrut.

Hal ini merupakan dampak dari strategi tiga garis merah yang digagas pemerintah pusat untuk mengurangi utang properti, sehingga menempatkan lebih dari 100.000 bisnis di sektor ini ke dalam posisi sulit. Penjualan rumah terus menurun setelahnya, dan pandemi Covid-19 menjadi pemicunya.

Investasi di sektor real estat terus menurun sejak Evergrande gagal bayar (Foto: Bloomberg).

Badai

Pada Mei 2021, Country Garden memperluas bisnisnya ke Juye, Provinsi Shandong, kota kelahiran Huailan. Ia terkesan dengan iklan-iklan besar tentang kompleks termahal di daerah tersebut, yang menjanjikan gaya hidup bintang 5.

"Desain bangunannya benar-benar membuat saya terkesan," kata Huailan. "Saya rasa ini rumah sungguhan. Kedua putri saya akan punya kamar tidur sendiri."

Pembukaan acaranya sukses besar, dengan lampion-lampion merah dan kerumunan yang besar. Ia bahkan disarankan untuk tidak berkendara ke acara tersebut karena sulitnya parkir. Seluruh tiket proyek tersebut dengan cepat terjual habis.

Tetapi dia tidak tahu bahwa, di balik kemewahan itu, badai kesulitan likuiditas sedang terbentuk.

Beberapa bulan yang lalu, sejak Evergrande gagal bayar, pandangan pasar obligasi real estat China senilai $200 miliar telah berubah total.

Dengan akses terbatas pada pinjaman dan penjualan yang lesu, bahkan bisnis yang disebut "paling sehat" pun menjadi "sakit".

Country Garden pun tak terkecuali, meskipun merupakan perusahaan real estat "nasional" di Tiongkok. Strategi berfokus pada kota-kota kecil, yang telah diterapkan selama bertahun-tahun, akhirnya menjadi bumerang. Psikologi pembeli rumah di wilayah-wilayah ini lebih mudah terguncang dibandingkan di kota-kota besar, sehingga penjualan rumah di sini menurun drastis.

Country Garden bahkan harus meminta pemerintah provinsi Guangdong untuk menghubungkan penjualan real estat ke unit milik negara dengan harga diskon untuk mendapatkan lebih banyak likuiditas.

Namun, bisnis perusahaan ini tidak dapat melawan pasar. Pada puncaknya, banyak pembeli rumah menolak membayar hipotek untuk lebih dari 320 proyek yang belum selesai di 100 kota di seluruh negeri, termasuk yang dimiliki oleh Country Garden.

Pada bulan Oktober, harga rumah di Tiongkok turun paling cepat dalam tujuh tahun. Pemerintah pusat terpaksa turun tangan dengan paket dukungan 16 poin, tetapi dianggap sudah terlambat.

Ketua Country Garden, Yeung, memberikan pidato selama satu jam untuk meyakinkan para pekerja, dengan mengatakan bahwa ia "melihat cahaya di ujung terowongan." Benarkah itu?

Pemandangan proyek Country Garden di Kota Heyuan, Provinsi Guangdong pada bulan September 2023. (Foto: Bloomberg).

Sakitnya belum berhenti

Penjualan Country Garden turun 81% secara tahunan pada bulan September, sebuah fakta yang menyedihkan: penurunan penjualan grup ini dua kali lebih cepat dibandingkan perusahaan sejenisnya dalam delapan bulan pertama tahun ini.

Aset Yang Huiyan, putri pendiri Yeung Kwok Keung, yang pernah menjadi wanita terkaya di Tiongkok, juga "menguap" 86% menjadi hanya 4,6 miliar USD, menurut Bloomberg Billionaires Index .

Bagi Fu, sulit bagi pekerja ini untuk menerima kenyataan bahwa perusahaan besar seperti Country Garden tidak memiliki cukup uang untuk membayar para pekerjanya. Ia dengan cemas menunggu hari di mana ia akan menerima 10.000 yuan sebagai gaji tertunggak. Setelah itu, ia akan segera kembali ke kampung halamannya di Guizhou.

"Banyak orang di kampung halaman saya yang tidak mau lagi pergi bekerja. Saya pun begitu," ujar Fu.

Kisah-kisah seperti Fu, Huailan, dan Chen bukanlah hal yang asing di Tiongkok. Di Douyin, TikTok versi Tiongkok, para pekerja konstruksi dan pembeli rumah telah mengunggah video yang mendesak pemerintah untuk memaksa Country Garden memulai kembali proyek-proyeknya yang belum selesai dan membayar upah para pekerjanya.

Banyak di antara mereka yang berunjuk rasa di luar kantor pusat perusahaan tetapi "tidak berdaya".

"Jika bisnis real estat besar bangkrut atau gagal bayar utang, hal itu akan berdampak langsung pada bank dan individu terkait, dan khususnya, menciptakan spiral ekonomi negatif," kata Christopher Marquis, Profesor di Cambridge Judge School of Economics.

Impian banyak orang untuk memiliki rumah sungguhan tidak akan terwujud dalam waktu dekat (Foto: Bloomberg).

"Penderitaan" krisis terus meluas. Pemerintah tidak menunjukkan minat untuk melindungi bisnis properti meskipun situasi sulit saat ini. Menurut statistik Bloomberg , hingga akhir Oktober, sekitar 100 miliar dolar AS, setara dengan lebih dari 50% obligasi beredar bisnis properti Tiongkok, telah gagal bayar atau terpaksa direstrukturisasi.

Hal ini telah mengikis kepercayaan investor, termasuk pada dana-dana besar seperti Pacific Investment Management Co dan Fidelity International Ltd. Evergrande bahkan mungkin harus melikuidasi asetnya untuk membayar utang, menurut putusan pengadilan Hong Kong.

Krisis pasar properti juga telah menyebabkan pendapatan pemerintah daerah anjlok, dengan beberapa sekolah di daerahnya bahkan tidak mampu membayar guru, kata Chen.

Sedangkan Huailan, cicilan hipotek bulanannya menjadi beban berat setelah ia kehilangan pekerjaan awal tahun ini. Rumah yang telah ia tandatangani kontrak pembeliannya telah kehilangan seperempat nilainya. Jika ia ingin menjual, ia akan kesulitan menemukan pembeli.

"Ketika putri saya bertanya kapan kami akan pindah ke rumah baru, saya bingung harus menjawab apa," ujarnya sedih. "Kalaupun diberi kesempatan kedua, saya tidak akan sepenuhnya percaya pada perusahaan real estat mana pun, bahkan perusahaan besar seperti Country Garden sekalipun," ujarnya.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm