Apakah Surat Edaran 22/2023 benar-benar menciptakan lebih banyak hambatan terhadap real estat?

Pada akhir tahun 2023, Bank Negara menerbitkan Surat Edaran No. 22/2023 TT-NHNN yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Surat Edaran No. 41/2016 TT-NHNN yang mengatur rasio kecukupan modal bagi bank. Surat Edaran 22/2023 ini berlaku efektif mulai 1 Juli 2024.

Pemimpin Departemen Hukum (Bank Negara) menegaskan, regulasi dalam Surat Edaran 22/2023 tidak membatasi penjaminan hak milik atas tanah dan bangunan (KPR) masa depan untuk meminjam modal membeli rumah.

Namun, pasar properti baru-baru ini geger ketika Asosiasi Properti Kota Ho Chi Minh (HoREA) "menemukan" bahwa Surat Edaran No. 22/2023 memuat ketentuan yang dipahami sebagai "melarang individu meminjam kredit untuk membeli rumah komersial di masa mendatang, yang dijamin dengan rumah tersebut...".

Secara khusus, HoREA mengatakan bahwa Surat Edaran 22/2023 mengubah Klausul 11, Pasal 2 Surat Edaran 41/2016 tentang pinjaman beragunan real estat bagi perorangan untuk membeli rumah yang telah selesai diserahterimakan sesuai dengan kontrak penjualan.

HoREA percaya bahwa peraturan di atas membuat banyak orang yang perlu meminjam uang untuk membeli rumah mengerti bahwa perumahan di masa depan tidak akan diterima oleh bank komersial sebagai jaminan pinjaman.

Dengan demikian, Surat Edaran No. 22/2023/TT-NHNN tidak memperbolehkan bank umum dan cabang bank asing memberikan pinjaman kepada individu untuk membeli "perumahan komersial yang belum selesai untuk diserahterimakan (yaitu perumahan komersial yang dibangun di masa mendatang") yang dijamin (digadaikan) dengan rumah tersebut. Oleh karena itu, individu yang ingin meminjam kredit untuk membeli perumahan komersial yang "dibangun di masa mendatang" harus menerapkan langkah-langkah jaminan lain atau menjaminkannya dengan aset lain - simpul HoREA.

Oleh karena itu, Asosiasi ini telah mengirimkan surat permohonan kepada Bank Negara untuk melakukan amandemen dan penambahan Pasal 11, Pasal 2 Surat Edaran No. 41/2016/TT-NHNN (sebagaimana diubah dan ditambah dalam Pasal 1, Pasal 1 Surat Edaran No. 22/2023/TT-NHNN) sebelum Surat Edaran No. 22/2023/TT-NHNN mulai berlaku efektif pada tanggal 1 Juli 2024. Jika tidak, hal ini dapat menimbulkan akibat yang tidak baik, yaitu menimbulkan kesulitan, menghambat kelancaran operasional pasar properti, dan berdampak negatif terhadap proses pemulihan dan pengembangan pasar properti baik dalam jangka pendek maupun jangka panjang.

Pada tanggal 31 Januari, berbicara dengan seorang reporter dari Surat Kabar Lao Dong, pimpinan Departemen Hukum (Bank Negara) menegaskan bahwa ketentuan Surat Edaran 22/2023 tidak membatasi hipotek properti yang dibentuk di masa mendatang untuk meminjam modal guna membeli rumah. Pasal 1 Surat Edaran 22/2023 menyatakan "Rumah telah selesai diserahterimakan sesuai dengan kontrak penjualan" - hanya definisi bagi bank umum untuk menetapkan pinjaman hipotek sebagai perumahan. Oleh karena itu, perumahan di masa mendatang tetap diterima oleh bank umum sebagai agunan pinjaman untuk membeli rumah tersebut.

Senada dengan itu, pimpinan sejumlah bank umum di Kota Ho Chi Minh juga mengatakan bahwa setelah Surat Edaran 22/2023 berlaku, bank akan tetap memberikan pinjaman kepada nasabah untuk membeli rumah dengan aset yang digadaikan sebagai rumah masa depan.

Sumber: https://nld.com.vn/thuc-hu-thong-tu-22-2023-dung-them-rao-can-voi-bat-dong-san-196240131112438042.htm