ホーチミン市の新しい土地価格表と考慮すべき問題

市場価格に従うことが必要である。

2024年8月1日に発効する2024年土地法によれば、地方自治体は2025年12月31日までは旧地価表を適用し、2026年1月1日からは新地価表を適用することができる。新地価表は土地価格の枠組みによって制御されず、市場価格に近づくように構築されなければならない。

ホーチミン市は、調整済み土地価格表（草案）に対する意見募集を開始した最初の地域です。調整済み土地価格表の価格は、旧価格表と比べて大幅に上昇しています。例えば、トゥドゥック市では10～15倍、ニャーベ区、ビンチャン区、カンザー区、クチ区では10～20倍に上昇しました。ホックモン区だけでも、15～30倍に上昇すると予想される道路が数多くあります。

この問題に関して、サヴィルズの専門家は、ホーチミン市の土地価格表は時代遅れであり、実際の市場価格よりも大幅に低い場合が多いと述べています。この長年の価格差は「二価格」制度を生み出し、多くの深刻な結果をもたらしています。

ホーチミン市のサヴィルズ・コンサルティング・サービスのディレクター、ド・ティ・トゥ・ザン氏によると、この問題は国家の土地管理を困難かつ複雑化させているという。「例えば、公証された契約書に記載された価格と実際の取引価格の差額が、土地譲渡税の減額に利用されることがよくあります。また、市場価格よりも低い地価表に基づいて毎年地代を支払うことで、国家予算に損失が生じているケースもあります」とザン氏は指摘した。

サヴィルズHCMCコンサルティングサービスディレクター、ド・ティ・トゥ・ザン氏

サヴィルズの専門家は、不動産プロジェクトの開発においても、特に土地取得と用地造成の段階で多くの困難に直面していると述べています。市場価格とかけ離れた土地価格表に基づく補償額は、遅延、関係者の不満、経済的損失を引き起こし、土地をめぐる紛争や訴訟の長期化につながっています。

これらの未解決の問題を踏まえ、ジャン氏は市場原理に基づく土地価格表の適用は不可避かつ必要であると考えています。この漸進的な改革は、これまでの限界を克服し、制度の透明性と公平性を確保する上で役立ちます。特に、市場価格に近い土地価格表は、特に重要なインフラ開発プロジェクトにおいて、支援と補償水準に関する住民の合意形成を促進し、補償と用地取得のプロセスを円滑に進めるでしょう。

サヴィルズの専門家は、提案された土地価格について、提案された土地価格と実際の取引価格の間に依然として大きな差があると述べています。例えば、カオタン通り（3区）では、市場取引価格は約5億2,500万ドン/㎡であるのに対し、提案された土地価格はわずか3億3,000万ドン/㎡です。タンタン通り（タンフー区）では、取引価格は約1億5,000万ドン/㎡であるのに対し、提案された土地価格は9,000万ドン/㎡です。全体的に、提案された土地価格は市場価格の約60%にしか達せず、他の地域では70%に達することもあり、依然として大きな差があることを示しています。

申請前に考慮すべき事項

ドー・ティ・トゥ・ザン氏は、2024年土地法第159条に基づき、土地価格表が11件のケースで使用されていると述べた。さらに、2024年再定住支援・手配土地法第109条および第111条でも、土地価格表に基づく土地価格が使用されている。したがって、ホーチミン市が提案する土地価格表は、利益をもたらすものと不利益をもたらすものの、2つの異なるグループに直接影響を及ぼすことになる。

受益者には、土地が回収され移住が手配された際に国から支援を受ける人々が含まれます（2024年土地法第109条および第111条に基づく）。

影響を受けるグループには、認定を受けて土地利用目的を変更した世帯および個人が含まれます。2014年土地法（旧）では、土地の制限内と制限外では、財政負担額の算定方法が異なっていました。制限内については地価表に基づいて算定され、制限外については具体的な地価に基づいて算定されていました。

しかし、現行の2024年土地法ではこの区別がなくなり、対象地域全体に土地価格表に基づく価格が適用されます。そのため、提案された土地価格表に基づく価格が現行の土地価格表の何倍も高くなると、当該地域における財務上の義務が増大することになります。提案された土地価格表が現行の土地価格表の何倍も高くなると、当該地域における財務上の義務のコストが増大することになります。

ホーチミン市での新しい土地価格表の即時適用は、多くの人々に影響を及ぼすでしょう。

ホーチミン市の土地価格表案は、2024年8月1日に発効予定でしたが、更なる検討のため延期されました。サヴィルズの専門家は、提案された価格表は旧価格表と比較して大幅に値上がりしており、短期間での適用が提案されているため、この延期は妥当であると考えています。これは、影響を受ける人々に大きな経済的圧力をもたらします。したがって、土地価格表の作成と適用は、すべての関係者の利益のバランスを取り、特に人々の権利保護を最優先に考慮し、慎重に検討する必要があります。

さらに、地価の決定方法は依然として統一されておらず、簡略化も進んでいません。一部の高地価地域では、地価表の作成方法が、すべての路線に対して固定の係数を乗じるだけのものになっているようです。

例えば、1区では、全ての場所とルートに5.0の乗数が適用されます。その結果、ドンコイ通りの提案費用は8億1,000万ドン/m2（現行の1億6,200万ドン/m2）、ハイバーチュン通り（バクダン埠頭からグエンティミンカイまで）の提案費用は4億8,400万ドン/m2（現行の9,680万ドン/m2）となります。同様に、4区では乗数は11.3、5区では5.58となります。

「この方法は、古い価格表を適用して係数Kを乗じるのと本質的に変わりなく、土地法の精神に則り各ルートの市場価値を真に反映するものではない」とジャン氏は述べた。

最後に、ド・ティ・トゥ・ザン氏は、土地価格表を市場価値を反映したものに更新することは重要な前進ではあるものの、現在の提案にはさらなる改善が必要だと述べた。一般的な係数を適用するだけでなく、より洗練され、各地域に特化した手法を採用する必要がある。この新制度の長期的な成功を確実にするためには、すべての利害関係者の利益を確保しつつ、段階的かつ透明性のある移行が不可欠である。

出典: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html