Mempersempit metode surplus penilaian tanah

Aturan yang jauh dari kenyataan

Pasal 159 ayat (5) huruf c RUU Pertanahan (perubahan) mengamanatkan asas penetapan harga tanah dengan metode surplus sebagai berikut: “Metode surplus digunakan untuk penetapan harga tanah-tanah persil dan tanah-tanah nonpertanian yang belum diinvestasikan dalam prasarana teknis atau belum diinvestasikan dalam pekerjaan konstruksi menurut rencana rinci pembangunan, kecuali sebagaimana dimaksud dalam huruf d RUU ini”.

Perlu ditentukan metode residual yang diterapkan untuk menilai bidang tanah yang berpotensi dikembangkan.

Baru-baru ini, rancangan amandemen Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 2014 yang mengatur harga tanah juga mempersempit cakupannya, serupa dengan ketentuan dalam rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang telah diubah). Namun, terdapat banyak keberatan dari masyarakat maupun para ahli, sehingga panitia perumus rancangan Peraturan Pemerintah Nomor 44 Tahun 2014 yang telah diubah menerima dan merevisi isi rancangan tersebut serta mempertahankannya sebagaimana peraturan yang berlaku saat ini. Artinya, metode surplus diterapkan untuk menilai bidang tanah yang berpotensi dikembangkan akibat perubahan perencanaan atau perubahan peruntukan lahan ketika menentukan total asumsi pendapatan pengembangan dan total estimasi biaya.

Sebenarnya, metode surplus adalah metode penentuan harga tanah berdasarkan potensi penggunaan di masa mendatang, bukan berdasarkan penggunaan saat ini seperti metode perbandingan atau metode pendapatan. Metode surplus mencerminkan nilai pasar tanah yang akan dinilai, termasuk faktor-faktor berikut: tujuan penggunaan lahan; jangka waktu penggunaan lahan; kepadatan bangunan; ketinggian bangunan; koefisien penggunaan lahan; mencerminkan nilai arus kas dalam investasi, produksi, dan bisnis dengan kepraktisan tinggi. Oleh karena itu, menurut banyak pelaku bisnis, metode ini juga merupakan metode penilaian real estat modern, sesuai praktik internasional karena dapat dengan jelas mencerminkan sifat keuangan proyek real estat termasuk biaya, pendapatan, laba, dll.

Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) Le Hoang Chau menilai bahwa peraturan tentang penerapan prinsip penentuan harga tanah menurut metode surplus menurut rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang diamandemen) mengabaikan subjek yang sangat penting, yaitu tanah pertanian. Mengutip kisah proyek zona ekonomi khusus yang pernah didaftarkan oleh Sama Dubai Group (Uni Emirat Arab - UEA) untuk berinvestasi di provinsi Phu Yen dengan total modal investasi hingga 250 miliar USD, Bapak Le Hoang Chau menganalisis: di lahan seluas hingga 300.000 hektar, ada lahan pertanian, jika jenis ini tidak disebutkan, tidak mungkin untuk menghitung biaya penggunaan tanah. Tidak ada proyek wilayah perkotaan yang hanya memiliki lahan non-pertanian, selalu lahan campuran.

Oleh karena itu, peraturan di atas terlalu jauh dari kenyataan dan mengakibatkan hanya proyek real estat skala kecil dan kawasan perumahan skala kecil dan menengah yang dapat dikembangkan. Kawasan perkotaan skala besar tidak dapat dibangun. Selain itu, lahan pertanian yang telah dikonversi menjadi kawasan perkotaan, kawasan industri, atau kawasan perumahan tentu saja telah disetujui oleh otoritas yang berwenang, sehingga metode surplus sepenuhnya memadai dalam perhitungan retribusi penggunaan lahan.

"Belum lagi saat ini terdapat klasifikasi lahan reklamasi laut, termasuk kasus di mana negara secara langsung melakukannya, dan kasus di mana sektor swasta melakukannya. Jadi, apa itu lahan reklamasi laut? Apakah lahan non-pertanian atau lahan pertanian dengan permukaan air? Misalnya, laguna akuakultur adalah lahan pesisir, lahan pesisir dengan permukaan air. Jika ini disebut lahan non-pertanian, itu tidak tepat, itu pasti lahan pertanian," Bapak Chau mengutip dan mengusulkan penerapan metode surplus untuk semua lahan pertanian, yang dapat dirujuk untuk menyelaraskan dengan ketentuan dalam Rancangan Amandemen Ketetapan 44 saat ini: "Metode surplus diterapkan untuk menilai bidang tanah dengan potensi pengembangan karena perubahan perencanaan atau perubahan tujuan penggunaan lahan ketika total asumsi pendapatan pengembangan dan total perkiraan biaya telah ditentukan."

Sesuai dengan praktik internasional

Bapak Nguyen The Phuong, Wakil Presiden Asosiasi Penilaian Vietnam, mengatakan bahwa penerapan metode surplus untuk menentukan harga tanah pada jenis tanah yang berpotensi dikembangkan didasarkan pada ilmu pengetahuan, sesuai dengan praktik internasional, dan diperlukan dalam menentukan harga tanah di negara kita saat ini. Metode ini umum digunakan untuk menentukan harga tanah pada kavling dan bidang tanah yang berpotensi dikembangkan di mana pasar tidak memiliki transaksi untuk kavling dan bidang tanah yang serupa, sehingga perlu diterapkan metode perbandingan atau metode lainnya. Penggunaan metode perhitungan harga tanah hunian dan perkalian persentase antara harga tanah hunian dan jenis tanah lainnya dalam daftar harga tanah tidaklah praktis.

Baru-baru ini, ketika Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup merancang dan mengajukan masukan atas amandemen Peraturan Menteri Nomor 44, terdapat banyak masukan dan beliau sangat senang bahwa lembaga ini menerima dan mempertahankan metode surplus sebagaimana adanya. Oleh karena itu, rancangan Undang-Undang Pertanahan (yang diamandemen) yang juga disusun oleh lembaga ini perlu meninjau ketentuan tentang metode surplus agar konsisten dengan peraturan yang berlaku. Jika metode surplus hanya diterapkan pada lahan non-pertanian, penerapannya akan sulit, karena lahan campuran dengan nilai yang besar akan sangat sulit untuk menerapkan metode lain.

Misalnya, metode perbandingan hanya dapat diterapkan pada bangunan rendah, tidak untuk bangunan tinggi, gedung serbaguna, atau properti industri. Sementara itu, metode pendapatan hanya diterapkan pada lahan pertanian, yang paling cocok untuk lahan tanaman semusim... Oleh karena itu, peraturan seperti dalam rancangan tersebut akan menyebabkan proyek-proyek dengan nilai lebih dari 200 miliar VND terhambat. Padahal saat ini, sebagian besar proyek properti memiliki modal investasi yang sangat besar. Peraturan ini bahkan dapat menyebabkan kerugian besar bagi anggaran negara karena meluasnya cakupan bidang tanah yang menerapkan metode koefisien penyesuaian harga tanah...

Bapak Le Hoang Chau selanjutnya merekomendasikan: Pemerintah hendaknya mempertimbangkan dan mengubah metode surplus, yaitu metode penentuan harga tanah dengan mengambil total estimasi pendapatan pembangunan dikurangi total estimasi biaya pembangunan sebidang tanah atau luas tanah berdasarkan perencanaan tata guna lahan dan perencanaan konstruksi terperinci yang telah disetujui oleh instansi pemerintah yang berwenang, alih-alih "berdasarkan basis tata guna lahan yang paling efektif (koefisien tata guna lahan, kepadatan bangunan, jumlah lantai maksimum bangunan)" sebagaimana tercantum dalam rancangan.

Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, mengatakan bahwa penilaian merupakan bidang yang sangat spesifik. Saat ini, rancangan undang-undang tersebut juga belum memuat banyak metode penilaian. Oleh karena itu, undang-undang tersebut seharusnya tidak merinci metode penilaian tanah, melainkan hanya menetapkan secara umum bahwa metode tersebut harus dilaksanakan sesuai dengan standar penilaian Vietnam yang telah ditetapkan. Hal ini mencakup berbagai metode penilaian, dan setiap metode penilaian dijelaskan secara rinci beserta urutan, proses pelaksanaan, dan kriteria yang menyertainya.

Tautan sumber: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm