Menurut laporan pasar properti kuartal pertama tahun 2024 dari PropertyGuru Vietnam, harga apartemen terus menunjukkan tren kenaikan pada kuartal pertama. Setelah enam tahun, rata-rata kenaikan harga apartemen di Hanoi mencapai 70%.
Pada awal tahun 2018, harga jual apartemen di Hanoi dan Ho Chi Minh City masing-masing adalah 27 dan 31 juta VND/m2. Setelah 6 tahun, kenaikan harga rata-rata apartemen di Hanoi mencapai 70%, bahkan melampaui Ho Chi Minh City (yang mengalami kenaikan 55%).
Menurut laporan PropertyGuru Vietnam, harga apartemen di Kota Ho Chi Minh juga terus meningkat sebesar 2-5% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2023.
Secara spesifik, harga jual apartemen kelas atas di Kota Ho Chi Minh (harga di atas 55 juta VND/m2) meningkat sebesar 5%; dan untuk apartemen kelas menengah (harga antara 35-55 juta VND/m2), meningkat sebesar 2% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2023.
Harga apartemen di pusat kota-kota besar terus menunjukkan tren kenaikan (Foto: Cong Hieu).
Menurut para ahli, harga rumah tidak bisa terus naik tanpa batas. Jika skenario dari lebih dari 10 tahun yang lalu terulang, di mana proyek perumahan terjangkau meningkat dan keseimbangan penawaran-permintaan pulih, maka harga rumah akan turun.
Bapak Nguyen Anh Que, Ketua G6 Group, meyakini bahwa alasan kenaikan harga apartemen, selain kenaikan biaya input, juga berasal dari bisnis yang terhambat oleh terlalu banyak prosedur hukum, yang menyebabkan penundaan dan pasokan gagal memenuhi permintaan.
Namun, menurut Bapak Que, kenaikan harga apartemen bukan berarti harga tidak bisa turun. Sebagai bukti, di masa lalu, selama periode 2008-2010, ada proyek apartemen yang harganya mencapai 50-70 juta VND/m2. Tetapi pada tahun 2011-2013, ketika proyek perumahan komersial terjangkau muncul di pasaran, dengan harga rata-rata 11-15 juta VND/m2, harga apartemen langsung turun.
Sebagai contoh, pada tahun 2010, proyek apartemen Indochina Plaza di Jalan Xuan Thuy (Distrik Cau Giay, Hanoi) memiliki harga jual rata-rata 50-60 juta VND/m2. Namun pada tahun 2013, ketika pasokan meningkat, harga banyak apartemen di daerah ini turun menjadi hanya 30-35 juta VND/m2. Setelah lebih dari 10 tahun, harga apartemen di sini sekarang sekitar 100 juta VND/m2.
Berdasarkan perkembangan terkini, perwakilan Grup G6 memperkirakan bahwa jika skenario lama terulang, harga rumah dapat turun mulai tahun 2026. Hal ini karena proyek perumahan secara umum, dan proyek perumahan sosial secara khusus, akan mulai menyelesaikan prosedur, meningkatkan pasokan dalam waktu sekitar satu tahun setelahnya dan membantu mendinginkan harga rumah.
Menurut Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS), setelah periode penurunan yang panjang, pasokan apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh diperkirakan akan meningkat kembali, berkat pemulihan pasar dan upaya lembaga pengelola negara untuk menghilangkan hambatan hukum bagi proyek-proyek tersebut.
Secara khusus, pasokan perumahan sosial dan perumahan untuk pekerja akan diluncurkan ke pasar dalam waktu dekat. Namun, pasokan produk-produk ini membutuhkan waktu untuk menyelesaikan prosedur hukum sebelum dipasarkan dan sebagian besar berasal dari daerah yang jauh dari pusat kota.
Oleh karena itu, VARS memperkirakan bahwa dalam jangka pendek, harga apartemen di pusat kota-kota besar akan terus mempertahankan tren kenaikannya, terutama di segmen terjangkau dan menengah. Sementara itu, harga jual kembali proyek-proyek kelas atas dan mewah mungkin akan mengalami sedikit penurunan.
Namun, pada pertengahan tahun 2025, ketika dokumen hukum terkait sektor real estat mulai berlaku, yang meringankan kesulitan bagi pengembang dan pembeli perumahan sosial dan perumahan untuk pekerja, harga perumahan mungkin akan mendingin.
" Pasokan perumahan sosial akan meningkat, dan harga apartemen akan turun ke tingkat yang lebih sesuai bagi orang-orang yang benar-benar membutuhkan perumahan ," prediksi VARS.
Menurut Ibu Duong Thuy Dung, Direktur Senior CBRE Vietnam, harga apartemen tidak dapat meningkat tanpa batas; harga hanya akan naik hingga mencapai "batas toleransi" dan kemampuan daya beli pembeli rumah.
Banyak ahli memperkirakan bahwa harga rumah akan turun mulai pertengahan tahun 2025.
Menurut Ibu Dung, bukti paling jelas dari kenyataan ini adalah harga apartemen di Kota Ho Chi Minh, setelah terus meningkat dari tahun 2017-2019 dan mencapai puncaknya, telah stabil dan berhenti naik pada tahun 2022.
"Harga apartemen di Kota Ho Chi Minh telah mencapai titik di mana orang-orang tidak mampu lagi membelinya," komentar Ibu Dung.
Mengenai pasar apartemen Hanoi, Ibu Dung meyakini bahwa harga akan terus naik hingga mencapai harga rata-rata 100-200 juta VND/m2, di mana pada titik tersebut mereka akan terpaksa berhenti menaikkan harga.
" Tentu saja, kenaikan harga ini akan bergantung pada lokasi dan kualitas setiap proyek. Proyek yang saat ini dihargai 70 juta VND/m2 akan terus meningkat hingga mencapai 100-120 juta VND/m2. Proyek yang saat ini dihargai 30-40 juta VND/m2 dapat meningkat menjadi 50-60 juta VND/m2 tergantung pada kualitas apartemen dan reputasi pengembang ," kata Ibu Dung.
Selain itu, menurut para ahli, ketika Undang-Undang Pertanahan diberlakukan, pasokan perumahan akan meningkat dan kemudian harga perumahan akan mendingin.
Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), menekankan bahwa implementasi awal Undang-Undang Pertanahan 2024, setengah tahun lebih cepat dari jadwal, akan meningkatkan pasokan pasar, sehingga menurunkan harga perumahan.
Baru-baru ini, kekurangan pasokan apartemen yang berkepanjangan telah menyebabkan harga apartemen di Hanoi meroket, bahkan di daerah pinggiran kota di mana harga yang diminta mencapai 60-70 juta VND/m², setara dengan harga tanah. Di pusat kota, beberapa proyek dibanderol dengan harga hampir 300 juta VND/m².
Menurut riset PropertyGuru Vietnam, proyek-proyek baru belakangan ini hanya menyumbang sekitar 20.000 - 30.000 unit apartemen per tahun, sementara permintaan tipikal mencapai 70.000 - 80.000 unit apartemen per tahun.
Senada dengan pandangan tersebut, Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Makelar Properti Vietnam (VARS), menganalisis lebih lanjut: Implementasi awal Undang-Undang Pertanahan akan membantu banyak proyek mengatasi hambatan dan diselesaikan lebih cepat. Hal ini akan meningkatkan pasokan ke pasar, berkontribusi pada pengurangan tekanan penawaran dan permintaan saat ini. Harga rumah secara bertahap akan menurun ke tingkat yang lebih wajar, lebih sesuai dengan pendapatan masyarakat.
Selain itu, ketika pengembang memiliki akses yang lebih mudah ke lahan, biaya pengembangan proyek juga berpotensi menurun berkat proses penyelesaian hukum yang lebih singkat. Harga jual produk pun dapat disesuaikan.
Sumber
Komentar (0)