Peraturan-peraturan tersebut tidak sesuai dengan kenyataan.
Pasal 159 ayat c, poin 5, rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah) menetapkan prinsip penentuan harga tanah dengan menggunakan metode surplus sebagai berikut: "Metode surplus diterapkan pada penilaian bidang tanah non- pertanian dan area yang belum diinvestasikan infrastruktur teknis atau pekerjaan konstruksi yang dibangun sesuai dengan rencana konstruksi terperinci, kecuali untuk kasus-kasus yang ditentukan dalam poin d ayat ini."
Perlu ditentukan metode residual yang akan diterapkan dalam menilai lahan dengan potensi pengembangan.
Baru-baru ini, rancangan amandemen Keputusan Pemerintah Nomor 44 Tahun 2014 tentang penetapan harga tanah juga mempersempit cakupannya serupa dengan ketentuan dalam rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen). Namun, karena banyaknya keberatan dari masyarakat dan para ahli, panitia penyusun revisi Keputusan Pemerintah Nomor 44 Tahun 2014 kemudian menerima dan merevisi isi tersebut, dengan tetap mempertahankan peraturan yang berlaku saat ini. Ini berarti bahwa metode surplus diterapkan untuk menilai bidang tanah dengan potensi pengembangan karena perubahan perencanaan atau konversi penggunaan lahan, ketika total pendapatan pengembangan yang diasumsikan dan total biaya yang diperkirakan dapat ditentukan.
Sebenarnya, metode surplus adalah metode penentuan nilai tanah berdasarkan potensi penggunaan pengembangannya di masa depan, bukan berdasarkan penggunaan saat ini seperti pada metode perbandingan atau pendapatan. Metode surplus mencerminkan nilai pasar tanah yang dinilai, termasuk faktor-faktor seperti: tujuan penggunaan tanah; jangka waktu penggunaan tanah; kepadatan bangunan; tinggi bangunan; koefisien penggunaan tanah; dan mencerminkan nilai praktis arus kas dalam investasi, produksi, dan bisnis. Oleh karena itu, menurut banyak bisnis, ini juga merupakan metode penilaian properti modern, sejalan dengan praktik internasional, karena dapat secara jelas mencerminkan sifat keuangan suatu proyek properti, termasuk biaya, pendapatan, dan keuntungan.
Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, menilai bahwa peraturan yang menerapkan metode surplus untuk menentukan harga tanah dalam rancangan amandemen Undang-Undang Pertanahan mengabaikan kategori yang sangat penting: lahan pertanian. Mengutip kasus proyek zona ekonomi khusus yang sebelumnya didaftarkan oleh Sama Dubai Group (Uni Emirat Arab - UEA) untuk berinvestasi di provinsi Phu Yen dengan total investasi hingga 250 miliar USD, Bapak Le Hoang Chau menganalisis: dalam area lahan hingga 300.000 hektar, terdapat lahan pertanian; jika jenis lahan ini tidak disebutkan, tidak mungkin untuk menghitung biaya penggunaan lahan. Tidak ada proyek pembangunan perkotaan yang hanya terdiri dari lahan non-pertanian; selalu ada lahan campuran.
Oleh karena itu, peraturan di atas terlalu jauh dari kenyataan dan mengakibatkan hanya proyek real estat skala kecil dan kompleks perumahan berukuran kecil yang dapat dikembangkan. Kawasan perkotaan skala besar tidak dapat dibangun. Lebih lanjut, begitu lahan pertanian telah diubah menjadi kawasan perkotaan, industri, atau perumahan, hal itu secara otomatis telah disetujui oleh otoritas yang berwenang, sehingga memberikan dasar yang kuat untuk menerapkan metode surplus saat menghitung biaya penggunaan lahan.
“Belum lagi, saat ini ada klasifikasi lahan reklamasi laut, termasuk kasus di mana negara secara langsung melakukan pekerjaan tersebut dan kasus di mana individu swasta melakukannya. Jadi, jenis lahan apa yang direklamasi dari laut? Apakah itu lahan non-pertanian atau lahan pertanian dengan permukaan air? Misalnya, laguna yang digunakan untuk budidaya perikanan adalah lahan pesisir dengan permukaan air. Menyebutnya sebagai lahan non-pertanian adalah tidak tepat; seharusnya lahan pertanian,” kata Bapak Chau, dan mengusulkan penerapan metode surplus pada lahan pertanian juga, kemungkinan menyelaraskannya dengan rancangan amandemen Keputusan 44 saat ini: “Metode surplus diterapkan untuk menilai bidang tanah dengan potensi pengembangan karena perubahan perencanaan atau konversi penggunaan lahan ketika total pendapatan pengembangan yang diasumsikan dan total perkiraan biaya ditentukan.”
Sesuai dengan praktik internasional
Bapak Nguyen The Phuong, Wakil Ketua Asosiasi Penilai Vietnam, meyakini bahwa penerapan metode surplus untuk menentukan harga tanah dengan potensi pengembangan adalah sahih secara ilmiah, konsisten dengan praktik internasional, dan diperlukan dalam menentukan harga tanah di Vietnam saat ini. Metode ini umum digunakan untuk menilai lahan dengan potensi pengembangan di mana tidak ada transaksi untuk lahan serupa, sehingga tidak memungkinkan untuk menerapkan metode perbandingan atau metode lainnya. Menggunakan metode menghitung harga tanah perumahan dan kemudian mengalikannya dengan rasio persentase antara harga tanah perumahan dan jenis tanah lainnya dalam tabel harga tanah tidaklah layak.
Baru-baru ini, ketika Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup menyusun dan meminta pendapat tentang amandemen terhadap Keputusan 44, terdapat banyak saran, dan beliau sangat senang bahwa instansi tersebut telah memasukkan saran-saran tersebut dan mempertahankan metode surplus yang berlaku saat ini. Oleh karena itu, rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen), yang juga disusun oleh instansi ini, perlu mempertimbangkan kembali peraturan tentang metode surplus agar selaras dengan peraturan yang berlaku saat ini. Penerapan metode surplus hanya pada lahan non-pertanian akan sulit diterapkan, karena untuk lahan campuran dengan nilai tinggi, akan sangat sulit untuk menerapkan metode lain.
Sebagai contoh, metode perbandingan hanya berlaku untuk bangunan rendah dan tidak dapat diterapkan pada bangunan tinggi, bangunan multifungsi, atau real estat industri. Sementara itu, metode pendapatan hanya berlaku untuk lahan pertanian, paling cocok untuk lahan yang digunakan untuk tanaman tahunan… Oleh karena itu, peraturan yang dirancang akan menyebabkan proyek-proyek yang melebihi 200 miliar VND terhenti. Saat ini, sebagian besar proyek real estat memiliki modal investasi yang sangat besar. Lebih jauh lagi, peraturan ini berpotensi menyebabkan kerugian signifikan bagi anggaran negara karena perluasan skala lahan yang dikenakan metode koefisien penyesuaian harga tanah…
Bapak Le Hoang Chau selanjutnya menyarankan agar Pemerintah mempertimbangkan untuk mengubah metode surplus, yaitu metode penentuan harga tanah dengan mengurangi perkiraan total biaya pengembangan sebidang tanah atau area dari total perkiraan pendapatan pengembangan sesuai dengan rencana tata guna lahan dan rencana pembangunan terperinci yang disetujui oleh instansi pemerintah yang berwenang, alih-alih "berdasarkan penggunaan lahan yang paling efisien (koefisien penggunaan lahan, kepadatan bangunan, jumlah lantai maksimum bangunan)" seperti yang tercantum dalam rancangan tersebut.
Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, meyakini bahwa penilaian lahan merupakan bidang yang sangat khusus. Saat ini, rancangan undang-undang tersebut masih kurang mencantumkan banyak metode penilaian. Oleh karena itu, undang-undang tersebut seharusnya tidak menetapkan metode penilaian lahan secara rinci, tetapi hanya menetapkan bahwa metode tersebut harus diterapkan sesuai dengan standar penilaian Vietnam yang telah diterbitkan. Standar ini harus mencakup berbagai metode penilaian, yang masing-masing dijelaskan secara rinci beserta prosedur, proses, dan kriteria yang menyertainya.
Tautan sumber
Komentar (0)