アパートプロジェクトを見学し学ぶ訪問者 - 写真：QUANG DINH
ホーチミン市人民評議会は、11月中旬に開催された第5回会議において、 国会決議171号に基づき、パイロットプロジェクトを実施するためのパイロット用地63区画のリストを承認しました。これに先立ち、ホーチミン市人民委員会は、人民評議会が承認した54区画の土地において、54社がパイロットプロジェクトを実施することを承認すると発表していました。
パイロットプロジェクトのための土地区画が市人民評議会によって承認されたという事実は、投資家にとって大きな期待となっています。企業が障害の解決を待つ時間は、金銭と具体的な機会という観点から評価されるからです。
障害が取り除かれたらすぐにプロジェクトを開始します。
ミーフー住宅地区（ホーチミン市フオックロン区）の投資家のプロジェクト管理委員会委員長、ドゥオン・クオック・バオ氏は、ホーチミン市農業環境局行政サービスセンターが発行した「申請の受領確認と結果発表予定日通知書」を示し、同社は、以前に土地利用目的の変更申請を提出していた54区画の土地でプロジェクトを実施することを市から承認されたばかりだと語った。
農業環境省は、市人民委員会に対し、企業へのプロジェクト用地割り当てに関する決定を下すよう勧告する文書を提出した。「建設局に着工許可を得るための申請書一式を提出済みです。プロジェクトに必要な用地、人材、資材などは既に準備済みです…」
「関係当局が必要な手続きを速やかに解決し、プロジェクトの建設進捗の加速に集中できることを期待する」とバオ氏は述べた。
記録によると、2017年にミーフー住宅地区プロジェクトは、投資方針と投資家がミーフー不動産投資事業株式会社であることについて、ホーチミン市人民委員会から承認を受けた。
本プロジェクトは4.8ヘクタール超の面積をカバーし、そのうち約1.5ヘクタールは住宅地、3.3ヘクタール超は転用が必要な水田です。2棟のマンションが建設され、推定人口は3,000人以上、総投資額は約1兆6,000億ドンです。プロジェクトの実施期間は4年間です。
しかし、バオ氏によると、いくつかの困難により、企業は上記の期限内にプロジェクトを実施することができず、延期を要請したという。プロジェクト開始の2024年当時、プロジェクト対象面積の3分の2以上が農地であるにもかかわらず、住宅地は商業用住宅プロジェクトへの転用のみを認めるという規制に遭遇した。
「そのため、市人民評議会が農地に関わるプロジェクトへの障害を取り除くために国会決議171号を緊急に実施していると聞いて、私たちは非常に嬉しく、プロジェクトが実施される日を心待ちにしています」とバオ氏は語った。
同様に、レ・タン社が27階建て、500戸のマンションを擁する商業住宅プロジェクト「ラシャトー2」（旧8区16区）の用地も、ホーチミン市人民評議会により、63のパイロット用地リストの第2期として承認されました。レ・タン社のレ・ヒュー・ギア社長は、トゥイチェ紙に対し、プロジェクトの用地面積は約4,500平方メートルで、そのうち500平方メートルが住宅用地、残りが農地であると述べました。
「市人民評議会が当社の土地区画でのパイロットプロジェクトを承認したと聞いて、私は非常に嬉しく思っており、すぐにプロジェクトを実施するための措置を講じています...」とンギア氏は語った。
ビンズオン省でアパート建設プロジェクトが進行中 - 写真：QUANG DINH
数兆ドンの投資を呼び込み、人々はより多くの家を持つようになりました。
ホーチミン市人民評議会が投資家によるパイロットプロジェクト用の土地117区画を2回にわたって承認したことを受け、ホーチミン市では商業住宅プロジェクトに利用できる土地がさらに1,409ヘクタール増えることになり、総投資額は260兆5500億ドンと推定される。
したがって、今後数年間、住宅プロジェクトの増加は、市内の住民の住宅ニーズに応え、地域の都市開発と社会経済の発展に貢献することになるだろう。
12月には、市人民評議会がパイロットプロジェクトのための土地区画の承認をさらに進めると予想されています。トイチェー紙の取材に対し、フオックロン区経済・インフラ・都市計画局のグエン・ホアイ・タン副局長は、区はパイロットプロジェクトの決議を強く支持しており、ミーフー住宅地区プロジェクトが円滑に実施されるよう好ましい条件を整えていくと述べました。
タン氏は、「市人民評議会の承認リストにプロジェクト用地を含めることに関する農業環境局との作業プロセスおよび協議において、区のリーダーたちは一貫して支持を表明しました。現在、ミーフー住宅地区プロジェクトは敷地造成と建設準備を完了しており、手続きが完了すればすぐに建設を開始できる状態です」と述べました。
同村には、新都市建設会社によるパイロットプロジェクト（フェーズ1：54区画）実施のために、5.4ヘクタールを超える土地も承認されている。ビンチャン村人民委員会のチュオン・タイ・ゴック委員長は、このプロジェクトが長引いており、住宅の建設や改築が許可されず、土地使用権や土地に付随する資産の所有権証明書も発行されないなど、住民の正当な権利と利益に影響を与えていると述べた。
特に、交通インフラへの投資と改修の不足は、人々の生活と日常生活に影響を及ぼしてきました。市が投資家に対し、この土地でのプロジェクト実施を承認したことで、投資家にとって早期にプロジェクトを開始できる好条件が整うことになります。
ゴック氏によれば、プロジェクトの早期実施は、住宅問題の解決、地域住民の住宅ニーズの充足、安定した居住コミュニティの形成、雇用機会の創出、地域の経済発展に貢献するだろう。
「それに伴い、学校、遊び場、交通システムなど多くの社会インフラプロジェクトがアップグレードされ、人々がより良い生活環境を享受できる条件が整えられ、地域経済の発展に貢献し、ビンチャン村が2030年までに区となるための目標を徐々に達成していくでしょう」とゴック氏は期待を寄せた。
弁護士 BUI QUOC TUAN (ホーチミン市弁護士協会):
土地資源を「凍結」させないでください。
これまで、2003年土地法と2013年土地法の両方で、経済組織が土地の譲渡、資本拠出を受け、農地使用権を借りて、計画に従って非農業生産および事業プロジェクトを実施することが認められていました。
しかし、2015年初頭に2014年住宅法が施行され、経済団体は住宅プロジェクト用の土地を100%所有しなければならないと規定されました。これにより、多くの投資家がプロジェクト実施に必要な面積を確保するために農地／非農地を取得する必要が生じ、多くのプロジェクトが停滞しました。この問題を解決するため、国会は5年間有効なパイロットプログラムである決議171号を採択しました。
5年間の試行プログラムの後、企業は引き続きプロジェクトのための土地利用権交渉を許可されるのでしょうか？もし許可されなければ、企業は再び障害に直面することになるのでしょうか。
土地政策は、開発のために社会資源を解放し動員する上で重要な役割を果たしますが、関係当局による慎重な検討と、長期的には土地資源が「凍結」されるのを防ぐための土地政策の安定性が必要です。
宅地面積の拡大の条件については、柔軟に対応していく必要がある。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、トゥイチェー紙に対し、決議171号の規制により多くの住宅プロジェクトの障害が取り除かれたと語った。
しかし、チャウ氏によると、決議171では、パイロットプロジェクトにおける住宅用地の総面積（既存の住宅用地および住宅用地への転換が計画されている土地を含む）は、2021～2030年の承認された省計画における土地割り当ておよびゾーニング計画に従って、計画期間中に追加される住宅用地面積（現在の住宅用地利用状況と比較）の30％を超えてはならないとも規定されている。
一方、企業がプロジェクトに必要な土地を所有していない、または十分な土地がなく、投資承認を受けていない場合、つまり詳細なプロジェクト計画がない場合、プロジェクトに追加される住宅用地の割合を決定する根拠がありません。
そのため、チャウ氏は、農業環境省がパイロットプロジェクト用の土地を選択する際に、追加の住宅用地面積の条件を考慮する際に、より柔軟になるべきだと提案した。
「パイロットプロジェクトを許可することは、企業がプロジェクトに十分な面積の農地/非農地を継続的に取得すること、または農地/非農地を含む十分な土地をすでに所有している企業がプロジェクト実施のために住宅地に転換することに対する初期許可にすぎない」とチャウ氏はコメントした。
パイロット実施のための土地区画の検討を継続します。
2024年土地法によると、経済団体は商業用住宅プロジェクトを開発する前に、住宅用地の100%を所有または取得しなければなりません。これは、まだ住宅用地に転換されていない農地の一部を所有している投資家、あるいは農地もしくは住宅用地ではない非農地を取得しようとしている投資家にとって困難をもたらします。
国会決議171号及びその決議を導く政令75号は、2025年4月1日から発効し、計画に適合することを条件に、農地や住宅地以外の非農地など、さまざまな種類の土地から企業が土地の譲渡を受け、土地利用の用途を転換することを許可する。
決議171が発効した後、旧ビンズオン省はパイロットプロジェクトに許可された200以上の土地区画のリストの承認を完了した。
ミーフー住宅地区投資家（ホーチミン市フオックロン区）のプロジェクト管理委員会の責任者、ドゥオン・クオック・バオ氏が、建設を待つプロジェクト用地の前に立っている - 写真：AI NHAN
合併後、ホーチミン市人民委員会は、旧ホーチミン市および旧バリア・ブンタウ地域のパイロットプロジェクトに予定されている土地区域のリストを作成するための条件と基準を検討および評価するための決定1338を発行しました。
市はまた、農業環境局長を責任者とする審査実施のためのタスクフォースを設置しました。事業者が登録した442区画の土地のうち、2回にわたる審査と評価を経て、タスクフォースは117区画をパイロットプロジェクトに申請し、市人民評議会はこれを承認しました。
これを受けて、旧ホーチミン市区域の62区画と旧バリア・ブンタウ地域の55区画がパイロットプロジェクトの対象に指定されました。農業環境局は現在、パイロットプロジェクト対象土地リストの作成に必要な条件と基準の検討と評価を主導しており、ホーチミン市人民委員会に対し、今後の市人民評議会での承認を得るためにリストを提出するよう助言する予定です。
出典: https://tuoitre.vn/duoc-go-vuong-nguon-cung-can-ho-o-tp-hcm-se-tang-manh-202512102338474.htm
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