Lingkaran kredit tertutup memecahkan 'kebuntuan' untuk pasar real estat?

[iklan_1]

Setelah empat kali penurunan suku bunga operasional sejak awal tahun, Bank Negara Vietnam (SBV) telah mengisyaratkan perubahan kebijakan dari yang berhati-hati menjadi pelonggaran yang terkendali. Namun, bagi bisnis real estat, isu suku bunga tidak sepenting apakah mereka dapat mengakses modal atau tidak.

lingkaran kepercayaan, erat, dan aman untuk pasar real estat, gambar 1 — Ekonom , Dr. Nguyen Tri Hieu

Baru-baru ini, terdapat usulan untuk mempromosikan kredit properti dalam bentuk "lingkaran tertutup". Dengan demikian, industri perbankan dapat mempelajari dan menerapkan paket kredit properti untuk segmen harga tertentu (menengah ke bawah). Kredit akan disalurkan dalam lingkaran tertutup dengan bank mengendalikan 100% arus kas (bank - pembeli rumah - investor - bank).

Dengan solusi ini, investor akan mengalami sedikit kerugian ketika menurunkan harga jual, tetapi akan melepaskan persediaan. Solusi ini dikatakan dapat membantu memecahkan masalah perumahan bagi mereka yang memiliki banyak potensi dan ruang modal, membantu bank menyalurkan kredit secara selektif, dengan pengendalian risiko...

Namun, ekonom Dr. Nguyen Tri Hieu berpendapat bahwa realitas pasar properti perlu ditinjau kembali dalam konteks hubungan antara tiga pihak: bank, investor, dan pembeli rumah. Ia menunjukkan bahwa di AS, bank hanya memberikan pinjaman kepada pembeli rumah setelah proyek selesai, dan bank dapat menilai nilainya sehingga nasabah memiliki uang untuk membayar investor.

"Di Vietnam, pendekatannya lebih kreatif tetapi agak berbahaya, yaitu investor meminta pembeli rumah untuk menyetor dan membayar sesuai progres. Artinya, investor telah meminjam dari bank untuk mengembangkan proyek di masa mendatang, tetapi di saat yang sama masih menerima uang dari pembeli rumah. Ketika mereka memiliki banyak uang, investor menggunakannya untuk membiayai proyek lain. Investor yang 'menangkap ikan dengan dua tangan' akan menimbulkan risiko proyek tidak selesai, sementara pembeli rumah sudah membayar," analisis pakar tersebut.

Oleh karena itu, Dr. Nguyen Tri Hieu mengangkat isu tentang bagaimana mengendalikan arus kas agar pada akhirnya, pembeli rumah memiliki rumah, bank menerima uangnya, dan investor menyelesaikan proyek serta memperoleh keuntungan. Ia mengatakan bahwa pada kenyataannya, di Vietnam, masih belum ada mekanisme siklus kredit tertutup, karena banyak masalah yang muncul ketika mengerjakan sebuah proyek.

Solusi sederhananya adalah untuk setiap proyek yang dibentuk di masa mendatang, ketika pembeli rumah membayar, mereka harus membayar langsung ke bank untuk mengurangi utang investor proyek. Meskipun pemilik proyek memiliki agunan sebagai proyek yang dibentuk di masa mendatang, nilainya akan menurun secara bertahap ketika properti tersebut dijual kepada pembeli rumah dan dikurangi dari properti awal yang dipegang bank. Oleh karena itu, bank hanya menerima penurunan harga agunan ketika utang yang belum dibayar juga berkurang,” ujar pakar tersebut.

Dr. Nguyen Tri Hieu berkomentar bahwa masalah "penyumbatan" kredit properti saat ini disebabkan oleh ketidakmampuan bank dalam mengendalikan arus kas, sehingga mereka tidak berani memberikan pinjaman di tengah pasar properti yang sedang lesu. Oleh karena itu, beliau mengusulkan 3 solusi untuk mengatasi penyumbatan kredit properti.

Pertama, standar pinjaman properti saat ini tidak boleh diturunkan. Perusahaan tetap harus menghitung dan memastikan arus kas, rasio keuntungan, dan rasio leverage keuangan.

Kedua, bisnis peminjam harus merestrukturisasi sistem keuangan dan arus kas mereka agar mampu membayar utang mereka.

Ketiga, perlu ada program pinjaman khusus untuk mendukung perumahan sosial seperti paket Rp30.000 miliar yang telah dilaksanakan, untuk mendukung dunia usaha dalam menyediakan produk yang sesuai dengan kebutuhan mayoritas masyarakat.

Komentar (0)