Meroket, kapan harga real estat akan turun?

Menurut laporan pasar properti kuartal pertama tahun 2024 dari PropertyGuru Vietnam, harga apartemen terus meningkat pada kuartal pertama. Setelah 6 tahun, kenaikan harga rata-rata apartemen di Hanoi mencapai 70%.

Pada awal tahun 2018, harga jual apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh masing-masing adalah 27 dan 31 juta VND/m2. Setelah 6 tahun, kenaikan harga rata-rata apartemen di Hanoi mencapai 70%, melampaui Kota Ho Chi Minh (kenaikan harga sebesar 55%).

Menurut laporan PropertyGuru Vietnam, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh akan terus meningkat 2-5% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023.

Khususnya, harga jual apartemen kelas atas di Kota Ho Chi Minh (harga di atas 55 juta VND/m2) meningkat sebesar 5%; kelas menengah (harga 35-55 juta VND/m2) meningkat sebesar 2% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023.

Harga apartemen di pusat kota besar terus meningkat (Foto: Cong Hieu).

Menurut para ahli, harga rumah tidak akan terus naik. Jika skenario lebih dari 10 tahun lalu terulang, ketika proyek perumahan terjangkau meningkat dan keseimbangan pasokan-permintaan seimbang, harga rumah akan turun.

Bapak Nguyen Anh Que, Ketua G6 Group, mengakui bahwa alasan kenaikan harga apartemen, selain kenaikan biaya input, juga berasal dari fakta bahwa bisnis terjerat dalam terlalu banyak prosedur hukum, yang menyebabkan periode waktu yang panjang dan pasokan tidak memenuhi permintaan.

Namun, menurut Bapak Que, kenaikan harga apartemen bukan berarti harga tersebut tidak dapat turun. Buktinya, pada periode 2008-2010, terdapat proyek apartemen dengan harga 50-70 juta VND/m2. Namun, pada 2011-2013, ketika pasar mulai melihat munculnya proyek perumahan komersial berbiaya rendah, dengan harga rata-rata 11-15 juta VND/m2, harga apartemen di pasaran langsung menurun.

Sebagai contoh, pada tahun 2010, proyek apartemen Indochina Plaza di Jalan Xuan Thuy (Cau Giay, Hanoi) memiliki harga jual rata-rata 50-60 juta VND/m2. Namun, pada tahun 2013, ketika pasokan meningkat, harga banyak apartemen di area ini hanya 30-35 juta VND/m2. Setelah lebih dari 10 tahun, harga apartemen di sini kini sekitar 100 juta VND/m2.

Dengan perkembangan terkini, perwakilan G6 Group berkomentar bahwa jika skenario lama terulang, harga perumahan mungkin akan turun mulai tahun 2026. Pasalnya, proyek perumahan pada umumnya, dan khususnya proyek perumahan sosial, akan mulai menyelesaikan prosedurnya, sehingga meningkatkan pasokan sekitar satu tahun kemudian, yang akan membantu mendinginkan harga perumahan.

Menurut Asosiasi Realtors Vietnam (VARS), setelah periode penurunan yang panjang, pasokan apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh diperkirakan akan meningkat lagi, berkat pemulihan pasar dan upaya penghapusan hambatan hukum untuk proyek oleh badan manajemen negara.

Khususnya, pasokan perumahan sosial dan perumahan pekerja akan diluncurkan di pasar dalam waktu dekat. Namun, pasokan dari produk-produk ini membutuhkan waktu untuk menyelesaikan prosedur hukum sebelum diluncurkan ke pasar dan sebagian besar berasal dari daerah-daerah yang jauh dari pusat kota.

Oleh karena itu, VARS memperkirakan bahwa dalam jangka pendek, harga apartemen di pusat kota besar akan terus meningkat, terutama di segmen terjangkau dan menengah. Sementara itu, harga beli dan jual kembali proyek kelas atas dan mewah kemungkinan akan mengalami sedikit penurunan.

Namun, pada pertengahan tahun 2025, ketika dokumen hukum terkait sektor real estat mulai berlaku untuk meringankan kesulitan bagi investor dan pembeli perumahan sosial dan perumahan bagi pekerja, harga perumahan mungkin akan turun.

“ Pasokan perumahan sosial akan meningkat, dan harga apartemen akan turun ke tingkat yang lebih sesuai bagi mereka yang benar-benar membutuhkan perumahan ,” kata VARS.

Menurut Ibu Duong Thuy Dung - Direktur Senior CBRE Vietnam - menegaskan bahwa harga apartemen tidak akan naik selamanya, harga apartemen akan naik hingga mencapai "ambang batas ketahanan" dan keterjangkauan pembeli rumah.

Banyak ahli memperkirakan harga rumah akan turun mulai pertengahan tahun 2025.

Menurut Ibu Dung, bukti paling jelas dari kenyataan ini adalah harga apartemen di Kota Ho Chi Minh, setelah terus meningkat dari tahun 2017-2019 dan mencapai puncaknya, telah stabil dan tetap stabil pada tahun 2022.

"Harga apartemen di Kota Ho Chi Minh telah mencapai titik yang tidak lagi terjangkau bagi masyarakat," komentar Ibu Dung.

Di pasar apartemen Hanoi, Ibu Dung yakin harga akan terus meningkat hingga mencapai harga rata-rata 100-200 juta VND/m2, lalu terpaksa berhenti.

" Tentu saja, kenaikan harga ini akan bergantung pada lokasi dan kualitas masing-masing proyek. Harga lokasi proyek saat ini sebesar 70 juta VND/m2 akan terus meningkat hingga mencapai 100-120 juta VND/m2. Harga lokasi proyek saat ini sebesar 30-40 juta VND/m2 dapat meningkat menjadi 50-60 juta VND/m2, tergantung pada kualitas apartemen dan reputasi investor, " ujar Ibu Dung.

Di samping itu, menurut para ahli, ketika Undang-Undang Pertanahan mulai berlaku, pasokan perumahan akan meningkat dan kemudian harga perumahan akan menurun.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), menekankan bahwa Undang-Undang Pertanahan 2024, yang diterapkan setengah tahun lebih awal, akan mendorong pengembangan pasokan pasar, sehingga menurunkan harga perumahan.

Akhir-akhir ini, kelangkaan pasokan apartemen yang berkepanjangan telah mendorong harga apartemen di Hanoi melambung tinggi, bahkan di daerah pinggiran kota, harga jualnya mencapai 60-70 juta VND/m2, setara dengan harga tanah. Di pusat kota, terdapat proyek-proyek dengan harga hampir 300 juta VND/m2.

Menurut penelitian PropertyGuru Vietnam, proyek-proyek baru terkini hanya menyumbang sekitar 20.000 - 30.000 apartemen per tahun, sementara permintaan normal mencapai 70.000 - 80.000 apartemen/tahun.

Senada dengan itu, Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Realtor Vietnam (VARS), menganalisis lebih lanjut: Undang-Undang Pertanahan yang akan segera berlaku akan membantu banyak proyek terbebas dari hambatan implementasi dan penyelesaian. Dari sana, pasokan pasar akan meningkat, yang berkontribusi pada pengurangan tekanan pasokan dan permintaan saat ini. Harga perumahan akan turun secara bertahap ke tingkat yang wajar, lebih sesuai dengan pendapatan masyarakat.

Selain itu, ketika investor memiliki akses yang lebih mudah terhadap lahan, biaya pengembangan proyek juga berpeluang berkurang berkat proses penyelesaian hukum yang dipersingkat. Harga produk pun berpeluang untuk disesuaikan.

Chau Anh

Sumber: https://vtcnews.vn/tang-chong-mat-khi-nao-gia-nha-dat-ha-nhiet-ar864818.html