VRES 2025: マンションと戸建て住宅が市場の期待を牽引。

(CLO) ベトナム不動産カンファレンス「VRES 2025」において、専門家は、2022年の市場は金利上昇により不安定なものの、明るい見通しも示していると指摘しました。年末に向けて金利が上昇したにもかかわらず、資本流入は依然として、アパートや戸建て住宅といった真の住宅ニーズに応えるセグメントを優先しています。

Batdongsan.com.vnがハノイとホーチミン市で主催したVRES 2025には、約1,800人が参加しました。また、このイベントでは、プロの不動産ブローカーを表彰し、持続可能な市場発展を促進するために、ベトナム不動産ブローカー賞も授与されました。

ベトナム不動産カンファレンス - ホーチミン市で開催される VRES 2025。

回復は進んでいるが、地域によってばらつきがある。

ベトナム不動産カンファレンス「VRES 2025」で講演したBatdongsan.com.vnの南部地域ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、2025年の市場は回復しているものの、地域やセグメントによって大きく差別化されていると述べました。Batdongsan.com.vnのデータによると、全国の販売用不動産への関心は2023年第1四半期と比較して再び高まっており、住宅需要が本格化している地域やインフラ整備の恩恵を受けている地域では、販売価格が引き続き上昇しています。

2025年第4四半期のブローカー調査では、明らかに異なる傾向が表れています。ブローカーの48%が取引の減少を報告し、14%が増加を記録し、35%が取引は安定していると評価しています。

このような背景の中、マンションは引き続き市場を牽引しており、仲介業者の37%が取引件数の増加を報告しています。これは、住宅に対する真の需要が依然として強いことを示しています。個人住宅も堅調に推移しており、仲介業者の26%が取引件数の増加を報告し、半数以上が市場が安定していると回答しています。

一方、土地と別荘の価格は冷え込み、約40%の仲介業者が取引件数の減少を報告しています。タウンハウスも停滞しており、仲介業者の29%が取引件数の減少を報告し、半数が市場は横ばいであると報告しています。

しかしながら、ほとんどの不動産仲介業者は、今後6カ月間は引き続きマンションと一戸建て住宅が市場の2大主要セグメントであり続けると予想しています。

ハノイ - ベルト地帯の成長ポテンシャルを拡大

ハノイでは、都心部における住宅需要の高まりと環状道路網の力強い発展が回復を牽引しています。Batdongsan.com.vnのデータによると、環状道路沿いのマンション開発プロジェクト数は、2015年以前の269件から現在では約700件に増加しており、わずか10年で約2.6倍に増加しています。

マンションは引き続き市場を牽引しています。関心は環状2号線と3号線内のエリアに集中しており、2025年の最初の11ヶ月間における検索ボリュームでは、ナム・トゥー・リエム（旧称）がトップを占め、次いでハ・ドン、カウ・ザイ、ホアン・マイ（旧称）が続いています。

最も顕著な開発は郊外地域で起こりました。2025年第4四半期には、環状3号線沿いの地域で価格が大幅に上昇し、旧タンチ地区は1平方メートルあたり7,400万ドンに達し、2023年第1四半期比で158%上昇しました。旧ジャーラム地区と旧ハドン地区では約143%上昇しました。

この上昇率は、バディン区やハイバーチュン区（旧）といった多くの都心部における価格上昇率（69～92%にとどまった）をはるかに上回っています。これは、価格が低く、土地の埋蔵量が多く、新興メガシティの恩恵を受けている地域への選好を示しています。

戸建て住宅分野では、関心の低下にもかかわらず、以前の価格水準が低かったため、ほとんどの郊外地区で販売価格の上昇が続きました。2025年第4四半期までに、ハドン、ホアンマイ、バクトゥーリエム、ロンビエン（旧）などの地域では、2023年第1四半期と比較して110%以上の上昇を記録しました。

一方、街路に面した物件の賃貸需要は前四半期比で9%増加しましたが、売買取引数は6%減少しました。賃貸価格は横ばいである一方、販売価格は高値を維持しているため、利益率は上昇していません。

ハノイにおける需要の変化も顕著です。ハノイ市民のうち、市内で不動産を探している人の割合は、2023年第1四半期の81%から2025年第4四半期には59%に減少しました。一方で、ホーチミン市への関心は6%から20%に増加し、フンイエン省、 バクニン省、クアンニン省などの不動産需要も増加しました。

ディン・ミン・トゥアン氏によると、この傾向は、購入者が居住空間を拡大し、地域間インフラが整備されたエリアでの機会を求めていることを示しているという。

ホーチミン市 - 都市の減圧と新たな中心地の台頭

ホーチミン市は、地下鉄、ベンルック・ロンタン高速道路、 ドンナイ省に接続する橋梁システムなど、一連の主要なインフラプロジェクトがトゥアンアン、ディアン、ブンタウなどの衛星都市に大きな刺激を与えているため、都市の大幅な減圧の段階に入っています。

Batdongsan.com.vnの分析によると、ホーチミン市東部と旧ビンズオン省との境界地域が2025年に最も需要を集める地域となるだろう。

ホーチミン市市場の主力セグメントであるマンションの供給は、過去10年間で急増しました。2015年以前は、ホーチミン市には環状2号線沿いに324件のマンションプロジェクトしかありませんでしたが、現在では約1,050件に達し、3.2倍に増加しています。都市圏の大幅な拡大により、企業は郊外、特に北東部への供給を拡大しています。

2025年第4四半期のマンション価格は、旧ニャーベ区（64%増）、旧7区（63%増）、ビンタン区（57%増）、トゥドゥック市（旧2区、9区、トゥドゥック区）（32～48%増）など、多くの地域で大幅に上昇すると予想されています。特に、マンションの需要は隣接するビンズオン省にも広がっています。2025年の最初の11ヶ月間で、トゥアンアンでは検索数が129%増加し、ディアンでは103%増加しました。

トゥアン氏の評価によれば、「市中心部はもはや唯一の中心ではない。環状道路は、トゥドゥック、ディアン、トゥアンアン、トゥザウモット、ニャーベといった地域に新たな成長の拠点を生み出しており、かつてないほど激しい都市の減圧期を迎えている」という。

民間住宅セグメントは取引が安定しているものの、関心の高まりは限定的である。市内中心部の民間住宅価格は1平方メートルあたり2億1,000万～2億8,600万ドンに達し、マンション価格の1.4～2.2倍となっている。ビンタン区、フーニャン区、11区、7区などの地区では、1平方メートルあたり1億2,500万～2億400万ドンまで下落した。郊外やトゥドゥック市では、民間住宅はマンション価格の1.1～1.8倍にとどまっており、特にビンチャン区、ニャーベ区、12区では価格差が大幅に縮小し、さらなる価格上昇の余地が生じている。

街路に面した物件の売買は若干回復傾向にあるものの、賃貸需要は依然として低迷しています。これは、供給が市内中心部に集中し、需要が中心街周辺に集中しているという需給バランスの不均衡によるものです。旧2区エリアは、価格競争力と良好な賃貸利回りにより、注目を集めています。

ディン・ミン・トゥアン氏は、投資家に対し、依然として二極化が進む市場環境において心理的な波や噂を追うのではなく、市場データに基づいて、特にインフラが整備され、質の高い供給があり、真の住宅需要がある地域を真に成長の可能性がある適切な地域を選択するよう助言した。

出典: https://congluan.vn/vres-2025-chung-cu-va-nha-rieng-dan-dat-ky-vong-thi-truong-10322196.html