「落ち着いてキャリアを確立する」という夢は未だ実現していない。
国家は、すべての国民に公正かつ効率的な土地利用権を保障しなければならない。効率的な土地利用、土地価値の公正かつ効率的な配分、無駄の回避を確保し、国家の発展における土地資源の有効性を最大化しなければならない。これは、 ト・ラム事務総長の指導理念である。事務総長は、特に土地のように国民全体が所有する公共資産について、「市場に基づく価格設定」メカニズムを導入する際には、一連のリスクがあると指摘した。
不当に高騰した地価、社会への悪影響、資源配分の歪み、マクロ経済の不安定化の可能性といったリスクこそが、多くの放棄された土地が依然として法外な価格で取引されている理由です。製造業は土地へのアクセスに苦労し、投機家は価格差で利益を上げています。そして最も重要なのは、土地と住宅の購入を真に必要としている何百万人もの労働者が、「定住して安定した生活を築く」という夢を叶えられていないことです。
ゴ・スアン・ザン夫妻（ ハノイ市ドンダー区ダンティエンドン通り173番地）は、コーヒーショップで毎月約2,500万ドンという安定した収入を得ており、10年間かけてアパートを購入し、賃貸生活から脱却しようと計画していました。しかし、10年が経ちましたが、いまだに住宅購入資金が足りていません。
「今、不動産バブルがかなり激しいんです。例えば、ドンダー区のマンションは1平方メートルあたり1億ドン以上するので、70平方メートルのマンションは70億ドンになります。妻と子供たちの食費、教育費、交通費を賄うには、たとえ私が何も食べず、何も使わず、あるいは子育ての心配をしなくても、おそらく20年はかかるでしょう。でも、それはとても無理だと思います」とジャンさんは語った。
グエン・ヴァン・ロイ氏（ハノイ市ドンダー区ダンティエンドン通り183番地）は、ハノイの土地価格表を何度も調べた後、数十年にわたって働いて貯めたお金では別の古いアパートを買うには足りなかったため、息子のために家を買う考えを諦めざるを得なかった。
「私たちは、国が21平方メートルのアパートを割り当ててくれた補助金制度の時代に住んでいたので幸運でした。しかし、エンジニアの学位を持つ息子の現在の年収が700万～1000万ドンしかないことを考えると、集合住宅の50平方メートルのアパートは50億ドンになり、購入には何十年もかかるでしょう」とロイ氏は打ち明けた。
10年を経て、ハノイのアパート価格は3倍に値上がりし、多くの若い家族にとってマイホームを持つという夢はますます遠のいていく。（イメージ画像）
ハノイのタ・アン・トゥアン氏は次のように述べています。「不動産市場における価格操作、買い占め、そして人為的な価格高騰という現象は、長年続いています。これにより土地価格の格差が生じ、価格操作を行う一部の人々の手に渡ってしまいます。一方で、真に不動産を必要としている人々は、その不動産にアクセスできないのです。」
「貸金銀行もリスクに直面しています。なぜなら、融資を行う際に資産を過小評価する傾向があるからです。担保を扱ったり、債権回収のために担保を売却したりする際に、元の融資額が保証されないため、多くの銀行がこのような状況になれば、 経済に非常に深刻な影響を与えるでしょう」と、ハノイのグエン・フー・トゥアン氏は述べた。
ベトナムは現在、人口ボーナス期を迎えており、人口の50%以上が35歳未満であるため、住宅需要が急増しています。しかし、住宅を購入できる若者の数は、住宅需要全体に占める割合は依然としてごくわずかです。これは生活費の高騰と、所得の伸びが住宅価格の上昇率よりもはるかに緩やかなためです。
不動産価格の上昇
ベトナム不動産市場調査評価研究所の統計によると、2014年から2015年にかけてハノイのマンションの平均価格は1平方メートルあたり1,800万～2,500万ドン程度でした。しかし、10年後の現在（2025年）では、平均価格は7,550万ドン/平方メートルに上昇しており、少なくとも3倍にまで上昇しています。
多くの高級プロジェクトは、1平方メートルあたり1億～1億5千万ドンの価格で提供されています。中には3億ドンを超えるものもあります。
主要都市における過去5年間（2021～2025年）の不動産価格上昇率では、ハノイが112%増とトップとなっています。これに続き、ハイフォンが71%増、ダナンが53%増、ホーチミン市が42%増となっています。
土地政策を見直すには根本的な戦略が必要だ。
過去5年間、政府は地価を適正水準に引き下げるため、法的措置、信用措置、市場管理に至るまで、包括的な解決策を実施してきました。特に、土地法、住宅法、不動産業法といった一連の新法の制定による制度的・法的枠組みの改善が挙げられます。その目的は、価格決定メカニズムの透明性を高め、投資手続き上の障害を取り除き、仲介や投機行為を抑制することです。
政府はまた、2030年までに100万戸の社会住宅を建設するプロジェクトを通じて供給増加を推進している。しかし、土地問題は依然として複雑な問題であり、長年にわたって続いており、政策を見直すための根本的な戦略が必要である。
ト・ラム事務総長は、その方向性を次のように概説した。「国有制においては、国家が価格を設定しない限り、正しい『市場価格』は存在しない。国家が定める標準価格のみが、公共の利益を確保し、投機を防ぎ、土地市場を持続可能な発展の軌道に戻すことができる。」
ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、「私たちは、制度や規制の面で非常に混乱したシステムに長年閉じ込められてきました。事務総長が述べたように、これはボトルネックの中にボトルネックが潜んでいるようなものです。プロジェクトの実施には数年、時には10年もかかるほどの長い時間がかかり、それに付随する費用も加わると、非常に高額になります。さらに、土地使用料の算定には法外な土地価格表が適用されており、これが価格を著しく押し上げているのは明らかです。では、どうすればこれらの問題を解消できるでしょうか？これらの問題を改善しなければなりません」と述べました。
BIDVのチーフエコノミスト、カン・ヴァン・リュック氏は次のように述べています。「事務総長は先日、住宅基金の設立を早急に検討すべきだと示唆されましたが、これは非常に重要な方向性だと私は考えています。特に、中間所得層をはじめとする人々の所得に合った住宅を開発するための基金が必要です。」
地価を本来の価値に戻すことは、今や急務となっている。（イメージ）
「最近、承認されたプロジェクト数が少なくなっています。第二に、プロジェクト数が少ないほど、参入意欲が高まります。土地価格と住宅価格の上昇率は人々の所得をはるかに上回っているため、今こそ私たちがすべきことは、発想の転換です。土地価格と住宅価格の最大化に注力するのではなく、価格を調整し、安定させる必要があります。これが、ベトナム不動産市場の持続的な発展につながるでしょう」と、ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・チー・タン常任副会長は提言しました。
「ハノイとホーチミン市は、不動産価格がルールに従わない都市です。ルールは投資家や不動産仲介業者によって吊り上げられています。そのため、人々が購入できる手頃な価格の公営住宅を増やすことで、このシステムを管理する必要があります」と、ベトナム都市計画開発協会のトラン・ゴック・チン会長は提言した。
林鄭月娥事務総長の見解によれば、健全な市場は、人為的な価値ではなく真の価値を反映している場合にのみ発展することが明らかです。「市場価格設定」とは、市場による価格操作を容認することを意味するものではありません。あらゆる経済発展政策は、人民の利益を最優先に考えなければなりません。
国有地の価格設定は国家の歴史的責任であり、ベトナムの不動産市場を投機の悪循環から解放し、安定的かつ公正な軌道に乗せ、持続可能な開発の基盤を築く鍵でもある。
出典: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm
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